原标题：近期房地产销售有稳步增长趋势
房地产开发投资有望继续修复
国家统计局的数据显示,今年前两个月,全国房地产开发投资同比下降了9%,降幅比上年全年收窄了0.6个百分点。对此,住房和城乡建设部政策研究中心副主任浦湛认为,房地产开发投资没有延续去年开发投资降幅逐月小幅扩大的趋势,出现了边际改善。
浦湛认为,根据有关机构统计,今年1-2月,排名前100的房企拿地总金额同比增长约30%,反映出开发企业投资购地的意愿有所恢复。
浙江工业大学中国住房和房地产研究院院长虞晓芬认为,前两个月,房地产投资降幅度收窄,特别是住宅投资降幅明显小于商业营业用房投资降幅、住宅投资降幅收窄幅度大于商业营业用房投资收窄幅度,反映出各地推进建立城市房地产融资协调机制、优化土地供给、“一城一策”等成效正在显现。随着资金保障的到位和优质土地供给的增加,企业开工意愿会进一步增强,房地产开发投资有望继续修复。
销售面积下降主要源于去年较高基数
国家统计局的数据显示,1-2月份,全国新建商品房销售面积同比下降20.5%,销售额下降了29.3%。
对此,浦湛认为,全国新建商品房销售面积下降主要受一些特殊因素的影响:
一是去年同期基数高。去年年初疫情防控平稳转段后,3年疫情期间积累的购房需求在去年一季度集中释放,导致去年同期基数较高。
二是今年同期为传统销售淡季。今年2月恰逢春节这个传统的销售淡季,春节假期共8天,全国国内旅游出游4.74亿人次,同比增长34.3%,较疫情前2019年同期增长19.0%。春节期间出游的显著增加推迟了部分购房行为。
虞晓芬认为,同比销售面积降幅有所扩大也源于市场分化严重,多地呈现创新型高品质改善性楼盘一房难求现象,而量大面广传统型、刚需型产品需求降幅较大。
有关房地产市场的数据中,还有两组数据显现出市场的积极变化。一是从价格来看,2月份,70个大中城市各线城市的商品住宅销售价格环比降幅总体继续收窄。这表明,市场的价格总体上也有一定趋稳迹象。二是从零售环节看,1-2月份,限上单位家具类零售额同比增长4.6%,建筑及装潢材料类增长了2.1%,较上年12月份有所改善。这表明,住房成交带动了家具家装市场消费增长。反过来,家具家装市场销售情况的改善,也一定程度从侧面印证了住房销售的增多。
近期市场成交量有稳步增长趋势
当前,新房和二手房销售的交易量都有回升态势。新房方面,浦湛观察到,根据有关机构整理的部分重点城市新房销售数据,节后新房销售环比回升显著。
二手房方面,贝壳研究院认为,尽管前两月二手房交易量不及去年同期的高基数,但市场恢复势头良好,部分城市交易量超过去年同期。贝壳研究院二手房市场监测数据显示,2024年春节过后,贝壳重点50城市二手房成交量持续向上修复。由于去年特殊的高基数,今年1-2月份二手房交易量比去年同期减少,但比2022年同期明显增加28.5%。
贝壳研究院的观察表明,从城市看,今年二线城市交易增长尤其亮眼。1-2月,杭州、徐州、惠州、泉州、哈尔滨等城市贝壳二手房累计成交量已经超过去年同期。3月前两周,深圳、南京、合肥、长沙、兰州、大连、常州、洛阳、嘉兴等城市贝壳二手房成交量超越去年同期。二线、三四线城市二手房成交量价修复明显,表明这些城市实施的政策优化对市场交易的修复产生积极作用。
价格的向下调整是成交量上升的一个重要因素。广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉注意到,近期一二线热点城市二手住房交易开始活跃,观察买家结构可发现,主要是刚需型、改善型购买力驱动。其中有结婚买房的、就业买房的,还有家庭人口增加(父母或子女)而买房的,共性就是希望价格能低一些。目前市场上,降价充分的房源,销售速度更快,无论新房还是二手房都是如此。经过长达两年多的调整,价格虚高的部分得以出清,供需错配的局面开始缓解,合理的住房需求开始得到满足和释放。
对于未来房地产市场走势,虞晓芬认为,从供给侧,仍需要进一步加强对需求研究,精准供地、精准产品定位,加大新技术应用,加强项目全生命周期管理,加快基础设施和配套设施建设,以好产品好小区好社区引领和创造需求,金融部门应加快全面落实房地产融资协调机制,确保项目按时保质交付;从需求侧,可进一步降低首次购房家庭的成本等,满足人民群体对更舒适居住需求。
贝壳研究院认为,在各地进一步优化房地产调控政策的鼓励下,二手房市场以价换量,上半年市场规模能够保持稳步增长,对新房和土地市场起到积极的带动作用。他们建议,进一步降低房贷利率,尤其是降低二套房房贷利率,是进一步巩固市场向好的基础。