最高法院：约定的优先受偿权无法实现，是否可以对抵押人其他财产主张权利？
审查当事人的约定所涉的财产是否已特定化，抵押人未就其他财产为抵押权人设定抵押时，抵押权人无权主张以抵押人的其他财产实现担保物权。
裁判要旨：
当事人约定仅就特定财产提供抵押的情形下，即使抵押权人无法就该特定财产成功主张优先受偿，也无权就抵押人的其他财产主张担保权利。
案件简介：
1.李某向宝某公司借款，盛某公司（异议人）就李某向宝某公司所负债务以其开发的云某小区（共计103131.28m2）在3千万元的限额内提供担保。
2.随后，各方发生借款抵押合同纠纷，经云南省临沧市中级人民法院受理，各方达成和解后，临沧中院出具（2015）临中民初字第91号民事调解书，确认李某向宝某公司应付本息4975万元，原抵押合同有效。
3.2020年3月25日，宝某公司向临沧中院申请强制执行该案调解书，认为盛某公司未及时清偿云某小区施工方的工程款存在过错，导致其不能就云某小区完全实现担保物权，因此申请查封盛某公司名下的X、Y、Z三宗土地的使用权，临沧中院先是查封涉案三宗土地的使用权及云某小区10套房产，后因该10套房产应备案在他人名下，经宝某公司申请后解封。2020年6月8日，因涉案三宗土地使用权不具备处置条件，临沧中院裁定终结该案执行程序。
4.异议人盛某公司不服，向临沧中院提出执行异议，认为91号民事调解书未确定其法律责任或给付义务，不能作为强制执行依据，且另案生效判决文书已确认宝某公司对云某小区103131.28号土地上的涉案38套商铺无抵押权，法院查封错误，要求解除查封。
5.2020年7月6日，临沧中院认为，91号民事调解书已生效、已确认涉案借款抵押协议有效，另案生效判决仅确认宝某公司对涉案38套房产不享有抵押权，未对91号民事调解书及涉案借款抵押协议效力作出评判，盛某公司担保责任未免除，仍应在三千万元的限额内对宝某公司负有给付义务，因盛某公司怠于支付施工方工程款，导致涉案38套商铺被另案处置、宝某公司无法就其实现担保物权，盛某公司依未提供其他担保财产履行担保义务，宝某公司有权申请查封盛某公司名下其他财产即涉案三宗土地的使用权，盛某公司的异议不成立，裁定驳回其异议请求。
6.盛某公司不服，向云南省高级人民法院申请复议，认为执行异议裁定错误，要求支持其异议请求。
7.2020年12月8日，云南高院经审查认为，盛某公司复议请求成立，裁定撤销原执行异议裁定。
8.宝某公司不服，向最高人民法院申请执行监督，认为云南高原的执行复议裁定错误，要求撤销。
9.2020年6月17日，最高法院作出执行监督裁定，驳回宝某公司的申诉请求。
案件争议焦点：
抵押财产因清偿另案顺位在先的优先债权导致抵押合同相对方的优先受偿权利无法实现时，是否可以就抵押人的其他财产主张担保权利？
法院裁判观点：
不动产抵押担保的，特定不动产为抵押物，执行程序中只能就该特定不动产强制执行。
最高法院认为，根据当时生效的《中华人民共和国物权法》第一百七十九条（对应现行《中华人民共和国民法典》第三百九十四条）规定，为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债权人有权就该财产优先受偿。
本案中，生效民事调解书明确确认，盛某公司用所开发房屋共10313.28平方米作价3000万元为李某所负债务提供担保。故宝某公司仅有权对该特定财产主张担保权利，执行程序中也只能就该特定财产强制执行。在该财产因清偿另案工程款优先债权而导致宝某公司就该财产优先受偿的权利不能实现的情况下，宝某公司主张盛某公司应以其名下其他财产承担担保责任，与法律规定不符。
综上所述，最高法院认为宝某公司的主张不成立，裁定驳回其申诉请求。
人民法院案例库：《某小额贷款公司与盛某公司执行监督案》[案号：(2022)最高法执监69号][入库编号：2024-17-5-203-024]
实战指南：
一、不动产抵押权自登记时设立，拟以不动产做抵押的当事人，建议及时依法办理抵押登记手续。
在我国，物权法定和物权公示是基本原则。无论是之前施行的物权法，还是现行的民法典，均规定不动产抵押权自登记时设立。本案中，盛某公司为担保宝某公司对李某享有的债权，仅提供了涉案云某小区（103131.28平方米）在建建筑作为抵押物，办理抵押登记的也仅有云某小区在建建筑物，因此，法院在本案中确认的宝某公司享有抵押权的盛某公司之不动产，仅有办理抵押登记的涉案建筑物，即云某小区涉案38套房产，而不包括盛某公司名下的其他财产，因此，宝某公司未能就涉案3宗土地享有抵押权，其无权主张盛某公司就涉案3宗土地承担担保责任。
在此，我们建议，拟以不动产做抵押的当事人，及时依法办理抵押登记手续，依法设立不动产抵押权。此外，如果当事人另行约定新增或者改变抵押财产，我们建议，当事人及时统计梳理相应财产的变动情况，核查登记手续的到位情况等等，如果拟以A不动产变更B不动产用作抵押物，建议当事人先办理A不动产的抵押之后，再涂销B不动产的抵押登记，或者同时进行，避免疏漏和遗忘。
二、建议当事人及其诉讼代理人，注意区分抵押合同的效力、抵押权的设立
本案中，盛某公司就法院查封涉案三宗土地的行为一开始提异议时，以另案生效法律文书确定宝某公司对云某小区38套房产不享有抵押权为由主张法院查封无据，而法院认为另案生效法律文书仅确认宝某公司对涉案38套房产无抵押权，但案涉91号民事调解书和抵押协议效力不受影响，盛某公司应据此承担担保责任，该观点错误，被云南高院纠正。
三、针对抵押人过错造成抵押权人不能实现担保物权的情形，建议当事人提前预防。
本案中，当事人约定以盛某公司当时在建的云某小区为宝某公司对李某享有的债权做不动产抵押担保，但是未就盛某公司怠于支付施工方工程款导致宝某公司无法就涉案不动产实现优先受偿权这一情形作出预防。