作者：魏凡，笔名魏思年，上海德禾翰通律师事务所律师。
婚姻关系存续期内，对重要共同财产的处分，原则上需经过夫妻双方同意。
但现实中会因为千奇百怪的事由，出现夫妻一方单独处分共有房产的情况，此时房屋的过户可能出现问题。面对这种情况，购房人主要有三种维权思路。
1、合同有效，若无法过户，可追究违约责任
《民法典》第597条第1款规定：
“
因出卖人未取得处分权致使标的物所有权不能转移的，买受人可以解除合同并请求出卖人承担违约责任。
该规定脱胎于《合同法》第132条、《合同法司法解释》第3条，所宣示的意义是，欠缺处分权，不影响合同效力。
具体到本文的主题，夫妻一方单独处分共有财产，所签订的买卖合同，不因处分权欠缺而丧失效力，不属于合同无效、可撤销的法定情形，在没有其他介入因素的情况下，合同是有效的。
若因为夫妻一方单独处分，导致房屋无法过户，合同陷入无法履行的境地，买受人只能要求出卖人承担违约责任。
合同有效，要求承担违约责任，比合同无效更有利于保护购房者。如果合同无效，购房者只能主张缔约过失责任，不能主张违约责任。这时候你不仅拿不到房子（不能要求继续履行），还不能要求卖方给违约金（不能要求承担违约责任），只能要求返还购房款、赔偿损失。
2、登记在一方名下，可能构成善意取得，夫妻另一方无权要求归还
《民法典婚姻家庭编司法解释（一）》第28条第1款规定：
一方未经另一方同意出售夫妻共同所有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并已办理不动产登记，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。
合同有效，不等于买受人最终一定能取得这套房屋。买受人取得房屋，需要满足三个条件：
1.善意购买。法律要求买受人必须审查房屋登记信息（产调），若登记信息上只有出卖人一人的名字，且买受人对房屋存在其他权利人的事实不了解，此时才可能称为善意。这里也就隐含了一个前提：登记信息上有夫妻双方的名字，夫妻一方单独处分，买受人不可能构成善意。实践中，还存在其他一些不构成善意的情况，例如：夫妻另一方实际上就住在该房屋中，但买受人未去看房，也未要求搬离。这与常识不符，说明买受人显然不是毫不知情的善意相对人。
2.支付合理对价。夫妻一方单独处分财产，财产的价格（对价）也是非常重要的考量因素。若财产以不合理的低价出售，法律要求买受人尽到谨慎义务，说出心中疑窦，弄清财产处理的对价为何如此之低，否则最终可能无法取得财产。上海一中院曾审理一起房屋买卖合同纠纷案件，该套房屋以204万出售，法院评估价值为290余万，最终认定买受人未“支付合理对价”。
3.已办理不动产登记。善意的买受人对于实际权利人往往确不知情，在支付对价时也是有极大诚意的。只要买受人符合上述两个条件，在办理登记时不被出售人配偶“截胡”，此事谐矣。
例如，上海某法院在一起案件中认为：
3、登记在双方名下，可能构成表见代理，夫妻另一方需配合过户
前面我们提到，买受人想要善意取得房屋，一般都要求房屋是登记在出卖人一方的名下，而非双方名下，否则善意取得的“善意”将面临极大挑战。
这里的重点就是“表见代理”。《民法典》第172条规定：
行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，相对人有理由相信行为人有代理权的，代理行为有效。
要构成表见代理，一般需要同时满足三个条件，我们称之为“构成要件”。即：1.行为人无代理权；2.有使相对人相信行为人具有代理权的事实或理由；3.相对人为善意且无过失。关于这三个要件，上海某法院在一起案件中是这样论述的：
上述三种思路，都可以维护购房人的合法权益。而无论采取哪种思路，都无一例外地要求购房人体现出“善意”，这是民法“诚实信用原则”的体现。
作为购房人，谨慎行事、推诚相与，才能获得法律垂青，经历险阻艰难，翻过重峦叠嶂，仍能收获满满的幸福。