经营性物业抵押贷款管理规定1.目的为适应商业地产市场发展需要，规范和促进经营性物业抵押贷款业务开展，改善房地产授信业务结构，防范贷款风险，特制定本规定。
2.适用范围本文件适用于北京银行总分支各级经营机构。
本文件适用于本行对经营性物业抵押贷款的管理和控制。
原文件《经营性物业抵押贷款管理办法（试行）》（京银公发[2007]562号）自本文件生效之日起废止。
3.定义、缩写和分类3.1定义（1）经营性物业：指已竣工验收并投入商业运营，经营管理比较规范、经营利润较为稳定、现金流量较为充裕、综合收益较好的大型商业营业用房、办公用房或工业用房，包括商场、商品交易市场、写字楼、工业用房、星级宾馆酒店和综合商业设施等物业形式。
3.2缩写（1）总行经营部室、各分行、北京地区各管理部、各经营单位，统一简称为经营单位。
3．3分类无4.职责与权限5.基本原则和基本规定5.1管理依据按照我行《法人商业用房贷款管理办法》（京商银发[2002]113号）和《固定资产贷款管理规定》的有关规定，经营性物业抵押贷款纳入固定资产贷款管理。
5.3贷款对象与条件（1）借款人必须是经有权部门批准成立并依法持有企业法人营业执照、实行独立核算、具有法人资格，其拥有的经营性物业已经投入商业运营，并对其拥有的经营性物业有独立的处置权。
（2）借款人一般应具备下列基本条件：①具有法人营业执照并已办理年检手续；②属于房地产企业的，应取得房地产开发主管部门核发的房地产开发企业资质等级证书，并办理年检手续；③产权清晰、法人治理结构健全、经营管理规范、财务状况良好；④所有者权益原则上在5000万元以上；⑤具有贷款卡，并在我行开立基本账户或一般账户，无不良信用记录；⑥拥有经营性物业的完全产权，持有合法、有效的土地使用权证、房屋产权证；⑦董事会或相应决策机构同意将其拥有的经营性物业作为贷款抵押物；⑧同意与我行签订项目资金监管协议，承诺物业经营所产生的资金结算、代收代付等中间业务在我行办理，接受我行对物业经营收入、支出款项的封闭式监管；⑨我行要求的其他条件。
5.4用于抵押的经营性物业一般应具备以下基本条件（1）经营性物业应符合各地城市商业网点规划要求，经竣工综合验收合格并办妥房产证，已投入商业运营。
新建物业虽未正式投入运营，但已与全球或国内知名企业签订了长期租赁合同,承租人支付了保证金并投入资金开始营业装修，租赁合同也已明确了租金金额和支付方式，发展前景良好的，可视同已投入商业运营。
（2）地理位置优越，物业原则上应位于城市中央商务区和中心商业区等城市中心繁华地段。
交通便捷，人流、物流、车流充裕，商业、商务氛围浓厚。
位列世界五百强企业的商业企业入驻经营的大型超市，区位要求可适当放宽。
（3）酒店、宾馆类应在4星级(含)以上，且年均入住率一般高于60%；写字楼应为甲级(含)写字楼以上，且年均出租率一般高于80%；百货类物业面积(可供我行抵押面积)一般应大于8000平方米，且主力店应为知名品牌；混合业态的物业应至少满足以上一个条件；工业用房主要租户应为经营情况稳定，有较强的资金实力，持续经营能力强的企事业单位及其下属企业。
（4）经营性物业定位准确，经营情况稳定，出租市场前景较好；经营性物业市场价值和租金价格稳定或有上涨趋势；经营性物业具有较强的变现能力，有利于整体处置。
（5）房产及其用地的已使用期限原则上均不得超过10年，具备很高公众知名度、品牌无形资产价值突出的物业可以适当放宽至20年内，例如当地著名五星级酒店、具有地标性质的建筑等。
5.5贷款用途经营性物业抵押贷款用途为满足借款人在该商业物业经营期的资金需求，其中包括日常经营所需的物业维护、改造、装修、招商等经营性资金需求，以及因借款人自身经营发展需要，置换所经营物业在原来建设或购置过程中投入的资金，其中被置换的已投入资金比例必须符合政策规定的项目资本金比例要求，以及其他符合贷款通则规定的合规用途。
贷款不得用于国家明令禁止的投资领域和用途，不得置换他行的逾期或不良贷款。
5.6贷款额度贷款额度一般根据借款期内物业可用于还贷的现金流来确定，同时综合考虑市场评估价值与账面成本价值，以孰低原则确定：（1）按市场评估价值计算的，贷款额度一般不超过物业市场评估价值的60%。
（2）按物业账面成本计算的，贷款额度一般不超过扣除规定的项目资本金比例以外部分。
（4）对于以我行贷款置换他行按揭贷款的，贷款额度一般不得超过原按揭贷款金额。
如因非市场因素（如低价拿地等），借款人物业账面成本与市场评估价值相比明显偏低，可按市场公允价值确定物业价格。
5.7贷款期限贷款期限应综合考虑投资回收期和商用房经营年限等因素合理确定，一般不得超过10年。
同时，经营性物业抵押贷款的期限不得超过借款人法定经营期限和土地使用权证、房屋产权证的剩余使用年限。
5.8贷款利率贷款利率按照人民银行有关利率政策执行，原则上不低于同期限档次的基准利率。
5.9贷款科目经营性物业抵押贷款在房地产开发贷款科目中核算反映。
5.10贷款支付按照我行《固定资产贷款管理规定》和《固定资产贷款操作规程》规定，经营性物业抵押贷款属于固定资产贷款管理范畴，单笔金额超过项目总投资5%或超过500万元的贷款资金支付，应采用受托支付方式，由我行将贷款资金通过借款人账户支付给符合合同约定用途的借款人交易对手账户；单笔资金不超过上述规定的，由借款人自主支付，但审批机构要求或者借款合同约定也采用受托支付的，应以受托支付方式办理。
贷款支付环节参照《固定资产贷款管理规定》和《固定资产贷款操作规程》6.3条规定执行。
6.流程描述和控制要求6.1贷款的调查和评估（1）经营性物业抵押贷款比照商品房开发贷款的有关规定进行调查和评估。
是否竣工验收合格、是否取得产权证，物业设定抵押情况。
②物业的出租率、租赁合同的租期、租金水平和租金支付方式。
③租约情况。
调查租约的真实性以及租赁合同中是否存在损害我行利益的条款。
要特别注意承租人依法享有的承租权、优先购买权及其他权利对我行抵押权的限制和影响，对抵押权实现的难易程度作必要的预估。
④承租人资信、经营状况、支付租金能力等资质情况。
对于承租人经营状况或资信不佳、按期足额支付租金有困难或多次拖欠租金的，不宜介入。
⑤借款人整体经营活动现金流情况及综合还款能力。
（3）贷款评估应重点评估以下内容：①借款人评价：包括借款人的组织形式、股权结构、经营业绩、信用状况、财务状况、现金流量状况等。
②抵押物评价：包括抵押物的出租经营情况、实际建造成本、市场价值情况、变现能力等。
③偿债能力评价：包括财务效益预测、现金流量预测及偿债能力预测等，并对物业每年经营收入进行评价。
经营收入应扣除大修和日常维护成本。
6.2贷款的申请、审批和发放（1）贷款申请借款人申请经营性物业抵押贷款时，应提供以下资料：①借款人营业执照、组织机构代码、开发资质等级证书；②借款人验资报告和公司章程；③借款人贷款证(卡)和资信证明材料；④借款人董事会或相应决策机构同意借款、同意以经营性物业抵押的决议；⑤经会计(审计)事务所审计的借款人和重要关联公司近三年财务报表及最近一个月的财务报表；⑥经营性物业竣工验收合格的证明材料土地使用权证、房屋产权证书；⑦借款人对外出租的有关协议、合同；⑧我行要求提供的其他证明文件和材料。
（2）经营性物业抵押贷款纳入客户统一授信管理。
（3）贷款发放前，必须对经营性物业办理财产保险，保险费用由借款人承担，明确我行为第一受益人，保险期限不得短于我行贷款期限，保险金额不低于我行贷款本息合计的110%，借款人不得以任何理由中断或撤销保险，且保险单正本由我行保管。
（4）经营性物业贷款要使用总行下发的适用于单位客户固定资产贷款的合同文本。
在《借款合同》的特别约定中增加如下表述：“1、本合同项下债务全部结清之前，借款人如对利润进行分配，分配后的净资产不得低于规定的项目资本金比例要求。
2、北京银行有权要求指定的房地产估价机构对抵押物重新进行价值评估，如抵押物出现对北京银行债权安全或抵押权的实现产生重大不利影响的情形时，北京银行有权行使本合同及担保合同项下的各项权利。
3、本合同抵押物经北京银行同意办理抵押后出租的，借款人如与承租人订立了长期租约且一次性支付2年（含）以上租金时，北京银行有权要求借款人调整相应几个还款期的还款计划，即按收入的适当比例集中归还部分贷款，超出当期应还金额的部分，用于提前偿还以后还款期的应还金额。
”或经法律合规部门审核通过的其他类似条款。
6.3担保方式（1）经营性物业抵押贷款以竣工验收合格、取得房产证、并投入正常运营的经营性物业作抵押担保，必要时还应提供我行认可的其他财产抵、质押、第三方保证，并可视情况要求借款人法人代表或其实际控制人提供连带责任保证担保。
（2）经营性物业抵押贷款的抵押率不得超过市场评估价值的60%，以物业账面成本计算的，抵押率不超过扣除规定项目资本金后的比例。
（3）经营性物业抵押贷款的借款抵押合同必须在房地产管理部门抵押登记，并确保我行为抵押物第一抵押权人。
置换他行贷款的，应建立资金专户，确保我行贷款专项用于归还他行贷款，确保他行抵押权释放后设定为我行贷款抵押权。
若他行抵押权释放并为我行设定抵押前我行贷款处于悬空状态，应要求借款人提供有效的阶段性担保。
（4）借款人须在我行开立资金监管专户并与我行签订监管协议，明确物业经营收入直接进入我行指定账户，一旦借款人无法偿还贷款本息，我行有权直接从该账户中扣划。
我行对专户实行收支两条线管理，建立收入、支出明细台账，物业的经营性收入直接进入专户，除留足每期还本付息金额外资金须经我行审核批准后方可使用。
主要明确以下事项：①专户资金余额不得低于当期还本付息金额。
②若借款人出现逃避资金监管的行为，我行有权提前要求偿还贷款或处置抵押物。
6.4贷款偿还（1）还款方式在贷款发放前，要根据项目出租前景和租金收取方式制定切实可行的分期还款计划和每期最低还款额，一般应采取按季(月)结息、按季(月)归还贷款本息的还款方式，即将每期营业收入的一定比例归还贷款本息。
采用综合还贷的，必须制定明确的按年(季)还款计划，物业经营收入以外用于还款的综合收入必须分期(至少按年)落实，不得采用一次还款的方式。
（2）根据贷款的实际情况，应在借款合同中根据以下内容增加附加条款，如借款人不能按约定执行，我行有权宣布贷款提前到期：①将分期还款计划的具体内容写入借款合同。
对租赁经营的物业，放款后在租户签订长期租约且一次性支付2年（含）以上租金时，我行可根据原还款计划，要求借款人合理调整相应几个还款期的收款计划，即按收入的适当比例集中归还部分贷款，超出当期应还金额的部分，可充抵以后还款期的应还金额。
②借款人将抵押的资产出售时，须经我行同意并归还我行全部贷款。
（3）为保障我行权益，降低经营性物业的出租对我行债券和抵押权的影响，我行认可的方式包括以下两种：①我行应对承租人发布公告，告知此物业已经抵押给我行。
②借款人应按协议要求提供承租人的确认函，原则上须全部承租人提供确认，在确保已签署确认函的承租人所承租的面积以及所提供的租金收入足以充分覆盖我行贷款本息及抵押物处置费用等最大债权金额的前提下，可仅要求大部分面积的承租人签署确认。
（4）对于贷款期间能按时偿还贷款本息、还款记录良好、物业租金持续上涨的优质物业，在贷款本金归还50%以上后，可根据借款人还款能力再行申请经营性物业抵押贷款，按新增贷款管理，新发放贷款额度与原贷款额度之和应满足5.6条要求，且不得超过原贷款额度。
（5）借款人提前还款须提前一个月提出申请，并按我行确定的提前还款日归还剩余的贷款本息。
6.5贷后管理经营单位须严格实施本业务授信后管理工作，指定专人负责授信后管理，按照本规定、《固定资产贷款管理规定》、《固定资产贷款操作规程》（暂行）等行内文件的有关要求执行，做好信贷资金流向监测工作，定期分析借款人的经营情况、财务状况及履约情况、物业出租率变化、租金收入变化及市场环境变化、贷款变动情况等内容进行检查和分析，如遇任何可能危及本行权益的事件，应当及时报告，并采取相应措施化解风险；档案管理按照《公司类授信业务档案管理操作规程》执行。
对于已抵押给我行的经营性物业用于租赁的，应审查租赁合同条款约定，是否存在对我行实现抵押权的不利情形，并尽量要求：A出租人事先告知承租人，并取得我行的书面同意；B承租人向我行出具书面承诺，在我行实现抵押权时，租赁合同提前终止，不得以其租赁权阻碍或干扰我行行使抵押权。
（2）贷后管理重点要求①每季进行现场及非现场授信后检查并填写《授信后检查季报（适用经营性物业抵押贷款）》（见记录三）。
②每季对抵押物实地勘察，每半年对保证人的担保能力进行核保，遇重大问题需及时向贷后管理部报告，并采取相应措施控制风险。
③及时查验营业执照年检或变更记录，每年至少进行一次工商查询并留存档案资料，有其他途径核实企业持续经营、股东变化情况的可不再进行工商查询；④每年进行中长期贷款年度再评估。
具体内容根据《中长期贷款项目年度再评估办法（试行）》规定执行。
7.检查监督（1）总行贷后管理部门定期不定期组织对业务进行检查监督。
（2）总行审计部对本管理程序的执行情况进行审计监督，并通过审计实施后评价。
第二条借款人保证：在借款合同签订之后、贷款人对借款人的全部债权得到完全清偿之前，将抵押合同下的抵押物所产生的租金、使用费、补偿金等全部经营收入和基于抵押物的存在、占有、管理和使用而取得的其他收入，全部存入监管账户。
借款人保证在上述期限内，抵押物的所有收入全部以存款方式存入监管账户，而不得存放在其他账户，也不得以现金、票据等其他方式存放。
第三条借款人保证将涉及抵押物的所有合同（包括但不限于租赁合同、物业管理合同等）的复印件（加盖借款人印章以证明属实）提交给贷款人，并提交原件供贷款人核对，借款人保证有关资料完整、真实、合法及有效。
第四条借款人确认贷款人实现抵押权时有权以变卖、拍卖等方式转让抵押物的所有权，届时租赁合同自动终止，由借款人承担租赁合同下的违约责任，赔偿因此给承租人造成的损失。
借款人保证将抵押物上设定贷款人抵押权的信息及时书面告知其他有必要知悉的当事人，并取得上述当事人的书面回执，将回执提交给贷款人。
此外，借款人将其在抵押物的租赁合同下的收益权益质押给贷款人用作对借款合同的担保；贷款人行使质押权益时，有权凭本款约定直接要求承租人将租赁合同下的租金和其他收入支付给贷款人用于清偿借款人对贷款人的债务。
第五条借款人保证借款合同下每个还款日之前监管账户资金余额不得低于当期还本付息金额，如有不足，借款人应以其他自有资金补足，及时存入监管账户，以确保按期足额还款。