2022年房地产估价师之估价原理与方法题库精品（历年真题）第一部分单选题(50题)1、“决渎之官，水道出焉”指的是
A.肾
B.膀胱
C.三焦
D.小肠
【答案】：C
2、某大厦总建筑面积为10000m2，房地总价值6000万元，其中，土地总价值2500万元。某人拥有该大厦的某一部分，该部分的房地价值为180万元，建筑面积为240m2。如果按照土地价值进行分摊，则该人占有的土地份额为()。
A.2.4%
B.3.0%
C.3.8%
D.7.2%
3、某宗房地产每年净收益为800万元，建筑物价值为3000万元，建筑物资本化率为10%，土地资本化率为8%。该房地产的价值是（）万元。
A.6250
B.8000
C.9250
D.10000
A.1994
B.1995
C.1999
D.2004
5、某综合楼的土地取得成本为1000万元，建设成本为800万元，管理费用为60万元，投资利息为140万元，销售税金及附加和其他销售税费分别为售价的5.6%和2%，契税税率为4%，直接成本利润率为25%。该综合楼的价值为（）万元。
A.2651.52
B.2667.75
C.2705.63
D.2771.49
【答案】：A
6、关于假设开发法估价中调查房地产开发用地状况的说法，错误的是（）。
A.弄清规划条件主要是为了选取最佳开发利用方式
B.弄清土地权利状况主要是为了预测开发完成后的房地产市场价格、租金等
C.弄清土地区位状况主要是为了确定房地产已投入成本的合理性
D.弄清土地实物状况主要是为了预测后续开发的必要支出
7、当现状房地产的价值小于新建房地产的价值减去拆除现有建筑物的费用及建造新建筑物的费用之后的余额时，应以（）进行估价。
A.维持现状前提
B.更新改造前提
C.改变用途前提
D.重新开发前提
【答案】：D
8、()是指权利人对特定的物享有直接支配和排他的权利。
A.物权
B.债权
C.租赁权
D.所有权
9、采用百分率法进行交易情况修正时，应以可比实例（）为基准确定交易情况修正系数。
A.成交价格
B.账面价格
C.正常价格
D.期望价格
10、下列哪句原文不是阴阳相互转化的体现
A.“升已而降，降者谓天；降已而升，升者谓地”
B.“重阴必阳，重阳必阴”
C.“寒生热，热生寒，此阴阳之变也”
D.“夏至四十五日，阳气微上，阴气微下”
11、实地查勘有利于估价师加深对估价对象的认识，形成（）。
A.一个直观、具体的印象
B.一个综合、全面的印象
C.一个模糊、大概的印象
D.一个片面、具体的印象
12、下列哪项关于小肠“泌别清浊”功能的叙述是不正确的
A.小肠消化饮食物，将其分为水谷精微和食物残渣两个部分
B.小肠在吸收水谷精微的同时，也吸收了大量的水液，故又称“小肠主液”
C.小肠内的水液量多寡与尿量有关，临床上常用的“利小便即所以实大便”的治法
D.小肠之气的运动，将粪便传送至大肠末端，并经肛门有节制地排出体外
13、某房地产价格分两期支付，首期付款50万元，余款80万元在第8个月末一次付清，当时月利率为1%。该房地产的实际价格为（）万元。
A.87
B.124
C.130
D.134
【答案】：B
14、马克思主义政党的最局纲领和奋斗目标是
A.解放生产力，发展生产力
B.消灭剥削，消除两极分化
C.建设社会主义
D.最终实现共产主义
15、“入上齿中”的经络是
A.手阳明大肠经
B.足阳明胃经
C.手太阳小肠经
D.足太阳膀胱经
16、某宗房地产某年1月1日的成交价格为1000美元/m2，同年1月1日至9月1日类似房地产以人民币为基准的价格平均每月比上月增加80元/m2，该年9月1日该房地产以美元计算的正常价格为（）美元/m2（假设该1月1日的汇率为1美元兑换6.7元人民币，9月1日的汇率为1美元兑换6.4元人民币）。
A.1051
B.1096
C.1100
D.1147
17、产出量的增加比例小于投入量的增加比例，这种情况被称为（）。
A.规模收益不变
B.规模收益递减
C.规模收益递增
D.边际收益递减
18、神思难以集中专一，甚则神思恍惚，面色苍白无华，舌色不荣病机是
A.心血不足
B.心阴不足
C.心的阳气偏衰
D.心血瘀阻
19、在具体的一个房地产估价项目中，价值时点究竟是现在还是过去或者未来，是由（）决定的。
A.估价委托人
B.估价方法
C.注册房地产估价师
D.估价目的
20、用收益法评估某宗房地产的价格时，除有租约限制的以外，应选取（）净收益作为估价依据。
A.类似房地产的客观
B.类似房地产的实际
C.类似房地产的最高
D.类似房地产的最低
21、房地产作价入股估价应当采用（）标准。
A.谨慎价值
B.投资价值
C.市场价值
D.快速变现价值
22、以房地产抵押贷款为目的的估价，其估价时点原则上为（）。
A.签订估价委托合同之日
B.发放抵押贷款之日
C.完成估价对象实地查勘之日
D.未来处置抵押房地产之日
23、威廉﹒阿朗索的在任意区位处的地租计算公式中，Pc表示（）。
A.单位面积土地上农产品的产量
B.市场上每单位农产品的价格
C.生产每单位农产品的成本
D.向市场运输每单位农产品的成本
24、某套商品住宅现房的建筑面积为100m2，类似商品住宅现房的月租金净收益为1000元/套，年折现率为6%，类似商品住宅期房的市场价值为5000元/m2，尚需10个月才能入住，风险补偿为现房市场价值的5%。该套商品住宅现房的市场价值为（）元/m2。
A.4653
B.5347
C.5352
D.5366
25、对于经济可行性检验时，只有预测未来的收入现值（）支出现值的使用方式才具有经济可行性，否则应被淘汰。
A.小于等于
B.大于等于
C.等于
D.无法确定
26、分支机构应当以（）名义承揽估价业务。
A.承接业务的房地产估价师
B.分支机构负责人
C.分支机构
D.设立该分支机构的估价机构
27、在经济学范畴的价值中，房地产估价通常所讲的价值是指()。
A.使用价值
B.交换价值
C.理论价值
D.评估价值
28、房地产权益以（）为基础。
A.房地产权利以外因素的限制情况
B.其他房地产权利的限制情况
C.额外的利益或好处
D.房地产权利
29、某宗房地产交易中，合同约定成交价格为2500元/m2，交易税费均由卖方负担。已知该地区的房地产交易，卖方按正常价格的5%缴纳有关税费；买方按正常价格的3%缴纳有关税费，则该宗房地产的正常成交价格最接近于（）元/m2。
A.2427
B.2500
C.2575
D.2632
30、评估某在建工程的市场价值，该在建工程有宾馆与写字楼两种续建方案，成本法测算该两种续建方案的结果均为8800元/m2，假设开发法对续建用作宾馆和写字楼两种方案的测算结果分别为10000元/m2和9550元/m2。根据最高最佳利用原则，估价方案综合测算结果（多种估价方法的，采用简单算数平均数）应确定为（）元/m2。
A.9175
B.9400
C.9450
D.9775
31、已知临街矩形地块甲的总价为36万元，临街宽度为20ft，临街深度为75ft。现有一相邻矩形地块乙，临街宽度为30ft，临街深度为125ft。运用“四三二一”法则，地块乙的总地价为()万元。
A.65.4
B.81.8
C.87.2
D.109.0
32、“阴者，藏精而起亟也；阳者，卫外而为固也”说明了
A.阴阳互根
B.阴阳互用
C.阴阳对立制约
D.阴阳相互转化
33、最高最佳利用原则要求评估价格应是在（）方式下，各种可能的使用方式中能够获得最大利益的使用方式的估价结果。
A.合法使用
B.合法产权
C.合法处分
D.合法收益
34、采用百分比法进行交易情况修正时，交易情况修正系数应以（）为基准来确定。
35、“气之根”是
A.心
B.肝
C.肺
D.肾
36、难以采用比较法估价的房地产是（）。
A.标准厂房
B.商铺
C.在建工程
D.房地产开发用地
37、价值时点为现在，估价对象为历史状况下的情形，多出现在（）中。
A.房地产损害赔偿案件
B.房地产纠纷案件
C.房地产预售
D.房地产预测
38、根据房地产估价要素估价当事人的内容，估价结果的合理与否直接影响其利益的单位和个人是指（）。
A.估价报告使用人
B.估价对象权利人
C.估价利害关系人
D.估价委托人
39、在经济学范畴的价值中，房地产估价通常所讲的价值是指()。
40、下列引起某套住宅价格上升的因素中，属于该住宅价格自然增值因素的是（）。
A.对住宅本身进行投资改良
B.由于人口增长对住宅的需求增加
C.因通货膨胀导致住宅价格上升
D.因人工成本上升导致住宅重置成本提高
41、最早在一个国家内建立起来的马克思主义政党是
A.共产主义者同盟
B.德国社会民主工党
C.俄国社会民主工党（布）
D.中国共产党
42、下列房地产价格影响因素中，不属于区位因素中位置因素的是（）。
A.朝向
B.楼层
C.方位
D.交通条件
43、住宅平面设计中的功能分区对房地产价值的影响属于房地产价格影响因素中的（）。
A.区位因素
B.社会因素
C.实物因素
D.权益因素
44、相似的房地产之间之所以价格相互牵掣、相互接近，是因为相似的房地产之间具有（）。
A.异质性
B.排他性
C.替代性
D.互补性
45、在完善的市场经济下，土地成本一般由购置土地的价款和（）构成。
A.购置时应由卖方缴纳的税费
B.购置时应由买卖双方缴纳的税费
D.购置时应由买方缴纳的税费
46、下列不属于对房地产估价的需要的是（）。
A.办理出国移民提供财产证明需要的估价
B.在房地产征收、拍卖时不需要进行估价
C.对各种涉及房地产的违法、违纪行为，在衡量情节轻重时，通常不仅考虑涉案房地产的实物量
D.国有建设用地使用权期间届满需要的估价
47、为了防范房地产信贷风险，要求评估的房地产抵押价值为（）。
A.快速变现价值
B.谨慎价值
C.在用价值
D.残余价值
48、“()则心系急，肺布叶举，而上焦不通，营卫不散，热气在中，故气消矣。”
A.忧
B.思
C.悲
D.恐
49、某工业用地的土地面积为10000m2，规划容积率为1.0，楼面地价为500元/m2。后经规划调整，用途变更为居住，容积率提高到2.0，楼面地价为1500元/m2，则因规划调整所需的补地价为（）万元。
A.250
B.1000
C.2500
D.3000
50、预计某宗房地产未来第一年的净收益为28万元，预计此后每年的净收益会在上年的基础上增加1万元，收益期限为无限年，该类房地产的报酬率为9%，则该房地产的收益价格为()万元。
A.311
B.435
C.322
D.200
第二部分多选题(50题)1、某写字楼的租金为每日每平方米3元，电费、物业管理费由承租人负担，水费、供暖费、房地产税由出租人负担。由该租金减去运营费用求取该写字楼的净收益，应减去的运营费用包括（）。
A.电费
B.物业管理费
C.水费
D.供暖费
E.房地产税
【答案】：CD
2、估价对象为一宗熟地，对可比实例的成交价格进行权益状况调整时，应包括的内容有（）。
A.地役权设立情况
B.土地使用期限
C.基础设施完备程度
D.容积率
E.临街状况
【答案】：ABD
3、“五通一平”一般是指某区域或某地块具备了通路、（）等设施或条件以及场地平整。
A.给水
B.排水
C.电力
D.通信
E.热力
【答案】：ABCD
4、关于收益法中求取房地产未来净收益估价值的说法，正确的有（）。
A.评估投资价值可选用较乐观的估计值
B.评估抵押价值应选用较保守的估计值
C.评估期房市场价格应选用最高的估计值
D.评估买卖价格应选用最可能的估计值
E.评估保险价值应选用最低的估计值
5、关于房地产状况调整的说法，错误的有（）。
A.对不同用途房地产的价格，房地产区位因素的影响方向都是一致的
B.比较调整的内容或因素越多，调整后的比较价值就越准确
C.根据价值时点的可比实例与估价对象的房地产状况差异进行比较调整
D.可比实例状况比估价对象状况好的，应对可比实例价格进行减价调整
E.房地产状况调整的内容包括租赁、查封、拖欠税费因素
【答案】：ABC
6、收集交易实例时应收集的交易实例信息包括（）。
C.成交日期
D.交易方式
E.交易目的
【答案】：ACD
7、在房地产估价活动中对房地产估价师的要求，正确的有（）。
A.同一估价项目应至少选派2名注册房地产估价师共同进行估价
B.估价项目负责人应为注册房地产估价师
C.除批量估价外，每个估价项目应至少有1名注册房地产估价师全程参与估价工作
D.房地产估价师不得承接超出自己专业胜任能力的估价业务
E.房地产估价师可以在非自己估价的房地产估价报告上签名
8、下列房地产价格的影响因素中，属于一般因素的有()。
A.土地的位置、面积、形状、地势、地质条件
B.通货膨胀率
C.环境改善、基础设施
D.利率因素E土地面积
【答案】：BD
9、运用路线价法对临街土地价值进行评估时，不需要做的项目有（）。
A.交易情况修正
B.市场状况调整
C.房地产状况调整
D.划分路线价区段
E.制作价格修正率表
【答案】：AB
10、求取出租的写字楼净收益，从有效毛收入中应扣除的项目包括（）。
A.房产税
B.承租人支付的物业管理费
C.空调设备重置提拨款
D.所得税
E.房屋保险费
【答案】：AC
11、利用均衡原理判定建筑物是否为最佳，可以帮助房地产估价师确定估价对象的（）。
A.最佳规模
B.最佳经营手段
C.最佳集约度
D.最佳管理方式
E.最佳投资渠道
12、下列房地产估价活动中，不符合职业道德的行为有（）。
A.某估价机构承接了该机构某股东财产的司法鉴定评估
B.某估价机构在承接估价业务时，涉及特殊构筑物估价，主动聘请有关专家提供专业帮助
C.某估价机构把在估价工作中需要了解的估价委托人的商业资料提供给房地产估价行业组织检查
E.某估价师临时接到出差任务，实际负责估价业务的估价人员以该估价师名义在估价报告上签字后提交估价报告
13、估价对象为一宗熟地，对选取的可比实例进行实物状况调整的内容有（）。
A.土地形状
B.土质状况
C.土地使用年限
D.土地开发程度
E.容积率
14、在合法利用前提下，且其他条件相同，若评估同一房地产的下列价值，其中通常低于其市场价值的有（）。
A.投资价值
B.抵押价值
C.快速变现价值
D.现状价值
E.残余价值
【答案】：BC
15、下列房地产中，属于按权益状况划分的类型有（）。
A.已依法公告列入征收、征用范围内的房地产
B.已灭失的房地产
C.有租约限制的房地产
D.整体资产中的房地产
E.手续不全的房地产
16、下列房地产估价活动中，适用长期趋势法的有（）。
A.比较某项目在不同档次商品房开发方式下的开发价值
B.判断某经营性房地产的未来运营费用水平
C.预测某地区限购政策出台后对房价的影响程度
D.对可比实例进行市场状况调整
E.对房地产市场中出现的新型房地产的价格进行评估
17、根据适合原理，均衡原理以及收益递增递减原理，当房地产（）时，便为最高最佳使用。
A.与外部环境最协调
B.达到规模递增
C.内部构成要素的组合最适当
E.外部环境要素为最适当的组合
18、估价所需资料主要包括下列（）。
A.反映估价对象状况的资料
B.估价对象及同类房地产的交易.收益.成本等资料
C.对估价对象所在地区的房地产价格有影响的资料
D.对房地产价格有普遍影响的资料
E.建筑物建造阶段工程监理资料
19、比较法中，房地产区位状况比较修正的内容包括（）修正。
A.繁华程度
B.临街状况
C.容积率
D.使用年限
E.周围环境
20、下列房地产价格影响因素中，不属于房地产区位因素的有（）。
A.建筑平面布置
B.朝向、楼层
C.环境景观
E.房屋完损等级
【答案】：AD
21、房地产使用权目前主要是土地使用权，是指土地使用者依法对国家或农民集体所有的土地享有占有、使用、收益和部分处分的权利。土地使用权一般又可分为()。
A.临时用地土地使用权
B.农村承包土地使用权(为农民集体土地上的)
C.宅基地使用权(为农民集体土地上的)
D.行政划拨土地使用权(为农民集体土地上的)E出让土地使用权(为国有土地上的)
22、对抵押房地产变现能力强弱的说法，错误的有（）。
A.标准厂房通常比一般厂房的变现能力弱
B.熟地通常比生地或毛地的变现能力弱
C.小商铺通常比大商铺的变现能力弱
D.厂区内住宅通常比商品住宅小区内的住宅变现能力弱
E.郊区的房地产通常比市区的房地产变现能力弱
23、下列估价目的中，对已被查封的房地产应视为未被查封的房地产来估价的有（）。
A.房地产抵押估价
B.房屋征收评估
C.房地产司法拍卖估价
D.房地产转让估价
E.房地产投资信托基金估价
24、运用比较法进行估价的步骤包括（）。
A.收集大量交易实例
B.对选取的可比实例进行比较
C.选取一定数量的可比实例
D.对可比实例的成交价格依次进行换算、修正和调整
E.采用数学方法测算出估价对象的价值或价格
25、某写字楼的租金为每日每平方米3元，电费、物业管理费由承租人负担，水费、供暖费、房地产税由出租人负担。由该租金减去运营费用求取该写字楼的净收益，应减去的运营费用包括（）。
26、评估某幢住宅楼内的一套住宅，下列价格影响因素中，属于区位因素的有（）。
A.公共配套
D.室内设施设备
27、亚当·斯密将房租区分为（）。
A.建筑物租
B.绝对地租
C.地皮租
D.垄断地租
E.级差地租
28、在求取土地的重新购建成本时，通常是假设该土地上的建筑物不存在，除此之外的状况均维持不变，再采用（）等求取该土地的重新购置价格。
A.比较法
B.收益法
C.假设开发法
D.基准地价修正法
E.长期趋势法
29、房地产需要专业估价的理由有（）。
A.房地产具有独一无二性
B.政府部门要求估价
C.房地产的价值量较大
D.估价人员要求估价
E.房地产不可移动性
30、对房地产的现状价值进行评估时，应遵循的估价原则有（）。
A.合法原则
B.价值时点原则
C.替代原则
D.最高最佳利用原则
E.谨慎原则
31、下列房地产价格影响因素中，属于房地产区位因素的有（）。
A.税收政策
B.城市规划调整
C.环境状况
D.城市基础设施状况
E.汇率
32、下列各项中，不属于房地产价格影响因素中区域因素的有（）。
B.地形
C.城市规划调整
D.环境状况
E.配套设施状况
33、在房地产抵押估价实务中，遵循谨慎原则的具体要求包括（）。
A.在运用市场法估价时，不应选取成交价格明显高于市场价格的交易实例作为可比实例，并应对可比实例进行必要的实地查勘
B.在运用收益法估价时，估价未来收益可能高也可能低时，应采用居中的收益估计值进行估价
C.在运用收益法估价时，不应高估收入或者低估运营费用，选取的报酬率或者资本化率不应偏低
D.在运用成本法估价时，不应高估土地取得成本、开发成本、有关费税和利润，不应低估折旧
E.在运用假设开发法估价时，不应高估未来开发完成后的价值，应对后续开发建设的必要支出及应得利润进行适当修正
34、在求取土地的重新购建成本时，通常是假设该土地上的建筑物不存在，除此之外的状况均维持不变，然后采用（）等方法求取该土地的重新购置价格。
A.市场法
B.成本法
35、评估一套单元式住宅的抵押估价，若未做特别说明，应包含在估价对象范围内的有（）。
A.二次装修时所铺的木地板
B.可拆卸的水净化处理设备
C.嵌入式固定衣柜
D.随建筑配置的中央空调系统
E.摆放在室内的沙发
36、在运用收益法求取净收益时，要考虑房地产的（）。
A.客观收益
B.实际收益
C.有形收益
D.无形收益
E.潜在收益
37、评估承租人权益价值时，收益法估价参数确定正确的有（）。
A.收益期应为租赁合同剩余租赁期
B.收益期应为经济寿命减去租赁合同剩余租赁期
C.净收益应为合同租金减去运营费用
D.净收益应为市场租金减去运营费用
E.净收益应为市场租金减去合同租金
38、对抵押房地产变现能力强弱的说法，错误的有（）。
39、关于专业房地产估价的说法，正确的有（）。
A.应由专业机构和专业人员完成
B.应经过审慎判断并提供专业意见
C.出具的结果具有证明效力
D.应收取一定的服务费用
E.咨询性估价无需承担法律责任
40、某宗房地产的价格并不是由其开发建设成本决定的，因此运用成本法估价应该注意的内容包括（）。
A.应采用客观成本，而不是实际成本
B.应采用实际成本，而不是客观成本
C.应结合选址、规划设计等对成本法的测算结果进行调整
D.应结合市场供求状况对成本法的测算结果进行调整
E.应结合估价委托人的要求，对成本法的测算结果进行调整
41、下列有关房地产征收、征用的表述中，正确的有（）。
A.征收的实质是强制收买
B.征用的实质是强制使用
C.征收是一种强制的临时使用房地产的行为
D.征用是所有权的改变，不返还
E.征收.征用都是无偿的，不给予补偿
42、比较法估价中，对可比实例成交价格进行权益状况调整的内容包括（）。
A.租赁权限制情况
B.交易税费负担转嫁情况
C.已抵押担保债权情况
D.地役权设立情况
E.利用方式限制情况
43、城市规划对土地使用管制的内容，主要包括（）等。
A.建筑高度
B.建筑结构
E.土地用途
44、一份完整的房地产估价报告通常包括封面、致估价委托人函、目录及（）。
B.估价假设和限制条件
C.估价特殊说明
D.估价技术报告
E.估价结果报告
45、关于房地产估价报告签名、盖章的说法，正确的有（）。
A.注册房地产估价师可以盖个人印章不签名
B.注册房地产估价师可以只签名不盖个人印章
C.至少有两名注册房地产估价师签名
D.法定代表人或执行合伙人必须签名
E.房地产估价机构必须加盖公章
46、下列关于重新购建价格的说法中，正确的有()。
A.重新购建价格是指重新开发建设全新状况的估价对象所必需的支出
B.重新购建价格是在估价时点的价格
C.重新购建价格是客观的价格
D.建筑物的重新购建价格是全新状况下的价格E土地的重新购建价格是法定最高出让年限状况下的价格
【答案】：BCD
47、与动态分析法不同的是，在静态分析法中（）都单独显现出来。
A.销售费用
B.后续的开发成本
C.投资利息
D.开发利润
E.管理费用
48、关于假设开发法的动态分析法中预测开发完成后的房地产价值的说法，正确的有（）。
A.通常是未来开发完成后的房地产状况所对应的价值
B.通常是未来开发完成后的房地产在价值时点房地产市场状况下的价值
C.通常是未来开发完成之时房地产市场状况下的价值
D.不宜将类似房地产的市场价格直接“平移”过来作为测算结果
E.不能采用成本法求取开发完成后的房地产价值
49、某工业房地产的土地是5年前以出让方式取得的50年建设用地使用权，类似工业用地的重新购建价格为200万元，重新建造该房地产的建设成本为300万元，管理费用为15万元，销售费用为20万元，销售税费为50万元。正常建设期为1.5年，假设土地取得费用在建设期初一次性投入，其他费用在建设期内均匀发生，年利率为6.31%，投资利润率为12%，土地报酬率为6%。下列运用成本法评估该房地产市场价值中的有关说法，正确的有（）。
A.评估对象土地取得成本为196万元
B.应计算利息项目的总金额为535万元
C.土地取得成本的计息期为1.5年
D.土地取得成本之外其他计息项目应计投资利息总额为15.73万元
E.开发利润为64.20万元
50、下列影响房地产需求的因素中，能够增加郊区商品住宅当前需求的有（）。
A.当前该类房地产价格水平较高
B.消费者的收入水平增加
C.通往郊区的高速公路收费被取消
D.人们预期该项房地产价格未来会上涨
E.城市居民出现向郊区迁移的趋势
第三部分大题(50题)1、房地产需要专业估价的理由有（）。
2、房地产具有易受限制性，政府对房地产的限制通常通过（）来实现。
A.充公权
B.管制权
C.征税权
D.征收权
E.出让权
3、下列关于房地产估价的市场定价的说法中，正确的有（）。
A.房地产价值是客观存在的
B.房地产价值是专业估价人员的价值判断结果
C.房地产价值由市场力量决定
D.由市场参与者集体的价值判断所形成
E.估价师是运用自己的知识和经验去“发现”或“探测”房地产价值
4、房地产的实物是指房地产中看得见、摸得着的部分，可以进一步分为（）。
A.该实体组合完成的功能
B.该实体的质量
C.相应的配套的基础设施
D.立体空间
E.有形的实体
5、某写字楼为钢筋混凝土结构，层高4.8m，没有电梯，建筑面积为30000m2，经济寿命为60年，有效经过年数为3年。经调查得知，现重
【答案】：（1）计算重新购建价格C总：方法一：首先，计算单价①建筑安装成本：1200元/m2；②专业费用：1200×8%=96（元/m2）；③管理费用：（1200+96）×3%=38.88（元/m2）；④销售费用：C×3%；⑤投资利息：（1200+96+38.88+3%C）×60%×［（1+6%）1.5－1］+（1200+96+38.88+3%C）×40%×［（1+6%）0.5－1］=88.93+0.2%C；⑥销售税费：C×6.5%；⑦投资利润：（1200+96+38.88+3%C）×35%=467.208+1.05%C；⑧每平方米重新购建价格C=①+②+③+④+⑤+⑥+⑦=1200+96+38.88+3%C+88.93+0.2%C+6.5%C+467.208+1.05%C。其次，计算总价①建安成本：1200×30000=3600（万元）；②专业费用：3600×8%=288（万元）；
6、比较法中实物状况比较、调整的内容包括（）。
A.环境
B.地形地势
C.外部配套设施
D.建筑设施设备
E.建筑物装饰装修
7、房地产具有易受限制性，政府对房地产的限制通常通过（）来实现。
8、影响工业房地产价格的区位因素主要有（）。
A.是否适于安装设备
B.是否易于取得动力
C.是否便于处理废料
D.是否接近大自然
E.是否利于获取原料
9、下列房地产状况描述内容中，属于反映房地产实物状况的有（）。
A.房屋实际用途
B.土地开发程度
C.房屋建筑结构
D.房屋出租情况
E.房屋维护状况及完损程度
10、在传统方法中，正确测算投资利息需要把握（）等几个方面。
A.应计息项目
B.预售、预租和延迟销售情况
C.计息周期
D.计息期
E.计息方式
2.5万元，平均寿命为5年，有效年龄为4年，空调系统功能落后，必须更换，旧系统已提折旧80万元，拆除该空调费用为10万元，可回收残值30万元，重新构建价格（不含安装费）为130万元，安装新的空调系统的费用为8万元，除空调以外的设备的重置价格为250万元。平均寿命为15年，经过年数为9年。（2）该幢写字楼由于层高过高和墙体隔热保温性差，导致与同类写字楼相比，每月增加能耗800元。（3）由于写字楼所在区域刚有一化工厂建成投产，区域环境受到一定的污染，租金将长期受到负面影响，预计每年租金损失为7万元。（4）该类写字楼的报酬率为10%，银行贷款年利率为5%，土地报酬率为8%。（5）假设除空调以外，残值率均为零。试求该写字楼于2017年10月1日的折旧总额和现值。
【答案】：
12、下列选项中属于构筑物的有（）。
A.办公楼
B.地下室
C.道路
D.水坝
E.隧道
13、房地产需要专业估价的理由有（）。
14、一个估价项目通常只有一个估价目的，估价目的决定其（）。
B.估价师
C.价值类型
D.估价对象
E.估价结果
15、市场法中选取可比实例时，应做到可比实例与估价对象的（）。
A.区位相近
B.权利性质相同
C.面积相等
D.档次相当
E.建成年份相同
16、关于路线价法和基准地价修正法相同之处的说法，正确的有（）。
A.本质上都是比较法
B.都需要进行市场状况调整
C.都需要进行交易情况修正
D.都需要进行土地状况调整
E.都是批量估价方法
A.对房地产本身进行投资改良
B.房地产需求增加导致其稀缺性增加
C.通货膨胀
D.外部经济性
E.建造成本提高
18、下列选项中属于构筑物的有（）。
A.房地产价格的变动过程是持续上升或持续下降的
B.各期持续上升或持续下降的幅度大致相同
C.房地产价格的变动过程只能是持续上升的
D.房地产价格的变动过程是间断上升或间断下降的
E.各期持续上升或持续下降的幅度完全不相同
21、市场法中权益状况调整的内容包括（）。
A.土地使用期限
B.容积率
C.土地开发程度
D.房屋空间布局
E.地役权设立
22、房地产的实物是指房地产中看得见、摸得着的部分，可以进一步分为（）。
23、某宗出租的房地产，建筑面积为40000m2，容积率为4，土地使用期限为40年，自2005年10月1日起计算，约定不可续期。建筑物为钢筋混凝土结构，于2007年10月1日建成，可供出租的面积占总建筑面积的70%。根据市场调查得知，2010年10月1日该类房地产的租金为每月40元/m2，年平均空置率为20%，平均每月除税费外的运营费用为30万元，出租人承担的税费约占租金收入的8%，该房地产现时土地单价为2100元/m2，土地报酬率为8%，建筑物报酬率为10%。请计算该房地产在2010年10月1日的价值。（8分）
【答案】：具体计算过程如下：（1）总有效毛
24、下列房地产估价活动中，适用长期趋势法的有（）。
25、估价当事人包括（）。
A.注册房地产估价师
B.估价师协会
C.房地产估价机构
E.房地产经纪人
26、影响工业房地产价格的区位因素主要有（）。
27、关于路线价法和基准地价修正法相同之处的说法，正确的有（）。
28、一宗房地产的权益包括（）。
A.额外的利益或好处
B.该房地产权利受房地产权利以外因素的限制情况
C.拥有的房地产权利
D.该房地产所在地区的声誉
E.该房地产权利受其他房地产权利的限制情况
29、在房地产估价活动中对房地产估价师的要求，正确的有（）。
30、正常成交价格的形成条件包括()。
A.公开市场，交易对象本身也具备市场性
B.理性的经济行为
C.适当的期间完成交易
D.买者和卖者众多，且具有完全信息E卖者对价格具有控制力量
31、关于长期趋势法用途的说法，正确的有（）。
A.可用于假设开发法中预测开发完成后的房地产价值
B.可用于收益法中预测未来租金、经营收入、运营费用、空置率或净收益
C.可用于比较法中对可比实例的成交价格进行房地产状况调整
D.可用来比较分析两宗房地产价格水平的高低
E.可用于填补某些房地产历史价格资料的缺乏
32、在下列说法运用市场法估价，其步骤包括()。
A.搜集交易比例
B.选取可比实例
C.对可比实例成交价格做适当处理
D.价格调整E求取比准价格
【答案】：假设开发法方案一：（旧厂房-批发市场）第一年净租金收益＝3×365×26400×60%×
34、对于商业房地产来说，它看重的是（）。
B.安宁程度
C.交通条件
D.动力的取得
E.基础设施条件
35、为评估一套建筑面积为75m2的酒店式公寓2016年9月30日的市场价格，选取了三个可比实例，有关资料如下：（1）可比实例及其交易情况见下表。假设美元与人民币的市场汇率2016年6月30日为1美元等于6.61元人民币，2016年9月30日为1美元等于6.65元人民币；人民币与港币的市场汇率2016年7月31日为1元人民币等于1.20元港币，2016年9月30日为1元人民币等于1.226元港币。试利用上述资料估算该公寓2016年9月30日用人民币计价的市场价格。
【答案】：（1）建立比较基础可比实例A1）建筑面积＝60m2/0.72＝83.33m22）房地产价格＝含有非房地产成分的房地产价格－非房地产成分的价值＝112万元－3.5万元＝108.5万元可比实例B1）统一计价单位6.61×16.5万美元＝109.065万元人民币2）统一税费负担正常负担下的价格=卖方实得金额/（1-应由卖方缴纳的税费）＝109.065万/（1－7%）＝117.274万元人民币可比实例C1）统一计价单位115万元港币÷1.2＝95.833万元人民币（解释：因为价格变动指数是以人民币为基准的，取实际成交日的汇率）
36、下列房地产中，属于“干净”的房屋所有权和出让建设用地使用权的房地产的有（）。
A.已设立了抵押权的房地产
B.单独所有的房地产
C.共同所有的房地产
D.房地产开发过程中各项手续齐全的房地产
E.存在拖欠建设工程款的房地产
37、在传统方法中，正确测算投资利息需要把握（）等几个方面。
38、一宗房地产的权益包括（）。
39、为评估一套建筑面积为75m2的酒店式公寓2016年9月30日的市场价格，选取了三个可比实例，有关资料如下：（1）可比实例及其交易情况见下表。假设美元与人民币的市场汇率2016年6月30日为1美元等于6.61元人民币，2016年9月30日为1美元等于6.65元人民币；人民币与港币的市场汇率2016年7月31日为1元人民币等于1.20元港币，2016年9月30日为1元人民币等于1.226元港币。试利用上述资料估算该公寓2016年9月30日用人民币计价的市场价格。
40、关于最高最佳利用原则的说法，正确的是（）。
A.遵循最高最佳利用原则，并不一定要遵循合法原则
B.最高最佳利用包括最佳的用途、规模和档次
C.根据最高最佳利用原则，估价中只存在一种估价前提
D.收入现值小于支出现值的利用方式不是最高最佳利用
E.经济学上的
41、某商场的建筑面积6000m2，土地使用期限40年，从2008年10月1日起计，不可续期。该商城于2010年10月1日进行了抵押贷款，贷