央行最新发布的LPR利率，五年期LPR调整为4.3%，南宁不少银行已调整首套房贷利率为4.1%，逼近公积金贷款利率。
降息对于购房者而言，是一件好事。
但对于已经上车的购房者来说，这场降息约等于和他们无关。
首套利率4.1%，创历史新低
8月22日，央行发布发布贷款最新利率（LPR）：1年期LPR为3.65%，5年期以上LPR为4.3%。
▲最新LPR
其中，1年期由3.7%降至3.65%，下调0.05%；5年期以上由4.45%降至4.3%，下调0.15%。
▲近3年LPR的最低值
结合此前差别化住房信贷政策“下降20个基点”的最低下限，房贷利率最低为4.1%，低于09年房贷利率打7折后的4.156%，创下了历史新低。
▲近5年南宁房贷利率走势
不妨算一笔账，以首套贷款100万元，30年期，等额本息来计，你就知道现在的房贷利率到底有多香。
1年前买房，房贷利率6.05%，总利息117万元，月供6028元，本息合计217万元；
半年前买房，房贷利率5.85%，总利息112万元，月供5899元，本息合计212万元；
上个月买房，房贷利率4.25%，总利息77.1万元，月供4914元，本息合计177万元；
现在买房，房贷利率4.10%，总利息73.95万元，月供4831元，本息合计174万元。
▲现在买房，成本更低
也就是说，前后仅差1年，同等贷款100万元的情况下，月供少了1197元，利息总额少了近40万元，差不多等于一辆宝马X3。
这次央行下调LPR后，南宁部分银行、楼盘跟进速度相当快。
8月22日下午，南宁就有不少银行紧跟央行步伐，已将首套、二套房贷利率同步下调。
▲部分银行首套最低4.1%
甚至有不少楼盘，也已经释放出首套可4.1%的刷屏海报，吸引购房者的注意力。
▲个别楼盘海报
和公积金差值缩小
房贷利率的下调是刺激购房者最直接的方式，尤其是南宁的房贷利率从2021年的超6%，降到如今4.1%，确实是省下了不少利息。
按照目前南宁大部分银行现行的首套4.1%的房贷利率来看，商贷利率甚至已经逼近首套公积金贷款的3.25%利率。
过去，商贷利率与公积金贷利率差值都是大于1%，如今商贷首套最低为4.1%，这变化无疑是打破了二者的差值。
如今二者之间的差值减小，仅为0.85%，商贷的利率水平正在逐渐朝着公积金靠拢，这对于大多数购房者来说是利好。
▲差额逐渐变小
换算成具体的贷款利息来看，同样是贷款80万，公积金利率3.25%，利息总额为45.34万元；商贷利率4.1%，利息总额为59.16万元，比公积金贷款多近14万元。
▲利息总额相差14万元
过去，南宁商贷领跑全国，很多人千方百计用公积金贷。当然，现在能使用公积金贷，还是优先考虑。
但现在商贷与公积金贷的差额缩小，对于那些无法使用公积金贷的人来说，无疑是一大利好。
央妈千方百计把商贷给降下来，对于没有上车的人来说，相当是真金白银地在降房价。
利率在跌，这些人要哭
今年的每一次降息，对于前期已经上车的业主来说，都像一把刀一样扎心。
利率降了，已经上车的人，他们的存量贷款到底会不会跟着一起降？
简单来说，可能有关，但关系不大。
首先，2019年利率换锚时，如果选了固定利率，那么往后的每一次降息，与你都无关，可以洗洗睡了。
如果是浮动利率“LPR+加点”，那么加点不变，LPR跟着浮动。
举个例子。
张某2020年9月买了一套房，当时5年期的LPR是4.65%，加138个基点，房贷利率是4.65%+1.35%=6.03%。
这次5年期的LPR降至4.3%，那么明年1月1日，张某的利率变成4.3%+1.38%=5.68%。
也就是说，张某的房贷利率小幅波动，100万元的贷款（30年，等额本息），每个月省了204元。但不会像现在执行的新利率一样，跌至4.1%。
只能说，前几年的买房人，是高位利率上车，每一次的降息，有点影响，但影响不大。
存量贷款，要是想降低利率，怎么破？
要么“商转公”，要么提前还贷，要么“对敲”，卖给亲戚朋友解押后再重新抵押贷款（有风险，不建议）……
现在，网上有不少人提议，存量贷款应该跟着最新利率一起波动。只能说，理想很美好，然而并不现实。
“快点来借钱买房”
这一轮降息，完全在意料之中。
整个宏观经济形势，以及为何降息，专家的解读比我更透彻。
银行里流动的钱很多，但大家都不借钱了。
数据显示，今年上半年，住户贷款仅新增2.18万亿，还不到去年同期的一半。
大家都不借钱，央妈心里很慌。不仅不借钱，大家还要排队提前还房贷。
降息，是救市的手段之一，目的就是希望大家赶紧借钱去买房。
没错，这一轮楼市调整，改变了所有人的预期，大家不敢买房了。无论是新房还是二手房，数据都很难看。
但是，可以肯定的是，当下的整个购房环境，无论是金融利好还是政策，均是近5年最宽松。
当大家在节衣缩食过冬时，恰是一部分人抄底买买买的时机。
比如王健林，日前开启“买买买”抄底楼市，收回股权、接盘烂尾，抄底买货，可谓是风头无两。
大企业如此，个人亦是如此。
假如你手里有充足的子弹，无论是首次置业还是改善，都是一个难得的良机。
巴菲特那句经典名言“别人贪婪我恐惧，别人恐惧我贪婪”不无道理。
现在，正是大家都“恐惧”的时刻，手中有子弹，可以择机而发。