海南省地方税务局房地产业、建筑业税收管理规范征求意见公告
社会各界、广大纳税人：
征求意见的期限为2012年12月21日至12月25日。
海南省地方税务局房地产业、建筑业税收管理规范(征求意见稿)
第一章概述
房地产业税收包括农用地改变用途、土地交易、房地产开发、交易、保有等环节涉及的耕地占用税、契税、营业税、城市维护建设税(以下简称“城建税”)、教育费附加、地方教育附加、城镇土地使用税、房产税、土地增值税、印花税、企业所得税和个人所得税等税费。建筑业税收包括建筑安装项目(包括房地产项目和非房地产项目)的立项、施工、项目建成等环节涉及的营业税、城建税、教育费附加、地方教育附加、资源税(代扣代缴)、印花税、企业所得税和个人所得税等税费。凡在海南省范围将农用地改变用途，从事土地交易、建筑业劳务、房地产开发、房地产交易、房地产保有所涉及由地方税务机关负责征收的税费征收管理，均适用本规范。
第二章农用地改变用途、土地交易环节税收管理
一、管理对象
农用地改变用途是指农用地变性为建设用地或农用地改变用途从事非农业建设，涉及的税种包括耕地占用税和印花税。
土地交易包括土地一级市场交易(包括征用、农转用后划拨土地或以招拍挂方式出让土地，亦包括因超容积率、改变土地使用年限或用途等以加收出让金方式出让土地)及二级市场交易(即土地使用权转让)，涉及的税种包括契税、营业税、城建税、教育费附加、地方教育附加、土地增值税、印花税、企业所得税和个人所得税等。
二、业务流程及管理
农用地改变用途、土地交易环节税收业务流程图(图一)
农用地改变用途、土地交易涉税业务均在办税大厅受理，实行“两审复核制”(另有规定的除外)。“两审复核制”是指依托信息化系统，纳税人的涉税事项可在办税大厅通过申报审核和开票审核两岗复核后一站式现场办结，全程实行免填单、机打表证单书和计算机辅助办税等服务。
(一)申报征收管理
1、纳税申报
纳税人应在涉税事项发生的次月15日内向税务机关申报缴纳税款。
(1)纳税人录入信息。农用地改变用途、土地交易由纳税人通过“网上办税服务厅”，或通过设在办税大厅自助区的录入端口自行录入信息进行申报(办税大厅办税辅导岗负责指导和辅助纳税人录入信息)。
(2)纳税人提交资料。农用地改变用途、土地交易信息申报完成后，系统生成的申报号，成为后续办理申报审核、开票审核、归档等业务的唯一识别号，纳税人根据系统提示的提交资料清单备齐所有资料，提交申报审核岗受理。
2、申报审核
3、税款征收
4、减免税申报
5、开票复核
开票审核岗在进行申报复核时，职责如下：
(1)须进行纳税人提交资料的完整性与一致性审核。
(2)审核无误后即可进行代开发票、打印减免税文书、开具税收证明书等操作。
开票审核岗负责将受理的资料归档，纳入电子档案管理。
6、管理监控
(二)发票管理
(三)税源管理
系统将纳税人自行申报的土地交易及从第三方获得的土地交易信息，以宗地为单位转入宗地税源库，并将土地涉税信息以消息事项告知税源管理岗。宗地涉税信息及完税信息由系统存入宗地税源库，留待土地保有、房地产开发及土地增值税清算等环节税收管理使用。纳税评估局可利用系统数据进行土地交易纳税评估，实行风险防范。
第三章房地产开发环节税收管理
房地产开发环节是以不动产项目为管理对象，实行项目登记跟踪管理。本环节涉及的税种包括营业税、城建税、教育费附加、地方教育附加、土地增值税、企业所得税、个人所得税、印花税和契税。
房地产开发业务流程图(图二)
(一)项目登记
不动产项目按建设工程规划许可证进行项目登记，一个不动产项目对应一个建设工程规划许可证。
1、立项登记
不动产项目建设单位或房地产开发企业应在取得《建设工程规划许可证》后30日内办理项目立项登记。不动产项目立项登记由纳税人通过“网上办税服务厅”，或通过设在办税大厅自助区的录入端口自行录入登记信息(办税大厅办税辅导岗负责指导和辅助纳税人录入信息)。
文书受理岗接受资料后，须进行完整性与一致性审核，报送资料不齐全的，应一次性告知需补交的资料及报送期限;对审核无误的确认受理，系统自动生成受理号，该受理号为该项目后续办理申报审核、开票审核、归档等业务的唯一识别号。文书受理岗负责将受理的资料归档，纳入电子档案管理。
2、项目变更登记
(二)不动产项目前期开发信息收集
(三)管辖认定
不动产项目登记后，按以下顺序将信息分送进行项目管辖认定：系统自动分送→分局(所)综合业务岗→税源管理岗。
系统将立项项目登记信息以待办事项推送至税源管理岗。税源管理岗负责对项目的登记信息进行审核确认，即根据项目登记信息和实地核查情况，对立项登记的准确性和真实性进行审核。经确认受理后的项目立项登记信息，纳税人不能自行修改，对于存在登记信息错误及项目关联错误的由税源管理岗通过《信息变更日志》做相应的项目变更登记，并及时告知纳税人。
(四)实地巡查
税源管理岗在收到不动产项目登记信息7日内完成首次实地核查及登记信息审核;应从收到登记信息资料的次月起，对重点税源项目定期开展日常巡查，并在系统中填写《巡查工作日志》。(重点税源项目的标准和具体巡查期限由各市县地税局自行确定。)
巡查种类及巡查内容见下表所示：
(五)不动产项目转让
不动产项目转让是指不动产项目已开发建设但还未转入房产交易(增量房)环节之前发生的项目转让。
纳税人应在纳税义务发生的次月15日内到税务机关办理纳税申报。纳税人可通过“网上办税服务厅”，也可通过办税大厅自助区录入端口自行录入申报纳税,并将资料提交至办税服务大厅申报审核岗(办税辅导岗负责指导和辅助纳税人录入申报信息)。申报审核岗根据纳税人提供资料对已录入的信息进行完整性与一致性审核，对审核无误的确认受理。
2、税款征收
3、开票审核
开票审核岗负责将受理的资料归档，纳入电子档案管理
4、发票管理
不动产项目转让行为由税务机关代开销售不动产专用发票。由纳税人申请，办税大厅开票审核岗按照《海南省地方税务机关代开发票管理办法(试行)》的规定，代为开具《海南省地方税务局销售不动产专用折式发票(代开)》。
系统根据纳税人申报的不动产项目转让及过户信息对项目登记信息进行变更，并以消息方式推送至税源管理岗。
(六)管理监控
第四章建筑安装环节税收管理
建筑安装环节是以建筑安装工程项目为管理对象(包括房地产项目和非房地产项目)，实行项目登记跟踪管理。本环节涉及的税种包括营业税、城建税、教育费附加、地方教育附加、印花税、资源税(代扣代缴)、企业所得税和个人所得税。
建筑安装业务流程图(图三)
建筑安装工程项目按合同进行项目登记。施工企业应在签订建筑安装工程合同之日起30日内进行建筑安装工程项目登记。
登记信息资料确认受理后，系统自动生成的该项目的电脑识别号，并成为该项目后续办理申报审核、开票审核、归档等业务的唯一识别号。
对于持《外出经营管理证明》(以下简称《外管证》)的外来施工企业进行施工的建筑安装工程项目，在项目初始登记前，应先到项目地税务机关办理外来经营纳税人登记，;在工程项目登记时或登记后，对《外管证》进行报验登记，进行《外管证》和建筑安装工程项目的关联。
合同金额小于200万元的非房地产项目、非总分包建筑安装工程进行项目登记后，实行简易管理，不需进行管辖认定和巡查管理。对于房地产项目、总分包建安工程项目、合同金额超过200万元的建筑安装工程项目进行项目登记后，实施全程跟踪管理。纳税人对建筑安装工程项目登记应进行相应的关联：
2、变更登记
3、停缓建登记
(四)管辖认定
建筑安装工程项目登记完成后，按以下顺序将信息分送进行项目管辖认定：系统自动分送—分局(所)综合业务岗—税源管理岗。
系统将立项项目登记信息以待办事项推送至税源管理岗。税源管理岗根据项目登记信息、项目关联关系(房地产项目关联、总分包关联和外管证关联)及实地核查情况，对立项登记的准确性和真实性进行审核。对于存在登记信息错误及关联错误的项目由税源管理岗通过《信息变更日志》在系统中做相应的项目变更登记，并应及时告知纳税人。
(五)申报征收管理
总分包工程项目总包人和分包人应分别自行申报纳税。
系统将按建筑安装工程项目归集工程造价、收付款及纳税申报等成本核算数据，并与相应的房地产项目关联，供后期纳税评估和土地增值税清算利用。
(六)发票管理
建筑安装工程项目纳税人分为自开票纳税人和代开票纳税人。
1、符合条件的纳税人可以向主管税务机关申请自开票资格，自开票纳税人可应用海南地税网上办税平台自行开具发票。自开票纳税人资格由市县局征管科(室)纳税人自开票资格认定岗进行资格认定。
自开票纳税人收到款项后，应于次月15日内向项目主管税务机关申报纳税，完税后可为付款人开具发票。系统自动监控纳税人自开票情况，对已开出发票未按时足额申报纳税的纳税人或开票金额已大于合同金额的，系统将冻结其开票系统，待纳税人缴清税款后方能解除。
系统按建筑安装工程项目统计发票开具信息，并与相应的房地产项目关联，供后期土地增值税清算利用。
(七)税源管理
1、电子台账管理
税源管理岗应利用系统中的《建筑安装项目台账》对每个项目税款缴纳情况进行日常管理，对未按时申报缴纳税款的纳税人进行催报催缴。
2、外来施工企业管理
3、实地巡查
税源管理岗在收到建筑安装工程项目登记信息7日内完成首次实地核查及登记信息审核;应从收到登记信息资料的次月起，对重点税源项目定期开展日常巡查，并在系统中填写《巡查工作日志》。(重点税源项目标准和具体巡查期限由各市县地税局自行确定。)
4、预警响应
税源管理岗接到预警信息，应根据信息提示在规定的期限内，进行实地核查或催报催缴，并将处理情况进行反馈。
(八)竣工结算、注销
纳税人应在建筑安装工程项目取得竣工结算报告(或工程结算报告书)且缴清税款后30日内，向项目管辖税务机关申请办理项目注销登记。税源管理岗应在受理纳税人提交申请的15日内对项目竣工结算情况和完税情况进行调查核实，核查结果上报分局局长岗，分局局长岗审核批准后，确认项目注销登记。
对于金额超过1000万元，不超过5000万元的转让项目，由市县局纳入风险管理;对于金额超过5000万元的转让项目，市县局应报省局备案，由省局对其进行风险管理。
第五章房产交易环节(增量房)税收管理
房产(增量房)交易环节税收管理是以房地产开发项目的增量房为管理对象。本环节涉及的税种有营业税、城建税、教育费附加、地方教育附加、印花税、土地增值税(预征)、企业所得税、个人所得税和契税。
房产交易环节税收业务流程图(图四)
(一)房地产项目房源信息登记
1、增量房信息登记
2、自用、出租房产信息登记
房地产项目中企业自用或用于出租的房产，纳税人应在以上行为发生后次月15日前向房地产项目所在地主管税务机关进行房源信息登记。
3、信息变更登记
(二)申报征收管理
1、房地产开发企业纳税申报
2、购买方纳税申报
购买方需申报缴纳契税和印花税。购买方可自行申报缴税，也可由房地产开发企业代收代缴契税和印花税批量申报。由购买方自行申报的，购买方需到主管税务机关办税服务厅申报及缴纳税款。由房地产开发企业代收契税批量申报的，房地产开发企业可通过“网上办税服务厅”，也可通过办税大厅自助区录入端口自行录入信息进行纳税申报(办税辅导岗负责指导和辅助纳税人录入申报信息)。
3、减免税申报
增量房交易减免税涉税事项，采用“两审复核制”一站式办结。
4、过户办税
商品房办理过户之前，根据房屋实测面积确定房地产开发企业和购买方合同最终价格及双方税款的完税情况，因面积变化造成结算价小于原合同价，发生退款的，交易双方纳税人可就多缴的税款进行退抵税申请;若结算价大于原合同价格，发生补交房款的，交易双方纳税人应补缴差额税款。
(三)发票管理
房地产开发企业分为代开票纳税人和自开票纳税人。
1、具备条件的房地产开发企业可以向主管税务机关申请自开票资格。自开票纳税人可应用海南地税网上办税平台自行开具《海南省地方税务局销售不动产专用折式发票(自开)》。自开票纳税人资格由市县局征管科(室)纳税人自开票资格认定岗进行资格认定。
4、房地产开发企业已销售的房屋实测面积确定后，存在实测面积与合同面积有差异的，纳税人可通过海南地税网上办税平台进入房源信息库填报该房屋的实测面积及实际结算价款，面积差造成结算价小于原合同价需要退还买方价款的，可换开发票和申请退抵税;若结算价大于原合同价格，应就补交金额补开发票并申报纳税。
(四)过户票证管理
土地增值税清算管理模块及存量房评估系统利用房产(增量房)交易申报征收信息维护房地产项目土地增值税清算成本核算数据和存量房采集房源信息数据。
(五)税源管理
税源管理岗应利用系统的“房地产项目管理台账”进行信息比对，实施项目跟踪管理，掌握房地产项目销售进度情况、收款情况、应缴纳税款和已缴纳税款情况，应对未按时申报缴纳税款的纳税人进行催报催缴。
2、实地核查
税源管理岗应从取得信息资料的次月起，对重点税源户定期开展日常巡查，并在系统中填写《巡查工作日志》。(重点税源户标准和具体巡查期限由各市县地税局自行确定。)
3、预警响应
税源管理岗接到预警信息，应根据信息提示在规定的期限内，进行实地核查或催报催缴，并将处理情况进行反馈。税源管理岗核查后存在偷逃税嫌疑的，按规定转作稽查选案备选。
第六章房产保有环节税收管理
房产保有环节的税收管理是以每个纳税主体(包括单位和个人)所拥有的房产为管理对象，实行信息采集、信息整理、申报征收以及税源管理。本环节涉及营业税、城建税、教育费附加、地方教育附加、房产税、土地使用税、印花税、企业所得税和个人所得税。
房地产保有环节税收业务流程图(图五)
(一)房源信息登记
各级税务机关可通过系统房地产交易(增量房)环节信息、第三方房源数据库信息和纳税人自行申报信息等多种渠道采集房源信息，建立房源信息库。房源信息登记以一证一房为标的进行登记。登记确认后，系统根据房产证号生成的该房产的电脑识别号，并成为该房产后续办理申报审核、开票审核、归档等业务的唯一识别号。
1、增量房转存量房登记
增量房信息通过征管信息系统将房产交易环节数据自动归集转入存量房房源信息库。
2、存量房房源登记
(2)利用内部系统中财产信息登记。税源管理岗应对系统已保存的纳税人财产信息中存在的房产，尚未进行房源信息登记的，应进行核实，并敦促纳税人进行房源信息登记。
(3)通过系统将存量房交易环节的数据信息自动归集，转入存量房源信息库。
(4)通过专项普查、定期巡查采集信息。对在专项检查或定期巡查中发现的，尚未进行房源信息登记的房产，税源管理岗应进行核实，并敦促房产所属单位或个人进行房源信息登记。
(5)通过房管和工商等部门采集第三方信息。由各级征管部门定期到第三方单位采集信息，并将信息分送给税源管理岗。税源管理岗应进行核实，并敦促房产所属单位或个人进行房源信息登记。
房源信息具体的采集渠道、岗责、环节、内容等详见下表：
3、变更登记
4、注销登记
已登记房产发生被拆毁、消亡、分割、合并等情况房产证发生改变的，由纳税人申报，税源管理岗核实并负责进行注销登记。实施税源普查或现场核查发现房产已发生质变的，由税源管理岗敦促纳税人申报办理注销登记。
(二)管辖认定
房源信息登记后，系统按以下顺序将信息分送进行项目管辖认定：系统自动分送—分局(所)综合业务岗—税源管理岗。
(三)申报征收管理
纳税人应按税收法律、法规的规定纳税义务。具体可通过以下方式进行申报纳税：
1、网厅申报：符合条件的纳税人可在“网上办税服务厅”自行申报缴纳税款，如需换开《电子转账专用完税证》的，持银行开具的《电子缴税付款凭证》到办税大厅申报征收岗办理。
3、邮寄申报：纳税人邮寄申报资料由办税大厅文书受理岗接收，转给申报审核岗办理。
4、委托代征：税务机关可根据具体情况委托第三方代为征收。
(四)发票管理
房产租赁出租方在收取租金后应及时向承租方开具发票。
1、自开票纳税人可通过发票网开系统客户端按房屋租赁项目自行开具《海南省地方税务局通用机打发票》。
(五)减免税管理
备案类减免税事项采用“两审复核制”一站式办结。
审批类减免税事项按《海南省地方税务局减免税管理办法》执行。
(六)税源管理
1、台账管理
税源管理岗应利用系统中的“房产纳税台账”对每套应税房产房产税申报情况进行日常管理，应对未按时申报缴纳税款的纳税人进行催报催缴。
2、实地巡查
税源管理岗在收到房产登记信息应及时对登记信息审核确认;应从取得信息资料的次月起，对重点税源户定期开展日常巡查，并在系统中填写《巡查工作日志》。(重点税源户标准和具体巡查期限由各市县地税局自行确定，报省局备案。)
巡查信息采集表
3、存量房交易(二手房交易)
系统根据纳税人申报的房产交易信息自动进行房源登记信息变更。
4、预警响应
第七章土地保有环节税收管理
土地保有环节以纳税人拥有使用权的宗地为管理对象，建立以地控税管理与监控分析机制，实行信息采集、信息整理、申报征收以及税源管理。本环节涉及营业税、城建税、教育费附加、地方教育附加、土地使用税、印花税、企业所得税和个人所得税。
土地保有环节税收业务流程图(图六)
(一)宗地信息登记
各级税务机关可通过系统土地交易环节信息、国土部门土地数据库信息和纳税人自行申报信息等多种渠道采集宗地信息，建立宗地税源库。宗地信息登记以一证一地为标的进行登记。登记确认后，系统生成唯一的识别号，成为该宗地后续办理申报审核、开票审核、归档等业务的唯一识别号。宗地信息登记包括注册登记、变更登记、注销登记。
1、注册登记
(2)利用内部系统中财产信息登记。税源管理岗应对系统已保存的纳税人财产信息中存在的土地，尚未进行宗地信息登记的，应进行核实，并敦促纳税人进行宗地信息登记。
2、宗地登记信息审核
3、变更登记
因宗地发生土地分割、政府征用或收回等使原有地块消亡情况的，由纳税人申报，税源管理岗核实并负责注销登记。实施税源普查或现场核查发现宗地消亡的，由税源管理岗负责注销登记。
纳税人对自有应税土地，应按税收法律、法规的规定履行纳税义务。具体可通过以下方式进行申报纳税：
1、网厅申报
符合条件的纳税人可在“网上办税服务厅”自行申报缴纳税款，如需换开《电子转账专用完税证》的，持银行开具的《电子缴税付款凭证》到办税大厅申报征收岗办理。
2、上门申报
3、邮寄申报
纳税人邮寄申报资料由办税大厅文书受理岗接收，转给申报征收岗办理。
土地租赁出租方应在收到租金后如实足额向承租方开具发票。
自开票纳税人可通过发票网开系统客户端按土地租赁项目自行开具《海南省地方税务局通用机打发票》。
(四)减免税管理
税源管理岗应利用系统中的“宗地纳税台账”对每宗应税土地土地使用税申报情况进行日常管理，应对未按时申报缴纳税款的纳税人进行催报催缴。
税源管理岗应从取得信息资料的次月起，对重点税源户定期开展日常巡查，并在系统中填写《巡查工作日志》。(重点税源户标准和具体巡查期限由各市县地税局自行确定，报省局备案。)
3、预警响应
第八章评估预警管理
评估预警响应是指在房地产一体化税收管理中，房地产税收评估预警系统利用土地登记信息、项目登记信息、申报征收信息、发票信息、巡查管理采集的信息等，系统判别涉税事项，并按法定税率计算出应纳税税款,与申报征收中纳税人已缴的税款进行比对,减除减免(抵扣)税后，产生出欠税疑点以预警待办事项方式进行提醒，相应管理岗位的主管税务人员根据预警情况进行核查，并做相应的响应处理。
根据房地产一体化各个环节下取得的涉税信息，系统进行比对出的异常的情况，以预警事项显示待办事项，提示管理员待办事项进行处理，并对待办事项办结率纳入执法责任考核子系统进行考核。主要包括土地税收评估比对、建安税收评估比对、不动产税收评估比对、待办事项预警和预警响应。
二、业务环节及管理
(一)土地税收评估预警
房地产税收评估预警系统利用已录入的土地税源信息，按法定税率计算出应纳税税款,与申报征收中录入的纳税人已缴的税款进行比对,减除减免(抵扣)税后，产生出欠税疑点,并以预警事项的方式进行提醒。税源管理岗应对预警事项进行核实，对应缴未缴税款进行催报催缴。
1、农用地改变用途环节税收预警
房地产税收评估预警系统依据已录入土地类别为按税法规定应缴纳耕地占用税的农用地的土地信息，计算出应缴耕地占用税税额，与纳税人已缴税额信息进行比对，算出欠缴税额。欠缴税额大于0的，以预警事项的方式进行提醒。税源管理岗应对预警事项进行核实，对应缴未缴税款进行催报催缴。
2、土地交易环节税款评估预警
比对所有土地交易信息，计算出应缴税额信息和纳税人已缴税额信息进行比对，算出欠缴税额。欠缴税额大于0的，以预警事项的方式进行提醒。税源管理岗应对预警事项进行核实，对应缴未缴税款进行催报催缴。
(二)建安项目税收评估预警
比对建安项目的纳税申报信息，发票开具情况，收入情况，税款征收情况。对出现异常情况的信息以预警事项的方式进行提醒。税源管理岗应对预警事项进行核实，对应缴未缴税款进行催报催缴。
1、建安项目纳税申报情况预警
按建安项目比对纳税申报信息，查看纳税人是否按月进行申报。对未按期申报税费以预警事项的方式进行提醒。税源管理岗进行核实，催报催缴。
2、总分机构企业所得税预分预缴情况预警
对跨省建安企业的总分机构，系统按季(月)根据建安项目的经营收入乘以企业所得税分配表中的分配比例，与分支机构按项目申报缴纳的企业所得税进行比对预警。
对跨省建安企业直接管辖的项目部，系统按季(月)根据建安项目的经营收入乘以0.2%，与项目部按项目申报缴纳的企业所得税进行比对预警。
3、建安项目发票管理情况预警
对建安项目每月发票开具情况进行比对，查看该项目已开具发票金额是否超出建安项目合同总金额、自开票纳税人未缴销发票情况、自开票纳税人未足额申报税款情况。对发票使用异常情况以预警事项的方式进行提醒。税源管理岗核实发票情况进行，催报催缴。
4、建安项目收付款情况预警
按建安项目，分析比对甲方已付工程款、乙方已取得工程款、已申报收入，比较三个数据是否有差额。如果三个数据不相等以预警事项的方式进行提醒。税源管理岗核实，催报催缴。
5、建安项目承建单位税款缴纳情况预警
(三)不动产项目税收评估预警
比对不动产项目的纳税申报情况，税款征收情况，土地增值税清算预警。对出现异常情况以预警事项的方式进行提醒。税源管理岗进行核实，催报催缴。
1、不动产项目纳税申报情况预警
按不动产项目比对纳税申报信息，查看纳税人是否按月进行申报。对未按期申报税费以预警事项的方式进行提醒。税源管理岗核实，对未按期申报的纳税人进行催报催缴。
2、不动产项目税款征收情况预警(按月)
按不动产项目比对每月收入情况、纳税申报情况、各税种缴纳情况，对出现异常情况以预警事项的方式进行提醒。税源管理岗进行核实，对未按期申报的纳税人进行催报催缴。
(四)土地增值税清算条件预警
(五)纳税评估与稽查
逐步建立健全房地产业、建筑业纳税评估模型，利用系统已保存的数据信息进行纳税评估，对评估异常的企业可按规定进行纳税约谈或转稽查选案备选。