1、房地产销售的概念和意义房地产销售是指房地产经营商自行开发房地产，并在市场上实行的销售。房地产销售应与一般的销售商品类似，按销售商品确认收入的原则确认实现的营业收入。如果房地产经营商事先与买方签订合同(该合同是不可撤销的)，按合同要求开发房地产的。应作为建造合同，按建造合同的处理原则处理。房地产销售的特点决定了房地产市场营销历程中要运用促销组合策略，而确定促销组合策略是整个市场营销的关键环节。房地产销售的特点有以下三个。1房地产销售方式多样从获得土地使用权开始，可以用卖楼盘、卖项目、卖期房、卖现房等方式实行销售。此外，房地产销售时还可以采用保值法、入股法、微利法、折扣法等方式。2房地产销售周期长
3、一定时期内让渡土地使用权。土地使用权的转让，是指土地使用权出让后土地使用权的拥有者将土地使用权转移占其他组织或个人的行为。土地使用权转让后，转让方从新的买方手中获得土地转让金，百新的买方从转让方手中获得土地使用权，地面上的各种附着物也同时归新的买方所拥亨。土地使用权转让可以在我国境内或对境外实行。土地使用权转让涉及到众多的法律和政策规范，要求转让双方必须严格遵守有关的量律和规范，按照严格的转让程序实行。2房屋出售包含现房出售和房屋预售。(1)现房出售。是指已存在的新旧房产成品的买卖交易。实行现房出售必须注意其成芒的条件。现房出售具备产权清晰，即买即住，可以对已存在的房屋实行选择等优点，但由于一
6、售是联系房地产出产者与消费者的桥梁与纽带。一方面通过销售，开发商可以收回包含出产成本、销售费用、各项应交利税及开发企业合理利润在内的货币资金，实现资金形态的转化；另一方面通过销售，消费者对房地产的消费需求得到满足。2房地产市场销售是关系到房地产再出产能否顺利实行的重要环节。在销售行为申，能否搞好市场营销是至关重要的。营销行为包含销售对象选择、销售手段及策略的选取、销售方式的选择及售后服务经营管理等。3房地产市场销售，具备信息开发与反馈功能。在市场上房地产开发商与用户直接见面，开发商能通过房地产需求者对房地产商品的反映，搜集到有效的信息并及时反馈到出产环节。如房地产商品在数量、质量、结构、品种、
7、外观设计、装修、周围环境等方面能否满足消费者的要求，特别是商品住宅能否给消费者提给方便、美观、舒适、实用的居住条件，其售价能否被购买者接受。4搞好房地产销售。房地产业是从事房地产综合开发、经营、经营管理和服务的综合性行业。我国房地产业还处在初级进展阶段，亟需进一步完善。尽管我国在工程项目建设上已具备从勘察设计到组织旋工，承担大型技术复杂项目的能力，但总的说来，中国的房地产业还十分薄弱。1992年以来我国房地产业进展的低潮使各地都积压了很多的商品房待销售，同时又有许多的居民需要改善居住条件，因此搞好市场销售对解决我国居民的住房问题，对房地产业的健康进展都具备重要意义。在房地产项目进入销售阶段，应
8、做好销售准备工作和销售实施工作。(一)房产销售准备1房产项目合法的审批资料准备房产项目应准备建设工程规划许可证、土地使用权证，预售商品房要准备商品房预售许可证，现房销售应准备商品房现售许可证等资料。如果委托中介机构代理销售，还应准备正式的代理销售委托书。2销售资料准备(1)宣传资料的准备包含形象售楼书、功能楼书、折页、宣传单等房产销售的宣传资料。(2)客户置业计划准备楼盘在推向市场时，区别的面积单位、楼层、朝向、总价等都不会相同。因此，应事先制订出完善的客户置业计划，这样客户可以了解自己的选择范围。(3)认购合同准备置业者选中了自己喜欢的房子，但还没有签订正式房产买卖合同前，须交纳一定数量的预