??中房网讯(记者殷雯)截至目前，全国四个一线城市相继推出了调控新政。最先出台、旨在完善北京住房供应结构、稳定市场预期的“京七条”，已落地足月，震慑作用正逐步显现。
??新房市场买卖心态反转
??就北京市场而言，从近期市场反馈情况来看，调控政策再加码已初具成效。此前，卖方惜售，买方狂热的态势几乎反转。虽然网签数据存在一定滞后性，但当前的成交情况也部分反映了市场对三中全会后的市场预期存在观望。
??北京市住建委网签数据显示，11月第二周(11月11日-11月17日)，新建商品住宅成交1328套，环比前一周大幅下降37.5%。
??亚豪机构副总经理高姗告诉记者，从10月下旬开始包括京7条、自住商品房、重申管控在内的政策信号密集释放，使得市场进入了一个较集中的政策反应期，又恰逢十八届三中全会召开在即，房企都暂时持有保守态度，暂缓了项目入市。
??而三中全会结束后，预计房产税将会对购房需求形成一定挤压，加之北京今明两年自住型商品房的集中上市将有效增加中低价位房源的市场供应。因此，房企在11月虽然临近年末销售淡季，但上周新盘供应量则一反常态，创下年内周度供应新高，共7个项目累计3420套房源入市。
??高端住宅方面，不仅受到政策层面影响，坊间传闻，今年内“4万元/平米以上项目年内不审批”，亦直接导致四季度高端新房成交极速下滑。高姗分析，“4万禁售令”直接导致了别墅市场2013销售季的提前终结。
??据丽兹行豪宅研究院数据显示，截至17日，本月高端新房成交47套，环比下降72%，同比下降53.15%，9月至今，仅望京金茂府一个高端项目入市。不过，丽兹行郑海燕认为，年内高端新房无入市局面在导致成交量下滑的情况下，稀缺性将带来尾盘销售小高峰，而对于价格的抑制作用非常微弱。
??二手房买方预期现分化
??据北京市住建委网签数据显示，11月第二周(11月11日-11月17日)，二手住宅成交量为2714套，环比上月基本持平。据链家市场研究部统计数据，11月第二周，二手住宅成交均价为28598元/平方米，环比下降3.6%。
??特别值得注意的是，11月第二周，新增日均客源延续10月中旬以来下降的趋势，供需比降至年内低谷。链家地产副总裁林倩在采访中对记者透露，今年以来二手房市场不错，但十一月第二周，买方客源下降，环比下降15%，同比下降27%。但新增房源，却同比增加2%。她认为，这一变化主要受房产税呼声渐盛影响。
??与此同时，“受三中全会召开前政策预期升温和政府近期的调控影响，观望增多”，链家分析师张旭认为，三中全会出台的《决定》中提及房产税，对部分持有大户型住宅的多套房业主产生比较明显的刺激作用，二手房出售意愿明显增加。
??而购房者方面，心态则出现分化，一部分购房者预期明朗化，无论未来出台怎样的细则，其购房成本均会增加，选择在近期加快入市；而另一部分购房者则仍等待明年可能出台的降低买方成本的细则，选择继续观望。预计短期内全市整体成交或将稳中小幅上扬，但难明显上涨，年末量价将较为平稳。
??四地调控新政重市场作用
??业内普遍认为，当前层层加码的调控手段，对整个市场形成三元格局有一定引导意义，同时，其稳定预期的倾向更加明显。
??“政策层面正在呈现出市场化、经济化手段逐步替代行政化的限购手段的趋势”，同策咨询研究部总监张宏伟认为，最近出台的四地新政都有一个共性：即通过增加中低价位的市场供应、改变供求关系的角度来调控市场。从调控手段的角度来说，从市场的角度来调控市场的特征比较突出，没有更多的强调原有的限购等行政化手段和措施。
??他提示，由于自住型商品房用地将占到北京市住地的近半份额，商品住宅用地的减少，预示着竞争的激烈程度将会进一步增加，在地价托涨势头下，北京商品住宅价格将水涨船高。
??当前举措均为过渡措施
??有观点认为，二套房首付比例提高至七成、收紧限购政策等多数政策属于短期行为，不具备长期执行效力。
??张宏伟判断，限购等行政化调控手段并不是一个长效性调控措施，迟早有其退出的一天。通过“深八条”、“京七条”“沪七条”等短期内过渡性政策，为房地产调控的长效机制出台做好铺垫，今后调控政策会逐渐向市场化、经济化转变做过渡。
??一位接近顶层设计的人士也向记者证实，目前的市场调控举措均是调控长效机制陆续出台前的过渡措施，意在稳定市场预期。该人士强调，这并不代表调控将退出。
??林倩也认为，当房产税作为长效举措全面铺开后，或会扩大流转税减免的可能。不过，当前市场上，如北京二手房买卖差额按20%税率征收所得税，目前来看暂不会放松。
??关于近期政策层面对房产税立法的落实，林倩表示，在世界一些发达国家和地区，凡是房地产行业发展稳健的城市均征收房产税。她认为，目前房地产行业持有税几乎为零，但流转税很高，而流转税转嫁给买房人，助推了房价的虚高。因此，房产税的出台有一定的必要性。不过，如果政府不将房产税作为主要调控手段，只为税制健全化而出台，房产税的出现并不会对房地产市场产生决定性影响。
??业内人士认为，有关房产税、农村集体土地流转等政策可能会在明年两会后，进一步公布并逐步执行。