估价项目名称：估价委托人：估价机构:注册房地产估价师：估价作业日期：估价报告编号：
目录
一、估价委托人二、估价机构三、估价对象分析四、估价目的五、估价时点六、价值定义七、估价依据八、估价原则九、估价方法十、估价结果十一、估价人员十二、估价作业日期十四、变现能力分析十五、风险提示估价技术报告
一、估价对象实物状况描述与分析二、估价对象权益状况描述与分析三、估价对象区位状况描述与分析四、市场背景描述与分析五、最高最佳使用分析六、评估方法适用性分析七、描述与分析测算过程八、估价结果确定附件
一、估价委托书复印件二、估价对象位置图三、估价对象照片四、权属证明复印件
五、房地产估价机构营业执照复印件六、房地产估价机构资质证书复印件七、注册房地产估价师注册证书复印件八、法定优先受偿权利等情况的书面查询资料
十三、估价报告应用有效期限
致估价委托人函
绍兴市张市丝织厂有限公司：
一、估价对象：为坐落于绍兴市灵芝乡张市村大溇底新溇底厂房，建筑面积共计
7255.70m2.。
二、估价目的：为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。三、估价时点：二0一一年八月三十日
四、估价作业日期：二0一一年八月三十日至二0一一年九月一日五、估价结果：
估价对象在估价时点二0一一年八月三十日上的价格参考为人民币11088480元（大写：壹仟壹佰零捌万捌千肆佰捌拾整）。
绍兴中兴房地产估价有限责任公司
二0一一年九月一日
⑴我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。
⑵本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。
⑶我们与本估价报告中的估价对象没有（或有已载明的）利害关系，也与有关当事人没有（或有已载明的）个人利害关系或偏见。
⑷我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》、《房地产抵押估价指导意见》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。
⑸参与本次估价的注册房地产估价xxx、xxx已（或没有）于2012年1月16日对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘，估价人员对估价对象的勘查限于估价对象的外观和使用状况，估价人员不承担对估价对象建筑结构质量进行调查的责任，也不承担对其他被遮盖未暴露及难于接触到的部分进行勘查的责任。
⑹没有人对本估价报告提供了重要专业帮助（若有例外，应说明提供重要专业帮助者的姓名）。
⑺本报告估价结果仅作为委托方在本次估价目的下使用，不得做其他用途。未经本估价机构书面同意，本报告的全部或任何一部分均不得向委托方、报告使用者、报告审查部门以外的单位和个人提供，也不得以任何形式公开发表。
注册房地产估价师xxx（注册号：）签字
估价的假设和限制条件
一、本次估价的假设前提
⑴本估价报告以委托人提供的房地产权属证书等资料真实合法有效，估价对象无司法机关、行政机关查封等禁止转让、抵押情况，房地产权属无纠纷，土地使用权符合法定的转让条件为假设前提，即以估价对象拥有合法产权、属于合法使用、可以在公开市场上自由转让、抵押等处分为假设前提
⑶本估价报告未考虑委托估价对象形成过程中的债权、债务问题，也未考虑估价委托人的资信状况；
⑷本次估价以估价对象按照《房屋所有权证》、《土地使用证》记载的工业用途达到最高最佳使用并能够持续使用为假设前提；
⑸根据本报告估价目的，金融机构应在充分考虑如下因素后，根据本报告估价结果合理确定贷款额：①在估价对象上设立的法定优先受偿权款额；②房地产市场价格波动风险；③短期强制处分的不确定性及变现费用；④估计对象转让时应缴纳的各项税费；⑤估价对象所有者的金融信用；
二、未经调查确认或无法调查确认的资料数据
估价对象由委托人有关人员现场指认，若与实际不符，应重新估价；估价人员现场勘察时，未进行建筑物基础、房屋结构的测量和实验，本次估价假设其无建筑物基础、结构等方面的重大质量问题。
三、估价中未考虑的因素及估价处理
⑴估价结果是为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据，估价时没有考虑国家经济宏观政策发生变化，市场供应关系变化、市场结构转变、遇有自然力和其他不可抗力等因素对房地产价值的影响，也没有考虑估价对象将来可能承担违约责任的事宜，以及特殊交易方式下的特殊交易价格等对估价结果的影响；当上述条件发生变化时，估价结果一般亦发生变化。
⑵估价结果未考虑估价对象及其所有权人已承担的债务、或有债务及经营决策失误或市场运作失当对其价格的影响。
四、本报告使用的限制条件
⑴本报告仅为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据，不作它用。
⑵本报告使用的有效期限为一年。即估价目的在报告完成后的一年内实现，估价结果可作估价对象的市场价格参考，超过一年需重新进行估价。
⑶本报告专为委托人所使用，未经本公司同意，不得向估价委托人和估价报告审查部门之外的单位和个人提供；报告的全部或部分内容不得发表于任何公开媒体上。
五、其他说明
估价结果报告
一、估价委托人
估价委托人：绍兴市张市丝织厂有限公司二、估价机构
估价机构名称：绍兴市中兴房地产评估有限公司地址：法定代表人：
房地产评估资质级别：暂三级证书编号：有效期限：
1、估价对象范围（应说明估价对象范围是否包含动产、债权债务、特许经营权等其他财产或者权益）为坐落于绍兴市灵芝乡张市村大溇底新溇底绍兴市张市丝织厂有限公司厂房，房屋总层数层，所在层数层。估价对象土地面积为2404㎡，建筑面积为28238．8865㎡。
2、房地产实物状况：
估价对象为整个厂区七幢房屋，幢号32房屋建筑面积为25.20m2，混合结构，房屋总层数为一层，其所在层次为一层，设计用途门卫，现用途为美容美发店，单层层高3.5米左右，室内装修较好，地面地砖，乳胶漆墙面，水电卫配套设施齐全，铝合金门窗，使用及维护状况良好，系完好房，幢号33房屋建筑面积为168.50m2，混合机构，房屋总层数为一层，其所在层次为一层，设计用途为配电房，现用途小店，单层层高3.5米左右，室内一般装修，成套水电卫配套设施齐全，铝合金门窗，使用及维护状况良好，系完好房，幢号34房屋建筑面积为1782.20m2，混合机构，房屋总层数为一层，设计用途为车间，现用途超市，室内装修较好装修，地砖地面，乳胶漆墙面，层高4.2米左右，水电卫配套设施齐
3、估价对象房屋所有权人为绍兴市张市丝织厂有限公司，持有房权证绍自始字第01463号《房屋所有权证》记载，房屋所有权人为绍兴市张市丝织厂有限公司，房屋坐落绍兴市灵芝乡大溇底新溇底，幢号32，混合结构，建筑面积25.20m2，总层数为一层；幢号33，混合结构，建筑面积168.50m2，总层数为一层；幢号34，混合结构，建筑面积1782.20m2，
总层数一层；幢号35，混合结构，建筑面积5130.80m2，总层数三层；幢号36，混合结构，建筑面积77m2，总层数一层；幢号37，砖木结构，建筑面积52m2，总层数一层；幢号38，混合结构，建筑面积20m2，总层数一层。持有绍市集用（2008）字第41号《集体土地使用证》，用途为工业用地，使用权类型租赁，使用权面积5663.70m2，终止日期为2013年9月21日。
4、房地产区位状况：
经实地踏勘核定，估价对象地处绍兴市灵芝乡张市村大溇底新溇底，其东至越西路，南至道路，西至张市村，北至张市村，估价对象的土地实际开发程度为五通一平，位于绍兴灵芝镇张市村，距离洋江西路500米路，位于越西路延伸段上，距绍兴市区10分钟车程，距杭绍甬高速公路绍兴出入口15分钟车程。交通便利，区位优势明显。四、估价目的
为确定估价对象抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值五、估价时点
二0一二年一月十日。为完成估价对象实地查勘之日。
（估价时点不是完成实地查勘之日的，应当在“估价的假设和限制条件”中假定估价对象在估价时点的状况与在完成实地查勘之日的状况一致，并在估价报告中提醒估价报告使用者注意）。六、价值定义
估价对象房地产的抵押价值是在估价时假定未设立优先受偿权利下的市场价值扣除法定优先受偿款后的余额。法定优先受偿款是指假定在估价时点实现抵押权时，法律规定优先于本次抵押贷款受偿的款额，包括未缴纳的综合地价款，已抵押担保的债权数额及其他。七、估价依据1、国家法律法规；
（1）、《中华人民共和国城市房地产管理法》；（2）、《中华人民共和国土地管理法》；（3）、《城市房地产转让管理规定》；（4）、《城市房地产抵押管理办法》；（5）、《中华人民共和国担保法》。2、技术标准、规程、规范
（1）、《房地产估价规范》【GB/T50291-1999】；
本次估价遵循独立、客观、公正、合法、谨慎的原则及最高最佳使用原则、估价时点原则、替代原则等技术性原则。
1、遵循合法原则。合法原则要求房地产估价应以估价对象的合法使用、合法交易或合法处分为前提进行。
2、遵循最高最佳使用原则。所谓最高最佳使用，要求房地产估价应以估价对象的最高最佳使用为前提进行。它是指法律上允许，技术上可能，财务上可行，经过充分合理的论证，能使估价对象的价值达到最大的一种最可能的使用。
3、遵循替代原则。替代原则要求房地产估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。类似房地产是指与估价对象处在同一供求范围内，并在用途、规模、档次、建筑结构等方面与估价对象相同或相近的房地产。同一供求范围是指与估价对象相同或相近的房地产所处的区域范围。
根据估价人员掌握的资料，在估价对象同一供求圈内房地产市场存在一定的交易量，根据《房地产估价规范》中的规定，有条件选用市场法进行估价的，应以市场法为主要估价方
法，所以选取市场法为第一种估价方法。市场法是在同一供求圈内选取三个以上与估价对象条件相似的成交实例并于之比较，对实例成交价格进行交易情况、交易日期、区域因素、个别因素修正，以次估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。
估价对象属于有收益或潜在收益的房地产，选取收益法为第二种估价方法。收益法是预计估价对象未来的正常净收益，选用适当的报酬率将其折现到估价时点客观合理价格或价值的方法。
房地产抵押价值=假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值—房地产估价师知悉的法定优先受偿款。十、估价结果
1.估价人员经过实地查勘和测算，确定估价对象在估价时点的市场价值为￥元（人民币元整），法定优先受偿款为￥元（人民币元整），估价对象的抵押价值为￥元（人民币元整），单价。十一、估价人员
注册房地产估价师：xxx；注册号：注册房地产估价师：xxx；注册号：十二、估价作业日期
年月日至年月日十三、估价报告应用的有效期
本估价报告应用的有效期为一年，即从年月日至年月日止。十四、变现能力分析
变现能力是指假定在估价时点实现抵押权时，在没有过多损失的条件下，将抵押房地产转换为现金的可能性。
（一）通用性：估价对象房屋为租赁工业厂房，通用性较差。（二）独立使用性：估价对象为整个厂区的房屋，独立性较好。
（三）可分割转让性：估计对象整体性较强，使用功能分割将使用功能减损，故可分割转让性较弱。
（四）快速变现价值：假定在估价时点强制处分估价对象，因卖方手续费、竞价空间、双方无合理的谈判周期、快速变现的付款方式及目前拍卖市场成交活跃程度等因素，将会产生一定的价格减损。根据估价对象的具体情况，预计估价对象可实现的快速变相价值为市场价值的40%～50%。
（六）变现清偿顺序：抵押无折价或者拍卖、变卖所得的价款，当事人没有约定的，按下列顺序清偿：1、实现抵押权的费用；2、主债权的利息；3、主债权。十五、风险提示说明
（二）未来估价对象所在区域的环境质量、城市规划、功能定位、市政建设、交通状况、使用状况等因素发生变化而导致房地产抵押价值减损。
房地产估价技术报告
一、
估价对象实物状况描述与分析
估价对象为整个厂房七幢房屋，幢号32房屋建筑面积为25.20㎡，混合结构，房屋总层数为一层，其所在层次为一层，设计用途门卫，现用途为美容美发店，单层层高3.5米左右，室内装修较好，地面地砖，乳胶漆墙面，水电卫配套设施齐全，铝合金门窗，使用及维护状况良好，系完好房，幢号33房屋建筑面积为168.50㎡，混合结构，房屋总层数为一层，其所在层次为一层，设计用途为配电房，现用途为小店，单层层高3.5米左右，室内一般装修，成套水电卫配套设施齐全，铝合金门窗，使用及维护状况良好，系完好房，幢号35房屋建筑面积为5130.80㎡，混合结构，房屋总层数为三层，设计用途综合楼，现用途为超市及车间，单层层高5米左右，室内装修较好，地面地砖，乳胶漆墙面，水电卫配套设施齐全，铝合金门窗，使用及维护状况良好，系完好房.幢号36、37、38房屋建筑面积分别为77㎡、52㎡、20㎡，混合结构，房屋总层数为一层，其所在层次为一层，现用途为附属用房，室内一般装修，使用及维护状况良好，系完好房。
估价对象所占土地坐落灵芝镇张市村，其东至越西路，南至道路，西至张市村，北至张市村，其使用权面积为5663.70㎡，用途为工业用地，使用权类型租赁，土地形状为规则的长方形，地势平坦，地基承载力较均一，宗地基础设施条件完善，已达到通路、通给排水、通迅、通电、通给、场地平整。二、
估价对象权益状况描述与分析
估价对象房屋所有权人为绍兴市张市丝织厂有限公司，持有房权绍自始字第01463号《房屋所有权证》记载，房屋所有权人为绍兴市张市丝织厂有限公司，房屋坐落绍兴市灵芝乡张市村大溇底，幢号32，混合结构，建筑面积25.20㎡，总层数一层；幢号33，混合结构，建筑面积168.50㎡，总层数一层；幢号34，混合结构，建筑面积1782.20㎡，总层数一层；幢号35，混合结构，建筑面积5130.80㎡，总层数三层；幢号36，混合结构，建筑面积77㎡，总层数一层；幢号37，砖木结构，建筑面积52㎡，总层数一层；幢号38，混合结构，建筑面积20㎡，总层数一层。
持有绍市集用（2008）字第41号《集体土地使用证》，用途为工业用地，使用权类型租赁，使用权面积为5663.70㎡，终止日期为2013年9月21日。三、
估价对象区位状况描述与分析
估价对象地处绍兴市灵芝乡张市村大溇底新溇底，其距离洋江西路500米路，位于越西
路延伸段上，距绍兴市区10分钟车程，距杭绍甬高速公路绍出入口15分钟车程。交通便利，区位优势明显。
(一)位置状况：估价对象坐落于绍兴市灵芝乡张市村，东至越西路，南至道路，西至张市村，北至张市村。
（二）交通状况：厂区南大门临越西路延伸段，距绍兴市区10分钟车程，距杭绍甬高速公路绍出入口15分钟车程。
（三）环境状况：属于绍兴灵芝镇张市村，随着周边房屋的拆迁，评估对象的中心位置越趋明显，周边房屋出租率高。
（四）外部配套设施状况：该厂房基础设施完备程度已达五通一平，即通路、通给、排水、通迅、通电、场地平整，周边其基础设施完备，公共配套设施完善。四、
市场背景描述
绍兴是首批中国历史文化名城之一，是著名的水乡、桥乡、酒乡、书法之乡，是蔡元培、鲁迅、周恩来的故乡，毛泽东主席称绍兴为“鉴湖越台名士乡”。绍兴地处长江三角洲南翼，浙江省中北部杭甬之间，下辖绍兴县、诸暨市、上虞市、嵊州市、新昌县和越城区，面积8256平方公里，人口434万，其中市区面积339平方公里，人口64万。绍兴历史悠久，是首批国家级历史文化名城、首批中国优秀旅游城市，是长江三角洲南翼重点开发开放城市。
经测算，2011年，绍兴市国民生产总值（GDP）3291.23亿元，同比增长10.5％。全年财政总收入426.45亿元，地方财政收入239.69亿元，同比增长22.1%和24.0%，市区人均GDP突破1万美元。
自然资源方面：绍兴境内河湖密布，水资源总量为58.8亿立方米，可供养殖的淡水水面1.7万公顷，拥有耕地面积167千公顷。具有开发潜力和开采价值的矿产60余种，其中硅藻土储量为全国第一。
人力资源方面：全市有专业技术人员25万人。绍兴文理学院等6所高等院校、31所中等职业学校及43所高级中学，每年向社会提供专本科毕业生1.5万人、中等职业学校毕业生2.4万人、普通高中毕业生3.5万人；还有2282所成人教育、培训学校每年对近百万从业人员进行再教育和技术培训。各类人才总量超过50万人。
市场资源方面：依托本地轻纺、领带服饰、珍珠等产业优势形成的专业市场十分繁荣，全市有各类商品交易市场383个，其中年成交额超10亿元的市场有11个。绍兴中国轻纺城是亚洲最大的纺织品集散中心，2011成交额488.43亿元。
绍兴是中国投资环境金牌城市之一。全市形成了“一小时经济圈、二小旅游圈”；浙赣、
杭甬铁路和沪杭甬、上三、杭金衢、甬金等高速公路贯通境内。绍兴可与世界上所有国家和地区通邮、通迅。绍兴电力局在全国供电系统中第一个建立ERP系统，成为全国首批“国际一流供电企业”。绍兴城市供水水质达到欧共体饮用标准。绍兴污水处理总能力达到135万吨/日。
最高最佳利用分析
最高最佳使用是指法律上许可、技术上可能、经济上可行，经过充分合理的论证，能使估价对象的价值达到最大的一种最可能的使用。估价对象位于绍兴灵芝镇张市村，为选择估价对象作为工业厂房利用提供了前提条件，据房权证绍自始字第01463号《房屋所有权证》、绍市集用（2008）字第41号《集体土地使用证》记载，房屋设计用途为车间、配电房、门卫、土地用途为工业用地、则估价对象作为工业用地使用符合合法原则的要求，结合对估价对象所在区域环境和房地产市场的调查和预期分析，确定估价对象作为工业用房持续使用为最高最佳使用。
六、估价方法适用性分析
估价人员在认真分析所掌握的资料，并对估价对象进行了实地查勘以及对周边房地产市场进行调查后，根据《房地产估价规范》和遵照国家有关法律、法规、估价技术标准，经过反复研究，我们认为估价对象适合采用成本法和假设开发法进行估算，估价方法适用性分析见下表：
七、估价测算过程1、采用现行市价法
市场法是根据替代原则，根据目前公开市场上与被评估对象相似的或可比的参照物的价格来确定被评估对象的价格。
运用市价法评估按下列步骤进行：a、搜集交易实例；b、选取可比实例；c、建立价格可比基础；d、进行交易情况修正；e、进行交易日期修正；f、进行区域因素修正；g、进行个别因素修正；h、求出比准价格。
其基本公式如下：
式中：V——待估资产价格；VIb——与待估房地产同类用途同一地段的交易实例的价格；
a、选取可比实例
根据评估人员进行的市场调查和本公司掌握的市场信息，通过对估价对象非住宅近期发生过交易的类似房地产进行收集整理分析，根据地段相似、结构相同、用途一致、相间相近的原则，从本公司掌握的房地产交易资料库中挑选出三个交易案例作为可比实例。
可比实例情况分析表
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