导语：如何才能写好一篇投资性房地产核算方法，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。
一、投资性房地产会计核算中存在的问题
（一）投资性房地产确认和初始计量会计核算中存在的问题
在会计准则中，对于投资性房地产确认的要求是比较明确的，即只有在符合定义的前提下，同时满足与资产概念完全相同的两项基本条件才能予以确认。虽然在我国投资性房地产会计准则中已包含其确认的基本条件和特殊条件的理念，但未明确予以规定。
（二）投资性房地产后续计量会计核算中存在的问题
2、投资性房地产价值差额处理存在的问题。在投资性房地产的初始计量与后续计量中，其公允价值与账面价值之间差额在账务处理上缺乏一致性。根据新会计准则的规定，自用房地产或存货，在向采用公允价值模式计量的投资性房地产转换时，投资性房地产的计价应当按照转换当日的公允价值来进行，若转换当日的原账面价值大于公允价值的，他们的差额应当计入到当期损益中，否则计入到资本公积。只有当企业在处置该投资性房地产后，只有当其账面价值小于公允价值之间的差额真正实现的时候，才能转入到当期损益，这一处理可以理解为会计核算中的谨慎性原则。然而对于后续计量的投资性房地产，准则要求将资产负债表日的公允价值变动产生的差额直接计入到当期损益。然而，同样是公允价值变动产生的差额，初始计量与后续计量的前后账务处理却出现了不一致的情况。
（三）投资性房地产转换的会计核算中存在的问题
一是投资性房地产在采用公允价值模式计量的条件下，企业有可能调节利润，虚构资产。企业可能通过调整出租日投资性房地产的公允价值，调节利润或所有者权益结构，还可以使当期营业利润增加，资产增加，构成虚增资产的可能。
二是在企业某年存在亏损的情况下，该企业可以通过处置该资产，将该投资性房地产原转换计入资本公积的部分转入当期的其他业务收入。从而使当期营业收入快速增长，达到扭亏为盈的目的。
二、应对投资性房地产会计核算问题的策略
（一）应对投资性房地产确认和初始计量会计核算问题的策略。在我国投资性房地产会计准则中，虽然给出了投资性房地产的定义及特征，并且界定了投资性房地产的范围。但是对投资性房地产确认的特殊条件却未明确予以规定，这应该在未来准则修改时加以完善。明确投资性房地产确认的特殊条件，将基本条件与投资性房地产的定义、特征及范围结合起来考虑是否应将某资产确认为投资性房地产，并按照成本进行初始计量。
（二）应对投资性房地产后续计量会计核算问题的策略
1、应对投资性房地产折旧或摊销核算存在问题的策略。投资性房地产是企业已经出租或持有并准备增值后出租的土地使用权和已出租的房屋及建筑物，其在出租期间都会发生有形或无形的损耗，其成本和费用是实实在在的发生了。因此，根据收入与费用配比原理，也应比照固定资产或无形资产折旧或摊销，以真实的反映企业各期的利润水平。企业可设置和通过“投资性房地产折旧（摊销）”科目核算，也可在“累计折旧（摊销）”科目下设置“投资性房地产折旧（摊销）”明细科目对投资性房地产进行明细核算。
2、应对投资性房地产价值差额处理存在问题的策略。投资性房地产应属于企业准备长期持有，可供出售的资产与金融资产中的采用公允价值模式核算的“可供出售金融资产”比较接近，然而，与随时准备出售赚取差价的采用公允价值模式的“交易性金融资产”有所区别。公允价值计量模式下，交易性金融资产则计入“公允价值变动损益”，而可供出售金融资产的公允价值与账面价值的差额应该计入“资本公积”。因此，从资产持有的状况来分析，采用公允价值模式的投资性房地产的核算应该参照可供出售金融资产的核算，但是为了与其他资本公积有区别，可以在“资本公积”的科目下设置“公允价值变动公积（房产或土地使用权）”子科目，并对处置投资性房地产的收益，根据投资性房地产初始取得的目的不同，分别计入“投资收益”或“营业外收支”。
（三）投资性房地产转换会计核算问题的对策
参考文献：
[1]万东琴.对投资性房地产转换的会计核算研究.BusinessChina.2008
[2]财政部.企业会计准则第3号――投资性房地产.2006
关键词：房地产投资；成本核算
一、房地产企业投资开发中的成本核算特点
成本核算和成本管理是企业实现自身财务目标的重要手段。尤其是对于资金密集型的房地产企业而言更是如此。近些年来，随着我国社会经济的不断发展，房地产价格的不断升高，土地拍卖价格以及办公楼租售价格也节节攀升，房地产企业之间的竞争越来越趋向于价格竞争了。因此，我国房地产企业要想在今后激烈角逐的市场环境下获得更多的利润，就必须加强自身的成本控制和成本管理。然而，房地产企业作为一个特殊的行业又有着与别的传统行业不一样的特征，主要体现在以下几个方面：
其次，成本核算方法和费用分配方式也存在差异。一般的制造类企业成本核算方法可以分为品种法、分批法以及分步法等，而房地产企业的开发组织方式只分为自营和发包两种，并且在具体成本核算时只能够根据具体单个项目设计图纸进行施工；费用分配方式传统上制造类企业一般有约旦产量法、定额成本法、定额比例法等，这些方法的共同特点是生产成本在一次会计时点上分摊至每个品项的产品，而房地产企业则不行，基本上不存在一个时点上分摊所有费用的问题。
最后，房地产企业投资开发中具有巨大的经营风险性和业务复杂性。房地产开发的特点决定了房地产企业经营上不确定因素相对于一般企业而言会比较多，一旦房地产开发的产品滞销，房地产企业的经营必然面临着生死抉择。所以做好房地产企业的事前成本核算具有十分重要的意义，可以从原则上帮助房地产企业规避不必要的经营风险，同时降低其经营业务的复杂性。
二、房地产投资开发中的成本构成
房地产投资开发的成本构成主要指的是房地产开发企业在产品开发过程中所发生的各项费用支出，包括全部开发中的成本投入、配套设施费的分摊、环境绿化费的分摊等。这些成本构成按照成本的使用途径可以分为三个大的方面。
第一，前期投入的成本支出主要包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费以及建筑安装工程费。土地征用及拆迁补偿费指的是房地产企业开发时为征用土地所发生的各项费用，如土地征用费、耕地占用税、安置居民拆迁房支出等；前期工程费指的是项目开工前所发生的费用，如项目规划设计费、可行性研究费、勘察设计费等；建筑安装工程费指的是房地产企业以出包方式支付绘承办单位的安装工程款或者自己承建发生的各项安装费用，如水暖电器、土建施工中的料工费等。
第三，最后一个方面的成本费用支出则主要指的是房地产企业在整个项目开发过程中所发生的各种投融资成本，如银行的利息贷款支出、业务上的招待费支出、为直接组织管理开发项目而发生的人员费用等。要知道房地产行业是一个投资周期长、风险高、市场竞争激烈程度很强的行业，这方面的费用比不可小觑。
三、我国房地产企业投资开发现状中存在的问题
房地产企业投资开发的成本核算是一个关系着房地产企业利润的大问题，房地产开发成本核算归结起来主要体现在以下几个方面，即成本核算对象的确认、成本费用的归集和分配方法、成本计算周期等。
1成本费用的归集和分配方法不太合理
根据通常的企业成本会计处理方法，一个企业生产中如果发现能够归属于生产产品的料工费的话，就应该直接归属于生产产品的直接成本。如果是交叉发生的多种产品发生的成本费用的话，就应该通过一定的程序先归集料工费，再采用适当的方法进行分配，例如约当产量法等。然而，对于我国的大多数房地产企业而言，由于项目投资开发中发生的大部分成本费用都是属于直接开发成本，而土地征用及拆迁补偿费、基础设施费、设施配套费等均属于间接开发成本，这些料工费占用的比例还都是比较大的。但是怎么样对这些开发过程中的间接成本进行归集呢，到目前为止，独立核算的房地产行业会计准则并为给出明确的说法，很多房地产企业在处理成本费用的归集和分配上也是各有不同。口径难以一致。
2随意调剂成本，工程款决算与成本费用支出存在较大差距
3会计成本核算不到位，虚列成本费用
房地产行业是属于成本核算比较复杂的行业，涉及的会计期间也比较长，跟一般的企业成本会计核算存在较大差距。正是因为这种状况的存在，导致很多房地产企业的成本核算不到位，成本费用列支不规范的现象。例如我国《施工、房地产开发企业财务制度》第六十二条规定“房地产开发企业开发的土地、商品房在移交后，将结算账单提交买方并得到认可时确认为营业收入的实现”。而在实际操作当期的收入和成本并不能够准确预转，这就为企业虚列成本费用提供了平台。
四、我国房地产企业投资开发中的成本控制与成本完善对策
1合理确定房地产开发企业的成本归集和分配方法
目前，很多房地产开发企业对于前面提到的六大成本项目的归集核算不够重视，只是将前期工程费、基础设施费等六个核算方面进行成本归集，没有明确进行分类归集，也没有进行费用组
成结构关系的分析。笔者认为我国房地产企业应当规范地对成本项目进行归集，例如房屋开发中发生的供水、供电、排污、通讯、绿化以及道路等基础设施支出，一般应该直接分配计人有关房屋开发成本信息对象的“基础设施费”成本项目，借“开发成本一房屋开发成本”，贷“银行存款”等科目。在成本费用的分配方法上，成本分配也应该选择合适的方法，不能够随意分摊。具体方法的选择应该结合具体项目的实际情况，例如基础设施费用的分摊应主要采用因果关系法，即按照基础设施费的历史成本发生原因给以合理分摊。总之，成本的归集和分配应该能够提供准确的经济决策信息、客观的成本核算方式，为企业的会计预决算提供坚实的基础。
2强化会计监督，加大税务监管力度
3制定科学的材料领用流程，节约现场管理监督费用
房地产企业在具体施工过程中应该针对主要材料制定科学的材料领用流程。实行限额发料，对于在成本领用中有良好表现的节约行为给予适当的奖励，超出标准成本领用限额的或者超出项目预算材料限额的应当给予一定惩罚。另外，在现场施工中也应注意管理费用的支出限额，虽然这些费用与项目成本直接关联性不是很大，但是这项费用的有效控制可以为其他成本费用项目的列支提供一个较好的影响典范。
4加强项目成本核算和成本分析控制，有效控制成本支出途径
关键词：会计核算房地产企业风险披露会计信息
房地产企业要进行正常的开发及经营活动并保持持续发展,都需要有计划地配备有一定数量和质量的财务管理及会计核算人才，因为，房地产企业的会计核算处理是房地产企业众多经营中最重要的经营之一。从房地产企业发展的历史经验看，房地产企业中会计核算处理水平的高低使得凡地产企业的发展速度是存在有很大差别的。不科学的会计核算处理不但影响着房地产企业最大程度的稳步发展，甚至会让房地产企业自身承担巨大的风险。
一、会计核算的定义及前提以及在房地产企业经营中重要作用
究竟何为会计核算？会计核算又叫会计反映，是将货币作为关键的计量尺度，是对会计主体其资金的运动所进行的反映。也就是说，它是以货币作为计量的单位，运用专门的会计手段，对生产经营活动或者是预算的执行过程及其结果进行连续、系统、全面地记录、计算和分析。房地产企业的会计核算同其他类型企业的会计核算在基本前提上有着4个相同的方面；首先，不论何种类型的企业要实现会计核算必须具备会计主体的前提，会计主体即是会计为之服务的单位，会计核算应该以企业发生地各项经济业务为对象，记录并反映房地产企业自身的生产经营活动；其次，会计核算还应该注重持续经营这样一个前提，因为只有在这个前提下才能进一步建立会计确认和计量的原则；再次，会计分期，会计分期就是指把企业持续不断的生产经营过程，划分为较短的等距会计期间，以便分期结算账目，按及编制会计报表。在《企业会计准则》中，规定我国企业的会计期间按年度划分，以日历年度为一个会计年度，即从每年1月1日至12月31日为一个会计年度；最后，就是货币计量，货币计量（MonetaryMeasurement）是指会计主体在会计核算过程中采用货币作为计量单位，记录、反映会计主体的经营情况。
在房地产企业开发及运营中，实行会计核算处理，目的在于提高房地产企业的财务管理并实现房地产企业自身的最大化效益。我们知道，会计核算处理对于房地产企业至关重要，会计核算以及会计监督对防范房地产企业风险具有相当重要的作用，房地产企业风险存在于其开发及运营活动的始终。房地产行业由于其会计核算特点而存在显著的盈余管理空间。其实，在现阶段，房地产行业的盈余管理已经影响了政府部门的宏观调控决策。日益显现的房地产行业繁荣的假象而引起的过高的房价是极其不利于社会稳定的。因此，做好防范工作的前提就是进行科学的会计核算处理，旨在利于研究房地产企业的盈余管理。
二、房地产企业会计核算存在的主要问题
相当长一段时期以来，无论是国有房地产企业还是其他形式的房地产企业，都在实行着计划经济体制下的各项制度。毋庸置疑的是，这种跟随了我们几十年的制度应该说在特定的历史时期和环境下是起到了一定的积极作用的，可是，伴随着市场自由化进程脚步的加快，在房地产行业竞争日益加剧的形式下，房地产企业在众多管理问题中的不利日益显现且逐渐增多，尤其是会计核算处理方面仍然存在着很多问题，具体表现在：
1、会计科目的设置不够科学
2、房地产企业财务风险披露的不真实
1、将会计科目的设置逐步合理化
2、加强现金收付的实现功能
现金收付实现制也叫现金制或者实收实付制，它是以现金收到或付出为标准，来记录收入的实现和费用的发生。按照收付实现制，收入和费用的归属期间将与现金收支行为的发生与否，紧密地联系在一起。换言之，现金收支行为在其发生的期间全部记作收入和费用，而不考虑与现金收支行为相连的经济业务实质上是否发生。房地产开发企业可以在会计核算中实施现金收付实现制。依据我国企业会计准则中的划定,房地产企业的会计核算应该以权责发生制作为主体。但是,由于房地产企业的经营的不同，应该更加重视现金收付实现制。允许权责发生制与收付实现制这两种体例并存,是当今房地产企业会计核算处理中明智的选择。
3、完善房地产企业会计信息的形成基础
房地产开发企业多数都存在现金流量的管理、财务管理、成本管理方面的问题，而这一切又都属于房地产企业财务管理的范畴，也甚至影响着会计核算的成效性。所以，为了完善房地产开发企业的会计核算处理，就必须加强房地产企业的财务管理。正因为这些存在问题的方面是房地产企业会计信息形成的重要基础，那么，要保证赖以发展的会计核算处理的合理性，其基础的管理就显得更加必要。
4、完善房地产企业的内控体系
关键词：投资收益虚增；舞弊手段
随着我国证券市场的不断发展，通过虚增投资收益来调节利润是当前上市公司实施报表舞弊的常用手段之一，且已成为上市公司财务舞弊的主要形式。按照2006年颁布的新会计准则，非金融企业的投资收益主要由三部分构成：一是长期股权投资二是投资性房地产三是金融资产。
20世纪90年代以来随着我国经济体制的不断深化改革，我国证券市场发展迅速，越来越多的企业选择公开上市募集资本。截止目前我国A股市场合计上市公司约有1370家，并呈逐年递增的状态，越来越多企业在积极谋求IPO的机会，但是我国上市公司的财务状况并不令人满意，上市公司虚增投资收益的主要手段有如下三种：
一、针对长期股权投资的虚增手段
2.将长期股权投资记入其他应收款，全额计提减值准备。有些上市公司将应该计入长期股权投资的项目转入到其他应收款项目记录，并且全额计提减值准备，这样在以后年度企业可以将该笔坏账转回，达到提高以后年度的会计利润的目的，这一行为并不遵守谨慎性原则，是典型的为了规避证券管理部门处罚而进行的会计舞弊行为。
3.针对核算方式的虚增手段。针对被投资企业的核算。母公司在选择核算方法时选择利于自身利益而不是符合企业会计准则的方法，通常会对盈利的被投资公司采用权益法核算，对亏损的被投资公司采用成本法核算。利用该舞弊手段，使公司年报显示公司盈利，经营状况良好。
针对投资性房地产的核算。近年来我国房地产市场持续升温，越来越多的企业放弃成本模式改用公允模式对投资性房地产进行后续计量。采用公允价值模式计量时，公允价值的变动将会给企业带来巨额的投资收益，增加企业的利润总额。企业首先将自用房地产转化为公允模式计量的投资性房地产，后续计量采用公允价值模式，通过与关联方的交易将投资性房地产出售，在结转日将同时结转投资性房地产的公允价值变动及原转换日计入资本公积的金额，达到了虚增投资收益的目的。
4.针对合并报表的虚增手段。针对合并方式。企业合并分为同一控制下的企业合并和非同一控制下的企业合并，针对不同的合并类型，企业也要按照不同的会计处理原则进行处理。同一控制下的企业合并资产和账面的差额调整企业的所有者权益；非同一控制下的企业合并则采用购买法，合并中产生的差额计入营业外收入。由此可见，同一控制下的企业合并不会影响企业当期的利润，而非同一控制下的企业合并则会影响企业当期的利润。因此，一些上市公司为了达到盈余管理的目的，选择非同一控制下的企业合并，虚增非经常性收益，粉饰财务报表。
新准则规定，合并财务报表的合并范围应当以控制为基础予以确定。假设A公司持有B1公司79%的股份，持有B2公司87%的股份，持有B4公司28%的股份，B1公司持有B3公司69%的股份，B2公司持有B4公司72%的股份。按照会计准则，A公司合并报表应该包括B1、B2、B3、B4公司的经营成果。从会计学原理上讲，合并报表中抵消分录的多少与参与合并的企业数量有关，如果企业缩小合并报表的合并范围，那么对应的抵消分录也会减少，这样企业的被抵消的投资收益就会相应减少，最终达到舞弊的目的。上例中的A公司可以在编制合并报表的抵消分录时不把B1、B2、B3、B4公司都计入合并范围，这样A公司就达到虚增投资收益的目的了。
【关键词】房地产开发企业会计核算
2007年1月1日，新会计准则在上市公司全面推行，企业财务报告的形式、内容、规则均发生重大变化。其中《投资性房地产会计准则》、《借款费用准则》的建立使房地产的会计核算更加合理，使房地产业的会计信息披露更加真实。那么探讨新会计准则下房地产开发企业的会计核算具有重要意义。
一、房地产开发企业会计核算的特殊性
二、房地产开发企业会计核算存在的问题
1、科目设置复杂
2、借款费用中挂账现象严重
3、收入确认相对随意
房地产的开发周期比较长，少则一年，多则数年，开发产品至完工须经过若干个开发阶段：规划设计-可行性论证-征地拆迁安置补偿-三通一平-建筑安装-配套工程-绿化环境。房地产产品往往采用预售、分期付款销售等多种销售方式，会计实务中的关键问题在于确认哪个环节为收入一些房地产企业就利用收入和成本不配比、建设周期长来调节利润。以达到少缴或延迟缴税的目的。部分房地产企业将预收房款作为“借资款”。挂在“其他应付款”科目；部分房地产企业采用“体外循环”方式，将售房收入存放在其他公司账上。再假借其他事项往来转回资金，隐瞒收入；还有很多工程已完工。房屋已售出，但是迟迟不进行竣工决算和会计核算等等。
4、会计信息风险披露不足
三、加强房地产开发企业会计核算的措施
1、优化会计科目的设置
其实房地产开发企业应根据开发项目多少，规模大小及内部管理需要来进行成本核算，比如在企业内部单位不实行独立核算的情况下，可不单设开发间接费用账。在成本项目栏内增设管理费用和利息栏，因管理费用和利息是间接费用的主要内容，为简化核算，还可取消开发成本一级账，将房屋开发、土地开发、配套设施开发和代建工程开发直接设为一级账，再按项目分设明细。在实务中，可按核算对象设立成本卡片，连续记载项目从立项至验收的全部成本费用，作为开发成本明细台账，年末只把本年度已竣工结转项目建案归档。另按一级账户设立多栏式汇总明细账，按年节转。成本卡片分为两部分，台头部分和账表部分，台头列示施工合同的主要内容，如开、竣工日期，施工单位、建筑面积、预计投资及变更情况等。正文部分为通常的多栏式明细账，连续记载成本开支情况。
2、合理处理借款费用
3、完善收入确认
4、提高信息披露含量
一是增加土地储备量及成本构成的信息。房地产开发成本中土地成本的比例一般占有较大的比重，能否拥有土地储备以及土地储备的成本状况，从一定程度上决定了开发企业未来的发展，故需在财务报告附注中披露土地储备量及取得成本情况。二是增加分项目现金流量信息的披露。建议以企业每一开发项目为基本单位，披露其在开发经营过程中形成的经营活动现金流量，包括销售房地产收到的现金、购买工程物资以及支付工资等所支付的现金，以此提高其现金流量信息的有用性。三是重视质量保证金及风险的披露。房地产开发行业的高风险性应在会计信息披露环节得到充分的揭示。
【参考文献】
[1]饶倩妮：房地产开发企业会计核算初探[J].决策与信息财经观察，2007（1）.
[2]郜月：新会计准则体系下投资性房地产开发企业会计概算[J].河南科技，2007（2）.
1、投资性房地产不应该作为固定资产或无形资产处理。首先，投资性房地产不完全符合固定资产或无形资产的定义。企业会计准则明确指出，固定资产是指为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有的、使用年限超过一年、单位价值较高的有形资产；无形资产是指企业为生产商品、提供劳务、出租给他人，或为管理目的而持有的、没有实物形态的非货币性长期资产。而投资性房地产，则指为赚取租金或资本增值而持有的房地产。包括企业以投资为目的而拥有的土地所有权及房屋建筑物；房地产开发企业出租的开发产品（在此，我们仅以非房地产企业作为研究对象）。由此可见，以赚取租金为目的（出租）投资性房地产可以划入固定资产或无形资产的范畴，而以赚取资本增值为目的投资性房地产，则不属于“固定资产”或“无形资产”的范畴。其次，虽然投资性房地产与原来意义上的固定资产、无形资产在物质形态上是相同的，但企业持有它们的主要目的不同，如果将他们进行统一的核算，明显不符合会计的“明晰性”原则，同时也会引起“折旧、摊销”等方面出现的问题。同时，从企业持有的投资性房地产中，绝大部分是以增值为目的。由此可见，投资性房地产不应该作为“固定资产或无形资产”核算。
2、投资性房地产应该作“类投资”业务处理。从经济业务的内涵看，企业的投资性房地产业务与企业的“投资”业务并无质的区别，两者都是游离于企业正常的生产经营活动之外的以赚取增值为目的投资行为。但是由于企业会计准则所指“投资”仅指对外投资（将资产让渡给其他单位），主要形式为股权投资和债权投资。而投资性房地产业务既不属于股权投资，也不属于债权投资，不属于对外投资的范畴，而是纯粹的对内投资业务。因此它也不完全符合会计准则中的“投资”内涵。如果将其纳入“长期投资”的范围，也似有不妥，但它的投资特征是非常明显的。从上述分析可以看出，投资性房地产业务具有明显的投资特性，但与“投资”又不完全吻合。根据投资性房地产的这一特点我们将其定义为类投资业务，即不将其纳入“投资”的范围，但是按“投资”方法对其进行处理。所以，在核算上拟采取类似长期投资的核算方法，即借鉴“长期投资”核算原理，设“投资性房地产”账户进行专项核算。
二、投资性房地产的会计处理方法
（一）“投资性房地产”账户
为了核算投资性房地产业务，需增设“投资性房地产”账户。该账户属于资产类账户，借方记录投资性房地产的取得成本、后续支出及因采用“公允价值计量”而产生的增值。贷方记录因出售、转让、转自用及报废或毁损的投资性房地产进行处置时冲减的账面价值。期末余额在借方，表示企业持有的投资性房地产的账面价值。该账户按投资性房地产的种类设置明细账户。
（二）“投资性房地产”项目在资产负债表中的列示
根据“投资性房地产”的类投资性质，拟将其列为“资产负债表”左边的第三大项，即介于“长期投资”与“固定资产”之间。
（三）投资性房地产持有期间增值收益的会计处理
企业的投资性房地产，在持有期间可能会因为后续计量（按公允价值进行计量）而产生增值，获得相应的增值收益。根据投资性房地产的“类投资”特性，该部分所以应该全部作为“投资收益”处理。相应的，若产生减值损失，也将其纳入投资收益的范畴，以抵减收益。（四）投资性房地产的账务处理方法
1、企业取得投资性房地产的核算
（1）以货币资金购入投资性房地产时，按实际取得成本借记“投资性房地产”账户，贷记“银行存款”或“其他货币资金”等账户。
（2）原自用房地产转换为投资性房地产时，按转换资产的账面价值或公允价值借记“投资性房地产”账户，借记“累计折旧”，借记“固定资产减值准备”账户或“无形资产减值准备”账户，按固定资产账面原值贷记“固定资产”账户或按无形资产的账面摊余价值贷记“无形资产”账户。若记录结果有差额，则将其记入“投资收益”账户。
例1．某企业拟将一自用房产转换为投资性房地产，其账面原值为1000万元，已提折旧300万元，已提固定资产减值准备50万元，经评估其公允价值为600万元。则会计分录为：
借：投资性房地产――xx房产600万元
累计折旧300万元
固定资产减值准备50万元
投资收益50万元
贷：固定资产1000万元
例2．若上例中房产的公允价值为1200万元。则会计分录为：
借：投资性房地产――xx房产1200万元
投资收益550万元
2、投资性房地产后续支出的核算。
3、投资性房地产租金收入的核算。
企业以赚取租金为目的的投资性房地产，按期取得的租金应作为投资收益处理，直接记入“投资收益”账户。
4、企业处置投资性房地产的核算。
(1)企业出售、转让投资性房地产。企业出售、转让投资性房地产时，按实际取得的净收入借记“银行存款”账户或其他相应账户，按账面价值贷记“投资性房地产”账户，按两者的差额借记或贷记“投资收益”账户。
（2）企业将投资性房地产转为自用。企业因生产经营需要将原投资性房地产转为自用时，按转换资产的公允价值借记“固定资产”或“无形资产”，按转换资产的账面价值贷记“投资性房地产”账户，其差额借记或贷记“投资收益”账户。
（3）投资性房地产毁损。企业投资性房地产因不可抗力因素毁损，应按其净损失借记“营业外支出”账户，按应获得的保险赔款借记“其他应收款”账户，按资产的账面价值贷记“投资性房地产”账户。
5.投资性房地产后续计量。
如果有确凿的证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠地取得，企业应改用公允价值模式，对投资性房地产进行后续计量，即期末企业应按公允价值对投资性房地产的账面价值进行调整。按资产公允价值大于原账面价值的差额借记“投资性房地产”账户，同时贷记“投资收益”账户。
我通过这两个多月对房地产企业会计的学习懂得了以下的知识：房地产是房产和地产的总称，房地产开发企业就是从事房地产开发和经营的企业，它既是房地产产品的生产者，也是房地产商品的经营者。
一、而进行的主要业务有：1、土地的开发与经营。2、房屋的开发与经营。3、城市基础设施和公共配套设施的开发。4、代建工程的开发。5.物业管理和服务。房地产开发企业会计核算的对象是房地产业从事房地产开发建设、出售等经营过程中的资金运动。这些资金运动具体表现为六大会计要素：即资产、负债、所有者权益、收入、费用和利润。房地产业的会计核算，就是对上述六大会计要素的增减变动进行核算和监督。
三、房地产开发项目投资费用估算。房地产开发项目投资与成本费用估算的范围包括土地购置成本、土地开发成本、建安工程造价、管理费用、销售费用、财务费用及开发期间的税费等全部投资。
房地产建设项目各项费用的构成复杂，变化因素多、不确定性大，依建设项目的类型不同而有其自身的特点，因此不同类型的建设项目，其投资和费用构成有一定的差异。对于一般房地产开发项目而言，投资及成本费用.由开发成本和开发费用两大部分组成。
(一)开发成本
1.土地征用及拆迁安置补偿费。2.前期工程费。3.建筑工程费。.基础设施费。5.公共配套设施费。6.开发期间税费。
(二)开发费用
1.管理费用。2.销售费用。3.财务费用。
房地产开发项目投资估算的作用：
(1)是筹集建设资金和金融部门批准贷款依据;
(2)是确定设计任务书的投资额和控制初步设计概算的依据;(3)是可行性研究和在项目评估中进行技术经济分析的依据。
四、房地产开发企业会计核算特点
由于其经营活动的特殊情况和管理要求，房地产开发企业与施工企业相比，会计核算有如下特殊情况：
一、盈余管理概述
（一）盈余管理概念界定
（二）盈余管理方法概述
纵观国内外学者对盈余管理的方法主要归类为以下几种：
第一，对会计原则的选择与运用。比如:（1）谨慎性原则的运用。即企业在进行会计核算时不得多计资产或收益、少计负债或费用。(2)重要性原则的运用。重要性原则认为，对微不足道的项目则不值得对其进行精确计量和报告。企业可以运用会计职业判断中的重要性原则通过增加或减少认为不重要的会计数据来进行盈余管理。
第二，会计政策和方法的选用。在选择会计政策时，企业一般要处于盈余管理的角度，站在有利于企业管理当局的角度进行选择，但是会计政策一旦选用不得随意更改。
第三，会计估计的时点和数量以及关联方交易的判断也给盈余管理提供了空间。
实务界在具体操作中，往往结合管理层的意图和公司发展所处的客观环境，从做大盈余、均衡盈余、做小盈余以及除垢之中选择合适的盈余管理方式。
二、盈余管理与会计职业判断
会计职业判断对盈余管理产生着重要的影响，根据国内外的各种表述，本文将会计职业判断定义为“具有会计专业技能知识和经验的会计人员，基于客观的、谨慎的、正直的态度，本着为会计信息使用者高度负责并为之提供高质量信息的职业精神，在会计职业标准的框架内或是会计职业标准制定机构的意思指引下，通过识别、计算、分析、比较或是咨询等方法，对不确定性的会计事项所做的裁决与断定的思维过程”。虽然盈余管理与会计职业判断都是对不确定性的会计事项所做的判断，但是会计职业判断与盈余管理之间还是存在着显著的差异：
第一，主体不同。盈余管理的主体是企业管理当局，而会计职业判断的主体是从事会计工作的会计人员。
第二，目的不同。盈余管理的目的是为了获取管理当局的私人利益，但受益者和利益表现非常复杂，通常有报酬计划、债务契约、政治成本三大动机，也有我国现阶段公开上市发行股票、配股、避免处罚、炒作股票等动机。而会计职业判断要求会计人员必须尊重客观事实，如实反映经济事项对企业财务状况和经营成果造成的实际影响，在做判断时，要保持客观中立。
第三，客体不同。盈余管理的客体有两类：一是公认会计原则、会计方法和会计估计；二是交易事项的规划和时点的选择。由于会计职业判断一般是在经济事项发生后进行，因此它只包括前类事项在内。即盈余管理研究将总体应计部分拆分为非主观应计部分和主观应计部分。非主观应计部分不需要用到太多的会计职业判断，而涉及到主观应计部分就需要会计人员谨慎合理地运用会计职业判断。
第四，研究目的不同。盈余管理主要采用实证研究方法，研究目的在于揭示盈余管理行为的存在，并对其进行解释，研究涉及一系列的管理和经济问题。会计职业判断研究的重点在于探讨会计人员进行职业判断的规律，目的在于帮助会计人员提高职业判断水平，减少判断偏误，以更好地为合法的盈余管理服务。
财政部在2006年2月实施新准则以来，我国的会计标准体系才真正实现了与国际趋同。施行的新准则给了我国会计实务工作者更大的职业判断空间，同时也对会计人员提出了更大的挑战。如公允价值的合理计价、投资性房地产、生物资产、金融工具等都需要会计人员合理运用职业判断。也就是说，目前的新准则模式完全采用国际会计准则的“原则导向模式”，会计职业判断被提到了一个前所未有的高度，给会计人员对公司的盈余管理提供了更大的平台。
三、新准则下盈余管理空间研究
会计的不确定性是会计本身所固有的，它使得同一个企业的经济业务或经济事项运用不同的计量方法，或由不同的会计师进行计量，会产生不一致的结果，这就给合法的盈余管理提供了机会。在会计标准的框架内，如果企业能够合理地运用会计职业判断进行合法的盈余管理，那么会计监管机构就会鼓励会计人员大胆地进行更多的判断，使会计人员的职业判断水平有所提高。反之，如果大部分企业都是出于不合法的盈余管理目的而滥用会计职业判断，那么会计监管机构势必会通过修订会计标准而缩减会计职业判断的空间，以堵住企业管理当局运用会计职业判断进行盈余管理可钻的漏洞。因此，本文结合新准则中会计人员职业判断对盈余管理的空间进行以下归纳：
1.企业会计准则——基本准则
（1）会计核算原则的要求
②实质重于形式。这里要求会计人员进行职业判断的是，实质重于形式原则在具体准则中的运用。新准则中涉及到经济实质判断的有非货币资产交换准则中商业实质的判断、融资租赁的判断、债务重组中债务人做出实质性让步、金融资产控制权转移的判断、纳入合并财务报表范围的子公司的确定、合同的拆分与合并、资产或资产组的划分等等。
③重要性。新准则第17条规定企业的会计信息所有重要交易或者事项。至于“重要性的程度”，新准则没有规定，本文认为可以参照注册会计师审计的重要性的量度来判断。
④谨慎性。新准则第18条要求企业不应高估资产或者收益、低估负债或者费用，这也是对企业盈余管理的客观要求。
（2）资产、负债、所有者权益、收入、费用、利润各要素的确认
确认为资产或负债要求准确判断三项内容：“企业过去的交易或者事项形成的”、“由企业拥有或者控制的”、“预期会带来企业经济利益流入或者流出的”。确认为收入或费用要求判断以下三项内容：“企业日常活动中发生的”、“会导致所有者权益增加或减少的”、“会导致与向所有者分配利润无关的经济利益的流入或流出”。
2.企业会计准则——具体准则
（1）企业会计准则第3号——投资性房地产
①投资性房地产的初始确认和后续支出的确认。新准则规定，为赚取租金或资本增值的投资性房地产包括：已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权、已出租的建筑物，不包括自用或作为存货的房地产。
①无形资产的确认。新准则要求判断的是，无形资产是“没有实物形态的”和“可辨认性标准”，其中“可辨认性标准”要求判断“能够从企业中分离或划分出来用于出售等”或“源自合同性权利或其他法定权利”。
②研究费用和开发费用的不同处理的确认。要进行开发阶段的费用资本化，必须判断是否符合“有技术可行性”、“有使用或出售意图”、“有市场或对企业有用”、“有能力支持完成开发或出售”、“支出能可靠计量”。五个条件要同时符合才能进行资本化。
（3）企业会计准则第8号——资产减值
关于资产和资产组的认定，以及总部资产的概念。资产和资产组的划分主要是判断“是否独立产生现金流量”，能独立产生现金流的归为一项资产。与其他资产一起产生现金流的，归为一个资产组。判断总部资产主要看其特征“难以脱离其他资产或资产组产生独立的现金流，而且其账面价值难以归属于某一资产”。
（4）企业会计准则第21号——租赁
租赁分类的判断。租赁分为经营租赁和融资租赁。要求会计人员根据实质重于形式原则来判断“经营租赁”和“融资租赁”，在判断为“融资租赁”时尤其要谨慎，看是否符合准则所规定的条件（满足一条既可）：所有权转移；承租人拥有低价购买选择权（5%以下）；租赁期占使用寿命大部分（75%以上）；承租人最低付款额现值几乎相当于租赁开始日租赁资产的公允价值（90%以上）；性质特殊，只有承租人可以使用。这为盈余管理提供了比较大的空间。
（5）企业会计准则第23号——金融资产转移
（二）关于会计计量和核算方法的判断和选择
1.初始计量及核算方法的选择
企业会计准则——基本准则中明确会计计量属性的选择：一般应当采用历史成本；采用重置成本、可变现净值、现值、公允价值的，应当保证所确定的会计要素金额能够取得并可靠计量。
2.后续计量及核算方法的选择
（1）企业会计准则第2号——长期股权投资
母公司对具有控制权的投资由权益法改为成本法，将大大减少母公司尤其是自身没有主营业务的控股型母公司的利润总额。这里要求会计人员判断的是“转换条件”是否满足。
（2）企业会计准则第3号——投资性房地产
投资性房地产后续计量模式选择，采用公允价值模式必须能够对投资性房地产的公允价值做出合理的估计。就我国目前房地产市场的现状来看，企业的会计人员应当判断为采用公允价值模式。我国房地产市场总体来说有持续稳定的增势潜力，执行新准则将会给企业带来额外的利润增长。
（3）企业会计准则第4号——固定资产
①固定资产后续计量。累计折旧计提的范围和方法要求会计人员作出合理判断；固定资产使用寿命和预计净残值也要求会计人员根据具体情况做出合理判断。②预计弃置费用计入固定资产成本。其中预计“固定资产弃置费用”也是会计人员判断的内容。
（4）企业会计准则第6号——无形资产
无形资产的后续计量中需要区分，使用寿命有限的无形资产，使用寿命不确定的无形资产。企业会计人员应当在判断和复核无形资产的使用寿命时，根据使用寿命是否有限来确定无形资产的后续计量方法和相应的摊销期。
（5）企业会计准则第22号——金融工具的确认和计量
金融资产和金融负债的后续计量分别采用公允价值和摊余成本计量。采用公允价值计量的金融资产和金融负债，公允价值的变动计入当期损益；采用摊余成本计量的金融资产和金融负债，按实际利率法计算摊余成本。
3.公允价值计量
公允价值是指在公平交易中，熟悉情况的交易双方自愿进行资产交换或债务清偿的金额。在38项具体准则中涉及到公允价值计量的具体准则有17项之多，为了显示公允价值在新准则体系中的重要性，引起企业会计人员的重视，本文将公允价值从后续计量中分离出来。涉及到的具体会计准则有：存货、长期股权投资、投资性房地产、固定资产、生物资产、无形资产、非货币资产交换、资产减值、股份支付、债务重组、收入、建造合同、政府补助、企业合并、金融工具的确认和计量、金融资产转移、套期保值等17个。下面就从上面这些具体准则中选取几个重要的作分析。
在有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的情况下，可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。采用公允价值模式计量的，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与账面价值之间的差额计入当期损益。
（2）企业会计准则第11号——股份支付
（3）企业会计准则第12号——债务重组
新准则第5条规定，债务人以非现金资产清偿债务的，债务人应当将重组债务的账面价值与转让的非现金资产的公允价值之间的差额，计入当期损益。
新准则第6条规定，债务人将债务转为资本的，债务人应当将债权人放弃债权而享有的股份的面值总额确认为股本或者实收资本，股份的公允价值总额与股本之间的差额确认为资本公积。重组债务账面价值与股份的公允价值总额之间的差额，计入当期损益。
（4）企业会计准则第22号——金融工具的确认和计量
企业初始确认金融资产或金融负债，应当按照公允价值计量，同时应当按照公允价值对金融资产进行后续计量。对按照本准则规定应当以公允价值计量，但以前公允价值不能可靠计量的金融资产或金融负债，企业应当在其公允价值能够可靠计量时改按公允价值计量。金融资产或金融负债公允价值变动形成的利得或损失，除与套期保值有关外，按下列规定处理：以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产或金融负债公允价值变动形成的利得或损失，应当计入当期损益；可供出售金融资产公允价值变动形成的利得或损失，应当直接计入所有者权益，在该金融资产终止确认时转出，计入当期损益。
4.资产减值准备
资产减值准备由《企业会计准则第8号——资产减值》进行规范。资产减值，是指资产的可收回金额低于其账面价值。新准则中的资产，除了特别规定之外，包括单项资产和资产组。资产组，是指企业可以认定的最小资产组合，其产生的现金流入应当基本上独立于其他资产或者资产组产生的现金流入。企业会计人员要判断“资产和资产组”、“减值迹象”、“减值金额的估计”。
5.会计政策、会计估计的变更
由《企业会计准则第28号——会计政策、会计估计变更和差错更正》规范。
①应当严格区分会计政策变更和会计估计变更。②原来划分为会计政策的，只有发生的交易或事项与以前相比具有本质性的差别并且重要程度高时，才可以判断为会计政策变更等。
四、新会计准则下盈余管理的具体方法应用研究
（一）新会计准则关于会计确认方面盈余管理的主要方法
1.投资性房地产转换的确认
在成本模式下的会计处理，是将房地产转换前的账面价值作为转换后的入账价值，进行盈余管理的空间几乎没有。但在新准则下，投资性房地产一旦选用了公允价值核算模式，进行盈余管理的空间就较大。按新准则规定，采用公允价值模式计量的投资性房地产，是不需要计提折旧或进行摊销的，转换为自用房地产时，应当以其转换当日的公允价值作为自用房地产的账面价值，公允价值与原账面价值的差额进入当期损益，并且按账面价值计价后计提折旧或进行摊销，企业的费用就会增加。自用房地产或存货转换为采用公允价值计量模式计量的投资性房地产时，投资性房地产按照转换当日的公允价值计价，转换当日的公允价值小于原账面价值的，其差额计入当期损益；转换当日的公允价值大于原账面价值的，其差额计入所有者权益。需要强调的是，运用投资性房地产转换进行盈余管理的目的不是为了追求公允价值与账面价值之间的转换而调整收益，因为按新准则的要求，房地产转换公允价值与账面价值之间的差额必须详细地在报表附注中披露，而是为了追求在公允价值模式下不需要计提折旧与成本模式状态下要计提折旧的区别来进行盈余管理。
2.关于资产和资产组的认定
研究资产和资产组的划分认定是为了能够合理地通过计提资产减值准备进行适度的盈余管理。新准则规定，有迹象表明一项资产可能发生减值的，企业应当以单项资产为基础估计其可收回金额。企业难以对单项资产的可收回金额进行估计的，应当以该资产所属的资产组为基础的可收回金额。企业资产的可收回金额低于账面价值时，要计提资产减值准备，而按单项计提和按资产组计提的减值准备的数额显然不一样。也就是说，企业在购建或生产企业的资产时，就应当考虑未来几年内企业的盈余管理要朝什么方向努力。以盈余管理所要达到的目标为指导，合理地划分资产和资产组。
3.金融资产转移确认：主要风险和报酬、控制权转移的判断
新准则强调判断金融资产转移要遵循实质重于形式的原则，要看所出售的金融资产是否从实质上发生转移，全部转移的要终止确认该金融资产；部分转移的就已转移的部分终止确认；转移部分金融资产的公允价值变动计入当期损益。而判断金融资产是否发生实质性转移主要是看控制权是否转移，控制权转移的确认在复杂的金融资产转移交易过程中是关键之所在，需要会计人员进行合理的职业判断。企业会计人员在判断是否已放弃对所转移金融资产的控制时，应当注重转入方出售该金融资产的实际能力，从而合理地确定金融资产销售的公允价值以及所确认的利得或损失。需要强调的是，在国外的金融资产转让交易中，交易者通常会设计出复杂的金融合约结构，通过保留部分合约权利与义务来掩盖交易的真实意图或经济实质，从而造成会计确认界限的模糊，以此规避准则所管制的范围，来进行盈余管理。
4.合并财务报表范围的确定
（二）新会计准则关于会计计量方面盈余管理的主要方法
1.投资性房地产的公允价值
目前我国的房地产市场的公允价值基本上已经完善化，大部分企业都可以采用公允价值模式进行投资性房地产的初始计量和后续计量。新准则下，采用公允价值模式计量的，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，而以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与账面价值之间的差额即入当期损益，将使费用减少，利润增加。为企业进行盈余提供了新的空间。
2.非货币资产交换中的公允价值
3.债务重组中的公允价值
新准则对于实物抵债业务，引进公允价值作为计量属性。采用了公允价值以后，将产生的债务重组收益计入当期损益。进行债务重组将增加债务人的利润。一些无力清偿债务的公司，一旦获得债务重组，其重组收益可以直接反映在当期利润表中。
4.非同一控制下的企业合并中的公允价值
新准则规定，非同一控制下的企业合并，购买方在购买日对作为企业合并对价付出的资产、发生或承担的负债应当按照公允价值计量，公允价值与其账面价值的差额，计入当期损益。根据企业会计制度，按账面价值进行计量不产生损益。在新准则下，非同一控制下的企业合并，由于资产按公允价值计量，很可能产生商誉，而商誉按照资产减值准备的规定，期末进行减值测试，不允许摊销，这样的做法可使企业的资产增加。但是，我国目前仍未对商誉的会计处理专门的具体准则，也就是说，在商誉会计处理这个点上还是存在着一定的盈余管理空间的。
（三）新会计准则关于会计政策选择中的盈余管理
1.长期股权投资核算方法的选择
新准则规定①能够控制——成本法；②共同控制、重大影响——权益法；③不具有共同控制、重大影响，且在活跃市场中没有报价，公允价值不能可靠计量——成本法。权益法核算的有关规定——净资产的公允价值。这里要求会计人员作出职业判断的是：控制、共同控制和重大影响的概念。基于盈余管理的角度，这里就要求会计人员在判断对其他企业是否就有控制、共同控制或重大影响时，应该联系每种状态下所要运用的核算方法。一般来说，把其他的关联企业转换成符合权益法核算状态下为宜，因为权益法核算可以按照净资产的公允价值计价，存在较大的盈余管理空间。当然这不能一概而论，需要看企业进行适度盈余管理的方向，是做大还是做小，以此来决定对联营企业采用的核算方法。但是实务操作中，也不能仅仅只从盈余管理的角度来考虑，要决定对联营企业是应该控制、共同控制还是有重大影响，一般还要考虑企业的经营管理的战略等。
2.投资性房地产等后续计量模式的选择
（四）新会计准则关于会计估计方面的盈余管理
1.资产可收回金额的估计
2.按实际利率法摊销的估计数确定
按实际利率法进行摊销是新准则的又一亮点。涉及到的具体准则有：①借款费用中涉及折价或溢价的摊销；②融资租赁下，为确认融资费用、收益才用实际利率法进行分摊；③采用摊余成本计量的金融资产和金融负债，按实际利率法计算摊余成本。在按实际利率法摊销时，决定摊销额的有市场利率和摊销期限两个因素，但是有一点可以肯定的就是，摊销期限越长，前期的摊销金额越少；摊销期限越短，前期的摊销金额越大。我们企业的会计人员可以利用这一点进行适度的盈余管理的操作。但是要注意，由于实务中碰到的问题会千变万化，顾及到盈余管理的问题而去规划摊销期限，有的时候会得不偿失。这就要求企业会计人员权衡各方面利弊，最后选择最有利于企业的做法。
五、研究结论
由于新准则的实施加大了会计职业判断的空间，理所当然也就加大了企业进行适度盈余管理的空间。但是新准则从很多方面来讲也提高了会计信息的质量，改变了企业进行适度盈余管理的模式。在施行新准则以后，要求企业的会计人员和其他经营管理人员一起做好以下几个方面的工作：
1．研究掌握新准则尚未明确指出或者模棱两可的地方，往往新准则最薄弱的地方也是我们企业进行盈余管理最好的地方。企业在这方面要对会计人员加强培训和指导。
当今时代是一个科学技术迅猛发展的时代、是一个技术革命盛行的时代、更是一个利用科学技术全面推动人类社会发展的时代，目前，信息化社会已经逐步形成。正是基于此，网络化的现代科学及、信息管理技术逐渐成为一种新技术并在各行各业中得以广泛应用。因此，将现代信息技术广泛、深入的应用到企业的管理中，将大大促进企业管理水平的提升，能够使企业在降低成本的同时提高企业的管理效率和治理水平。
(一)会计电算化是信息技术发展的要求
信息技术的迅猛发展使得会计电算化的应用范围不断扩大，目前，不论国有大型企业，还是民营中小企业基本都实现了会计电算化。特别是对于中小企业而言，由于其在人力资源管理、资金管理、企业管理方式等方面存在着较大的差距，因此，在信息技术和会计电算化的帮助下，这些企业将走得更快、更远。
(二)会计电算化是信息化发展的历史机遇
信息化工程的实施是我国企业发展中的一次大的机遇，更是提升企业自身竞争力、增强自身实力、获得生存与发展机会的重要机遇。企业信息化的实现首先需要的就是会计电算化。作为现代企业进行信息化发展的基础性工作，企业的会计电算化实现了对企业会计信息存储方式、处理方式、核算方式的转变、创新，使得企业的会计信息数据范围更加广阔，使企业的会计信息质量得以提升，会计审计技术与内部控制技术也在信息化的帮助下得到了进一步的修改、创新、完善，使得会计管理制度更加完善，更加适合新时代的发展，这对于会计理论技术而言是一次重大的历史变革。
二、会计电算化在房地产企业引用中出现的问题
(一)会计人员缺乏计算机知识
随着电算化程度的不断提升，这对企业的会计工作人员也提出了较高的要求，要求企业的会计工作人员必须具备更加完善的知识与能力对会计信息进行操作、处理、管理。因此，这就要求房地产企业的会计人员必须尽快补充足够的计算机、会计电算化等方面的专业知识，虽然目前我国软件市场上流行的电算化软件较多，但是真正能够运用纯熟的软件并不多，特别是一些大型软件的复杂的分析功能，还尚未得到完全开发，尤其是当软件出现问题时，很多财务人员都会束手无策，这在一定程度上增加了企业出现失误的几率。
(二)房地产企业对财务软件的应用还缺乏深度
目前，我国大部分房地产企业为了减轻会计人员的工作量、提高会计信息的准确度、提升企业的财务管理能力纷纷采用了会计电算化的手段。但是，在实际情况中，并没有完全实现这一目标，实施的效果也并不理想。究其实质，主要是由于部分房地产企业的管理者、领导者并未将会计电算化的重要性提高到一定的认识高度，也并未对电算化的深层次应用进行开发。
(三)会计信息存在安全隐患
目前，很多房地产企业都实行了电算化。但是对于财务数据的稳定性、安全性还无法得到保障。随着网络技术的发展、房地产企业的会计信息的共享、会计信息保存介质的改变、黑客的盛行，都为房地产企业会计电算化的实施带来了安全隐患。因此，应加强对计算机的安全保护、避免软件被病毒侵袭而出现数据丢失。
三、会计电算化在房地产企业中的应用分析
(一)房地产企业开发中会计电算化的应用
房地产企业的发展中，财务核算与管理是有效控制、协调其生产经营过程的重要活动。在开发过程中，房地产企业需要对成本、消耗的费用、经营成果、收回的资金等进行核算，并对其进行记录、对比、分析，及时发现潜藏在财务管理中的问题，并寻找为企业节约资源的最佳途径。因此，在房地产企业的开发过程中一定要做好企业内部的各种账簿的原始记录，及时掌握项目开发的经营资产，实现企业的科学化管理。可见，会计电算化将房地产企业中复杂的财务信息进行了数据化、系统化的处理，避免了人工核算中易出现的问题，有效的节约了企业的人力资源，充分调动了员工的工作积极性。
(二)房地产企业财务核算中会计电算化的应用
在房地产企业的财务核算中，会计电算化是进行经济统计的主要框架和内容，它将对房地产企业的投资、投资收益、投资成本等进行有效的协调，在企业内部形成统一的财务核算体系，满足经济发展对房地产企业核算的要求。在房地产企业的财务核算中，会计电算化通过科学核算方法、将各种数据和指标进行有效的联系，通过科学的数据模型将房地产企业的运行状况进行准确的、科学的反映，为房地产企业的决策者进行决策提供科学的数据依据，使企业的投资方向更加明确。
(三)房地产企业投资资金中会计电算化的应用
关键词:纳税筹划;会计政策;工资;存货
一、纳税筹划与会计政策概述
二、企业选择会计政策进行纳税筹划的原则
1.企业在选择会计政策进行纳税筹划时,必须遵守会计法规和会计准则,不仅要充分考虑企业内部管理的要求,也要顾及企业外部各方面的利益和要求。
2.以企业的经营目标和政策为导向,每个企业都有自身的发展目标,都有其达到目标所采取的政策。可以说,会计政策选择中的纳税筹划是完成企业目标和贯彻企业政策的一种手段。
3.企业应当根据自己的具体情况,选择适合自己的会计政策进行纳税筹划。会计政策一经确定,除特殊情况外,不得随意变更。企业纳税筹划的目的是在法定范围内最大限度地减少自身的纳税支出并获得最大的节税收益。为此,企业一般是通过选择低税负的纳税方法和递延纳税期这两种方法来获得节税利益。
三、新税法下选用会计政策的纳税筹划
新法的颁布必然对企业的生产经营等各方面产生影响,作为财务人员应对税收政策的调整具有敏感性与前瞻性,应结合企业生产经营的实际情况合理选择会计政策进行纳税筹划,即为实现税后收益最大化的财务目标,在既定的税法和税制框架内,通过对企业涉税事项会计处理原则,方法的预先确定和谋划,对不同会计政策选择及会计核算方面应把握尽量延后收入,同时将计提及摊销的费用提前,以达到少缴或延缓纳所得税的目的。
下面就选择几个方面的会计政策选择中的纳税筹划方法来分析,来增加对这种纳税筹划方法的认识。
(一)销售结算方式的纳税筹划
(二)投资性房地产的纳税筹划
新会计准则允许采用两种方法计量企业的投资性房地产:成本模式和公允价值模式。鉴于土地的稀缺性和建筑行业的高风险高投入,投资性房地产价格近年来持续快速走高,并且在可以预计的未来回落的可能性很小。如果企业采用了公允价值模式计量,无疑是在无形中增添了企业的税务负担,还会影响企业的现金流量状况。然而在成本模式下,企业就不会因为投资性房地产公允价值的增加而加重税收负担,而且可以降低企业的会计处理成本。故投资性房地产应采用成本模式计量,以达到减轻税负的目的。
(三)存货计价方法的纳税筹划
存货计价方式的不同,会导致不同的期末存货价值和本期发出存货成本,从而对企业盈亏情况及所得税产生较大的影响,新税法规定,纳税人各项存货按实际成本价计算,计算方法可以在个别计价法、先进先出法、加权平均法、移动平均法等方法中任选一种。计价方法一经选用,不得随意改变。确实需要改变计价方法的,应当在下一纳税年度开始前,报主管税务机关批准。因此,企业特别是新办企业,在选择存货计价方法时,应当慎之又慎,长短期利益兼顾。同时在比例税率下,对存货计价方法的选择,必须要充分考虑市场物价变化因素的影响。一般来说,当物价持续下降,宜选用先进先出法,以达到延缓纳税的效果,当物价上下波动时,企业宜选择加权平均法或移动平均法对存货进行计价,可以避免因存货成本的波动而影响各期利润的均衡性,进而造成企业当期应纳所得税额上下波动,增加企业资金安排的难度。如果企业正处所得税的免税期,选择先进先出法,会减少成本的当期摊入,企业在免税期得到的免税额也就越多。
(四)折旧方法的纳税筹划
(五)费用摊销方法的纳税筹划
企业在选择费用摊销方法的时候,应遵循以下原则:一是对于已发生的费用应及时核销入账。如存货的盘亏及毁损的正常损耗部分应及时列入费用,对非正常损失及时报税务机关审批财务损失。二是对于费用、损失的摊销期有弹性规定,企业应选择最短的摊销年限,以获得递延纳税。如低值易耗品可选择一次摊销,长期待摊费用等的摊销期企业现在税法规定的最短年限(五年)为好。三是对于限额列支的费用,如业务招待费及公益,救济性捐赠等,应准确掌握其允许列支的限额,对照应具备的条件,作好统筹安排,争取以限额的上限列支。
(六)无形资产摊销的纳税筹划
新税法实施细则第67条规定,无形资产按照直线法计算的摊销费用,准予扣除;无形资产的摊销年限不得低于十年;作为投资或者受让的无形资产,有关法律规定或者合同约定了使用年限的,可以按照规定或者约定的使用年限分期摊销。据此企业可以在十年、法律规定年限、合同约定受益年限中孰短者作为无形资产摊销年限。企业应合理选择、进行筹划(这一条从税法本身来说明是不严谨的,如土地)。
综上所述,会计政策选择的纳税筹划对所得税的影响较大,筹划实现的主要途径是缩小税基和递延纳税。此外,在会计政策的选择中,进行纳税筹划还表现在很多方面。如记账汇率、分开核算和合并核算、坏账损失的核算方法的选择、债券折价溢价的摊销方法的选择等等,都值得我们去研究和探讨。
参考文献:
[1]叶翔.关于企业纳税筹划的探讨[J].交通财会,2005,(4).
[2]毛长珍.对企业纳税筹划的思考[J].天津商学院学报,2005,(2).