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编者按：
不断新出的地王，一线城市如脱缰的房价，在这样的背景下包头本地最大的地产商马一兵“消失”了,他身后则留下了数个烂尾楼盘和几千名欲哭无泪的购房者;高利贷崩盘之后的鄂尔多斯，其过半在建项目停工超过一年，全面性的烂尾几乎不可避免;济南一城粗略统计有十几个烂尾楼盘……房地产烂尾的现象近年来似乎进入了高潮。这已经不是偶发性的事件，它预示着各地多年来疯狂的、无序的、监管缺位的地产开发已经进入危机总爆发的阶段。《中国经营报》记者历时数月，考察这些烂尾项目的始末缘由，发现它们几乎都与土地违规开发、预售监管虚设、银行信贷不查以及更要命的——民间借贷紧密联系在一起，如果其中有任何一个环节保持健康都不会出现楼盘烂尾的结果。不幸的是，地产投机的风潮中很多商人和地方政府共同做了最坏的选择。
调查一
包头最大地产商造最大烂尾楼群
多家银行牵涉其中
一场雨过后，包头已有深秋的意味。对于包头“九合·米兰春天”的3700余名业主而言，体会到的则是阵阵寒意。截至9月中旬底，该项目已停工近两个月。让人更为揪心的是，随着开发商的“失踪”，复工也变得遥遥无期。来自业主们的推算，该项目涉及资金达4.5亿元左右。
《中国经营报》记者调查获悉，米兰春天开发商为马一兵——包头最大的本地开发商，作为其旗下主导企业的内蒙古九合置业发展有限责任公司(以下简称“九合置业”)曾在包头建设了多个楼盘。然而，其频频留下的败笔，“成就”了如今当地最大烂尾楼群及大量的追债者，多家银行牵涉其中，坊间一度传言，马一兵“跑路”了。
“他已在警方控制下。”8月29日，一接近警方的当地人士介绍，马一兵事件被警方定性为“非法集资”。据知情者介绍，其民间集资数额不低于20亿元。
无奈的业主
8月30日，包头市建委宣传处王主任在接受本报记者采访时证实，九合置业大部分楼盘都证件不齐。她坦言，在其征地、建设等过程中均没有“缴纳监管资金”，时至今日，旗下的楼盘大部分成为烂尾项目。另据当地房管和国土部门人士介绍，以万和城为例，其二期工程并未取得国土使用证和建设用地规划许可证，也无施工许可证。而按《中华人民共和国建筑法》的规定，只有取得前两者才有资格取得后者。
尽管如此，九合置业仍能顺利地从银行拿到了贷款。据万和城业主向记者提供的一份《还款协议书(个人贷款)》载明，债务和债权方分别为业主和某股份制银行，“保证人”一栏填写的则是九合置业。这份经包头市公证处公证的协议书，除规定债务和债权方各自应承担的责任之外，还明确了九合置业自愿为业主承担连带责任保证。
而来自前述接近警方的人士表示，马一兵目前的银行账户上已经“没剩几个钱了”。
据万和城部分业主介绍，在九合置业其他多个楼盘已存在不同程度“烂尾”的情况下，其中某股份制银行曾在3个月内将数亿贷款发放给了万和城项目，初步估算仅个人贷款达1.6亿元。北京市大成(济南)律师事务所王爱武律师对此解释，根据《商业银行房地产贷款风险管理指引》，商业银行对未取得国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证的项目不得发放任何形式的贷款，并应对信誉不佳的企业严格限制贷款的发放。
最终，业主们的要求遭到了银行方面的拒绝。
最大烂尾楼群
8月底，“九合·米兰春天”的工地上空无一人，数十栋灰色的水泥楼房尚未封顶，出入口处仅剩一名保安看守大门。
该楼盘宣传资料表明，“九合·米兰春天”毗邻包头市母亲河——昆都仑河，2011年10月开盘，占地17万平方米，项目规划建设25栋楼。其中第一期计划2013年底交房。然而，就在今年7月份，该项目突然停工，随之而来的消息是“老板马一兵消失了”。
公开资料显示，该楼盘是包头市2010年政府惠民工程的一部分。多名业主向记者证实，该楼盘截至停工时，已经销售3700余套，仅剩40多套还在销售中。业主李勇(化名)向记者介绍，签订合同时，业主们最少缴纳30%的首付房款，多则不限，许多业主则是全款，如此算来，该楼盘涉及资金4.5亿元左右，这一数字并不包括拖欠的1亿元左右的民工工资及工程材料款等。
然而，米兰春天仅是九合置业旗下烂尾项目的一个缩影。
记者调查了解到，近五年之内，九合置业参与开发的社区包括意城晶华、东粮广场、滨河第一城、滨河包百广场、米兰春天、万和城、苹果社区、九合东粮广场、小白河广场、番茄社区等。其中，意城晶华等最初的项目让九合置业在包头名声鹊起，成为马一兵的得意之作，并借此开始在包头跑马圈地，频繁盖楼，包括开发多处经济适用房，成了当地人眼中最厉害的包头本土开发商。
“狗揽八泡屎，泡泡舔不净。”当地一业内人士用此来描述九合置业烂尾楼群现状。
“老板”马一兵
梳理九合置业当家人马一兵的经历，不难发现，其在包头也是一个响当当的“人物”。
公开资料显示，马一兵从事房地产开发已十二年，为包头当地最早地产商之一，曾号称要“建老百姓住得起的房子”，其旗下九合置业成立于2003年，注册资金9500万元。8月30日，记者从包头市工商行政管理局企业注册管理科了解到，以马一兵为法人代表的企业，除了九合置业，还有另外8家公司，除一家为粮食企业外，其余均涉足地产。
一自称马一兵“发小”的人士告诉记者，马一兵文质彬彬，是个老实人，也是个能人，而他的“能力”在下海之初就已体现。
“他拿地相对容易，一个项目还没竣工，另一项目就开始动工。”该发小人士称，九合置业很快成为包头最大本土地产商。而马一兵亦曾在媒体上公开表示，九合置业“拥有大量早期的土地储备，拿地成本较低”，因此得以迅速扩张。
民间借贷或达几十亿
就在马一兵快速跑马圈地的同时，无形中也为自己挖好了一个“坑”。
当地多名地产界人士向记者分析称，九合置业摊子铺得太大，资金链脆弱，很容易断裂。曾与其打过交道的业内人士张笑(化名)介绍，九合置业在包头的多个楼盘项目，即使刚刚挖地基，就能很容易地吸纳大量房屋预售款。然而，大部分资金并非用于相应的楼盘开发，而是转投给了其他项目。张笑直言，一旦资金难以回笼，各个项目都会受到牵连。
可以确定的是，随着国家对银行借贷政策的收紧，让马一兵雪上加霜，不得不将融资渠道转向民间借贷。多名知情人向记者证实，马一兵的融资途径的确包含民间高利贷，涉案金额可能超过另一包头富豪金利斌，后者已于2011年自焚身亡，留下12.37亿元的巨额民间债务。记者了解到，马一兵的债主主要包括当地地产商、煤矿经营者、贷款公司三类。
“就在我认识的圈子里，他就借了至少20亿元。”8月30日，当地一名地产开发商赵晓东(化名)对此估算。赵与马一兵颇为熟悉，几年前，马一兵曾向其公司借款5000万元融资。如今，随着马一兵的“失踪”，他开始了追债路程。
这一数字得到更多知情者的认可。张笑表示，马曾向其煤矿主朋友借款1.4亿元，目前这份债务包括利息在内已达2.8亿元;而他所熟知的另外两名企业主，也曾放贷给马一兵，数额分别为8000万元、3000万元。这些贷款的利率为3分钱至5分钱不等，远高于银行和小额贷款公司的利率。“马一兵欠贷款公司的钱，只还上了一家，其余都欠着呢。”一当地贷款公司负责人透露。
在赵晓东及其他知情者眼中，压倒马一兵的最后一根稻草，可能起因于一笔7亿元的投资打了水漂。
马一兵凭借多处楼盘项目，通过当地招商引资，吸引了一来自香港的投资人，并准备投资7亿元。屋漏偏逢连夜雨，此时，武志忠东窗事发，马一兵被带走协助调查，以致咸鱼难以翻身。赵有钱透露，九合置业“烂尾”现象因此集中爆发。
9月3日，当地政府成立专案工作小组，并通知当事业主向公安经济犯罪侦查部门反映情况。截至记者发稿时至，当地官方对“马一兵事件”仍无解释。
调查二
过半在建项目停工超一年
鄂尔多斯：借贷危机下的复杂“烂尾”
拿大量空房和未完工的房子养鸽子，成就世界上最大“放鸽子”基地——这是今年鄂尔多斯新的冷笑话。这里的房子不再“流动”，在建的项目则像被定格在照片中。
不过对于媒体之前报道鄂尔多斯楼市“崩盘、八成烂尾”，当地房地产商刘某认为，当前具有很大不确定性，“现在说烂尾不准确，有些是暂停。但如果民间借贷危机持续，那可能真烂尾了。”停建的项目中确实有不少牵涉民间借贷危机，所以烂尾与否，很大程度上将与当地借贷危机处置情况紧密相连。
除资金、市场需求烂尾楼出现的共性因素外，当地不少房地产项目因未建时即已“售出”，这一罕见特点，也决定着这里的烂尾，可能面临更为复杂的困局。
借贷血脉
城市扩张大潮下，地产商等不及手续、银行贷款，而选择以民间借贷资金来实现“快跑”。
“已经建成的都抵出去了，剩下都是没有建成的，也没人愿意要。”8月的一天，在东胜区办案中心外，债权人正讨论着一起借贷案的处置进展。
该案中，李姓女子用大量民间借贷资金，买下东胜铁西区多个房产，但其中实现交房的占总量不到两成。在一轮争抢后，部分债权人以明显高出市场价的价格用债权拿下现房后，而其他人则犹豫要不要那些正在停工的房产。
李姓女子和当地多数购房人一样，只要认为地段合适，便会在地产商尚未开工时，便大量投入资金购买房产。而她判断地段是否合适的标准，现在看来多少有些荒唐。“主要就是听开发商宣传，结果呢，现在整个铁西区都空荡荡的，没有一个地段是合适的。”
“正常应该是购房人就是买房子，预付了资金是没有利息吃的，债权人放钱给开发商相当于融资，那是应该有利息的。但是有些项目位置一般，开建以前卖的不好，那就干脆也给购房人利息，等于把融资的和购房的两头都变成债权人，只不过约定中购房人最终以房子结算，债权人以资金结算。”当地地产商刘某告诉记者，除了少数有煤炭背景的地产商外，当地多数地产项目都有民间借贷资金。
以东胜区的“方圆一厦”为例，这个曾经的鄂尔多斯第一高楼在2011年秋天停建时，只剩一两个月即可完工，但之后却再未复工，迄今已停工两年。开发商刘建强亦因深陷借贷危机而被警方监事居住。当初的购房者曾一度将该项目的房价炒至每平米10万元，但在停工后，有购房者要求退房，而债权人也对以房抵债持观望态度。
“但凡停工的，九成都和民间借贷有关系!而且关系不小!民间借贷资金就是鄂尔多斯房地产的血脉，而且还是个染了病毒的血脉。”在刘某看来，还有一些细节，让地产与民间借贷的关系变得更加复杂。比如许多地产商最初是把融资和购房两种资金区分开来的，并设不同部门，但实际运作中，有时业务员为了拿到更高提成，会有意劝导人们做出复杂的选择，比如既放贷又购房，或者将购房资金聚集到一定数额后以放贷资金入账。
市场困局
成品降价，半成品的市场则在借贷危机的“抵顶”中出现“升值”。但地产商认为，这种“交易”，只会让烂尾更加彻底。
2012年底，鄂尔多斯的房价真的降了，标志性的变化是康巴什人工湖对岸的“公务员小区”，由过去近万元变为三四千元。2011年末，曾有媒体一度报道当地楼价已经跌至三折，但事实上当时这一说法仅仅存在于网帖里。当时交易量猛跌，但彼时价格依然坚挺，甚至在今天，也有不少项目并未降价——因为即使降价，也同样没有交易量。
和民间借贷一样，这里的房子也不再“流动”，在建的项目则像被永远定格在一次快拍画面中。
事实上，除了媒体广泛报道的铁西区和康巴什新区外，还有大量停工项目矗立在东胜区周边的铜川镇等地。这些或集中或散落的半成品建筑，与建成却空无一人的建筑相映成趣。一年半前，一家外国电视台曾以此为背景，拍摄滑板纪录片受到网友热赞。
由于当地地产多数具有民间借贷的血脉，且当前借贷危机正在胶着状态，已建成的房子不再流通，而未建成的则更难以复工。像一种轮回或讽刺，当初那些尚未开建就购买、或融资的人们，现在则统一以债权人的身份，面临着要房子或继续等待的困局，而这些房子则面临着不知何时建好的不确定性。
“你得看她有多少房子，如果不够(偿债)，你肯定要先要了房子，既然开始建了，迟早是要建成嘛，总比什么都没有要强。”同样针对前述李姓女子的借贷案，从达拉特旗赶来的煤贩子张某，大声向其他债权人劝说。而有债权人则质疑他，如果这些未完工的房子一旦抵顶债务，到手之后，这些项目要完工，需要继续投钱，且有不少项目至今拖欠施工单位钱，这样一来，债权人又几乎是从一个坑跳入另一个坑，且后者更为复杂。
“如果他们这样做，那就彻底烂尾了，如果一个在建项目分割给一堆债权人，你觉得这帮人能把楼建完这些人下面还有更多二级债权人，他们继续分割，到时候可能上百个债权人拿下一个烂尾楼，然后每个人给自己的鸽子窝写上名字完事，根本不可能建成了。”地产商刘某笑称，宣扬此举者旨在化解当前危机，却没意识到可能带来的更长远的危机，有点像饮鸩止渴。
在以往的抵顶中，由于负债一方资不抵债，完工的房子往往以高于市场价进行抵顶债务，同样的情况也出现在未完工的房子中。这种“升值”在各方看来都毫无意义。
政府接盘
持续传出的政府接盘声音，在停工近两年的当前，开始变得毫无意义，而且即使接盘，许多项目根本不具备被救的理由。
2011年末时，东胜区政府即已讨论政府接盘部分地产的可能性，比如购买部分地产做经济适用房，甚至将部分高档地产接手后作为将来安置外来高端人才的储备房。
“实际上没有开展，也不敢贸然开展这个计划，带给市场的信号会很危险。再说政府也没钱，银行是绝对不会介入的。”知情人透露，在2011年末当地政府与各个银行的探讨中，这一计划遭银行冷漠对待，至此搁置。
当地官方数据显示，2011年全市房地产竣工面积同比下滑56.5%，而2012年民间借贷危机后，这一数据下滑达99.1%。另外，2012年鄂尔多斯全年竣工面积为433.52万平方米，但销售面积仅为232.69万平方米，房地产销售竣工比仅为0.54。
但关于政府接盘的传说仍在持续出现，给深陷借贷危机的各方带来短暂安慰。“实际是不可能，许多在建项目既有民间借贷，又拖欠施工方，关系太复杂。另外有些户型太大，不符合经济适用房标准。再说政府哪儿来的钱”在地产商看来，即使政府出手援救，也会面临“落水者太多不知先救哪个，能救几个”的问题。
记者注意到，自2011年以来，当地公开报道中，并未出现官方明确“救市”的声音。今年5月份，鄂尔多斯市委书记云光曾表态称民生投入只能增，不能停，更不能减。“今年，我们将在改善和完善民生上，投入100多亿元，其中50多亿元要直接发放或补贴到百姓身上。”
民生投入巨大，加之公共项目和负债情况，鄂尔多斯的政府财力似乎很难做出救市之举，这是当地财政局官员和开发商都提到的观点。但另一组官方数据显示，截至2011年6月，鄂尔多斯市开工建设各类保障性住房60792套，完成自治区下达任务的137%。这一超额被解读为政府出手购买了部分房地产项目，但这一说法始终未能获得当地官方证实，而保障性住房建设、回购数据亦再未公开发布。
有趣的是，不久前有媒体报道称，渣打银行的研究团队通过对三项公开数据——用土地成交量减去房屋销售量计算出的房屋库存水平、可售住宅面积、土地交易量——的分析发现，尽管很多中小城市房屋销售复苏程度弱于大城市，房屋库存水平似乎也没有下降，但很多中小城市的房地产开发商正在购入土地，这表明他们仍相对看好房地产行业的前景。
“这个报道在鄂尔多斯不少人看来，好像那种政府救市传说一样，又是眼前一亮，认为这里的问题可能不像想象的那么严重。但实际是，他们所说的那三种数据，在鄂尔多斯是没有多大意义的。”前述地产商分析称，由于当地许多地产根本就没有手续，自然其相应的数据也不存在于官方数据库中，所以基于此进行的任何推演都不具备实际意义。
而8月记者在东胜区统计局官员处获得的说法是，目前当地官方认为停工一年以上的大概接近一半。
没有人能够断定鄂尔多斯会有多少烂尾项目，但所有人都认为烂尾取决于借贷危机和经济转型，前者牵扯资金问题，而后者则决定了市场，毕竟在当地人人均多套房的情况下，如果没有外来人口前来，这些房产很难再有购买者。而决定人口入住的先决条件是有足够多的工作机会和吸引力，即经济转型。
对于近日媒体报道鄂尔多斯有意通过人口迁移填充“鬼城”，当地财政局官员告诉记者，这一构想实际早已被多次探讨，且早在2007年开始的“生态移民”，已经将数十万人口移入城市。“过去的计划是五年，也就是今年到期，但根据自治区今年的政策，市里已经在8月之前就决定继续生态移民。”