（一）房地产开发企业应当于每年11月30日前向国土房管部门申报下一年度的商品房销售计划，在申报预售证前1个月申报项目概况。
（三）未领取预售证的商品房，任何企业或个人不得以任何形式收取房款和销售。否则，一经发现，将责令限期整改，并向社会公布有关情况。
（四）对不符合规划部门规划控制性套型结构要求的项目，不核发商品房预售许可证。
*市房屋管理系统中显示的可售单元，房地产企业不得拒售。一经发现有拒售行为的，将立即责令其限期整改；拒不整改的，将延长整改期限，并通过媒体、网站等向社会公布有关情况。
（六）严禁“炒卖楼花”行为。房地产开发企业、房地产中介机构不得将预购人购买的未竣工的预售商品房再行转让。一经发现有炒卖楼花行为者，将责令限期整改，并按现行法律、法规和规章的规定予以处罚，同时通过媒体、网站等向社会公布有关情况。
（八）开发企业销售商品房时，应向购房者明示所有在售单元的价目表，严禁不实价格。有最高销售限价的，应当按土地使用权出让合同约定，在最高限价之内进行销售。否则，将责令限期整改，整改期间停止在销售商品房的销售，并通过媒体、网站等向社会公布有关情况。
（九）开发企业应在销售现场配置电脑设备，供购房人查阅销售楼盘详细资料，并公布楼盘《商品房预售许可证》及附图、《商品房买卖合同》等。房地产行政管理部门同时在网上公示该楼盘的销售资料。
二、进一步完善预售款监管措施，加强预售款监管
（十）各房地产开发企业应知会购房人凭《缴款通知书》将商品房预售款直接存入指定的预售款监控账户，不得私自收取商品房预售款。否则，按《*省商品房预售管理条例》第四十一条规定进行处罚。
（十一）根据《*省商品房预售管理条例》的规定，各商业银行应当加强对商品房预售款监控账户的管理，每天将监控账户的基本情况数据及收到跨行转入款项的明细信息数据提交市国土房管局。凡在各行开立监控账户并申请办理按揭贷款的，其预购人的首期房款及各行的按揭贷款，必须凭《缴款通知书》直接存、划入该监控账户内。划拨使用监控账户内的款项，应凭*市国土资源和房屋管理局（下称市国土房管局）所核准同意支付的数额拨付，不得擅自批准预售人使用监控账户内的款项或将商品房预售款转作他用。
三、加强项目工程进度和公建配套建设的监管，防止随意变更规划许可，保护购房业主利益
（十四）商品房预售或者销售后，房地产开发企业不得随意调整、修改修建性详细规划或者变更规划许可；确需调整或者变更的，应当报原审批的城市规划行政主管部门批准。已经在*市房屋管理系统建立楼盘明细表、网上公开销售的，楼盘明细表不再变更。
四、加强交易登记管理，及时办理商品房交易登记手续
（*）房地产开发企业应当按《*省城镇房地产权登记条例》的有关规定及时申请确认产权。逾期不办理的，按照《*省城镇房地产权登记条例》第二十条规定进行处理。
（十六）房地产交易转移登记申请人应持完税凭证办理房地产权属变更登记手续，开发企业不得挪用购房业主委托其缴交的契税。
五、规范房地产中介服务机构的中介行为
（十七）房地产中介服务机构和从业人员提供服务时，应如实向当事人介绍所房屋的权属情况；房屋销售时，应当向买受人介绍所的商品房的有关情况，不得隐瞒；房屋租赁时，还应如实向租赁双方说明房屋租赁政策。
（十八）房地产中介服务机构不得为手续不齐全、不具备合法销售条件的商品房提供中介服务，不得为开发企业进行内部认购、预订提供服务；提供服务时不得收取佣金以外的其他费用。一经发现，有关部门将依法予以查处，并记录在诚信档案中，实时向社会公布，并在年度检查中扣分。
六、进一步加强房地产租赁管理
（十九）任何单位和个人租赁房屋的，租赁双方当事人应当在租赁合同签订、变更之日起3日内，应当向房屋所在地的街镇出租屋管理服务中心办理房屋租赁登记备案手续。
（二十）房屋承租人、居住人应当按照房屋规划用途、结构、消防安全规定使用房屋，不得擅自改变房屋规划用途，或者实施违法建设行为。如需要改变房屋用途，房屋出租人应当依法向规划部门申请房屋使用功能变更手续。
七、加强房地产估价机构管理，规范估价行为
（二十一）房地产估价机构在对房地产进行估价时，应严格按照《房地产估价机构管理办法》等有关法律、法规和规章进行，不得有违法、违规行为。
房地产估价机构有违法、违规行为的，有关部门将根据《房地产估价机构管理办法》等规定，给予处理。房地产估价机构给当事人造成损失的，依法承担赔偿责任。国土房管部门将根据情况将房地产估价机构有违法、违规行为及处理结果向社会公布。
办理房地产抵押登记手续时，房地产抵押价值由抵押当事人协商议定的，抵押权人应当向市房地产交易登记中心提供确定房地产抵押价值的书面协议；由房地产估价机构评估的，应当向市房地产交易登记中心提供房地产抵押估价报告。
（二十四）房地产估价管理机构联合市房地产评估专业人员协会定期对房地产抵押估价报告进行抽检，并对有高估或低估等禁止行为的房地产估价机构和所涉及的注册房地产估价师，依法查处，并记入其信任档案，向社会公示。
八、监督检查
（二*）市国土房管局依照有关法律、法规和规章的规定，对房地产开发企业、房地产中介机构、房地产估价机构的业务办理及执行情况实施监督检查。有关单位和个人对依法进行的监督检查应当予以协助、配合，不得拒绝或者阻挠。
（二十七）市国土房管局（房地产市场监管小组）每月对商品房预售、交易登记、中介、租赁、估价等房地产市场情况进行检查，并将检查结果及投诉情况在网上或媒体公布
[关键词]以房养老；老龄化问题；措施
doi：10.3969/j.issn.1673-0194.2017.11.094
1引言
全国第六次人口普查显示，我国当前60岁及以上人口占13.26%，比2000年人口普查上升2.93个百分点，其中65岁及以上人口占8.87%，比2000年人口普查上升1.91个百分点，中国正迈入老龄化社会，据社科院权威，2011年以后的30年里，中国人口老龄化将呈现加速发展态势，到2030年，中国65岁以上人口占比将超过日本，成为全球人口老龄化程度最高的国家。到2050年，社会进入深度老龄化阶段。然而，长期计划生育政策导致大部分家庭为所谓的“四二一”结构，抚养系数太大，导致子女负担太重，而社会经济的高速发展，人们对生活品质的要求越来越高，但中国养老模式并不完善，主要依靠家庭养老，社区养老和机构养老等，为了缓解人口老龄化的巨大压力，养老模式更应多元化，因此“以房养老”逐步浮现。
2我国“以房养老”的概念及发展现状
2.1“以房养老”的概念
2.2我国“以房养老”的发展现状
“以房养老”最早出现在荷兰，成熟于美国，这种模式在西方国家已经日渐完善。在中国最早提出“以房养老”概念的是“中国房地产之父”孟晓苏博士。2006年全国政协委员，建设部科学技术司司长赖明，在两会上提出《关于推行“以房养老”的建议》提案，引起热议。2013年9月13日，由国务院印发《关于加快发展养老服务业的若干意见》，第一次将“养老”与“房子”相结合，引发讨论。2014年6月23日，中国保监会了《中国保监会关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见》。自2014年7月1日起至2016年6月30日止在北京、上海、广州、武汉试点实施老年人住房反向抵押养老保险，试点两年。2015年3月，经过保监会批准，幸福人寿保险股份有限公司推出“幸福房来宝”A款，首款保险版“以房养老”产品，这一年4月，北京的两位老人签下“幸福房来宝老年人住房反向抵押养老保险”投保单，标志着“以房养老”保险正式落地。2016年7月，保监会了《P于延长老年人住房反向抵押养老保险试点期间并扩大试点范围的通知》，将试点延长至2018年6月30日，并将试点范围扩大至各直辖市、省会城市、计划单列市，以及江苏、浙江、山东、广东的部分地级市。
3推行“以房养老”中遇到的问题
3.1传统观念的束缚
3.2法律制度和政策不完善
3.3政府的参与度不高
一个新项目的实行更需要政府的大力推广，但“以房养老”的推行，缺乏政府的参与，缺乏公信力，而机构是以盈利为目的，公众对它们信任程度不高，反之国外政府对于“以房养老”给予大力的支持，类似于2008年的金融危机，机构的损失是由美国政府来提供担保；英国对贷款机构的借款人权利和贷款费用等有着非常严格的要求，如果不符合，将对你进行处罚；新加坡政府更是直接引领“以房养老”。以上证明政府的支持会更容易推行，没有政府的支持，老百姓因此会觉得没有保障，机构会对未来产生的风险感到焦虑，政府应该切身介入，对于机构的风险和投保人的风险，给予财政上的大力支持，使双方都积极参与进来。
3.4房地产市场不稳定
中国房地产市场发展不成熟，房价波动风险较大，房价不稳定，所以双方对于未来的房价的不确定而造成参与的积极性不高，对于保险企业来说，无法规避未来房价波动的风险，因此试点这两年多，大部分保险企业都处于观望状态，不敢以身试险，而对于投保人来说，心里往往对于未来房价预期很高，不愿意轻易尝试。房地产的交易又离不开房地产评估行业，但我国房地产评估行业属于起步阶段，存在评估制度的不完善，良莠不齐，造成市场有恶意竞争，使“以房养老”发展举步维艰。
4对策建议
4.1加大宣传力度，改变人们的固有观念
由于传统观念根深蒂固，新事物就很难进入公众的视野，所以推行“以房养老”不易。“以房养老”在美国的成功离不开政府的宣传，我国可以借鉴美国设立专门宣传的非营利机构，向老年人宣传养老新产品，帮助国民突破传统观念的束缚；政府也可以通过大众媒介，来引起舆论，提高国民对“以房养老”的理解；对老人宣传要注意语言的通俗易懂，保险条款的简洁明了，用一种更容易接受的方式，来转变他们的观念。
大部分人在年轻时通过按揭贷款来买房子，用家庭财产的一大部分来还贷款，到了中老年时终于把贷款还完，但家中的流动资金也不充足了，正所谓“有房富人，现金穷人”，应该引导老人合理运用占总资产大部分的房子，使固定资产转化为流动资产，在不需要改变居住习惯的基础上，提高老人生活水平，可以有一个更好的晚年生活，也需要对子女进行宣鳎消除她们认为父母的房子就一定留给儿女的观念，提高年轻人自我奋斗意识。
4.3政府深入参与
4.4规范房地产市场
5结语
一项制度的引进到发展成熟需要一个过程，不能一味照搬照抄，应结合本国国情，逐渐转变成适合本国特色的制度。因为我国传统观念等多方面的限制，“以房养老”普遍发展的可能性不高，所以可以针对部分群体来培养，比如孤寡老人、空巢老人和失独老人等，把他们作为重点发展的对象，对于13亿的人口大国来说，必须发展多元化的养老模式，满足不同人群的需要。一项制度的发展离不开国家和政府的支持，“以房养老”还需要不断探索与实践。
主要参考文献
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[2]李宇嘉.“以房养老”：现状、问题与路径选择[J].中国房地产，2016（25）：13-17.
房地产业在我国、我市经济社会发展中占有重要地位，产业关联度高、带动力强，在改善民生、提高城市建设水平中发挥重要作用。全市银行业金融机构要全面理解和准确把握中央精神，统一思想认识，树立大局意识、社会责任意识和可持续发展意识。正确处理好金融安全与经济安全的关系，把金融支持房地产业发展作为实现经济与金融双赢的战略举措，摆到突出位置，加强领导，精心组织，自觉调整经营策略和工作重心，加大对房地产业的支持力度。
要以“保增长、扩内需、调结构”为中心工作，以“促发展，控风险”为有效手段，积极创新工作机制，及时调整信贷结构、合理配置信贷资源，用好用活信贷资金。各金融机构领导要亲自挂帅，调度本系统对房地产业支持情况，合理摆布人力资源，合理调度资金，向房地产业倾斜。全面分析研究制约本系统在支持房地产业发展方面的问题，认真加以解决，推进房贷工作。一要提早谋划工作，切实增强工作的前瞻性和主动性。加强对全市经济形势的分析，全面掌握全市房地产开发计划、经济适用住房建设计划和廉租住房保障计划，提早动手筹措信贷资金，提早做好项目前期考察，提早安排信贷投放计划。二要积极争取政策支持。及时反映工作情况和遇到的问题，争取上级行在信贷规模、项目选择和审批程序上给予优惠政策支持。三要加强沟通协调。积极与地方政府有关部门沟通，按照国家政策和政府重点支持项目，做好项目对接，搭建银企合作平台。四要形成工作合力，充分发挥金融整体效能。对重大项目，可组成银团，共同提供信贷支持。
二、增加信贷投放，大力支持房地产业的发展
各金融机构作为支持地方经济发展的重要力量，要千方百计筹措资金，加大信贷有效投放。信贷投放要以国家房地产业政策为导向，坚决贯彻国务院关于“加快保障性住房建设，鼓励住房消费，保持合理房地产开发投资规模”措施，坚持“区别对待，有保有压”的信贷原则，全力支持重点工程建设，大力支持经济适用房、廉租房等安居工程建设，满足商业性居民自住型和改善型购房信贷需求，满足房地产正常合理信贷需要。
一是全力支持重点工程建设。各金融机构要全力支持纳入国家和省政府重点工程的房地产开发项目，做到主动对接，专人跟踪，提供“一条龙”服务，快速、准确地完成贷款的审查、评估和信贷决策，根据工程需要合理确定贷款额度和期限，确保国家和省政府重点工程顺利实施。对资金需求大，一家银行难以满足需求的项目，可以实行银团贷款，确保信贷资金支持到位。
二是大力支持保障性住房建设。认真贯彻落实《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》精神，支持棚户区改造、廉租住房开发建设。积极落实人民银行、银监会联合制定的《廉租住房建设贷款管理办法》。各金融机构要严格按照办法要求，抓紧制定相应的操作细则，做好支持廉租住房开发建设的金融服务工作。在贷款条件的把握上，对于已纳入政府年度廉租住房建设计划，已与政府签订廉租住房回购协议，在贷款银行开立专用存款账户，提供有效担保，许可手续齐全，新建廉租住房项目资本金已超过项目总投资20％，改建廉租住房项目资本金超过项目总投资30％，借款人信用状况良好，无不良纪录的项目，要及时进行建设项目的调查、评估，积极落实信贷资金。贷款期限最长可定为5年，贷款利率可按中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率下浮10％执行。对规模较大的项目，可以由主办银行组织银团贷款。
三是支持普通商品房消费。加大对经济适用住房、自住型和改善型住房消费的信贷支持力度。居民首次贷款购买普通自住房，享受贷款利率和首付比例优惠政策，首付比例执行20％，最低利率可执行基准利率的O．7倍。对已贷款购买一套住房，但人均住房面积低于全市平均水平，再申请贷款购买第二套用于改善居住条件的普通自住房的居民，可以比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策。
四是支持房地产开发企业合理的融资需求。各金融机构要根据信贷原则和监管要求，加大对中低价位，中小套型普通商品住房建设的支持，对于建筑面积在90平方米以下，占普通商品住房建设面积70％以上的房地产开发项目，优先安排贷款支持；对未完工项目，保持合理的支持力度。由于受经济增长趋缓等原因影响，造成房地产开发企业暂时性流动资金短缺，各金融机构要根据情况，保证合理支持，帮助企业度过难关；对于有实力有信誉的房地产开发企业兼并重组，各金融机构要进行金融创新，为其提供多样、快捷的融资服务。
三、创新信贷方式，积极开发适合房地产业发展的信贷产品和服务模式
各金融机构要优化服务，借鉴经过实践检验的先进方法，大胆探索行之有效的信贷组合模式，开发新的信贷产品，鼓励住房消费，支持全市房地产业发展。
各金融机构要根据本指导意见认真梳理完善现有制度，根据新形势、新任务的基本要求，实施制度再造、流程再造。进一步完善房地产业信贷审批机制，在风险可控的前提下，令理设置审批权限，探索多种审批方式，简化操作流程，提高审批效率。
在现有的按揭、抵押、担保等信贷模式基础上，探索新的信贷方式。实行银行自营资金与住房公积金组合模式信贷，贷款申请人在公积金贷款存量不足时，可以办银行自营性资金补充贷款；探索变通性措施，改进住房信贷归还模式，客户可自贷款行申请提前归还贷款，银行不收取违约金，探索灵活调整月供、实施还贷间歇等方式，方便借款人偿还住房贷款。
推进完善房地产企业贷款抵押、担保制度。探索开展在建工程抵押贷款。对于未完工项目，可探索采用在建工程抵押方式贷款，待在建工程竣工后，将在建工程抵押权转为房屋一般抵押权登记，以此解决企业资金不足问题，保证银行存量贷款安全。对抵押物评估值明显大于贷款额度的“抵大贷小”企业，申请增加贷款，应在认真审查基础上，重新签订合同，满足合理需求。
四、实施信用培植工程，推动房地产企业信用环境建设
各金融机构要高度重视诚信建设，发放企业贷款必须按照先评信用等级后授信贷款的原则进行。要以建设诚信*、打造金融生态城市为目标，推进房地产企业建立现代企业制度。完善会计核算体系，推动企业、个人在申请贷款过程中提供真实信息。严格防范和坚决反对向银行提供假帐、假表。各金融机构在审查贷款过程中，要充分运用信贷登记征信系统信息，确保贷款向信用记录良好的企业倾斜。要坚决限制劣质企业、有不良信用记录等企业的贷款，积极发挥信贷杠杆作用。
五、促进我市外资房地产企业健康发展，为外资房地产企业投资提供便利
市外汇管理部门要促进我市外资房地产企业健康发展，为外资房地产企业投资提供便利。
一是提供外汇登记和指定银行办理开户便利。凡依法经商务主管部门批准设立，并且在商务部完成备案手续的外商投资房地产企业，在营业执照下发后，即可到市外汇管理部门办理外商投资房地产企业外汇登记和开立资本金账户。
六、加强和改善信贷风险管理，努力提高风险防控水平
各金融机构在加大信贷有效投放、支持房地产业发展的同时，要进一步加强和改善信贷风险管理，强化执行贷款“三查”制度，加强对房地产行业的跟踪研究分析，重点加大对大型客户的风险管理工作。要加强与企业的信息沟通，及时掌握贷款企业的实际经营情况和风险状况，及早采取有效防范措施。对部分显现风险的困难企业，要加强行际间的沟通与协作，共商对策，不能因一家银行的简单停贷或收贷，造成企业资金链断裂。
目前看来，农地承包权和宅基地抵押贷款推行的制度障碍主要来自法律，只有尽快破除土地承包经营权抵押的法律障碍，把农民土地承包权益具体化、法制化，赋予农民更加充分，完整且有保障的土地承包经营权，确保现有土地承包关系保持稳定并长久不变，才能使农村金融创新的动力得以持久，让中国农村蕴藏的大量经济潜能得以释放。
农户贷款依然难
纵观我国农村金融改革历程，其金融创新的思路和方法是一个步步深化的过程。
从1996年国务院下发的《关于深化农村金融体制改革的决定》，到2008年10月15日中国人民银行、银监会联合下发《关于加快推进农村金融产品和服务方式创新的意见》，从2009年3月18日出台《关于进一步加强信贷结构调整促进国民经济平稳较快发展的指导意见》，直至此次《意见》印发，可以看出，随着改革的深化，我国对金融改革的认识也在深化。
但从近几年的实际情况来看，农村金融体系中的短板依然存在，那就是农户“贷款难”，而农户贷款难的主要原因就是农户缺乏抵押品。
虽然按照我国《物权法》第181条和《(担保法)解释)第51条的规定，企业、个体工商户、农业经营者可以现有的以及将有的生产设备、原材料，半成品、产品甚至农作物进行抵押，但是，这些财产十分有限。
除此之外，虽然土地产权证可以作抵押，但是现在大多数农村的农民，有的只是土地承包经营权而没有所有权，而没有所有权就没有产权，这样一来，规定土地产权证可以作抵押等于对农民没有效。
单从价值而言，农村土地经营权和宅基地使用权，仍是一般农户拥有的最主要的财产权益。如果农村土地经营权和宅基地使用权能够像其他权利一样自由流通转让，成为金融债权的抵押物，就能够在一定程度上弥补农户可用于抵押的财产的有限性，满足农户对资金的需求。于是这一问题就成为目前农村金融改革应该立即解决的问题。
地方试点回避政策藩篱
其实在实践中，对于土地经营权和宅基地抵押贷款的尝试一直没有停止。2008年，以辽宁省法库县秀水河子镇长岗子村农村合作社的151户农民用922.37亩耕地承包权作抵押为首，各个地区对土地承包经营权和宅基地贷款的实践也逐步推开，并为进一步推广打下了现实基础。
在浙江的不少市县，早在2006年就已全面开办农房抵押贷款业务。2008年后，又有很多宅基地抵押贷款的新形式不断出现，比如“集体土地房产抵押+房产所在地村民保证”模式；还有土地使用权经过评估后，可以作为新企业的注册资本等变通方法。
东莞衣商行在《物权法》出台之前，已经做了16亿元左右的宅基地抵押融资贷款。后因《物权法》所限，该业务一度停滞，但在今年3月，东莞农商行又引入担保公司模式，推出创新型对公产品“宅基贷”，不须办房地产权证，无须办理抵押登记，无须提供保证金，在担保公司或者农户联保的前提下，最高能贷1500万元。
在我国，国家政策往往在很大程度上影响着立法的进程和内容，这些政策性规定，已经从党和国家政策层面上为农村土地经营权和宅基地使用权用于抵押担保提供了政策依据，现在只需要立法机关从法律上作出明确规定，实现国家政策的法律化，就能为农村经济社会的繁荣发展提供制度支持。
规范农户宅基地权利
其次在严格保护耕地的前提下，认真做好集体土地所有权的确权登记颁证工作，根据具体情况把土地所有权明确到户，为宅基地使用权的可抵押提供制度保障。这样做不仅可以逐步扭转我国农村宅基地使用权登记不全面、不规范的现状，而且也是物权法律制度的基本要求。
中小房地产企业联保贷款是指三家以上企业本着自愿、相互协助、相互监督、风险共担的原则组成联合体，以单个企业为借款人联合向银行申请贷款，银行在收取贷款总额一定比例的保证金、联合体成员间提供相互担保的基础上发放贷款的业务．信用联保体形成时，其成员应共同签署联保协议和承诺书．联保贷款成员借款的总授信额度一般不超过资产的60%，单个成员贷款的授信额度原则上也不超过其资产的60%．联保贷款期限应根据借款种类、用途和借款成员生产经营活动周期确定，流动资金短期贷款一般不超过半年，最长不得超过一年．如超过贷款期限需要企业到银行填写延期申请表，并以天为利率标准计息，延期期限不能超过联保合同期限．中小企业联保贷款无须财产抵押，但要缴纳一定比例的保证金，利率按贷款对象、贷款用途和信用等级在基准贷款利率的基础上加点浮动，即:企业贷款在执行基准利率的基础上，按企业“信用等级”的高低将贷款利率分别上浮70%，80%，90%和110%，在得到国家政策的扶植的前提下，可以在税收和利率上给予一定的优惠［3］．
中小房地产企业联保贷款的可行性
中小房地产企业联保贷款实施建议
【关键词】以房养老实施障碍推行建议
一、“以房养老”实施障碍
（一）观念阻碍
中国传统的养老观念是家庭养老、养儿防老。在国外，老年人一般都是自我养老，因此将自己的房产抵押变成养老的资金是一种很普通的选择。但在中国，老年人一般依靠家庭内部的赡养，老年人的财产，尤其是房产一般都是作为传递给下一代的财产。更为重要的是，大多数老人对保险公司还存在着不信任的态度，大多数老人担心保险公司会在给抵押房屋定价时出现恶意低估的情况。的确，国内保险公司费用控制能力较差，所以我国也设定了多重硬性指标来规范保险公司的行为，以期加大老人对该政策的信心。但就目前的情况来看，大多数老人仍然无法突破观念的阻碍，对以房养老这一模式还存在着抵触情绪。
（二）政策阻碍
“以房养老”主要的政策风险有以下几点：
（1）土地使用权风险。和西方等国家房产的永久所有权比，我国规定土地的使用权为七十年，七十年过后土地收归国有。虽然物权法修订后规定住宅建筑用地到七十年使用期时可以自动续期，但如何自动续期，采取何种方式自动续期，自动续期是否需要缴纳费用，如需缴纳费用数额是多少都没有具体规定。同时对于抵押给金融机构的用于营利的房产是否适用这一法律，尚没有正式的解释。这就意味着，一旦土地到达七十年的使用期，金融机构可能会面临土地无法续期被收归国有的情况，又或者续期费用过高导致金融机构无利可图甚至出现亏损的情况。
（2）金融业分业经营风险。我国法律规定，金融行业采取分业经营的方式，而在国外，金融业一般都为混业经营，因此，在推行“以房养老”时，国外的金融机构可以较自由的设计出符合自己特征的产品。我国现行的《证券法》与《银行法》等金融法律法规都规定，我国证券行业、银行业、保险业和信托业实行分业经营、分别管理。这种分业经营有符合中国现状的一方面，但同时也会制约一些金融机构开展较复杂和大型的综合业务。我国法律规定保险业不能经营抵押贷款业务，从而保险业不能从事抵押贷款性质的以房养老，而银行业又不能从事具有保险性质的年金形式的以房养老方案。
（二）风险阻碍
二、推行我国“以房养老”的建议
（一）分担参与双方潜在风险
在以房养老中，最让参与双方担忧的还是未来房屋的价格风险。当未来房价下跌，出售的放款就有可能无法弥补贷款人的本息和，这就会给借款机构造成损失。而当未来房价上涨，则借贷人会因为所售放款远远超出其贷款本息而不能共享升值部分价值而感到遗憾。但是国外的成功经验就告诉我们，政府可以分担双方的风险，从而使借贷双方可以无后顾之忧而参与“以房养老”。在美国的“以房养老”中，HECM计划的另一个重要的职责就是提供担保，既为借款人担保，也为贷款人担保。在HECM计划结束后，借款人需要偿还本息，此时若本金和利息超过了房屋的价值，那么超过部分将不需要借款人进行偿还，而是由保险公司承担，相反，若是房屋价值超过了贷款的本金加利息，则多余部分可作为借款人的遗产，由其法定继承人享受其价值，这样既降低了借款人的损失，也降低了贷款人的损失。
（二）设立专门的监督管理机构
一项新的业务的开展实施需要专门的机构对其进行监督管理，只有这样，才能保证它的顺利实施。美国以房养老模式发展成熟并且得到广大老人的认可，是与其机构的专业性分不开的。全国反向抵押贷款中心是美国专门的反向抵押贷款机构，这个分营利性的机构主要对以房养老的的概念、运行方式以及风险向民众进行宣传介绍。对于HECM计划，其运营主要由联邦住房管理局负责，具体流程包括项目审批、保费收取和保险基金的管理。此外，在英国，也成立了英国金融中心，对英国以房养老进行监管，消除了以房养老的障碍，促进了英国一方养老发展。因为以房养老的实施是一个长期且动态的过程，更需要民众的普遍认可，而政府作为一个具有公信力的组织，它的机构的设置就是对于一项新的业务的最好的宣传。
（三）开发灵活多样的以房养老产品
不同消费群体，其年龄、房产价值等各种条件不尽相同，其对与以房养老模式的需求也不同。因此，为了吸引不同的消费群体，要涉及不同的产品。美国主要三种以房养老模式，房屋价值转换抵押贷款（HECM），房屋保管者计划（HomeKeeper）和财务自由计划（FinancialFreedom），这三种模式分别覆盖了房屋价值较低、房屋价值中等到房屋价值高的老人，因此，不论老人房屋价值如何，都可以找到适合自身条件的模式。而针对我国国情，可以根据实际情况，开发不同的以房养老产品。如可以针对一些思想放的具有理财意识的老人推广反向抵押贷款模式；对于传统观念根深蒂固的老年人可以推荐以大换小的以房养老模式；而对于不舍得出售房屋的老人可以采取出租房屋住进养老院的模式；对无儿无女的孤寡老人可以取遗赠的以房养老模式。
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