房地产开发经营业务计税成本的核算方法
【所属章节】
第一章企业所得税
【知识点】房地产开发经营业务计税成本的核算方法
（一）概念
计税成本是指企业在开发、建造开发产品（包括固定资产）过程中所发生的按照税收规定进行核算与计量的应归入某项成本对象的各项费用。
（二）确定原则
成本对象是指为归集和分配开发产品开发、建造过程中的各项耗费而确定的费用承担项目。计税成本对象的确定原则如下：
1.可否销售原则
（1）开发产品能够对外经营销售的，应作为独立的计税成本对象进行成本核算；
2.功能区分原则
开发项目某组成部分相对独立，且具有不同使用功能时，可以作为独立的成本对象进行核算。
3.定价差异原则
开发产品因其产品类型或功能不同等而导致其预期售价存在较大差异的，应分别作为成本对象进行核算。
4.成本差异原则
开发产品因建筑上存在明显差异可能导致其建造成本出现较大差异的，要分别作为成本对象进行核算。
5.权益区分原则
开发项目属于受托代建的或多方合作开发的，应结合上述原则分别划分成本对象进行核算。
（三）计税成本支出的内容
1.土地征用费及拆迁补偿费
2.前期工程费
是指项目开发前期发生的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、场地通平等前期费用。
3.建筑安装工程费
是指开发项目开发过程中发生的各项建筑安装费用。主要包括开发项目建筑工程费和开发项目安装工程费等。
4.基础设施建设费
是指开发项目在开发过程中所发生的各项基础设施支出，主要包括开发项目内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明等社区管网工程费和环境卫生、园林绿化等园林环境工程费。
5.公共配套设施费
是指开发项目内发生的、独立的、非营利性的，且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、政府公用事业单位的公共配套设施支出。
6.开发间接费
是指企业为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出。主要包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、工程管理费、周转房摊销以及项目营销设施建造费等。
（四）计税成本核算程序
1.整理、归纳
2.归集、分配
对应计入成本对象中的各项实际支出、预提费用、待摊费用等合理地划分为直接成本、间接成本和共同成本，并按规定将其合理地归集、分配至已完工成本对象、在建成本对象和未建成本对象。
3.已销、未销分配
对期前已完工成本对象应负担的成本费用按已销开发产品、未销开发产品和固定资产进行分配，其中应由已销开发产品负担的部分，在当期纳税申报时进行扣除，未销开发产品应负担的成本费用待其实际销售时再予扣除。
4.结算、扣除
对本期已完工成本对象分类为开发产品和固定资产并对其计税成本进行结算。其中属于开发产品的，应按可售面积计算其单位工程成本，据此再计算已销开发产品计税成本和未销开发产品计税成本。对本期已销开发产品的计税成本，准予在当期扣除，未销开发产品计税成本待其实际销售时再予扣除。
（五）计税成本的分配
1.企业开发、建造的开发产品应按制造成本法进行计量与核算。
2.应计入开发产品成本中的费用属于直接成本和能够分清成本对象的间接成本，直接计入成本对象。
3.共同成本和不能分清负担对象的间接成本，应按受益的原则和配比的原则分配至各成本对象，具体分配方法可按以下规定选择其一：
分配方法
解释
适用
占地面积法
是指按已动工开发成本对象占地面积占开发用地总面积的比例进行分配
土地成本，一般按占地面积法进行分配。如果确需结合其他方法进行分配的，应协商税务机关同意
建筑面积法
是指按已动工开发成本对象建筑面积占开发用地总建筑面积的比例进行分配
单独作为过渡性成本对象核算的公共配套设施开发成本，应按建筑面积法进行分配
直接成本法
是指按期内某一成本对象的直接开发成本占期内全部成本对象直接开发成本的比例进行分配
借款费用属于不同成本对象共同负担的，按直接成本法或按预算造价法进行分配
预算造价法
是指按期内某一成本对象预算造价占期内全部成本对象预算造价的比例进行分配
（六）非货币交易方式取得土地使用权的成本确定
换取方式
确认时点
土地使用权的成本
为换取开发产品，将土地使用权投资
本土地开发、建造的开发产品
接受土地使用权时暂不确认其成本，待首次分出开发产品时
其他土地开发、建造的开发产品
投资交易发生时
以股权的形式，将土地使用权投资
（七）除以下几项预提（应付）费用外，计税成本均应为实际发生的成本（可以预提的三种情况）：
1.出包工程未最终办理结算而未取得全额发票的，在证明资料充分的前提下，其发票不足金额可以预提，但最高不得超过合同总金额的10%。
3.应向政府上缴但尚未上缴的报批报建费用、物业完善费用可以按规定预提。物业完善费用是指按规定应由企业承担的物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金。
（八）其他
1.企业单独建造的停车场所，应作为成本对象单独核算。利用地下基础设施形成的停车场所，作为公共配套设施进行处理。
2.企业在结算计税成本时其实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的，不得计入计税成本，待实际取得合法凭据时，再按规定计入计税成本。