【导语】：要在上海买房的朋友注意，普通住宅如何认定？上海商业贷款政策是什么？商业贷款年限如何确定，具体如下：
一、普通住房认定
同时具备以下条件，才被认定为普通住宅(2023年12月15日起执行)
1、5层以上(含5层)的多高层住房，以及不足5层的老式公寓、新式里弄、旧式里弄等
2、单套建筑面积在144㎡以下(含144㎡)
二、商业贷款政策
1、收取意向金或支付定金(签署转定买卖合同)
2、签署房地产买卖合同、贷款合同
3、买方办理贷款
4、领取贷款合同
5、不动产登记预受理(核价、家庭名下住房查询、税费审核、登记审核)
6、缴纳税费
7、领取新不动产权证书(不动产登记证明)
8、银行放款
9、物业交割
商业贷款资格认定：
1、主贷人条件
①18-70周岁，有完全民事行为能力(个别银行政策不同，根据当时银行政策);
②有稳定收入，借款人家庭的收入是家庭负债的2倍，有相对应的银行流水;
③征信较好，逾期不能“连三累六”征信越差，拒绝贷款的可能性越大;
⑤家庭负债的认定:通过家庭成员的征信报告认定。
2、抵押物条件
①住宅类房屋(房屋性质为公寓)
②借款年限最长不超过30年
商业贷款年限确定
上海当前执行利率为:
①首套个人住房贷款利率不应低于相应期限：LPR-10个基点
②二套个人住房贷款利率不低于相应期限：LPR+30个基点
③其中在自贸区临港新片区及嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山、金山6个行政区全域实行差异化政策，二套个人住房贷款利率不低于相应期限：LPR+20个基点
商业贷款套数认定
商业贷款额度判定
自2021年8月6日起，上海二手房商业贷款执“三价就低政策:购房者申请贷款时，银行会根据网签合同价、银行评估价、涉税评估价中三价取低作为贷款额度确认的依据。
三、住房公积金贷款政策
1、申请公积金贷款的条件
①在本市缴纳公积金的在职职工(退休、离职的都不可以)
②在办理贷款前，已连续缴存住房公积金不少于6个月
③在办理贷款前，夫妻双方都无已在受理中的住房公积金贷款或还款
④购买的住房须为公寓、新工房等居住性质非居住类房屋不能使用公积金贷款
2、限制公积金贷款的情况
①家庭名下在全国范围内有住房公积金贷款在还
②家庭名下在全国范围内使用过2次住房公积金
③家庭名下在上海市有2套或以上独有住房(符合剔除标准的不计算在内)
3、公积金贷款套数认定
首套房:家庭名下在本市无住房，在全国未使用过住房公积金个人住房贷款，或首次住房公积金个人住房贷款已结清
二套房:家庭名下在本市已有一套住房，在全国未使用过住房公积金个人住房贷款，或首次住房公积金个人住房贷款已结清
注:在婚前借款人与其配偶与各自父母登记在产证上的最多各自可1套剔除，取消人均住房面积限制。
4、公积金贷款年限判定
5、公积金贷款利率
6、公积金贷款额度确定
公积金贷款额度的影响因素有下列4种情形，按4种情形最低值确定最终贷款金额
①当地政策规定
2023年5月1日起执行，为支持二孩以上家庭居民刚需住房贷款需求，公积金中心对于申请首套公积金贷款且家庭子女在2人(含)以上的(必须存在1人为未成年抚养子女方可受理)，对贷款额度做相应调整，其他贷款认定政策不做调整，具体如下:
(1)无补充公积金:首套房贷款额度无孩或单子女家庭最高100万，多子女家庭最高120万，二套住房最高贷款额度80万
(2)有补充公积金:首套房贷款额度无孩或单子女家庭最高最高120万，多子女家庭最高144万，二套住房最高贷款额度100万
②参与申请公积金贷款的人数
(1)2人及以上申请公积金贷款:首套房贷款额度多子女家庭最高144万，无孩或单子女家庭最高120万，二套住房最高贷款额度100万
(2)1人申请公积金贷款:首套房贷款额度多子女家庭最高72万，无孩或单子女家庭最高60万，二套住房最高贷款额度50万
③缴存额度或缴存基数
(1)按月缴额或缴存基数计算:以下为同一公式的不同表现形式
a、月缴额(当前月缴额)÷0.14x4.8x贷款年限
b、借款人计算住房公积金月缴存额的工资基数x还款能力比例(40%)x12个月x贷款年限
(2)按余额计算:余额x30
(3)补充公积金:余额x10
④首付比例
(1)购买首套普通佳房面积≤90㎡，首付2成，贷款8成;面积>90㎡，首付3成，贷款7成购买首套非普通住房:面积≤90㎡，首付2成，贷款8成;面积>90㎡，首付3成，贷款7成
(2)购买二套住房
自2024年1月3日起实行，首付5成，贷款5成贷款所购住房位于中国(上海)自由贸易试验区临港新片区以及嘉定，青浦，松江，奉贤，宝山，金山6个行政区全域的，最低首付比例为40%。
四、不动产交易税费政策
1、增值税及其附加税
2、个人所得税
个人所得说特殊情况
①免征的情形
(1)继承土地、房屋权属，免征个人所得税(2)夫妻更名、夫妻房屋财产分割，免征个人所得税
(3)直系亲属间赠与(不包含取得新产证以后再出售的情况)，免征个人所得税
②直系、非直系亲属间继承/赠与房屋后再出售房屋的个税计算
卖方通过继承或赠与获得房屋再出售的，若不符合个人所得税免征条件(满五年唯一)，只能按照20%税率缴纳个人所得税，不能按照全额x1%或2%计算个人所得税。
个人所得税退税政策
政策解读
自2022年10月1日至2025年12月31日，对出售自有住房并在现住房出售后1年内(按天计算)在市场重新购买住房的纳税人(必须先卖出后买入)，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。其中，新购住房金额大于或等于现住房转让金额的，全部退还已缴纳的个人所得税;新购住房金额小于现住房转让金额的，按新购住房金额占现住房转让金额的比例退还出售现住房已缴纳的个人所得税。
3、契税
①契税免征或者减征的常见情形
法定继承人(包括配偶、子女、父母)继承土地、房屋权属，免征契税:
注:免征仅限第一顺位继承人继承土地、房屋权属，存在第一顺位继承人的情况下，第二顺位继承人继承不免征;
②夫妻更名、夫妻加名、夫妻房屋财产分割，免征契税;
③出售房改房(售后公房、房改售房、已购公房)前后1年内(以网签合同日期为准)，出售人家庭、父母或成年子女购房，可申请契税减免;
计算:新购入住房需要缴纳的契税=(新购入住房的税务核定价-出售住房时的发票价格-新购入住房增值税)x新购入住房应缴纳的契税税率。(若购房的税务核定价低于售房的发票价格，则购房的契税全免)
④上海市拆迁居民用拆迁补偿款新购房屋享受减免契税的优惠(拆迁人的直系亲属均可使用)，新购入住房的网签日期需在动迁协议签订日期之后。
计算:新购入住房需要缴纳的契税=(新购入住房网签价-拆迁补偿价格-新购入住房增值税)x新购入住房契税税率;若新购入住房网签价低于拆迁补偿价格，则契税全免，差额部分可以继续使用。
注:(3)(4)可同时使用
上海户籍
大陆非上海户籍
特殊人群
如何计算家庭名下拥有的住房套数
家庭名下已拥有住房套数:指家庭成员名下独自拥有或与他人共有的成套住房的套数
1、居民家庭已拥有住房，具体包括:
①已经取得不动产权证书的住房
②已完成网上签约但尚未取得不动产权证书的住房
③已获得认购入围资格的新建商品住房(若未实际购买，则撤销后可剔除)
④2021年7月24日(含)起赠与后，赠与住房五年内仍算赠与方名下住房套数，产证上产权人之间的赠与提供相应材料不计入赠与人家庭名下住房套数。
2、在2011年1月31日前，上海户籍买方家庭夫妻双方各自和父母共有≤2套住房，提供亲属关系证明，可不计入住房套数上海户籍买方未成年时与父母共有≤2套住房，提供亲属关系证明，可不计入住房套数(同时最多可剔除2套)。
3、认定住房套数时，“认房”,是指本市区域内住房
4、非居住用房不计入住房套数，例如:写字楼、商业、办公、厂房、车位、配套公用基础设施建筑、仓储等。
离异情况如何计算住房套数
夫妻离异的(含协议离婚、判决离婚、调解离婚)，任何一方自夫妻离异之日起3年内购买商品住房的，其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算，若购房人3年内有多次婚史的叠加计算。
离异套数认定任何一方自夫妻离异之日起3年内离异次数叠加计算，查询双方原始家庭名下所有住房及现家庭名下所有住房(含新购入/受赠/赠与/继承/动迁所得)累加住房套数，合并计算套数进行购房资质核查。