贷款购房逾期付款，开发商请求违约金为何败诉？
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更新日期：2023-05-19
作者/张学琴律师
【案情简介】
甲公司于2021年10月31日逾期交付了房屋。蔡某诉至法院，请求判令甲公司立即向蔡某支付逾期交房违约金。甲公司提出反诉，请求：蔡某向甲公司支付逾期付款违约金。
【判决结果】
一审判决：
一、被告（反诉原告）甲公司向原告（反诉被告）蔡某支付违约金共计33,145.38元；
二、驳回被告（反诉原告）甲公司全部反诉请求。
被告（反诉原告）甲公司不服一审判决，提起上诉。
二审判决：
驳回上诉人（被告，反诉原告）甲公司上诉，维持原判。
【律师解读】
张学琴律师团队批量代理蔡某（购买人）诉甲公司（开发商）逾期交房违约金案、被反诉逾期付款违约金案160余件，本文主要介绍疫情前（2020年1月24日）签约、贷款购房被反诉要求支付逾期付款违约金的情形。本文主要阐述如何驳回开发商反诉的逾期付款违约金，以其中一案为例。
一、原甲公司双方约定“双方的权利义务最终以网签备案的购房合同为准”，上述约定及网签合同系双方真实意思表示，且未违反法律法规强制性规定，属有效合同，对双方均具约束力。甲公司主张以失效的认购书、草签合同等确定双方权利义务、主张购买人逾期付款，没有合同及法律依据。
三、合同履行过程中，无证据显示甲公司曾就延期申请贷款提出异议。本案审理中，甲公司亦未提交证据证明购买人申请贷款逾期。
四、考虑到购买人并无拖延申请贷款的动机，蔡某就贷款申请不存在过错。对于贷款申请后的批贷、放贷，购买人既无法控制其进展，也无证据显示因购买人原因导致拖延。
五、鉴于甲公司曾出函《4个月证明》自认因自身项目进度问题导致房屋无法按时达到按揭放款条件，不封顶就不符合央行关于按揭贷款的发放条件。故甲公司由于自身进度问题导致2019年批贷、放贷进程延误由此导致贷款部分尾款支付迟延，不属于购买人违约。
六、蔡某提交借款合同等证据证明双方曾合意延后尾款付款期限。虽甲公司主张盖章仅是配合贷款，但其对贷款基本情况及流程知情且未提异议，结合前述北京XX公司自认因自身进度导致批贷、放贷进程延误。故双方签订贷款合同，系双方就贷款迟延一节达成贷款延期支付的合意。由此导致贷款部分尾款支付迟延，不属于购买人违约。
一审法院、二审法院均采纳了张学琴律师团队的代理意见，判决书认定：双方网签合同约定购房款的尾款应以贷款方式支付，而贷款流程包括申请贷款、银行审核批准、放贷等多个环节。本案中没有证据显示蔡某存在逾期申请贷款的情形，而银行审核批准、放贷等后续环节并非购买人所能控制，亦没有证据显示因购买人原因导致拖延。开发商存在因自身项目进度问题导致房屋无法按时达到按揭放款条件的情形。本案贷款部分尾款支付迟延不应认定为购买人违约所致，驳回开发商反诉的逾期付款违约金请求。