特别在2015年11月19日，国务院办公厅发布了《关于加快发展生活性服务业促进消费结构升级的指导意见》（国办发〔2015〕85号），提出要积极发展短租公寓、长租公寓等满足广大人民群众消费需求的细分业态，这从国家政策导向予以了鼓励态度。但是短租房行业还处于法律真空期，最关键的合法性问题尚未得到充分论证，也与地方的执法政策存在冲突。
一、短租房与民宿、旅馆经营、出租方的概念
现实生活中，短租房的称呼并不统一，有的短租平台直接标明是短租，有的短租平台称之为民宿，但是在短租平台提供的格式合同中，一般在主体部分对交易的双方冠以“房东（或房屋出租方）”、“房客（或房屋求租方）”等主体称呼，力求将其界定为房屋租赁关系。而多地公安部门将其界定为旅馆经营。因此，在行文前有必要将这几个概念进行比较。
1、短租房
根据经营模式的不同，短租房大体上可以分为自用型短租和管理型短租两类：
（1）自用型短租是指出租人系出租房屋（仅有1-2套）的所有权或有权转让使用权的权利人，未对房间进行拆分，按照空余房间数（而非床位数）按日出租。
根据是否具有盈利性和持续性，又可以分为以收取适度成本而非经营收益的共享型（所谓的共享经济），以及经营型（比如日子旅馆性质公寓）。
（2）管理型短租在转租利润率较低的情况下，为提高租赁房屋的使用价值，部分转租客承租整套房屋或房地产经纪中介公司代租、代管数套房屋的情况下，将所有房间配备类似宾馆服务的软、硬件设施（达到所谓的拎包入住条件），按空余房间数（或床位数）按日出租或短租。
2、民宿
短租经营者在宣传时，多冠以“特色民宿”等称谓。但短租房是否就等于民宿？以笔者所在的厦门为例，《厦门市民宿管理暂行办法》（厦府办〔2017〕71号）对民宿的定义是：本办法所称民宿（含提供住宿的农家乐）是指利用城乡居民自有住宅、集体用房或其他配套用房，结合当地人文、自然景观、生态、环境资源及农林牧渔生产活动，为旅游者休闲度假、体验当地风俗文化提供住宿、餐饮等服务的处所。民宿的经营规模，单栋房屋客房数不超过１４间，建筑层数不超过４层，且建筑面积不超过８００平方米。而且，并非所有的城乡居民的自有住宅、集体用房或其他配套用房都可用于民宿经营，如《厦门市思明区关于厦门市民宿管理暂行办法的实施意见（试行）》（厦思政〔2017〕59号）限定了可申报民宿的区域和范围，而且第二条第二款明确将住宅小区（含商品房、安置房)排除在开办民宿的范围内。这也意味着，短租房与民宿并不是等同概念，仍需根据房屋属性进一步界定。
上述文件仅要求经营者向属地公安机关申请安装和开通民宿民宿治安管理系统，并办理相应的申报手续，而未要求申领特种经营许可证，意味着公安部门将民宿和旅馆区分对待。
3、旅馆
《旅馆业治安管理办法》中对旅馆的定义是：凡经营接待旅客住宿的旅馆、饭店、宾馆、招待所、客货栈、车马店、浴池等（以下统称旅馆），不论是国营、集体经营，还是合伙经营、个体经营、中外合资、中外合作经营，不论是专营还是兼营，不论是常年经营，还是季节性经营，都必须遵守本办法。同时，《国民经济行业分类(GB/T4754-2011)》规定，住宿业指为旅行者提供短期留宿场所的活动，有些单位只提供住宿，也有些单位提供住宿、饮食、商务、娱乐一体的服务，本类不包括主要按月或按年长期出租房屋住所的活动。
根据《国务院对确需保留的行政审批项目设定行政许可的决定》附件第36项的规定，旅馆业属于特种行业，实行许可证制度，即申请特种行业许可证，同时还需要消防验收合格证、卫生许可证、税务登记证等各类证照。
4、出租房
百度百科对出租房的定义，是由房屋的所有者或经营者将其所有或经营的房屋交给房屋的消费者使用，房屋消费者通过定期交付一定数额的租金，取得房屋的占有和使用权利的行为。出租房屋是房屋使用价值零星出售的一种商品流通方式。一般的租赁房周期至少三个月以上，双方签订合同，按规定还须备案。
5、概念间的比较分析
从前述分析可知，短租房的租期一般较短，一般以日为单位收取租金，而只有符合一定的标准和办理申报手续的才能纳入民宿范畴。另一方面，虽然短租平台多采用使用“日租”或“短租”的概念，或对短租的双方冠以“房东（或房客）”、“房屋出租方（或房屋求租方）”等主体称谓，力求将交易双方的关系界定为房屋租赁，以规避执法部门将视为旅馆业予以取缔的法律风险。但是从实质上看，短租房和双方以缔结租赁合同形式形成稳定的房屋租赁存在本质区别。
通过对比主要短租平台的房源情况，可以看出蚂蚁短租直接标明短租，小猪短租民宿虽然称作民宿，但实际上大多也为短租房，而爱彼迎没有涉及对房源的定性这一问题，但其上房源大多亦为短租房。为便于表述，下文将冠以民宿称呼但不符合民宿范畴的短租房统一按短租房进行讨论，并根据语义环境不同对其经营者以房东或经营者称呼进行讨论。
二、民事法律责任分析
短租民事法律关系中，主要是房东、房客和短租平台三方主体之间的关系，而根据短租平台的居间模式和自营模式两种经营模式的不同，各方的法律关系也有所区别：
（一）居间模式下的法律关系
1、房东与房客形成服务合同关系
2、短租平台与双方分别形成居间法律关系。
可见，短租平台提供的是居间服务，在依照《合同法》中关于居间合同的规定承担居间人报告定约机会或媒介定约义务外，还要承担依法承担信息真实性的审核义务和信息安全保障义务，对在经营活动中收集、使用房东或房客的信息，应当遵循合法、正当、必要的原则，明示收集、使用信息的目的、方式和范围，并经被收集者同意，不得违反法律、法规的规定和双方的约定。对于审核不严致使房东或房客受到人身或财产损害，或者因信息安全保障不力导致信息泄露的，则应承担相应的法律责任。
（二）自营模式下的法律关系
三、行政法律责任分析
（一）经营者责任
从可检索的行政处罚后提起行政诉讼的案例来看，公安机关对房东进行行政处罚，依据是认为其未经公安机关许可经营“日租房”），违反了《治安管理处罚法》第五十四条第一款第（三）项的规定，属于未取得经营旅馆的证照手续的非法经营行为。法院在行政诉讼中也支持了公安机关处罚的合法性。
（二）短租平台的责任
而在中国，由于短租平台作为近年来随着互联网经济兴起的一种共享模式，《治安管理处罚法》在2006年发布实施时，并未也不可能预见到随后互联网经济的飞速发展而出现的新事物和新情况，因此至少在《治安管理处罚法》的条文中，对短租平台的是否具有违法性的界定仍处于法律空白。
个人认为，依照现行《治安管理处罚法》对短租平台进行治安处罚缺乏可以可以援引的法律依据，主要原因如下：
1、《治安管理处罚法》第五十四条第一款第（三）项的违法主体是实施了行政违法行为的经营者，按照行政违法责任自负的原则，应由经营者来承担行政法律责任；短租平台提供的主要是居间服务，并非直接从事无证照经营旅馆行为，因此并不是适格的行政相对人。
2、短租平台属于提供分类信息发布服务，房东与房客在获取信息后自行交易，短租平台收取相应的费用，与经营者不具有共同违法行为的意思联络。虽然其为房东违法经营旅店行为提供了一定的便利，但是行政法因其公益职能，其可罚性是由国家规定的，并非基于某一行为的伦理可非难性，在目前《治安管理处罚法》未明确将此类行为划入所禁止的范畴之前，按照处罚法定的原则，则不具有行政法上的可罚性。