·写字楼物业管理·零售商业物业管理·工业及仓储物业管理·酒店物业管理
2.租金的确定
项目
内容
理论上
物业租金收益必须能抵偿所有投资成本，并能为投资者带来一个合理的投资回报。（成本法）
实际中
物业租金水平高低主要取决于同类型物业的市场供求关系。（市场法）
【重点难点】过高或过低的租金都可能导致业主损失■租金高，空置率高；■租金低，利润低。
【2015年真题】在市场经济条件下，物业租金水平的高低主要取决于（）。A.物业出租经营成本B.同类型物业市场供求关系C.物业出租税费水平D.业主希望的投资回报率
『正确答案』B『答案解析』本题考查的是制定物业管理计划。从理论上来说，租金要根据物业出租经营成本、税费和业主希望的投资回报率来确定，但市场经济条件下，物业租金水平的高低主要取决于同类型物业的市场供求关系。参见教材P339。
3.写字楼租金水平的影响因素■租期长短和承租面积大小■租户的资信状况■为租户提供服务的水平■附属设施的收费水平■是否带家具4.加强市场宣传
宣传的主题
只要租金相对于其他竞争性物业来说相差不大，就很少通过强调租金低廉来吸引客户，物业的特性和质量是吸引租户的主要因素
宣传媒介
5.制定租金收取办法
目的
■尽量减少由于迟付或拖欠租金而给业主带来的损失
收取办法
6.安全保卫■房屋出租人应保证租赁物不能危及承租人的安全或健康，对房屋内设施负有维修的责任，应保证房屋设施安全、正常使用■业主对租户的人身和财产安全负有保障义务
第三节写字楼物业管理
【重点难点】三个等级的写字楼
地理位置
建筑物理状况
建筑质量
建筑功能
其它
甲级写字楼
优越
优良
达到或超过规范的要求
先进
完善的物业管理服务，24小时的维护维修与安保服务
乙级写字楼
良好
达到规范的要求
不是最先进的
有自然磨损存在，收益能力低于新落成的建筑物
丙级写字楼
某些方面不能满足规范的要求
存在较明显的物理磨损和功能陈旧
仍能满足低收入租户的需求，租金低，但仍能保持一个合理的出租率
2.写字楼分类中应考虑的因素■位置（主要有与商业设施的接近程度）■交通方便性■声望或形象■建筑形式■大堂■电梯■走廊■写字楼室内空间布置■建筑设备系统■租户类型（主要租户决定租户类型）■物业管理水平■为租户提供的服务
【例题】写字楼的可出租面积是指（）。A.出租单元内使用面积加上分摊公用建筑面积B.出租单元内使用面积加上外墙、单元间分隔墙及单元与公用建筑空间之间分隔墙的水平投影面积C.出租单元内使用面积加上外墙、单元间分隔墙及单元与公用建筑空间之间分隔墙的水平投影面积一半D.出租单元内建筑面积加上分摊公用建筑面积
『正确答案』D『答案解析』本题考查的是写字楼租金的确定。出租单元内建筑面积等于出租单元内使用面积加上外墙、单元间分隔墙及单元与公用建筑空间之间分隔墙的水平投影面积一半，写字楼的可出租面积等于出租单元内建筑面积加上分摊公用建筑面积。参见教材P350。
在写字楼市场比较理想的情况下，市场租金一般高于基础租金。
【2017年真题】当根据业主可接受的最低收益水平确定的基础租金高于市场租金时，为使基础租金低于或与市场租金持平，应首先考虑降低（）。A.目标收益B.贷款利息C.运营费用D.出租面积
『正确答案』C『答案解析』本题考查的是写字楼租金的确定。当算出的基础租金高于市场租金时，物业服务企业就要考虑降低运营费用以使基础租金向下调整到市场租金的水平。参见教材P351。
7.出租单元的面积规划和室内装修■标准化的装修，一般由业主提供■其他装修视市场条件和入住率水平确定（四种选择）·由业主支付；·由租户支付；·业主和租户分担；·业主支付后由租户在租约期限内按月等额偿还本息（作为租金的一部分）。8.租金定期增加方式的租金调整条款■标准条款中会包括租金调整方式条款■租金调整参考消费者价格指数或商业零售价格指数■也可以确定固定的年租金增长率或增长量■租金可以按消费者价格指数调整，但同时又规定一个上调比例的最高限，由租户承担最高限以内的风险，由业主承担最高限以外的风险
10.折让优惠和租户权利的授予■折让优惠可以使租户节省租金开支，但租约中规定的租金水平不会变化；■租户的优先权－如租户想扩大其承租的写字楼面积，而其原租用的单元相邻单元又处于空置状态的话，则该租户在同等条件下有优先承租的权利。
第四节零售商业物业管理
【重点难点】零售商业的分类标准
建筑规模
辐射区域
服务人口
年营业额
市级购物中心
3万m2以上
覆盖整个城市
30万人以上
5亿元以上
地区购物中心
1～3万m2
以城市中的某一部分为主
10～30万人
1～5亿元
居住区商场
3000～10000m2
以城市中的某一居住小区为主
1～5万人
3000～10000万元
邻里服务性商店
3000m2以下
1万人以下
3000万元以下
特色商店
差异较大，无规律
【例题】按建筑规模、经营商品的特点及商业辐射区域的不同分类，零售商业物业可分为（）等类型。A.市级购物中心B.地区购物商场C.居住区商场D.邻里服务性商店E.批发市场
『正确答案』ABCD『答案解析』本题考查的是零售商业物业分析。零售商业物业通常有五种类型：市级购物中心、地区购物商场、居住区商场、邻里服务性商店和特色商店。参见教材P355。
2.零售商业物业的商业辐射区域
与物业地点的关系
营业额来自此区域的比例
主要区域
直接相邻
60%～75%
次要区域
距离5～15km
15%～20%
边界区域
距15km以外
5%～15%
【2017年真题】零售商业物业的辐射区域和影响范围因其规模、类型、位置的不同而有较大差异。（）
『正确答案』√『答案解析』本题考查的是零售商业物业分析。对于每一个零售商业物业来说，不管其规模大小如何，都有其辐射区域和影响范围，但这些辐射区域和影响范围的大小，则随每一宗具体零售商业物业的规模、类型、位置不同而有较大差异。参见教材P357。
3.特色与位置■特色对小型商场并不很重要，但对较大型的购物中心很重要■位置的优劣取决于消费者到达该地点是否方便，即物业的易接近性或交通的通达程度，而不一定是离交通主干道的距离4.停车位设置的衡量指标
停车系数
■停车位面积与零售商业物业建筑面积的比率。■约为1/3
停车指数
■即每100平方米营业面积应设置的车位个数。■一般在4～5之间
5.零售商业物业租户的选择■声誉■财务能力■组合与位置分配（零售商业物业的租户组合一定程度上决定了其消费者特征）■需要的服务
6.零售商业物业的租金的类型（两类）
基础租金（类比于基本工资）
百分比租金（类比于绩效工资）
■在基础租金之外收取的，以零售商业物业的经营成果为基数计算百分比的租金。■确定平衡点，仅对超出某一营业额以外的部分收取超额百分比租金。■没有统一的百分比标准，随经营的商品种类和经营方式不同有很大的差异。毛利高，租金百分比设置高
7.净租的形式（三种）
形式
内涵
形式一
租户仅按比例分摊与物业有关的税项
形式二
租户要按比例分摊与物业有关的税项和保险费
形式三
所有的运营费用，包括与物业有关的税项、保险费、公共设施设备使用费、物业维护维修费用、公用面积维护费、物业管理费等，都由租户直接支付，而业主只负责建筑物结构部分的维修费用
8.租金的调整■租期长需调整；■调整方式与写字楼同；■租金调整仅针对基本租金；■对主要租户一般5年调整一次，次要承租人每年调整一次。
第五节收益性物业的运营费用与财务报告
2.潜在毛租金收入有效毛收入＝潜在毛租金收入－空置和收租损失＋其他收入
潜在毛租金收入
＝全部可出租面积×最大可能租金水平
空置和收租损失
■空置的面积不产生租金收入（没租出去）■租出的面积可能没有收到租金（最终不支付的）■空置虽然减少租金，但不是损失
其它收入
【例题】能够改变收益性物业潜在毛租金收入的因素有（）。A.空置面积B.租金水平C.收租损失水平D.可出租面积E.经营费用
『正确答案』BD『答案解析』本题考查的是收益性物业经营状况的评估。能够改变潜在毛租金收入的因素是租金水平的变化或可出租面积的变化。参见教材P366。
3.运营费用■包括人员工资及办公费用、保持物业正常运转的成本、为租户提供服务的费用、保险费、增值税及附加、城镇土地使用税、房产税和法律费用■注意抵押贷款还本付息额不属于运营费用【形象理解】■抵押贷款还本付息－业主买房时贷款的月供■运营费用－业主要交物业管理费及其它费■物业管理费和月供没关系，物业管理费里也不包含月供。4.净经营收入净经营收入＝有效毛收入－运营费用净经营收入最大化，才是业主最关心的问题，也是考察物业服务企业的物业管理工作成功与否的主要方面。
【2017年真题】物业的净经营收入等于潜在毛租金收入减去（）之和后，再加上其他收入的金额。A.抵押贷款还本付息额B.空置损失C.收租损失D.折旧E.运营费用
『正确答案』BCE『答案解析』本题考查的是收益性物业经营状况的评估。有效毛收入＝潜在毛租金收入－空置和收租损失+其他收入，净经营收入＝有效毛收入－运营费用。参见教材P367。
【2015年真题】某商铺2014年的潜在毛租金收入为66万元，空置和收租损失、运营费用分别为潜在毛租金收入的10%、30%，所得税税率为25%，则2014年该商铺的净经营收入为（）万元。A.29.70B.34.65C.39.60D.59.40
『正确答案』C『答案解析』本题考查的是收益性物业经营状况的评估。净经营收入＝潜在毛租金收入－空置和收租损失＋其他收入－运营费用＝66×（1－10%－30%）＝39.60（万元）。参见教材P367。
【例题】下列收益性物业净经营收入的表达式中，正确的是（）。A.净经营收入＝有效毛收入-运营费用B.净经营收入＝有效毛收入-运营费用-抵押贷款还本付息C.净经营收入＝有效毛收入-运营费用-抵押贷款还本付息-准备金D.净经营收入＝有效毛收入-运营费用-抵押贷款还本付息-准备金-所得税
『正确答案』A『答案解析』本题考查的是收益性物业经营状况的评估。净经营收入＝有效毛收入－运营费用。参见教材P367。
8.大修基金■准备金指定期存入的，用于支付物业经营过程中的资本性支出（更新改造）■可以取有效毛收入或年净经营收入的一个百分比■保存在一个名为“有息银行存款”的账目下■其利息用于支付那些不是每个月都要支付的经营费用（如房产税和保险费）9.保证金基金（租户缴纳的租赁保证金）■保证金基金的利息收入可以作为物业的其他收入，也可以部分或全部归租户所有■如租户完全履行了租约责任，到期时要如数退还租户，否则就要扣除■所得税按利润的25%缴纳企业所得税
10.收益性物业管理服务费用和收入
收益性物业收入
包括租金收入和其他收入（不含保证金和大修基金）
收益性物业管理服务费用
以运营费用为基础测算
11.运营费用的构成■人工费■公共设施设备日常运行、维修及保养费■绿化养护费■清洁卫生费■保安费用■办公费■固定资产折旧费－通常按5年计折旧■不可预见费－前7项费用之和的5%■保险费■物业管理企业的服务费和利润■法定税费■房产税
12.法定税费■物业服务费用应缴纳增值税■物业服务企业代有关部门或业主收取水电气、维修基金、租金等，以委托方名义开具发票的，不计算增值税
【例题】物业服务企业接受业主委托，代收租金的，其租金数额应计入物业服务企业的服务收入中计算并缴纳增值税。（）
『正确答案』×『答案解析』本题考查的是收益性物业管理服务费用。物业服务企业代收款项部分，不缴纳增值税。参见教材P373。