这个业务我专业，曾经操作过很多此类的业务，比较有发言权，给大家梳理一下整个业务操作流程吧。
第一步：通知抵押权人
因为房产目前处于抵押状态，抵押权人可能是在银行，也可能是在个人名下。如果是在银行，且抵押期限还没有到期，就需要向对方申请提前还款，基本上都会同意的。
如果是抵押在个人名下，就更好解决了，直接告诉对方一声，你将通过房产变现的方式偿还对方的借款，如果为了更稳妥，你出具一个书面通知，让对方签字确认。
第二步：挂牌出售，寻找买家
目前的房产交易，基本都是通过房产中介进行办理的。你在通知完抵押权人之后，就可以通过房产中介进行挂牌出售了。
按揭购买和全款购买，决定了你偿还原有贷款的处理方式。
第三步：签订购房合同，支付定金，申请按揭
确定好购买者之后，接下来就需要和对方签订购房合同了。
因为当前你的房产有经营贷款抵押，一般情况下经营贷款批的额度都比较高，少则50%，多则能达到80%，这个时候就需要你向对方要求定金的比例了。
如果对方是银行按揭购买，能付给你的定金也多不到哪里去，根本不可能覆盖你原有的贷款额度；如果对方是全款购买，那么你就可以和对方协商，让对方尽量多的付一些定金。
第四步：购房人申请贷款
如果购房人是以银行按揭的形式购买，那么签订完购房合同之后，对方需要拿着合同去找渠道办理银行贷款了。
这个审核周期比较长，需要耐心等待了。待银行的房屋按揭贷款批复之后，并且还要确定对方的放款周期，就可以进行下一步了。
如果购房者是以全款的形式购买，可以直接跳过这一步，进行下一步的操作。
第五步：偿还原有经营贷款的抵押，解除抵押
因为找到了购房者，并且也签订了合同，对方的款项已经到位了，那么你就需要偿还房屋原有的贷款，解除房屋的抵押权利。
在这个过程中，如果你的资金不够偿还银行原有款项的，可以寻找过桥的方式办理，其费用一般是按天来计算的，一线城市的费用基本是万八，而一些小城市要到千二，具体的费用需要自己谈，并且这些费用也需要你自己来支付。
第六步：过户，支付余款
如果你原有的抵押权利人是个人的话，这一步是可以合并到上一步的还款一起办理。如果原有抵押人是银行的话，那么你需要先偿还完贷款之后，约银行人员办理抵押，并和购房者现场进行过户。
过完户之后，购房者直接支付剩余的款项，或者是购房者按揭银行直接把款项转到你的账户中，整个业务操作也就完成了。
注意事项
整个业务操作最快的可能也就需要三五天，最慢的话则需要一两个月，决定因素有以下三点。