地方最难受地产商最抗压购房者最受伤楼市调控：博弈大戏还将续演记者梁倩高伟蔡颖魏飙实习生周文其/北京太原报道
近十年来，高速发展的房地产市场经历了数次调控，房价却屡调屡涨。中央希望调控出手“稳、准、狠”，但往往事与愿违。“十年调控十年价涨”的现实窘境给未来调控政策带来诸多难题。究竟是什么原因导致了这种“骑虎难下”的局面？调控中所涉及的开发商、地方政府、银行与购房者又是怎样一种利益博弈关系？在近日的调研中，《经济参考报》记者试图找到答案。
地方政府：调控代价“耗不起”
银行：共同筹码“输不起”
开发商：最能抗压“玩得起”
购房者：弱势群体“伤不起”
购房者是整个房地产市场环节中最弱势的一环。一方面，要解决自己的安身之处；另一方面，渴求能有更多的投资渠道使自己的收入增值。因为，在中国投资渠道缺少的背景下，房地产投资成为最合适的选择。有分析说，在国外，一方面是投资股市拥有较稳定的收益，另一方面，他们即使投资房地产业，不像我们这样直接拥有一套产权，而是直接以小额投资房地产基金，通过基金收益获得回报。而我国由于股市收益波动性较大，再加上基金、信托等新型投资渠道门槛较高，所以投资形式很有限。专家解析：住房和城乡建设部政策研究中心综合研究处处长赵路兴指出，在城镇化背景下，不断增加的进城人数再加上本城市的改善性需求，购房需求不断增长。与此同时，由于进入房地产市场有门槛，因此在初次收入分配差距较大的背景下，住房价格被支付能力较高的人群决定，这就导致弱势人群在购房中的话语权更是少之又少。
“房价上涨的根本原因是制度失衡。”倪鹏飞在接受《经济参考报》记者采访时表示，从中央考量来看，一方面要抑制房地产价格过快上涨，另一方面又必须考虑经济增长的重要底线。这就导致中央层面在调控措施方面不是很得力。聂梅生也认为，现阶段我国调控政策左右为难的根本原因是中国经济仍很脆弱，在外部经济较差的背景下，只能拉动内需。而房地产业的兴衰又影响着钢铁、煤炭、水泥、建材等众多上下游行业。“所以，中央必须权衡多方因素，把握局部与全局的关系。”
“国五条”后的各方博弈
二手房VS新房
在各地二手房签约量暴增的同时，新房市场也创下高峰。在3月4日至3月10日一周内，全国九成以上城市一手住宅市场月周均成交面积同比上涨。据上海市住房管理部门统计，上周上海市商品住宅成交面积为31.20万平方米，环比此前一周上涨20.7%，上海市商品住宅成交面积突破30万平方米大关，创造了最近36周的最高成交纪录。中原地产市场研究部总监张大伟分析认为，新政的威慑作用已经逐渐显现，在新建住宅市场，全国未普遍出现二手房需求转移到新建住宅市场的现象。至于购房需求转向新房市场从而引发新房上涨一说，伟业我爱我家胡景晖表示，新房项目大都位于远郊，在交通、商业、教育、医疗等配套设施方面，无法与城市中心区的二手房社区相比。因此，税费的增加未必能够让消费者放弃城市中心区的成熟社区而转向远区郊县。此外，在政策调控下，未来新房市场的供应量将大幅增加，消费者选购新房时将有更大的挑选空间，供需的平衡难以支撑新房价格的大幅上涨。
二手房买主VS二手房卖主
事实上，在“国五条”出台之前，二手房市场出现了大量房东坐地起价和取消挂牌惜售的情况。1月中旬，记者在调查中了解到，房东惜售心态明显，有的挂牌两三天就取消售卖，有的直接加价5万元至10万元。21世纪不动产苗圃路店的置业顾问告诉记者“像陆家嘴板块最近撤牌惜售的房源占总挂牌房源数的比例在10%至15%，而涨价房源的涨幅在5%至10%。”而在“国五条”细则出台后，二手市场又变得热闹起来。因怕新政实施要交20%个税，抢先卖房过户。二手房市场已经签订合同或即将签署合同的交易双方期盼尽快网签过户，引发了近期网签量的暴涨。与此同时，“‘国五条’出来之前，有很多业主对于价格态度强硬，甚至看买方有意购买便惜售加价。”21世纪不动产业务员对记者表示，现在业主态度有所转变，甚至心理价位也有所松动。他表示，现阶段业主和客户都希望尽快完成交易，尤其是有短期置业计划的刚需客户，以免夜长梦多。