2018年是房地产周期回归的一年，伴随着棚改货币化进程的放缓，总体市场景气逐步见顶回落。今年以来，从中央到地方一再强调房地产市场调控政策不放松。7月31日中共中央政治局会议提出，下决心解决好房地产市场问题，坚持因城施策，促进供求平衡，合理引导预期，整治市场秩序，坚决遏制房价上涨。这也是中央首次明确提出“坚决遏制房价上涨”，由此导致潜在购房者的预期急转直下，房地产市场迅速降温，下行趋势明显。
上市房企销售榜单
在这样的市场环境下，规模房企凭借自身品牌、城市布局及投资能力等优势，销售数据继续大幅增长。根据同花顺iFinD金融终端预测数据，截至2018年末，万科以6163.3亿元的销售金额排名第一，中国恒大、融创中国、碧桂园紧随其后，销售金额均超5000亿元；共有20家上市房企销售金额超千亿元。
表12018年1-12月上市房企销售金额预测值排名
预测算法：
数据频率是月：2018年度销售金额是根据前11月累计同比增幅推算12月同比增幅所得，计算方法：2017年的销售金额*(1+2018年11月累计同比)
数据频率是季：2018年度销售金额是根据2018年前三季度（或半年度）累计同比增幅推算2018年同比增幅所得，计算方法：2017年度的销售金额*(1+2018年9月(或6月)累计同比)
数据频率是年：2018年度销售金额是根据2017年累计同比增幅推算2018年同比增幅所得，计算方法：2017年的销售金额*(1+2017年12月累计同比)
销售面积方面，截至2018年末，碧桂园以5445.3万平方米的销售面积排名第一，中国恒大、万科、融创中国紧随其后，销售面积均超3000万平方米；共有13家上市房企销售面积超千万平方米。
表22018年1-12月上市房企销售面积预测值排名
02
产业链：整体下行，消费者贷款曙光隐现
房地产行业产业链条长，涉及的行业多，影响的范围广，是我国经济发展的支柱产业，对国民经济的发展具有强大的带动作用。
图1房地产产业链
根据iFinD金融终端智能投研，在房地产上游主要建材行业中，水泥行业经济效益近期呈上升态势，行业效益指标处于近一年高位。土地方面，周土地出让成交额出现下行。商品房新开工面积于6月见顶回落，显示出行业整体处于下行周期。
图2水泥行业经济效益持续高位
图3土地出让成交额减少
图4商品房新开工面积
下游消费者方面，消费者中长期贷款11月有所回升，扭转了6月见顶以来的下行趋势。消费者中长期贷款能否持续上升从而为房地产市场注入新的活力，还有待进一步确认。
图5消费者中长期贷款拐点隐现03展望2019年
在“加快住房制度改革和长效机制建设”总体基调下，今年以来，全国商品房销售面积同比增速较前两年明显回落，从销售数据来看，房地产行业处于顶部回落并逐步寻底的过程，下行周期预计仍将持续。
展望2019年，行业政策端具备一定的放松空间，主要是货币宽松传导下的按揭利率正常回落、以及对首套刚需的合理支持，放松时点和力度取决于宏观和行业下行速度和幅度（政策本质是对基本面的内生式响应），但内外部约束下对政策放松亦不宜过分乐观，限购限售等行政管制措施短期难以退出，预计2019上半年行业将处于“政策上、基本面下”阶段，下半年将处于“政策上、基本面上”。
主要券商对2019年房地产行业观点
华泰证券
2018年房地产市场景气度总体呈现稳中回落态势，行政调控作用中性化，长效机制建设逐渐提速，市场一致性预期回归理性。居民后继加杠杆乏力，预计2019年商品房销售面积同比减少5.4%。土地投资和新开工韧性存疑，预计2019年开发投资同比微增0.9%。行业格局预计从销售集中度提升到资源集中度提升，再到盈利集中度提升。
招商证券
一二线销量17Q3先一步见底，全局销量或于明年年中二次探底，预计全年同比下降5%左右，前低后高；销量下行决定新开工向下趋势，但低库存亦有托底，预计明年三四线将拖累全局新开工增速回落至小个位数，前高后低。明年拿地是小年，而名义建安投资降幅或收窄至0%左右，预计全年开发投资增速放缓至小个位数，前高后低。
海通证券
2019年行业基本面仍存在下行压力，销售面积和金额增速可能持续回落但幅度可控。一二线销量保持平稳，三线城市成交量因棚改力度减弱而下滑，全国销售面积同比增速中性情景下预测为-6%，全国销售金额同比增速中性情景约为-7%。投资方面，带动2018年房地产开发投资增速的土地购置费在2019年将出现增速回调，投资增速平稳下滑，全年增速在中性情景下预测约为5%。
安信证券
当前地产行业类似于11年末12年初，相似的小周期、相似的土地购置费增速发力、相似的融资环境紧张、相似的土地市场逐步转冷、相似的政策底；但不一样的是，这一轮政策的松绑应该是适度调整、适度纠偏的过程，博弈不同于以往周期中的全面松开。
中信建投
1.货币政策转向带来流动性边际改善；2.房贷利率预计见顶回落；3.房地产政策趋于温和，三方面积极因素下，2019年地产板块可期待。
申万宏源
2019年房地产行业基本面大幅下行可能性较高，因此适度因城施策调整，放宽各地的自主权较为必要，其中尤以二线城市为主。2019年行业政策有改善空间。
东北证券
2019年行业景气度下行的趋势将不可逆转。销售的下行和土地市场的降温将影响新开工的增速，但施工和竣工节奏的加快仍将对房地产投资起到底部支撑作用，2019年房地产投资仍有望保持3%。
平安证券
楼市趋势下行将更加考验各大开发商应对能力，唯有融资渠道畅通、布局一二线、定位主流产品的房企方能穿越周期保持增长，行业集中度有望继续提升。
川财证券
2019年二季度前后行业政策中供需结构化的改善将会出现，这也决定了2019年的下行周期不同以往，体现为投资韧性足、销售降幅有限，价格具有刚性的特征。
东兴证券
延续上明年“销售下行+分化缓和+政策小幅局部回暖”的判断，看好“一长一短”两类房企：一是布局一二线城市为主的全国型龙头房企，二是深耕高潜力区域的高弹性黑马房企。
民生证券
2019年房地产行业基本面大概率下行，但不必过度悲观。销售层面，三四线将边际遇冷但不致一落千丈，一线调控难言放松，全年销售面积增速预计为-4%到-6%之间；投资层面，综合考虑了土地成交、棚改和统计口径改变的影响，预计房地产投资增速将缓慢下滑，全年增速预计为6%-8%。
西南证券
2018年7月底政治局会议明确提出“遏制房价上涨”，房地产赚钱效应将逐步萎缩，购房预期受到长效机制影响加大、部分房企将遭遇融资、回款和还债的三重压力，但房地产市场规模依然很大，而且定价体系坚实，资产包的流动性及估值弹性更大，行业存在结构性的风险和机会。预计2019年上半年能看到行业基本面下行、下半年看到资源整合和政策宽松，地产行业洗牌后估值压制否极泰来。
注：以上券商观点内容均来自同花顺iFinD金融数据终端研报平台。
二级市场方面，得益于近两年房企销售数据的强劲增长，房地产行业上市公司盈利水平明显提升，从PE(TTM)和PB(MRQ)来看，当前估值水平均处于五年来低位。
图6近五年房地产行业PE(TTM)
图7近五年房地产行业PB(MRQ)
从行业表现上看，去年12月至今年1月份，房地产行业出现一轮明显上涨行情，主要推动逻辑是年报披露期带来的估值切换，今年房地产行业盈利数据料将继续增长，是否能展开新一轮的估值切换行情值得期待。