金融不良资产处置评估实务中存在的若干问题
在开展资产评估项目时，确定评估对象和范围，即“评估什么”这一问题，是所有评估业务首要明确的基本事项。具体到金融不良资产评估，明确金融不良资产评估的范围和对象，显得更为重要。这里的不良资产与非优质资产并不是同一概念，前者主要涉及债权债务范畴，后者主要涉及对企业资产质量的判断结果。在金融领域，不良资产特指不良贷款，其外延包括“五级分类”内的银行持有的“次级”、“可疑”及“损失”三类贷款。在专门化处置金融不良贷款公司（AMC）存在的情形下，AMC通过政策和商业途径获取的金融不良债权，仅仅是经营主体的变化。两者均不涉及非金融企业正常经营活动中形成的债权债务关系。
间接方式
直接方式
关于评估范围和对象的实务问题主要有以下两个方面：
一是没有明确说明评估或分析的对象。
金融不良资产评估业务中的评估对象一般存在两种：1、债权本身；2、用以实现债权清偿权利的实物类资产、股权类资产和其他资产。但在实务中几乎都是因受到限制无法实施必要评估程序的用以实现债权清偿权利的实物类资产、股权类资产和其他资产。因没有明确说明评估对象，在瑕疵事项的揭示中，不能说明究竟是何种原因产生的瑕疵。
二是没有对债务连带责任人偿债能力进行分析。
金融不良资产评估业务和分析业务中的范围，不但应包括债务人本身，也包括债务连带责任人本身，具体包括优先保证期内的贷款保证方、提供物权担保（抵押、质押等）的第三方和其他责任关联方等。债权资产价值分析除调查债务人经营情况、财务情况、资产状况、企业信用等外，应当调查债务人责任关联方的经营情况、财务情况、资产状况、企业信用等，这是债权资产价值分析业务分析范围的具体要求。
关于报告中
应明确披露问题
债权价值分析结论及特别事项说明中应明确说明价值评估报告与价值分析报告的区别，关键是结论的准确性以及在使用过程中的参考作用的大小。报告说中应明确说明价值分析结论是在无法实施必要的评估程序的限制条件下形成的专业意见，作为处置债权的参考依据，其作用会相应降低。以使监管方了解分析结论存在的瑕疵，并充分理解分析结论实现价值与分析结论本身可能存在的差异。鉴于该情况，评估机构应确信并披露：尽管受到限制，无法履行必要的评估程序，但受到的限制不会影响其独立性、公正性和价值分析，结论的合理性等内容。
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对房地产变现能力分析的思考
银行不良资产中房地产资产的特性
房地产变现能力含义及构成
房地产变现能力是指房地产在某一时点，在没有过多损失的情况下，将其转换为现金的可能性。银行不良资产处置中的房地产资产变现能力通常是指将银行拥有抵押权的房地产资产进行处置变现，其变现所得现金的可能额度与房地产资产市场价值的比例。
房地产变现能力分析需要考虑房地产资产的特性，对其个体特征进行深度分析。因此房地产变现能力不仅是一个比例、分数，它包括房地产的通用性、独立使用性或可分割转让性、可实现的价格与评估市场价格的差异程度。
在了解房地产资产的特性和房地产变现能力含义与构成后，根据变现能力的构成要素去归纳变现能力分析所需要考虑的影响因素，进而得出房地产变现能力分析内容。
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1、房地产通用性分析
2、独立使用性或可分割转让性分析
独立使用性或可分割转让性与房地产变现能力成正比关系，独立使用性或可分割转让性签的房地产资产受制于其他房地产的约束力越小，这个约束力包括物理上、经济上和法律上的。物理上，比如相互借墙的房地产可能会受另一方拆除的影响；在经济上，如商场的柜台，其经营模式、内容都受到商场的统一管理，无法进行有效的经济独立运行和分割；在法律上，比如临街土地必须为后侧土地的使用人提供通行权，其在开发建造中均受到法律的束缚。
独立使用性或可分割转让性*终均以经济利益的形式体现，影响着房地产自身变现价值和变现难度，成为房地产变现能力分析中的非常重要的部分，却也是容易被忽略的一部分，特别是法律层面的独立使用性或可分割转让性*容易被忽视。
3、可实现价格与评估市场价格的差异程度
可实现价格与评估市场价格的差异程度主要影响因素包括处置时点市场状况、处置方式、处置周期、潜在购买者心理、法定优先受偿款和处置成本等。
*后
基于上述房地产资产的特性考虑，并对其个体特征进行分析，再结合房地产资产不良资产的具体法律现状等情况分析后得出的房地产变现能力能够更为真实的反应房地产变现价值。
世联-资产评估
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