今年（2017年）4月26日，中国银行业监督管理委员会印发了《商业银行押品管理指引》（银监发〔2017〕16号）（以下称《指引》），对包括房地产在内的押品估值提出了许多具体明确的、新的、高的要求（“押品估值”是采用金融领域的习惯叫法，我们通常称为抵押估价。目前，估价、评估、估值、价格评估、价值评估经常混用，一般不作严格区分）。希望广大房地产估价机构和房地产估价师，认真学习、深入思考、抓住机遇，积极配合或者帮助金融机构进一步做好房地产押品估值工作。如果把这项工作搞好了，对我们巩固和拓展房地产抵押估价业务大有帮助。
房地产抵押估价是房地产估价的重要组成部分。目前，房地产抵押估价营业收入占一半以上。从估价项目数来看，占比更大。
目前房地产抵押估价存在的突出问题：
1.贷前估价多，贷后重估少。
2.形式上的估价多，实质上的估价少，针对性不强。特别是滥用自动估价、批量估价，以所谓的估价单、估价函代替正式估价报告，有的还将有机联系的专业估价工作，拆解为机械化的流水作业。
3.“估价对象变现能力分析与风险提示”不够深入，针对性不强，千篇一律，“食之无味”，行同摆设。
4.迎合委托人高估要求的情形较普遍：借款人委托的情况下要求高估，银行之间竞争激烈有时也要求高估，带来很大风险。
5.估价机构之间竞争激烈，银行为了节省费用，导致抵押估价（无论是贷前估价还是贷后重估）收费过低。特别是贷后重估，在所谓的互联网思维下，为了抢占市场、获取银行有关信息等，指望吸引风险投资和上市圈钱，出现了极低收费甚至不收费的苗头。在过低的收费下，难以保证估值质量。
第五条（二）：押品估值合理并易于处置变现，具有较好的债权保障作用。
第五条（三）：充分考虑押品本身可能存在的风险因素，……动态评估押品价值及风险缓释作用。
第十五条商业银行接受的押品应符合以下基本条件：
（一）押品真实存在；
（二）押品权属关系清晰，抵押（出质）人对押品具有处分权；
（三）押品符合法律法规规定或国家政策要求；
（四）押品具有良好的变现能力。
第十六条：商业银行应至少将押品分为金融质押品、房地产、应收账款和其他押品等类别。
第十八条：商业银行应根据不同押品的价值波动特性，合理确定价值重估频率，每年应至少重估一次。价格波动较大的押品应适当提高重估频率。
第二十条：商业银行应审慎确定各类押品的抵质押率上限，并根据经济周期、风险状况和市场环境及时调整。抵质押率指押品担保本金余额与押品估值的比率：
抵质押率＝押品担保本金余额÷押品估值×100%。
第二十三条：商业银行应根据押品重要程度和风险状况，定期对押品开展压力测试，原则上每年至少进行一次，并根据测试结果采取相应的应对措施。
第二十四条：商业银行各类表内外业务采用抵质押担保的，应对押品情况进行调查与评估，主要包括受理、调查、估值、审批等环节。
第二十八条：商业银行应按照既定的方法、频率、流程对押品进行估值，并将评估价值和变现能力作为业务审批的参考因素。
第二十九条：下列情形下，押品应由外部评估机构进行估值：
（一）法律法规及政策规定、人民法院、仲裁机关等要求必须由外部评估机构估值的押品；
（二）监管部门要求由外部评估机构估值的押品；
（三）估值技术性要求较高的押品；
（四）其他确需外部评估机构估值的押品。
第三十条：商业银行应明确外部评估机构的准入条件，选择符合法定要求、取得相应专业资质的评估机构，实行名单制管理，定期开展后评价，动态调整合作名单。原则上不接受名单以外的外部评估机构的估值结果，确需名单以外的外部评估机构估值的，应审慎控制适用范围。
第三十一条：商业银行应参考押品调查意见和估值结果，对抵质押业务进行审批。
第三十七条：商业银行应按规定频率对押品进行价值重估。出现下列情形之一的，即使未到重估时点，也应重新估值：
（一）押品市场价格发生较大波动；
（二）发生合同约定的违约事件；
（三）押品担保的债权形成不良；
（四）其他需要重估的情形。
第四十四条：债务人未能按期清偿押品担保的债务或发生其他风险状况的，商业银行应根据合同约定，按照损失最小化原则，合理选择行使抵质押权的时机和方式，通过变卖、拍卖、折价等合法方式及时行使抵质押权，或通过其他方式保障合同约定的权利。
（一）可以做的有关工作
房地产押品价值评估，可分为：
1.抵押贷款前价值评估；
2.抵押存续期间价值重估——动态评估押品价值，每年应至少重估一次；
3.押品处置价值评估。
此外，可帮助商业银行做好以下工作：
1.抵押率测算（《指引》第二十条）
3.协助对房地产押品开展压力测试（《指引》第二十三条）
4.协助对押品情况进行调查（《指引》第二十六条）
5.提供房地产押品处置方案、处置方式分析咨询（《指引》第四十四条）
（二）把好估价对象入口关
要搞清楚哪些房地产可以作为抵押估价对象，哪些不能作为抵押估价对象。
《指引》第十五条规定：商业银行接受的押品应符合以下基本条件：
《房地产估价规范》第3.0.3条规定：法律、行政法规规定规定不得抵押的房地产，不应作为抵押估价目的的估价对象。对作为估价对象的，应在估价报告中分析、说明其进行抵押的合法性。
目前主要有下列法律法规规定了不得抵押的房地产：
1.《物权法》第一百八十四条规定：“下列财产不得抵押：（一）土地所有权；（二）耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但法律规定可以抵押的除外；（三）学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施；（四）所有权、使用权不明或者有争议的财产；（五）依法被查封、扣押、监管的财产；（六）法律、行政法规规定不得抵押的其他财产。”
2.《担保法》第三十七条对不得抵押的财产的规定与《物权法》基本相同，仅在规定“耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权”不得抵押后，明确“但本法第三十四条第（五）项、第三十六条第三款规定的除外”。该法第三十四条第（五）项的规定是：“抵押人依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的土地使用权”。第三十六条第三款的规定是：“乡（镇）、村企业的土地使用权不得单独抵押。以乡（镇）、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的土地使用权同时抵押”。另外，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第五十三条“学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体，以其教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施以外的财产为自身债务设定抵押的，人民法院可以认定抵押有效”，学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施以外的财产，可以作为以抵押为估价目的的估价对象。
3.《文物保护法》第二十四条规定：“国有不可移动文物不得转让、抵押。”第二十五条规定：“非国有不可移动文物不得转让、抵押给外国人。”
4.《城市房地产抵押管理办法》第八条规定：“下列房地产不得设定抵押：（一）权属有争议的房地产；（二）用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产；（三）列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物；（四）已依法公告列入拆迁范围的房地产；（五）被依法查封、扣押、监管或者以其他形式限制的房地产；（六）依法不得抵押的其他房地产。”
5.《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》（2006年5月24日国办发〔2006〕37号）规定：“对空置3年以上的商品房，商业银行不得接受其作为贷款的抵押物。”
（三）保证估值合理
押品价值评估要遵循谨慎原则。
（四）使估值结果更好满足银行需要
在估值结果中可以同时给出多种价值和价格，如同时给出估价对象（押品）的市场价格、市场价值、抵押价值、抵押净值，并对它们的含义作出简明扼要的说明。
要收集一些房地产司法拍卖成交实例，从中归纳总结出实现抵押权的费用和税金。
（五）做好估价对象变现能力分析与风险提示
在估价对象变现能力分析与风险提示中要回答估价对象是否易于处置变现，是否具有良好的变现能力和较好的债权保障作用（《指引》第五条（二）和第十五条的要求），指出估价对象本身可能存在的风险因素（《指引》第五条（三）的要求）。
什么是变现能力？变现能力是指在没有过多损失的条件下，将非现金财产转换为现金的速度。凡是能够随时、快速转换为现金且没有损失或损失较小的，称为变现能力强或流动性好；反之，称为变现能力弱或流动性差。对变现能力的理解，关键是注意“在没有过多损失的条件下”这个前提，因为变现能力是与变现价格相联系的。可以说没有卖不出去的商品，只有卖不出去的价格。任何商品，只要其价格低到一定程度，总会有人购买。因此，如果没有价格的约束，任何商品都能很快变现。
（六）重视、做好房地产押品价值重估
动态评估押品价值。
建立可视化的房地产押品估值管理信息系统——押品有多少，分布在哪里，现状如何，市场价格、市场价值等是多少，一目了然，并可开展统计分析。
采用批量估价、自动估价方法，对于住宅，通常采用标准价调整法中的基于比较法的标准价调整法。