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原标题：《不动产单元设定与代码编制规则》三点商榷
《不动产单元设定与代码编制规则》(以下简称规则)经试行后修改定稿，已正式印发，但仔细阅读后感到，仍有可以商榷的地方。本文试就其中幢和不动产单元的定义、定着物单元划分要求等三点内容，分别提出商榷意见。
一、关子幢的定义
规则表述如下：
3．7幢
幢是指一座独立的，包括不同结构和不同层次的房屋等建筑物、构筑物。
商榷：
从此处“幢”的定义来理解，无论是一座独立的建筑物，还是一座独立的构筑物，不论其是多少层次、什么样的结构，整体上都可以称为幢。在此，幢就是物，涵义就体现为建筑物、构筑物只有一座且独立的。
(一)这样定义是否恰当
首先，从涵义上说，此处幢的定义撇开了幢的本义。“幢”是个现成的词，其涵义明确而固定，就是作为量词，在表示房屋的量时使用，是表示房屋的量的单位名称，这是幢的本义。幢本义上没有作为建筑物、构筑物本身的意思，通常其前有数词、后有房屋等名词而串在一起，来表示房屋的量，如一幢房屋、两幢楼等。这和用“宗”表示土地相似。宗只是表示地块的量的单位名称。一般情况下，宗本身不能直接表示为地块，只能用宗地、一宗地、两宗地，表示地块和地块的量。现在这样给幢下定义，等于赋予幢新的涵义，使幢成为一座建筑物、构筑物的统称，成为比建筑物、构筑物高一级别的名词。这就带来一个问题，对幢的本义来说，是更改，还是增加。如果是更改，那就意味着幢的本义取消了。如果是增加，那幢就有两个含义，即作为房屋量的单位名称的涵义和作为一座独立的建筑物、构筑物的涵义。可以说，无论是更改还是增加，都将给使用带来许多问题。因此很难说，这样定义是恰当的。
其次，从定义的方法来说，它似乎犯了循环定义之忌。“3．7幢”的定义中用了“座”字。实际上，在建筑物、构筑物的表述上，座与幢互为同义词。“一座楼”与“一幢楼”通用且能够互相替换的两种表述方式，没有此处幢的定义，这两种表述都很准确清楚。对建筑物的表述，可能用座比较多，如说成“一座桥”的比较常见，说成“一幢桥”的比较少见，但一旦有“一幢桥”的表述，也完全能够理解和接受。说幢是一座建筑物、构筑物；那反过来也可以说，座是一幢建筑物、构筑物。显然不能这样循环来下定义。
(二)这样定义是否必要
规则既然如此定义“幢”，就必须按此定义来使用幢，那才能显示如此定义的必要性。但是细看整个规则对幢的使用，没有一处符合此定义；相反，都是按其本义把幢当作一个量词来使用。这样反过来就可以说明，如此定义幢，是没有必要的。
(三)这样定义的恰当性和必要性例析
规则在定义了“幢”之后，其“3术语和定义”和“4地籍区和地籍子区划分”等部分有多处用到了“幢”字。现举几例，通过具体分析来说明此幢定义的不恰当和不必要。
例一：“3．12户号”定义中“幢”的使用。
3．12户号区分幢、层、套、间的房屋等定着物单元的顺序号。
分析：
很显然，这里将幢和层、套、间并列使用，都是作为表示房屋量的单位名称的词，而且依次构成一个序列。如果在幢和层、套、间等词之后没有“房屋”，是不能肯定他们所指的就是房屋的。通常的一层楼、一套房、两间屋等等说法显示，如果缺少“楼”、“房”、“屋”等词，是不明所指的。可见，这里使用的幢，与规则所定义的幢，不是一回事。
例二：规则“3．8房屋”定义中“幢”的使用。
3．8房屋独立成幢、权属界线封闭的空间，以及区分套、层、间等可以独立使用、功能完整、权属界线封闭的空间。
首先，“房屋”术语与定义不对等。根据“3．7幢”的定义，幢或者表现为建筑物，或者表现为构筑物。在这个前提下，将房屋定义为“独立成幢…的空间”就显得不够准确。因为“独立成幢的空间”，也可能是构筑物。其次，房屋的定义与幢的定义有“循环”现象。根据“3．8房屋”定义，独立成幢的空间可以称为房屋。而根据“3．7幢”的定义，独立的房屋可以称为幢。很显然，出现了定义的循环。之所以出现这些问题，根本原因在于规则对幢的定义不恰当。
例三：规则“6定着物单元划分”中“幢”的使用。
6．1．1房屋等建筑物、构筑物的定着物单元划分规则
(1)一幢房屋等建筑物、构筑物(包括该幢房屋的车库、车位、储藏室等)归同一权利人所有的，宜划分为一个定着物单元，如别墅、工业厂房等。
(2)一幢房屋内多层(间)等归同一权利人所有的，应按照权属界线固定封闭、功
能完整且具有独立使用价值的空间，划分定着物单元，如写字楼、商场、门面等。
这里有两处“一幢房屋”的表述。很明显，“一幢房屋”中的“幢”都是作为量词使用的，是房屋量的单位名称，而不是房屋本身。假如按照“幢是指一座独立的，包括不同结构和不同层次的房屋等建筑物、构筑物”的定义，那“一幢房屋”的表述就不通，只要说成“幢房屋”或“房屋幢”就可以了。
例四：“8．2．7定着物单元号编码方法”对“幢”的使用。
8．2．7定着物单元号编码方法
(1)定着物为房屋等建筑物、构筑物的，定着物单元在使用权宗地(宗海)内应具有少有编号。前4位表示幢号；幢号在使用权宗地(或地籍子区)内统一编号……后4位表示户号，户号在每幢房屋内统一编号……每幢房屋等建筑物、构筑物的基本信息可在房屋调查表中按幢填写。
这里，“每幢房屋”中的“幢”，和例三中“一幢房屋”中的“幢”，涵义相同，均为量词。而这里的“幢号”“按幢填写”，看起来似乎符合“3．7幢”的定义。但仔细琢磨一下，如果撇开规则对幢的定义，此处幢号、按幢填写中对幢的使用也不能说违反幢的本义。词语的使用是讲究语境的。在一定的语境中，幢号的幢、按幢填写的幢与每幢的幢之间没有矛盾，这正如宗地号可以说成宗号、楼层数可以说成层数。在前后连贯的语境下，无论幢号、宗号、层数，意思都很明确，其幢、宗、层都还是描述房屋或土地的量词，而不是房屋或土地本身。这也说明，把幢定义为物，没有必要。
例五：“6．3．1房屋等建筑物、构筑物的定着物单元划分方法”中“自然幢”的解释和划分。定着物为房屋等建筑物、构筑物的，依据规划许可证、建筑施工许可证(图)、竣工验收材料、房产调查或测绘报告等，将权属界线固定、功能完整、用途明确、可独立使用的空间划分为一个定着物单元；自然幢一般是相对独立的建筑单体，范围线应当是地籍图上所表达的房屋等建筑物、构筑物的基底范围线。自然幢的划分方法如下：
(1)建设用地使用权宗地(地表)内，宜按照建筑物单体划分自然幢。
首先，这里出现了“自然幢”术语且对其进行了解释。既然有了自然幢，就应该有“非自然幢”且也需要解释，但没有。既然有了自然幢的划分方法，也应当有非自然幢
的划分方法，也没有。其次，解释自然幢应当周延，但用词却用了“一般”。按照自然幢的解释，仿佛“一般是相对独立的建筑单体”之外，还有别的建筑单体可以称为自然幢。这样解释显得粗糙、笼统。再次，根据自然幢的划分方法，表面上看划出来的是不同类型的自然幢，而从实际看，这些自然幢，就是所谓的幢，无需加上“自然”二字而称为自然幢。而且，这里的自然幢使用，内涵上仍然没有脱出幢作为量词的内涵。是不是可以说，不要自然幢的解释，将“自然幢”改为“幢”，并没有什么不清楚的。
结论：“3．7幢”的修改
综合以上商榷，可以认为，规则这么定义“幢”，有欠恰当，也无必要。假如规则沿用幢通常作为量词的本义，整篇所有涉及幢的表述都能说得通，没有什么不清楚的。为此，建议对规则中幢的定义再予以斟酌。如果修改，仍然要坚持它是一个量词，可以定义为：幢是表示一座独立的建筑物或构筑物的量的单位名称。与一般意义的幢不同的是，此“幢”虽仍为量词，但不仅可以用于表示房屋等建筑物，而且可以用于表示构筑物。
二、关于“不动产单元”的定义
3．14不动产单元
定着物单元和其所在宗地(宗海)共同组成的不动产登记基本单位。
(一)此定义和其后“7不动产单元设定”有矛盾
“3．14不动产单元”和“7不动产单元设定”本应当是互相衔接的关系，但是却出现了矛盾。
7不动产单元设定
(1)一宗土地所有权宗地应设为一个不动产单元。
(2)无定着物的一宗使用权宗地(宗海)应设为一个不动产单元。
(3)有定着物的一宗使用权宗地(宗海)，宗地(宗海)内的每个定着物单元与该宗地(宗海)应设为一个不动产单元。
从"3．14不动产单元”定义看，不动产单元的组成有两个要件，即定着物单元和定着物单元所在宗地(宗海)。由此推论，没有定着物或没有宗地(宗海)，都不能称为不动产单元，也就谈不上不动产单元的设定。而从“7不动产单元设定”之条款“(2)”看，无定着物的宗地(宗海)可以称为不动产单元，在此定着物单元就不是不动产单元的要件，而是可有可无的了。矛盾在这里。
解决这个矛盾，有两个办法。一是修改“不动产单元”的定义，将定着物单元从不动产单元中的要件中撤除，表达出其可有可无的意思。如可以修改为：不动产单元是定着物单元和其所在宗地(宗海)共同组成的不动产登记基本单位；如无定着物，宗地(宗海)不动产作为不动产登记的基本单位设定为不动产单元。二是修改“不动产单元设定”规则，不将无定着物的宗地(宗海)设为不动产单元。这样起码可以将“不动产单元”的定义与“不动产单元设定”的条款统一起来。
(二)定义中体现的定着物单元和宗地(宗海)的关系不准确
按"3．14不动产单元”定义中“定着物单元和其所在宗地(宗海)共同组成”的表述，似乎“共同组成”是以定着物单元为主、宗地(宗海)为辅的。其实，这两部分的关系正好相反，即是以宗地(宗海)为主、以定着物单元为辅的。首先，此两部分的存在先后有序，是先有宗地(宗海)，后有定着物单元；而不是反过来或同时有。其次，这两部分的相互依存关系不对等。宗地(宗海)离开定着物单元还是宗地(宗海)，而定着物单元离不开宗地(宗海)或离开宗地(宗海)就不成其为定着物单元了。再次，实务中看这两部分的次序安排是先宗地(宗海)后定着物的。如规则“8不动产单元编码”中有：不动产单元代码的第四层次为宗地(宗海)特征码，第五层次为宗地(宗海)顺序号，第六层次为定着物特征码，第七层次为定着物单元号。这可以反过来证明，定着物单元和宗地(宗海)有确定的次序和轻重关系。因此，给不动产单元下定义，是不是应当以宗地(宗海)为主、在前，而以定着物单元为辅、在后。对这一表述，如果改成“宗地(宗海)及其定着物单元共同组成”，就好的多。
(三)定义与《不动产登记暂行条例》有关表述有矛盾而且没有体现不动产单元的本质
按照"3．14不动产单元”定义中“不动产登记基本单位”的表述，不动产单元是不动产登记的基本单位。而《不动产登记暂行条例》第八条指出：“不动产以不动产单元为基本单位进行登记”，据此可以理解为，不动产登记的基本单位是不动产单元。很显然，这里也出现了“循环”。之所以出现这个矛盾，在于将不动产单元界定不动产登记的基本单位，不能称为下定义。不动产单元本质上归根到底还是不动产，要抓住这个本质下定义，而“定着物单元和其所在宗地(宗海)共同组成”已经抓住了这个本质。对“不动产登记基本单位”的表述，定义时避开即可。
结论：“3．14不动产单元”的修改
综合上述商榷意见，“3．14不动产单元”的定义可修改为：宗地(宗海)及其定着物单元共同组成的不动产，以及无定着物的宗地(宗海)不动产。
三、关于定着物单元划分的要求
6定着物单元划分在使用权宗地(宗海)内，应将房屋、林木等定着物划分为不同的定着物单元。
(一)此要求应有一个必须交待的前提，那就是在使用权宗地(宗海)内有定着物
使用权宗地(宗海)，有的有定着物，有的无定着物。只有对有而且是房屋、林木等定着物的使用权宗地(宗海)，才谈得上“将房屋、林木等定着物划分为不同的定着物单元”。如在“7不动产单元设定”的三条规则中，有“(2)无定着物的一宗使用权宗地(宗海)应设为一个不动产单元”；“(3)有定着物的一宗使用权宗地(宗海)，宗地(宗海)内的每个定着物单元与该宗地(宗海)应设为一个不动产单元。”这不仅说明，使
用权宗地(宗海)存在着“有定着物”和“无定着物”的区别；而且可以看出，使用权宗地有无定着物，其不动产单元的设定是不同的。因此，对此要求，应在“使用权宗地(宗海)”之前，加上“有房屋、林木等定着物的”前提，不能省略。
(二)“在使用权宗地(宗海)内”体现的宗地(宗海)与其定着物单元的关系不正确
首先，从宗地(宗海)的定义看。规则“3．3宗地”、“3．4宗海”中，分别给出了宗地和宗海的定义，为“土地权属界线封闭的地块或者空间”、“权属界线封闭的同类型用海单元”。可以看出，无论宗地还是宗海，其“内”是不包含定着物的，定着物不是宗地(宗海)的组成部分，因而也就谈不上“在使用权宗地(宗海)内，应将房屋、林木等定着物划分为不同的定着物单元”的问题。其次，从宗地(宗海)与其定着物单元的相对位置看。使用权宗地(宗海)与定着物是定着被定着的关系，二者在作为一个整体的同时，还有各自的相对独立性。定着物与其说是宗地(宗海)内的，还不如说宗地(宗海)上的。因此，此处“内”改为“上”字较为准确。
(三)“划分为不同的定着物单元”与“6．1．1房屋等建筑物、构筑物的定着物单元划分规则”有矛盾
既然是“划分为不同的定着物单元”，那就意味着，无论有多少定着物，划分的定着物单元，至少要有两个或两个以上；否则，就谈不上“不同的”定着物单元。但是在“6．1．1房屋等建筑物、构筑物的定着物单元划分规则”中，却有数条“划分为一个定着物单元”的情况。如下：
(6)全部房屋等建筑物、构筑物归同一权利人所有的，该宗地(宗海)内全部房屋等建筑物、构筑物可一并划分为一个定着物单元，如大学、机关、企事业单位、农民宅基地内的房屋等。
6．1．2森林、林木的定着物单元划分规则
(1)成片森林、林木(或单株林木)归同一权利人所有的，宜划分为一个定着物单元。
6．1．3其他类型定着物的定着物单元划分规则
(2)当地上全部同一其他类型的定着物归同一权利人所有的，可一并划分为一个定着物单元。除此之外，还有若干条“划分为一个定着物单元”的情况，不再一一列举。
这就产生了矛盾——“划分为不同的定着物单元”和“划分为一个定着物单元”的矛盾。略作分析可以看出，问题出在要求“划分为不同的定着物单元”上；若把此要求改成“划分为一个或数个定着物单元”，矛盾就可以避免了。
结论：“6定着物单元划分”要求的修改
综合上述三点商榷意见，“6定着物单元划分”要求可修改为：使用权宗地(宗海)上的房屋、林木等定着物，应划分为一个或数个定着物单元。
【作者】徐州市国土资源局周士达返回搜狐，查看更多
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