导语：如何才能写好一篇合同解除函，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。
解除合同通知书模板范文一
同志：
您于年月起就职于本公司，目前的工作岗位是。现因下列第____(大写)项情形，你与我公司年月日签订的为期年(劳动合同期限)的劳动合同书于年月日解除，劳动关系同时解除。
1.经当事人协商一致;
2.劳动者在试用期内被证明不符合录用条件的;
3.劳动者严重违反单位规章制度的;
4.劳动者严重失职、营私舞弊，给公司造成重大损害的;
5.劳动者同时与其它用人单位建立劳动关系，对完成本单位工作造成严重影响，或者经公司提出拒不改正的;
6.劳动者向公司提供的个人证明材料是虚假的，或者以胁迫、乘人之危，使公司在违背真实意思的情况下订立或者续订劳动合同的。
7.劳动者被依法追究刑事责任的;
8.医疗期满后，劳动者不能从事原工作也不能从事由公司另行安排的工作;
9.劳动者不能胜任工作，经培训或调整工作岗位，仍不能胜任工作;
10.劳动合同订立时依据的客观情况发生重大变化，致使劳动合同无法履行，经当事人协商，双方不能就变更达成协议的;
11.法律、行政法规规定的其它情形。
请您于________年_____月_____日前到您所在的单位办理离职交接手续。
特此通知
公司名称(盖章)
年月日
解除合同通知书模板范文二
甲方：
乙方：
甲乙双方于xxxx年xx月xx日x签订为期xx年的劳动合同，现甲乙双方同意解除劳动合同关系。经双方协商一致，签订本协议如下：
1、自xxxx年xx月xx日起，解除双方签订的劳动合同，双方的权利义务随之终止;
3、甲方同意向乙方支付经济补偿金共计人民币x元。(税前)甲方同意在乙方办理完工作移交手续后三日内一次性支付给乙方。
4、甲方为乙方缴纳基本养老保险金、基本医疗保险金、失业保险金、工伤保险金、生育保险金、住房公积金至x年x月x日止。
6、乙方应当于本协议签订后3日内妥善办理所有工作移交手续，离职后不得作出有损公司名誉或利益之行为。
7、乙方应为所掌握的甲方之任何商业秘密(包括本协议内容)进行保密，不得泄露给任何第三方，否则应向甲方支付违约金x元。
8、甲乙双方之间无任何竞业限制协议，合同解除后，乙方无需履行任何竞业限制义务。
9、本协议是解决双方之间劳动争议的所有安排和规定，双方之间不再存在其他任何劳动争议。
此协议书一式三份，各份具有同等的法律效力，甲乙双方各持一份，另一份留存乙方本人档案。自双方签署之日起成立并生效。
甲方(盖章)：乙方(签字或盖章)：
(签字或签章)：
年月日年月日
解除合同通知书模板范文三
致______某公司：
我公司与你公司于2005年7月14日订立____________买卖合同。你公司于______年______月______日向我公司交付。我公司于______年______月______日使用过程中发现你公司交付的产品，具有以下严重质量问题。
1、____________________________________________________________
2、____________________________________________________________
3、____________________________________________________________
我公司于当日就上述问题向你公司提出异议，并请你公司立即前来我公司协商解决有关产品质量问题。但至今你公司未派人前来解决质量问题。
依据双方于______年______月______日订立的______买卖合同第______之规定，我公司特向你公司通知如下：
由于你公司交付的产品质量存在上述严重问题，我公司特依合同约定通知你公司解除合同。
同时，我公司将保留进一步追究你公司违约责任的权利。(或，请你公司于接到通知后三日内派人前来协商有关合同解除的善后事宜)
特此通知。
____________________公司
______年______月______日
1.解除合同协议书范本
2.解除合同通知书
3.解除商铺租赁合同通知书范本
4.最新解除劳动合同协议书标准模板
5.解除劳动合同通知书员工解除劳动合同通知书范本
关键词合同公平原则解除权
中图分类号：D923.6文献标识码：A
合同解除权是合同法理论的重要问题，出于公平原则的考虑，各国民法都规定了解除权消灭制度，目的在于保护相对人的利益，限制权利滥用，避免社会经济关系长期处于不稳定状态。在合同解除事由发生以后，对解除权是否已经消灭或继续存续，在司法实践及民事实务中存在诸多争议。合同解除权从属于形成权的一种，理论上通行的观点中形成权的权利失效包括以下几种情形：（1）在条件期间内形成权人没有主动行使权利；（2）相对人基于某些特殊情形的发生有正当理由相信权利人不欲其履行义务；（3）形成权人主动行使了权利。这些情形是否全部适用于合同解除权，殊值探讨。
1解除权消灭的原因
1.1行使期限或催告期限届满未行使
我国《合同法》第95条规定：“法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。”部分研究者认为，上述条款中“合理期限”的规定在实际操作中太过笼统操作性较低，主张以最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第15条第2款规定的“法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使，逾期不行使的，解除权消灭”内容类推适用。
本文赞同以上观点，在我国《合同法》未对解除权的除斥期间进行规定之前，上述司法解释可以类推适用在所有的合同类型，如此规定可以从两个方面促使解除权人行使解除权：一方面，经相对方催告后合理期限（三个月）内解除权人不行使解除权则该解除权消灭；另一方面，即便相对方未作出催告，在除斥期间（一年内）解除权人不行使解除权则该解除权亦消灭；前述两个期限满足任一调均导致解除权的消灭。这样规定可以防止因解除权人怠于行使权利而使交易关系长期处于不稳定状态。
1.2解除权的抛弃
解除权既为权利，故权利人既可以行使，也可以抛弃。在解除事由发生后，如果解除权人向相对方明示或以其行为表示放弃解除权，或者其行为使相对人有正当理由信赖其不欲其行使权利，例如解除权人发函要求相对方继续履行合同义务，或解除权人向相对方履行合同义务，或解除权接受违约之债务人符合债务本旨之履行等情形，则视为解除权人抛弃其权利，解除权因此消灭。而且，各国民法一般规定，为免将法律关系繁复化，当客观上发生了解除事由，不论解除权人作出了行使解除权还是抛弃解除权的意思表示，此后解除权人不得要求撤回该意思表示。①也就是说，解除权的抛弃具有不可撤销性。②例如，在某保险合同中，合同约定如果被保险人参军，保险人可解除合同，后被保险人参军并牺牲，保险人得知此情况后，明示同意给予以赔付。后欲改变主意反悔。根据解除权的抛弃不可撤销性规则，此时保险人不得再行使合同解除权，因为解除权作为形成权，单方放弃就产生维持合同的效力，解除权消灭，如果要行使解除权必须产生了新的可以解除合同的事实或行为。
有争议的是，当事人能否在合同中预先抛弃解除权？进一步而言，合同当事人在解除事由发生前，预先约定一方或双方不得行使解除权是否有效？对这一问题的回答涉及到对解除权规范性质的认定。如果解除权规范属于强行性规范，当事人自不能预先抛弃而排除适用，相反，如果属于任意性规范，则允许当事人通过自由约定而排除适用之。正如本文第二章第一节所分析的那样，除特别法有特殊规定除外，《合同法》关于解除权产生的规定属于任意性规范而非强行性规范。因而，如果当事人在合同中预先抛弃解除权应为合法有效。日本司法实务界也采此种观点，在日本民法，解除权的消灭包括解除权的预先抛弃。③
1.3解除事由的丧失
1.4行使解除权
行使解除权，与其他形成权一样，由于行使形成权其目的已经完成而消灭。因为主动行使解除权，从而已经完成了解除合同的目的，解除权也随之消灭，这是解除权消灭的普遍情形。
2解除权消灭的争议问题
2.1诉讼过程中对解除权的行使有无限制
解除权人必须在除斥期间内行使其解除权，并在除斥期间内以意思通知或诉讼方式行使其权利，此为通说。问题在于：（1）解除权人能否在一审程序终结后，在二审程序中行使合同解除权？（2）解除权人能否以解除合同为由作为抗辩事由，即处于被告地位的解除权人是否有权行使解除权？问题一的实质在于解除权会因一审诉讼程序的终结而消灭，问题二的实质是解除权能否成为防御性权利，处于被告地位的权利人其解除权会否消灭。本文认为，解除权的消灭仅因行使期限或催告期限届满未行使、权利抛弃、解除事由的丧失和行使解除权而消灭，除法有明文规定外，诉讼程序和诉讼地位本身不能成为导致实体权利灭失的原因。在日本民法，诉讼中如以解除权为由抗辩对方的请求之诉，依法被认定为有效的解除权意思表示。
2.2标的物的毁损灭失会否导致解除权消灭
综上，对于前述问题，我国《合同法》等法律均没有明确的规定，导致实践中存在争议。在制订民法典合同篇时，可以效仿德国债务现代化法的规定，即便受领标的物由于解除权人的原因毁损灭失或改变性质等，导致不能原物返还的情形下，解除权人仍享有解除权，而不因标的物的不能返还作为解除权消灭的原因。
作者简介：方昀，广东明思律师事务所律师，法学博士，中国政法大学博士后研究人主要研究方向为合同法、公司法及民法总论。（下转第133页）（上接第114页）
注释
①参见《日本民法典》第540条第2款，我国台湾地区“民法”第258条第3项等.
②学者指出，此规则存在例外，对于解除的意思表示应允许以无能力或欺诈胁迫为由加以撤销.本文认为，此例外同样也适用于抛弃的意思表示.参见韩世远.履行障碍法的体系[M].法律出版社，2006：318.
③日本判例大判明治37.9.15民录第10辑第1115页，转引自韩世远.履行障碍法的体系[M].法律出版社，2006：337.
参考文献
[1]汪渊智.形成权理论初探[J].中国法学，2003（3）.
[2]史尚宽.民法总论[M].中国政法大学出版社，2000：625.
[3]龙卫球.民法总论（第二版）[M].中国法制出版社，2002：614.
[4]史尚宽.债法总论[M].中国政法大学出版社，2000：566.
[5]王利明.合同法研究（第二卷）[M].中国人民大学出版社，2003：279.
[6]王莹.论合同解除[D].吉林大学硕士学位论文，2004.
[7]陈欣.保险法[M].北京大学出版社，2000：86.
[8]杨飞翔.保险人保险合同法定解除权研究[D].华东政法学院硕士论文，2004.
[9][日]我妻荣.债权各论（上卷）[M].岩波书店，1954：184.
[10][日]三宅正男.契约法（总论）[M].青林书院，1978：219.
你厅《关于职工因私出境定居而解除劳动合同经济补偿问题的请示》（粤劳关〔1997〕70号）收悉。经研究，现函复如下：
一、对于获批准出境定居的职工，享受的一次性离职费不属于《劳动法》及其配套规章规定的经济补偿金。在全面实行劳动合同制度以后，职工获批准出境定居而终止劳动合同的，用人单位不支付经济补偿金。
二、侨属、侨眷获批准出境定居的，其一次性离职费的支付，仍按国务院侨务办公室《关于归侨、侨眷职工获批准出境定居退休、退职费发放问题的解答意见》（〔78〕侨内字第512号）和国务院侨务办公室、劳动人事部、财政部《关于归侨、侨眷职工因私事出境的假期、工资等问题的规定》（〔83〕侨政会字第007号）的有关规定执行。
原告韩某原系某机床厂（国营企业）女职工，于1988年入厂。1998年，机床厂进行了改制，资产出售给苏某后，更名为某机械厂。企业改制后，韩某继续留在更名后的机械厂工作。韩某与机械厂续签合同至2003年12月31日。2003年12月1日，机械厂书面通知韩某，劳动合同期满后不再与其续订劳动合同，并要求其于2004年1月10日前到厂办理终止劳动合同手续，领取经济补偿金等。
2004年1月8日，机械厂知悉韩某怀孕，遂于同月13日在镇政府计划生育工作人员的配合下书面通知韩某，要求其于14日到医院采取终止妊娠手术。2月6日，韩某到医院妇产科实施了人工流产手术，医师建议其休息30日。
另查明，1997年以来，韩某的月工资扣除社会保险后为390元。
2004年1月14日，韩某向劳动争议仲裁委员会申请劳动仲裁，除对其它一些问题提出仲裁要求外，主要申请仲裁委顺延、续签合同。同年9月3日，仲裁委仲裁后，韩某不服，向法院提出诉讼。
原告韩某诉称，厂方通知与我终止劳动合同时，我正在病休期间，且2003年11月底已有身孕，应当顺延、续签劳动合同。韩某同时还对其它事项提出了诉讼请求。
被告机械厂辩称：原告韩某要求续签劳动合同的理由不成立。
海安县法院审理后认为，劳动合同期满的依据为当事人的约定或法律规定。依照我国劳动法的规定，劳动者在医疗期、孕期、产期内，劳动合同期满，终止劳动合同的期限顺延至劳动者医疗期、孕期、产期满为止。本案原告韩某发生工伤后，经有权部门鉴定为伤残零级，可根据伤情享受工伤医疗期。按医疗主治医生的诊治意见，原告韩某的工伤医疗期为6日，于2003年12月9日期满，故该工伤医疗期不构成劳动合同期顺延的理由。2004年1月1日，发现韩某在劳动合同期满前已意外妊娠，依法应当顺延劳动合同。同年2月6日手术后，医生建议原告韩某休息30日，故其劳动合同期应顺延至2004年3月7日止。此间的工资亦应由用人单位支付。原告韩某作为原国营企业职工，合同期满终止劳动合同后，被告机械厂依法应向其支付经济补偿金，但支付标准以12个月为限。遂依照《中华人民共和国劳动法》、《江苏省劳动合同条例》和国家劳动和社会保障部劳社厅[2001]280号函之规定，除对其它事项作出判决外，对顺延合同、工资报酬和终止合同作出了前述判决。
评析：本案涉及女职工妊娠顺延合同和原国营（有）企业职工合同期满终止劳动合同的经济补偿金有关规定问题。
地址：
承租方（以下简称乙方）
第一条甲方将拥有经营管理及转租权的房屋（合同标的）“号共间，合同约定套内面积㎡的房屋出租给乙方，作为经营场所。
第二条租金、押金交纳期及方式
1、租用期限年，自年月日至年月日。
2、第一年使用费为人民币￥元，（大写：）第二年使用费用为人民币￥元（大写：）第三年使用费用为人民币￥元（大写：）
3、本合同签定之日，乙方一次性支付年月日至年月日共月的租金人民币￥元（大写：），其余租金支付方式.
2、维修费：租赁期间，乙方导致租赁物有关的设施损毁，维修费由乙方负责。
第四条：出租方与承租方的变更
租赁期间，乙方如欲将房屋转租给第三方使用，必须事先征得甲方的同意，付清所有费用，并办理有关手续后，取得使用权的第三方方可成为本合同的当然乙方，签订书面合同的同时享有原乙方的权利，承担乙方的义务。
第五条：乙方的职责
1、乙方必须依约缴纳租金及其他费用，如有拖欠，甲方有权向乙方加收滞纳金，滞纳金每天按实欠租金和费用的3%收取，如拖欠租金15天，视为违约，甲方有权收回房屋，并不退还乙方押金。
2、乙方在租赁期间，必须保护租赁期内设备和设施的完好无损（自然折旧除外），乙方不得擅自改变租赁房屋的结构及用途，如确需要变更用途，需经甲方同意方可进行。乙方造成租赁房屋及其设备的损毁，应负责恢复原状。
4、租赁期满或合同解除，乙方必须按时将租赁房屋内的全部无损坏设备、设施清洁、完好地（自然折旧除外）交给甲方。
7、租赁期满或合同解除后，乙方逾期不搬迁，甲方有权从房屋内将乙方的物品搬出，不承担保管义务，乙方也无权要求甲方赔偿损失。
8、租凭期间产生的一切税收均由乙方自理。
房屋租赁合同（范本*格式）关于房屋租赁合同有何规定？有关房屋租赁合同的法律咨询房屋租赁合同登记备案后的效力承租人在房屋租赁合同期间内要求……农村房屋租赁合同还需要村级和乡……房屋租赁合同
第六条甲方责任
1、甲方向乙方提供合格的租赁房屋，并保证房屋内的水、电两通。
2、维护乙方的合法利益和经营权，但是，因自然灾害和偷盗行为造成的乙方损失，甲方不承担责任。
3、乙方自己在未公开其经营性质及经营种类之前，甲方不得随意将其商业信息对外泄露。
第七条合同期满，如甲方的租赁房屋需继续出租，在同等条件下，乙方享有优先承租权，租金递增方式：随____市场情况而适当调整。
第八条租赁期间，若因不可抗力的自然灾害导致不能使用租赁房屋，本合同可自然终止，互不承担责任，双方协商解决。若非甲方主观原因造成租赁房屋无法正常使用的，甲方须将押金及预付租金无息退还乙方。
第九条本合同如有不尽事宜，须以双方根据《中华人民共和国合同法》的有关规定作出补充，补充规定与本合同具有同等效力。
第十条本合同在执行中如发生纠纷，应通过甲乙双方协商解决，协商不成，可提请
工商管理部门或人民法院裁决。
第十一条本合同经过双方签字（盖章）后生效。本合同正本一式两份，甲乙双方各执一份。
第十二条本合同内签定的金额不函租房税，如需交纳租房税由乙方交纳租房税费用。
出租方：
承租方：
甲方经办人：
乙方经办人：
土地租赁协议法律意见书
本所接受贵社的委托，就贵社/委员会在签订土地租赁协议事宜中存在的风险及防范措施，现提供如下法律意见：
1、本所及经办律师所出具的法律意见书的根据是你提供的叙述及现行法律法规，法律意见书只对你提供的叙述及现行法律法规负责。
2、本所及经办律师所出具的该法律意见书，只作为贵社/委员会参考之用，不作为本所及经办律师就受托事务的结果成功或胜诉的承诺、保证。本所及经办律师不对贵社/委员会因采用该法律论证意见书所产生的后果负责。
3、本所及经办律师所出具的该法律意见书不作为对同类、相似案件的处理意见。
二、本所出具法律意见书的依据
1、贵社/贵委员会提供的叙述、资料依据：
贵社/委员会应当保证上述资料及叙述事实的真实性。
2、法律法规的依据：
①《中华人民共和国物权法》；
②《中华人民共和国土地管理法》；
③《中华人民共和国村民委员会组织法》；
④《中华人民共和国合同法》；
⑤；浙江省实施《中华人民共和国土地管理法》办法；
三、土地租赁协议中存在的风险及防范措施的法律意见
1、主体的合法性及风险防范
（1）出租方：根据《中华人民共和国物权法》第六十条：“对于集体所有的土地和森林、山岭、草原、荒地、滩涂等，依照下列规定行使所有权：（一）属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会代表集体行使所有权……”及《中华人民共和国土地管理法》第十条：“农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理……”之规定，作为土地租赁合同的出租方应为村集体经济组织或者村民委员会。
风险防范：根据《中华人民共和国村民委员会组织法》第十九条：“涉及村民利益的下列事项，村民委员会必须提请村民会议讨论决定，方可办理：……（八）村民会议认为应当由村民会议讨论决定的涉及村民利益的其他事项”之规定，村集体经济组织或者村民委员会在出租涉及村民利益土地（如耕地）时必须提请村民会议讨论决定，方可办理。以避免日后因违反法律规定致使土地租赁合同无效，
承担不利后果。
（2）承租方：由于现行法律并未对土地租赁合同的承租方进行限制性规定，故就承租方而言，可以是任何人或任何单位。根据《中华人民共和国土地管理法》第八十一条：“擅自将农民集体所有的土地的使用权出让、转让或者出租用于非农业建设的，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令限期改正，没收违法所得，并处罚款”之规定，故如果土地租赁合同的目的是用于非农建设的，则必须向当地乡（镇）人民政府审核，办理农用地转用审批手续。以避免日后因违反法律规定致使土地租赁合同无效，承担不利后果。
2、履行协议过程中的合法性及风险防范
履行依据：根据浙江省实施《中华人民共和国土地管理法》办法第三十四条：“…土地使用者与村民委员会或者农村集体经济组织应当按照批准文件签订土地使用合同，确定有偿使用土地的用途、面积、期限、费用等事项”之规定，故在履行土地租赁合同的过程中，双方应该按照土地租赁合同中约定的内容全面、城市的履行。
根据《中华人民共和国合同法》上“租赁合同”的规定，作为土地租赁合同中出租人村集体经济组织或者村民委员会依法享有的主要权利为：①收取租金权；②监督、限制权（如未经出租人同意、承租人不得改变租赁土地的用途等）；③收回土地使用权；④法定解除权。所承担的主要义务为：①按照约定交付土地的义务；②土地权属保证义务；③禁止干扰义务。而作为土地租赁合同中承租人依法享有的主要权利为：①占有、使用土地权；所承担的主要义务为：①按照约定交付租金义务；②按约定使用、保管土地义务；③未经出租人同意的不作为义务（如未经出租人同意、承租人不得改变租赁土地的用途等）；④合同终止返还土地义务。
风险防范：在拟定土地租赁合同上应充分体现双方享有的权利和承担的义务，由于土地租赁合同属于转移财产占有的合同，故作为土地租赁合同中出租人村集体经济组织或者村民委员会应对出租人的义务设置违约责任以更好管理、监督租赁土地的使用。尤其针对的是“荒废”问题，由于现行法律对于农村的耕地有专门的保护规定，如《中华人民共和国土地管理法》第三十七条规定：“禁止任何单位和个人闲置、荒芜耕地。”但对于农村耕地之外的其余土地并没有进行强制性的规定，因此作为土地租赁合同中出租人村集体经济组织或者村民委员会应在合同中明确要求承租人不得荒废租赁合同中约定的土地，并约定相应的违约责任。同时应多考虑客观因素可能对合同造成的影响，如应考虑所租赁的土地将来是否存在征用问题，如果有需将征用时产生的征用补偿款如何分配事先商量好，并直接写进合同予以固定，避免日后所产生的不必要的争议。
另外需要特别注意的是，双方在履行协议过程中产生的任何书面凭证均需妥善保管，以避免日后产生纠纷时缺少证据。
3、终止履行的依据及风险防范
避讳“不吉利”数字跳层编号
柳士明与杜月娇是江苏省镇江市的一对夫妻,在江苏省苏州市工作。因生活需要,夫妻两人经商量,决定在苏州市的工业园区购买两套房子。经多方考察、比较,他们觉得工业园区的紫荆花园23幢楼房无论是楼层结构、地理位置,还是房产价格都比较理想,便有了购买的意向。
2006年9月23日,柳士明与房产开发商正式签订了商品房销售合同,约定购买紫荆花园23幢16层(自然层)1601室;房价为74.7万余元。10天后,杜月娇与房产开发商又签订了一份商品房销售合同,约定紫荆花园23幢17层(自然层)1701室;房价为74.6万余元。签订合同的当日,柳士明、杜月娇均交清了全部房款。此外,柳士明、杜月娇又分别与房产开发商签订了地下车库车位转让协议,支付了车位款16.1万余元。
2008年4月,房产开发商向购房客户可以交付房产的“温馨提示”。柳士明、杜月娇接到收房通知后,高高兴兴地去办理了交房手续。可是,当他们乘电梯来到16层和17层后,却惊讶地发现,他们所购买的第16层和17层的01室,已由房产开发商出售给案外人,且房产编号也变为1801室和1901室。而他们领到的编号为1601室和1701室钥匙的房产却实际位于大楼自然层的第14层和第15层。对此,柳士明、杜月娇感到有些不对劲,立即找到房产开发商,反映了交付房产与自己所购房产不符的情况。
房产开发商解释说:因为民间都忌讳13、14这几个数字,在房产编号时,有意对自然层13层、14层进行了跳号处理。正因如此,房产开发商表示向柳士明、杜月娇交付的房产就为自然层14层和15层,而不是他们订购的16层和17层。
柳士明、杜月娇当即说:“我们根本不知道楼层跳层编号的事情,我们要买的就是自然层的16层和17层!如今变为第14层和第15层的房子,凭什么将你们认为不吉利的楼层强加到我们头上!”
房产开发商对于柳士明、杜月娇否认知道楼层跳层编号的事情,认为纯粹是胡搅蛮缠。他们说:“这一事实在柳士明、杜月娇订房时是明知的,只不过在签订合同时,将编号的16、17层误写成了自然楼层的16、17层。从性质上来说,合同上的自然楼层号仅仅是笔误而已,不影响双方的约定和合同的履行。”对此,房产开发商要求柳士明、杜月娇重新签订合同,更正笔误。
阴差阳错
房产交付悖于合同生纠纷
由于对约定的实际购房层数产生异议,且经过多次协商,无法调和,柳士明、杜月娇与房产开发商遂发生纠纷。2008年5月19日,柳士明、杜月娇分别向房产开发商发出正式书面函,表示房产开发商交付的房产为自然层14层和15层的01室房产,不符合合同的约定,要求房产开发商按合同约定交付自然层16层和17层的01室房产。
法庭上,柳士明、杜月娇诉称,说:“2008年4月,房产开发商通知我们交房,我们到现场查看后发现房产开发商所交付的房产为自然层14层和15层,与我们所购房产楼层不符。我们即致函房产开发商,要求房产开发商按约交付房产,房产开发商接函后未回复。为此,我们提讼,要求判令房产开发商履行合同,向我们交付紫荆花园自然层16层的1601室和自然层17层的1701室房产及两处地下停车位。”
在诉讼过程中,由于紫荆花园23幢自然层16、17层的01室均已为房产开发商出售给案外人,案外人也已取得房产所有权证,造成合同履行已客观不能。无奈之下,柳士明、杜月娇又变更诉讼请求为请求法院判令解除他们与房产开发商签订的商品房销售合同和紫荆花园二期地下车库车位转让协议;判令房产开发商返还他们购房款和车库款计165.5万余元,并判令房产开发商赔偿房产现价与合同价之差价150万元、利息23万元,及一倍赔偿金约150万元。
房产开发商辩称,1601和1701室具备交付条件,不存在不能交付的问题。没有柳士明、杜月娇所称的房产出售给第三人这一事实。双方在签订的购房合同中,本公司因笔误错将23幢1601室自然层表述为16层,1701室自然层表述为17层。但错误表述不影响所购房产的确定性和唯一性,柳士明、杜月娇所要购买的1601室、1701室房产的自然层为14、15层。本公司在房产预售前对23幢按一定的规则做了编序,对自然层13、14层进行跳号处理,这一事实柳士明、杜月娇在订房时是明知的。
本案审理过程中,根据柳士明、杜月娇的申请,法院委托房地产评估机构对前述紫荆花园23幢1801室和1901室房产的市场价格作了评估。评估报告以2008年10月27日为基准日,评定1801室、1901室房产现值合计209万余元。
是非定论
法律拒恶俗开发商担责任
法院经审理后认为,双方合同中关于房产坐落的约定为“紫荆花园23幢16层(自然层)1601室”和“紫荆花园23幢17层(自然层)1701室”。该约定文义上的理解确定和唯一。从普通人的角度理解双方买卖标的物应为自然层16层和17层的01室。
根据目前证据及法院实地了解的情况看,房产开发商确定的房号确实没有13xx、14xx,即自然层13层房产的房号为15xx,并依次递增。合同中关于自然层和房号显示的层数之间确有一处系笔误。
房产开发商表示客户对楼层敏感,其跳层的做法就是为了回避民间对13、14层的忌讳。其房号虽作跳层处理,但无法实际回避实际楼层包含了14层这一事实。民间确有将有关数字与吉利与否相联系的习俗。房产开发商迎合了该种习俗,将房号作跳层处理。但综观本地楼市,房号中将13、14层隐去的仅为个案,并非通常做法。故房产开发商所举证据不足以证明原告对1601室、1701室实际是自然层14层的01室和自然层15层的01室明知或应当知道。在诉讼之前,房产开发商也未及时修正笔误并取得柳士明、杜月娇的认可。
综上,法院认为,因房产开发商原因致使合同确定的房产与房产开发商将实际履行的房产不一致,从而导致合同无法履行,柳士明、杜月娇据此变更诉讼请求要求解除合同的请求应予支持。合同解除后,房产开发商应返还柳士明、杜月娇的购房款和车位款。对造成柳士明、杜月娇的利息损失和购置同类房产所需多支出的房产差价损失,房产开发商应予赔偿。
出租房屋合同范本一
出租方(以下简称甲方)：__________
承租方(以下简称乙方)：__________
第一条、房屋基本情况
(一)房屋坐落于________________________建筑面积______平方米。
第二条、租金、押金交纳期及方式
(一)租用期限____年，自____年____月____日至____年____月____日。甲方应于____年____月____日前将房屋按约定条件交付给乙。
3、本合同签定之日，乙方一次性支付____年____月____日至____年____月____日共____月的租金人民币￥________元(大写：____________)，其余租金支付方式。
第四条、出租方与承租方的变更
第五条、乙方的职责
2、乙方在租赁期间，必须保护租赁期内设备和设施的完好无损(自然折旧除外)，乙方不得擅自改变租赁房屋的结构及用途，如确需要变更用途，需经甲方同意方可进行。乙方造成租赁房屋及其设备的损毁，应负责恢复原状。
4、租赁期满或合同解除，乙方必须按时将租赁房屋内的全部无损坏设备、设施清洁、完好地(自然折旧除外)交给甲方。
第六条、甲方责任
第七条、合同期满，如甲方的租赁房屋需继续出租，在同等条件下，乙方享有优先承租权，租金递增方式：随市场情况而适当调整。
第八条、租赁期间，若因不可抗力的自然灾害导致不能使用租赁房屋，本合同可自然终止，互不承担责任，双方协商解决。若非甲方主观原因造成租赁房屋无法正常使用的，甲方须将押金及预付租金无息退还乙方。
第九条、本合同如有不尽事宜，须以双方根据《中华人民共和国合同法》的有关规定作出补充，补充规定与本合同具有同等效力。
第十条、本合同在执行中如发生纠纷，应通过甲乙双方协商解决，协商不成，可提请工商管理部门或人民法院裁决。
第十一条、本合同经过双方签字(盖章)后生效。本合同正本一式两份，甲乙双方各执一份。
第十二条、本合同内签定的金额不函租房税，如需交纳租房税由乙方交纳租房税费用。
出租方：承租方：
甲方经办人：乙方经办人：
出租房屋合同范本二
出租方：(以下简称甲方)
承租方：(以下简称乙方)
甲、乙双方就房屋租赁事宜，达成如下协议：
一、甲方将位于__市__街道__小区_号楼____号的房屋出租给乙方居住使用，租赁期限自__年__月__日至__年__月__日，计_个月。
二、本房屋月租金为人民币__元，按月/季度/年结算。每月月初/每季季初/每年年初_日内，乙方向甲方支付全月/季/年租金。
四、乙方同意预交元作为保证金，合同终止时，当作房租冲抵。
五、房屋租赁期为，从年月日至年月日。在此期间，任何一方要求终止合同，须提前三个月通知对方，并偿付对方总租金的违约金;如果甲方转让该房屋，乙方有优先购买权。
六、因租用该房屋所发生的除土地费、大修费以外的其它费用，由乙方承担。
七、在承租期间，未经甲方同意，乙方无权转租或转借该房屋;不得改变房屋结构及其用途，由于乙方人为原因造成该房屋及其配套设施损坏的，由乙方承担赔偿责任。
八、甲方保证该房屋无产权纠纷;乙方因经营需要，要求甲方提供房屋产权证明或其它有关证明材料的，甲方应予以协助。
九、就本合同发生纠纷，双方协商解决，协商不成，任何一方均有权向__人民法院提起诉讼，请求司法解决。
十、本合同连一式_份，甲、乙双方各执_份，自双方签字之日起生效。
甲方签章______________乙方签章________________
私人房屋租赁合同
出租方(以下简称甲方):
地址:
承租方(以下简称乙方):
第一条甲方将拥有经营管理及转租权的房屋(合同标的)号共间，合同约定套内面积㎡的房屋出租给乙方，作为经营场所。
2、第一年使用费为人民币￥元，(大写：)第二年使用费用为人民币￥元(大写：)第三年使用费用为人民币￥元(大写：)。
3、本合同签定之日，乙方一次性支付年月日至年月日共月的租金人民币￥元(大写：)，其余租金支付方式。
第七条合同期满，如甲方的租赁房屋需继续出租，在同等条件下，乙方享有优先承租权，租金递增方式：随XXXX市场情况而适当调整。
第十一条本合同经过双方签字(盖章)后生效。本合同正本一式两份，甲乙双方各执一份。
私人房屋租赁合同范文
出租方(甲方)：XXX，男/女，XXXX年XX月XX日出生，身份证号码XXXXXXXX承租方(乙方)：XXX，男/女，XXXX年XX月XX日出生，身份证号码XXXXXXXX甲、乙双方就房屋租赁事宜，达成如下协议：
一、甲方将位于XX市XX街道XX小区X号楼XXXX号的房屋出租给乙方居住使用，租赁期限自XX年XX月XX日至XX年XX月XX日，计X个月。
二、本房屋月租金为人民币XX元，按月/季度/年结算。每月月初/每季季初/每年年初X日内，乙方向甲方支付全月/季/年租金。
四、乙方不得随意损坏房屋设施，如需装修或改造，需先征得甲方同意，并承担装修改造费用。租赁结束时，乙方须将房屋设施恢复原状。
五、租赁期满后，如乙方要求继续租赁，则须提前XX个月向甲方提出，甲方收到乙方要求后X天内答复。如同意继续租赁，则续签租赁合同。同等条件下，乙方享有优先租赁的权利。
六、租赁期间，任何一方提出终止合同，需提前XX个月书面通知对方，经双方协商后签订终止合同书。若一方强行中止合同，须向另一方支付违约金元。
七、发生争议，甲、乙双方友好协商解决。协商不成时，提请由当地人民法院仲裁。
八、本合同连一式X份，甲、乙双方各执X份，自双方签字之日起生效。
所谓的发包方，即工程建设者，在《中华人民共和国建筑法》（以下简称《建筑法》）中被称为“建设单位”或“发包单位”。这里的“单位”一词，本人认为应当作广义的解释，即不能单纯地认为只能是企业，还应当包括个人，《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）中就明确称之为“发包人”，这也是对个人发包的认可。对于承包方，要求就比较高，除满足《合同法》关于合同主体资格的要求外，还要满足《建筑法》关于施工合同承包人主体资格的要求。也就是说对于承包方来说，其建筑资质非常重要，一定的资质只能在其资质核准范围内承接工程，超资质承接工程就可能出现合同无效的问题了。是不是所有的工程都需要有资质的承包方来承接呢？笔者认为也不尽然，还是要看具体施工的工程的量以及工程的范围来确定，若如农家自建一个猪棚，显然没有必要非要请有资质的企业来施工。
二、合同纠纷案件管辖权问题
第一，如果合同双方在合同中就管辖权有约定的，则只要不违反级别管辖或专属管辖的前提下，依双方的约定。其中笔者要提的一点是，很多情况下，双方在约定管辖的时候经常会出现即约定仲裁又约定法院管辖的情况，依据《仲裁法》的解释，此管辖约定是无效的，因此建议法律服务者需注意提醒自己的当事人在签订合同时应避免出现这样的管辖权无效条款。
三、合同的履行期限问题
（一）关于履行期限
1.建设工程经竣工验收合格的，以竣工验收合格之日为竣工日期；
2.承包人已经提交竣工验收报告，发包人拖延验收的，以承包人提交验收报告之日为竣工日期；3.建设工程未经竣工验收，发包人擅自使用的，以转移占有建设工程之日为竣工日期。那么如何确定“竣工验收合格之日”呢？有的观点认为，应当以发包人（建设单位）提供的《工程竣工验收报告》中载明的“工程竣工验收日期”为建设工程的竣工验收合格之日；有的观点认为应当以地方政府建设行政主管部门颁发的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》中载明的“工程竣工验收日期”来确定建设工程的竣工验收合格日。
（二）关于工期变更问题
四、工程量与工程质量问题
（一）工程量的确定
2.共同委托第三方鉴定机构，对工程量进行鉴定。在司法实践中，对于工程量的确定往往不是单独进行的，因为对于工程量的确定，最终目的是对工程价款的确定，因此，一般来说，工程量和工程价款的确定是同时进行的，很少有单纯的对工程量的确定的。比如说双方对于工程量协商不成，均同意通过第三方鉴定的方式确定的，那么通常还会提出工程款的审计鉴定，完成了工程量的鉴定，工程款的审计鉴定立刻启动。
（二）工程质量问题
五、合同的解除问题
（一）合同解除的条件
1.承包方明确表示或者以行为表明不履行合同主要义务；
2.承包方在合同约定的期限内没有完工，且在发包人催告的合理期限内仍没有完工；
3.承包方已经完成的建设工程质量不合格，并拒绝修复；
4.承包方将承包的建设工程非法转包、违法分包。
一方面，任何一方意欲解除合同的时候，总是会照搬硬套上述的条件，主观的意志非常强烈，而事实上是否如其所述，是有差距的。在司法实践中，仍需综合判断，不可偏听偏信；另一方面，司法解释的规定也有一定的笼统性，如“发包方未按约定支付工程款”的承包方可以解除合同，对于这个条款，就应当考虑一个度的问题，未按约定支付工程款达到什么程度，若发包方未按约定支付的工程款仅仅只是很少一部分的时候，就不应当至今适用而解除合同。
（二）合同解除后的处理
六、合同无效的问题
（一）无效的分类
1.进行了招投标情况下的无效，即中标无效的情况在有如下几种：第一，招投标当事人实施了某一行为，该行为的实施直接影响了中标结果的，可导致中标无效，归纳下来主要有：（1）招标机构违反本法规定，泄露应当保密的与招标投标活动有关的情况和资料的，或者与招标人、投标人串通损害国家利益、社会公共利益或者他人合法权益的。
（2）依法必须进行招标的项目的招标人向他人透露已获取招标文件的潜在投标人的名称、数量或者可能影响公平竞争的有关招标投标的其他情况的，或者泄露标底的。（3）依法必须进行招标的项目，招标人违反本法规定，与投标人就投标价格、投标方案等实质性内容进行谈判的。
第二，招投标的当事人，只要实施了某一行为，中标即认定为无效，归纳起来主要有：
（1）投标人相互串通投标或者与招标人串通投标的，投标人以向招标人或者评标委员会成员行贿的手段谋取中标的，中标无效。
（2）投标人以他人名义投标或者以其他方式弄虚作假，骗取中标的，中标无效。
（3）招标人在评标委员会依法推荐的中标候选人以外确定中标人的，依法必须进行招标的项目在所有投标被评标委员会否决后自行确定中标人的，中标无效。
（4）中标合同约定的工程价款低于成本价。
2.没有进行招投标情况下的无效。笔者归纳下来通常有以下几个原因：
（1）承包人未取得建筑施工企业资质或者超越资质等级而去承接工程的；（2）没有资质的实际施工人，借用有资质的建筑施工企业的名义去承接工程的；
（3）某建设工程依据法律规定必须进行招标，但实际却未进行招标或者中标无效的；
（4）承包人进行了非法转包；
（5）承包人实施了违法分包；
（二）合同无效后的处理
合同一旦被确定为无效，那么必然引发一系列的后续问题，笔者在此分三种情况进行分析。
1.建设工程施工合同订立后尚未履行前被确认无效的处理。建设工程施工合同订立后尚未履行前被确认无效的，笔者认为，双方当事人均应不得再继续履行合同，并按照缔约过失来处理，即有过错的一方赔偿另一方因合同无效而造成的损失，双方均有过错的，按照过错大小承担相应的责任。
2.建设工程施工合同所约定的工程已经开工但尚未完工时被确认无效的处理。这种情况即所谓的半吊子工程，处理起来最为复杂，一般可考虑按下列原则处理。第一，合同被确认无效后，双方应当立即停止履行。第二，恢复原状或折价补偿。第三，赔偿损失。具体操作起来可能会非常复杂，笔者在此也仅是提供一个处理问题的原则，在原则框架下进行处理。
3.建设工程施工合同已经履行完毕后被确认无效的处理。建设工程施工合同被认定为无效，但该建设工程已经完工，并经竣工验收合格的，若承包人请求参照合同约定支付工程价款的，应当予以支持。建设工程施工合同被认定为无效，且该建设工程随已完工，但经竣工验收不合格的，按照以下情形分别处理：
（1）修复后的建设工程经竣工验收合格，发包人请求承包人承担修复费用的，应予支持；
（2）修复后的建设工程经竣工验收不合格，承包人请求支付工程价款的，不予支持。因建设工程不合格造成的损失，发包人有过错的，也应承担相应的民事责任。
七、工程款的结算问题
工程款的结算与支付，说起来容易，一旦诉讼到法院，特别是半吊子工程，将演变为一个非常复杂的问题。从法院的审判实践来看，建设合同纠纷的焦点本质就一个：施工方要钱，希望拿回业主拖欠的工程款或者从心态上讲是想多要点钱，业主的心态就是少给或不给钱，其抗辩理由是施工方存在工期拖延问题,工程施工质量存在问题，本质是想达到抵消或吞并部分工程款的目的。工程款的结算，专业性也是较强的。在司法实践中，当事人对于工程价款的计算存在争议的主要体现在两个方面：第一，工程范围的确定。在一些案件中，当事人的争议点在于何为合同范围内的工程、何为合同范围外的工程、是否重复计价、是否遗漏计价等。对此需知晓建设工程的各个环节及其相互之间的独立性和联系，进而判断是否应当计入工程价款中。第二，工程价款计算标准的确定。若当事人在合同中约定的是固定价（俗称闭口价），则法官应当按照当事人间的约定认定工程价款；若当事人在合同中约定的是按实结算工程款（俗称开口价），那么在案件审理时就会产生按照何种标准结算工程价款的问题，如按照市场价结算、按照定额标准结算。