资本管理办法（征求意见稿）系列解读
——资本新规对房地产贷款的影响分析
导言
本文目录
一、总体影响概述
1.1房地产风险暴露计量新规的影响方向总体相对积极，符合当前宏观政策导向
1.2新规中房地产风险暴露的口径大于当前监管统计口径，是银行业最主要的资产类型之一
1.3房地产业务在权重法下的计量规则变化较大，在内评法下则主要是房地产抵押缓释效果的提升
二、新规对房地产开发贷款的影响
三、新规对房地产抵押贷款的影响
3.1监管规则变动解读
3.2监管规则影响分析
3.3房抵贷管理提升
2022年11月人民银行、银保监会发布的《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》（以下简称“16条”）标志着在国家宏观政策层面，对房地产融资的大方向正式从此前的限制转向了支持。
根据人民银行《2022年四季度金融机构贷款投向统计报告》，2022年末，金融机构人民币房地产贷款余额53.16万亿元，占金融机构人民币各项贷款余额约25%，其中主要包括房地产开发贷款和个人住房贷款。而新规的“房地产风险暴露”还包括以居住和商业用房地产为抵押的其他风险暴露，因此“房地产风险暴露”在银行业整体资产的占比可能更高，毫无疑问是我国银行业最主要的资产类型之一。
在信用风险新权重法下，房地产业务的风险加权资产计量规则变化较大：
对于第一档银行，房地产业务按照房地产开发贷款和房地产抵押贷款两大类分别计量风险加权资产；
对于第二档银行，房地产开发贷款的风险加权资产计量规则与第一档银行相同，但不单独区分房地产抵押贷款，总体延续现行计量规则，按照交易对手风险权重计量；
对于第三档银行，没有针对房地产业务的特定计量规则，整体均按照交易对手风险权重计量。
如果是银行直接投资投资级房地产企业发行的债券，第一档银行风险权重投资75%是比较大幅度风险权重下降（现实情况看银行间交易所能发债的房企有可能是投资级）。
在信用风险新内评法下，以合格商用房地产和居住用房地产为全额抵押覆盖的业务，其违约损失率LGD最低可降低至20%，相比于当前的35%有明显下降，这也使得实施内评法在新规下很有可能获得更多资本节省空间。
整体而言，我们认为《办法》对房地产开发贷的风险权重设置，比市场预期要好，预计新规下各家银行房地产开发贷款的资本占用上升低于预期，体现了目前宏观经济环境下，监管支持稳定房地产行业发展的趋势。
新增业务方面，对于新增的房地产开发贷款，预计不少银行将通过调整授信政策等方式，调整准入房地产开发贷的资本金比例的要求，以尽量减少对应150%档位的资产余额。
用于居住用房的土地开发或建设的未发生逾期/展期的开发贷，若项目资本金比例为30%及以上（保障性住房可放宽至25%），采用100%权重；
用于居住用房的土地开发或建设的未发生逾期/展期的开发贷，本金偿还比例超过50%，则采用100%权重；
用于商业用房、工业用房的土地开发或建设的开发贷，采用150%权重；
其他情况采用150%权重。
上述房地产开发贷的规定，适用于新规中的一档银行和二档银行。
1998年以来，不同期间监管对房地产开发贷的资本金有不同要求，目前适用的资本金要求是2015年颁布的《国务院关于调整和完善固定资产投资项目资本金制度的通知》，其中对保障性住房和普通商品住房项目要求为20%（含）以上，其他项目为25%（含）以上。由此可见《办法》对对审慎房地产开发贷款的资本金要求只是稍高于上述规定。
近期我国政策方面对稳定房地产市场、房地产行业的态度明显。2022年11月11日，央行和银保监会联合下发“16条”，随后房企融资“三支箭”1个月内便实现了快速落地，其中“第一支箭”主要表现为金融机构增加对房企的信贷投放，改善房企融资环境的态度明显。事实上，《办法》中房地产开发贷款纳入150%权重的范围，比此前市场预期的范围要小，即相对而言更多的房地产开发贷会保留在100%权重，这与近期监管对房地产行业的整体态度保持一致。
对于银行而言，为提升风险管理水平、减少不必要的资本耗用，我们认为可开展如下工作：
清晰定义“资本金”的计算口径，便于前台业务人员统一理解、便于操作。
强化房地产抵押贷款的全生命周期管理，包括准入要求、审慎的审批标准、积极的贷后管理等。业务层面应及时做好资本金比例、本金偿还比例等信息采集，确保资本计量时能够获取最新的状态信息。
银行可考虑在定价管理等环节中，反应业务的资本成本、风险成本等，提高管理的精细化水平。
房地产抵押贷款（以下简称“房抵贷”）是以居住用房或商业用房为抵押的贷款，在业务形式上有个人住房抵押贷款（按揭）、对公房抵贷、个人房抵贷等形式。
整体而言，新规对房抵贷的变化主要针对第一档商业银行，无论是权重变化、管理要求、数据与系统等都产生了很大影响，主要包括：
2成及以上首付的个人住房抵押贷款，在转为现房办妥抵押登记后，比现行法节省资本，并且LTV（贷款与押品价值比）越低，节省越明显，新规下权重为45%或者40%，现行方法为50%。
个人住房抵押贷款还是期房状态时的权重为75%，比现行方法的50%要高，银行应做好贷后的期转现。
原则上对公房抵贷和个人房抵贷与现行法相比都能减少资本占用，但减少的程度与抵质押率水平、居住用房占比、是否符合审慎要求等有关；这要求银行做好押品的全流程管理和估值管理。
需要特别注意的是LTV计算中，押品价值是使用初始评估价值（或者持续新估值中的较低值），而贷款余额是采用计算时的最新余额。即不考虑押品价值上涨带来的风险权重下降，但是可以考虑贷款余额减少带来的风险权重下降。
现行法下的房抵贷根据交易对手情况，以及是否为已抵押房产的追加贷款，分为如下权重：
业务品种
交易对手
权重
对公房抵贷
一般公司
100%
小微企业
75%
个人房抵贷
一般个人/小微企业
一般个人/小微企业（已抵押房产追加部分）
150%
个人住房抵押贷款
一般个人
50%
新规下房抵贷先区分居住用房和商用房，再根据还款是否实质性依赖于房地产产生的现金流、是否符合审慎要求、贷款价值比（LTV）判断，权重分布如下图所示：
以居住用房地产为抵押的房抵贷
LTV分档
≤60%
60%to80%
80%to90%
90%to100%
>100%
不符合审慎标准
还款不依赖
40%
45%
70%
交易对手权重
还款依赖
60%
105%
以商用房地产为抵押的房抵贷
LTV≤60%
60% LTV>80% 65% Max（90%，交易对手权重） 110% 注：上述“是否符合审慎要求”具体包括六条判断标准，包括： 1）房地产已完工； 2）房地产债权应在法律上可执行； 3）该贷款具有对房地产的第一顺位抵押权，或者单家银行持有第一抵押权以及后续的低顺位抵押权； 4）审慎的房地产贷款审批标准； 5）对房地产必须采用审慎的估值标准； 6）贷款发放及监测所需的所有信息必须完整记录 3.2监管规则影响分析1、个人住房抵押贷款RWA影响分析 个人住房抵押贷款较现行法能否节省资本，取决于抵押率水平、符合审慎要求的房地产占比。由于期房未完工，我们假设期房不满足审慎的标准，现房满足审慎的标准，并得到如下典型情况（注意贷款价值比计算房屋价格以当初评估值，不考虑房价后续波动（损毁类的情况除外））： （1）首付2成的住房抵押贷款，新规权重（现房）为45%，而现行法为50%，有所下降； （2）首付4成及以上的住房抵押贷款，新规权重（现房）权重为40%，较现行法50%进一步下降； （3）期房状态下的住房抵押贷款的权重为75%，比现行方法50%更高； （4）在个人三套房等特殊情况下（还款实质性依赖于房地产产生的现金流），抵质押率为80%、以居住用房为抵押且为现房，权重为60%，而现行法为50%； （5）在个人三套房等特殊情况下，抵质押率为60%、以居住用房为抵押且为现房，权重为50%，与现行法50%持平。 通过两个情景来进一步看到RWA变化情况： 个人住房抵押贷款情景1：余额1000亿元，抵质押率为80% 方法 现行法 新规下，现房和期房在不同比例下的RWA变化情况 100%:0% 50%:50% 0%:100% RWA值 500亿 450亿（-10%） 600亿（+20%） 750亿（+50%） 个人住房抵押贷款情景2：余额1000亿元，抵质押率为60% 400亿（-20%） 575亿（+15%） 注： 1.上述余额按照5000亿资产规模左右的银行假设，仅供分析使用。 2.为便于计算，情景假设还款均不实质依赖于房地产产生的现金流、银行对房地产押品均有第一顺位抵押权，不考虑减值和其他缓释，房地产押品初评价值和最新估值相等，下同。 2、对公房抵贷RWA影响分析 对公房抵贷较现行法能够节省RWA，具体节省情况与抵质押率水平、居住用房占比、现房期房等有关，以下是一些典型情况下的资本计量比较示例： （1）抵质押率为70%、以居住用房为抵押且为现房，权重为45%，而现行法为100%（一般公司）或75%（小微企业）； （2）抵质押率为70%、以商用房为抵押，权重根据交易对手确定，而现行法为100%（一般公司）或75%（小微企业）； （3）抵质押率为50%、以居住用房为抵押且为现房，权重为40%，比现行法进一步减少；但抵质押率降低到60%后权重并不能再减少； （4）抵质押率为50%、以商用房为抵押且为现房，权重为65%，而现行法为100%（一般公司）或75%（小微企业）；但抵质押率降低到60%后权重并不能再减少； （5）经营性物业贷等特殊情况下（还款实质性依赖于房地产产生的现金流），抵质押率为70%、以居住用房地产为抵押且为现房，权重为60%，而现行法为100%（一般公司）或75%（小微企业）； （6）经营性物业贷等特殊情况下，抵质押率为50%、以居住用房地产为抵押且为现房，权重为50%，而现行法为100%（一般公司）或75%（小微企业）。 对公房抵贷情景1：交易对手为一般公司，余额100亿元，抵质押率为70% 新规，居住用房：商业用房的比例如下所示 100亿 72.5亿（-27.5%） 86.25（-13.75%） 100（0%） 注：为便于计算，居住用房和商用房符合审慎要求的占比均为50% 对公房抵贷情景2：交易对手为一般公司，余额100亿元，抵质押率为60% 70亿（-30%） 76.25亿（-23.75%） 82.5亿（-17.5%） 3、个人房抵贷RWA影响分析 个人房抵贷较现行法能够节省RWA，具体节省情况与抵质押率水平、居住用房占比等有关，以下是一些典型情况下的资本计量比较示例： （1）抵质押率为70%、以居住用房为抵押，权重为45%，而现行法为75%； （2）抵质押率为70%、以商用房为抵押，权重根据交易对手确定，与现行法75%持平； （3）抵质押率为50%、以居住用房为抵押，权重为40%，比现行法进一步减少；但抵质押率低于60%后权重并不能再减少； （4）抵质押率为50%、以商用房为抵押，权重为65%，而现行法为75%；但抵质押率低于60%后权重并不能再减少。 个人房抵贷情景1：余额100亿元，抵质押率为70% 75亿 45亿（-40%） 60亿（-20%） 75亿（0%） 注：为便于计算，假设居住用房和商业用房全部符合审慎要求 个人房抵贷情景2：余额100亿元，抵质押率为50% 40亿（-47%） 52.5亿（-30%） 65亿（-13.33%） 房地产押品估值方面：搭建审慎的估值管理流程和机制，做好初评价值的记录，作为后续LTV计量的依据；贷后做好房地产押品的重估工作，尽量每年对房地产押品进行一次重估。 房地产押品全生命周期管理方面：按照规定开展抵质押登记的办理，及时办理期房的预抵押转正式抵押；加强对房地产押品的贷后管理工作，及时在押品管理信息系统中更新押品贷后状态变化、权属变化等各方面的信息。 金融监管研究院 1852篇原创内容 公众号 以下为金融监管研究院推荐课程 中国房地产高速发展二十余年，如今在经济持续去杠杆的宏观背景下，曾经高举高打的众多房企渐渐陷入困境，房地产“大不良”时代正式开启。困境地产盘活与传统的单体不良盘活存在着很大的差异，从资金需求、经验要求、操盘水平、统筹能力上对参与机构提出了更高的要求。 在此背景下，法询金融邀请三位行业内专家从不同的视角全面剖析困境地产的盘活与处置实务，诚邀各位同业人员现场交流与探讨。 ※培训地点：上海（培训前一周通知具体地点） 课程纲要 第一讲地产不良资产的实务处置详解 一、地产不良资产的前世今生 1、不同时期的不良成因 1.1、地产黄金时代的不良成因 1.2、地产退潮期的不良成因 2、地产不良的项目不同开发阶段 2.1、拿地阶段(一级，旧改联动) 2.2、施工阶段(竣备) 2.3、去化阶段 3、地产不良处置概览 3.1、地产公司并购处置(保*、万*)3.2、AMC介入处置(华*、信*) 二、地产不良资产的尽调 1、尽调的核心目的 1.1、项目基本情况(开发阶段、区位、负债情况) 1.2、区域房管局和税务局政策 1.3、区域内竞品情况(踩盘) 1.4、区域配套规划 2、尽调流程 2.1、实控人、财总面访(项目沿革、可行性) 2.2、涉诉面访法院，债权人(或有负债) 2.3、估值体系评估(自管、合作方运营) 2.3.1、产业型估值(去化) 2.3.2、金融型估值(资本化) 2.3.3、混合型估值(产业运营+资本化) 3.1、房开主导模式(并购基金或品牌代建) 3.1.1、案例介绍(保*+信*基金) 3.1.2、案例介绍(蓝*代建) 3.2、AMC主导模式(资本化+城改规划) 3.2.1、案例介绍(华*+天*) 3.3、混合模式(AMC+外部房开) 3.3.1、案例介绍 四、地产并购中的若干要点 1、交易结构(下沉安排、转股或增资、资产收购或股权收购) 2、并购基金设立要点 3、风控设计 第二讲开发商视角的困境资产的处置与盘活 一、房企积极把握困境资产机会要点 二、开发商视角下困境地产的资产遴选与对价 1、房企自身资产 （1）资产形式 （2）处置方式 （3）处置流程 2、从外部获得资产 （1）参与方式：收并购、债务重组、债转股或者拍卖 （2）参与渠道：小开发商、信托、银行、AMC等 （3）资产标的选择标准 （4）尽调及风控管理 （5）困境资产盘活与提升 1）项目增信 2）改变经营业态 3）重建或部分重建，销售回款 4）税收筹划 三、如何进行房企信用修复 1、项目端信用修复 2、企业端信用修复 四、参与困境资产的合作模式及合作要点（含案例） 1、参与困境资产困惑及心得体会 2、与金融机构合作模式及合作要点 3、与不良资产处置机构合作模式及合作要点 4、与困境企业合作模式及合作要点 5、与服务机构合作模式及合作要点 第三讲困境房地产项目重组 第一部分困境房地产项目典型特征和形成原因 一、典型特征 1、债权债务关系复杂 2、企业内部管理混乱 3、项目难以复工建设 4、群体性事件易发多发 5、债务人自救途径已穷尽 二、形成原因 （一）项目自身存在问题 1、违规、违建、超建 2、市场定位、定价销售、户型等不合理 3、权属纠纷、动拆迁纠纷 4、施工质量出现重大问题 （二）股东或实控人出现问题 1、股东内耗 2、侵占、挪用项目基金 3、受外部事件牵涉 4、实控人意外事件（涉及刑事案件被控制或自身突发重疾、身故等） 5、得罪权贵或黑势力 （三）政策因素 1、行业政策调整 2、地区规划调整 3、金融政策调整 （四）债务原因 1、资金链断裂 2、债务结构不合理 3、诉讼案件缠身 （五）不可控因素 1、市场不景气 2、领导换届更替 3、小业主闹事涉及维稳 4、项目出现特大安全事故 5、项目地块出现文物、水资源保护、防洪、地址水文变化等 6、个别领导人的主观意志干扰 第二部分重组方案设计 一、困境地产传统重整方案 （一）债务重组 （二）资产重组 （三）破产清算 二、传统重整方式的弊端 （一）司法外重组方式缺乏效率，难以从根本上解决债权债务问题 （二）破产清算难以保证房地产项目复工建设，造成社会资源浪费 （三）难以平复群体性社会矛盾 三、破产重整及其优势 （一）可以为项目工程提供强有力的司法保护 （二）一揽子解决企业债务问题 （三）效率优势 （四）可以对出资人权益进行强制调整，平衡保护债权人、战略投资人利益 第三部分投资交易结构及退出路径 一、困境房地产项目的常见处置方式： （一）转让/收购 （二）合作开发 （三）债转股(债权转开发权) （四）托管续建 二、交易结构和退出路径 （一）参与方 （二）常见的几种交易模式 第四部分困境地产重组的必要条件 一、天时 二、地利 三、人和 ※课程纲要可能微调，请以实际内容为准。 讲师介绍 王老师 18年金融从业经验，具有银行、信托和三方财富的投行背景。从事地产基金投资13年，存续管理规模58亿。 刘老师 美国注册会计师（AICPA）：华盛顿州执业会员，国际特许金融分析师（CFA）：CFAI会员并通过二级，前国有资产监督管理委员会财务专家团成员（2012年）先后担任绿城、万达、复星、泰禾等集团的资产管理负责人。资深的资产管理实战派专家，现就职于某大型地产集团基金负责人。 邱老师 现任某律所合伙人从事包括金融不良资产追收、金融案件诉讼与执行、金融不良资产投资前期尽职调查、交易服务和资产管理、回收处置、股权投融资和重组并购、基金管理等服务。 服务对象包括：东方、信达、长城、华融四大资产管理公司、东富资产、东信联合资产、中信资本、橡树资本、花旗、高盛、鼎晖、德意志银行、摩根斯坦利、ADM基金、嘉吉基金、GECapital、上海东兴控股、东方珑心资本、广发银行、兴业银行、渣打银行、达晨创投、和君资本、毅达资本等机构。 培训费用 ※费用：两天3800元/人，包含培训场地费用，午餐，茶歇及教材费用； ※3人及以上团购参课，每人立减￥200元，更多优惠详询小助手