奉法君从合同签订、变更、违约、解除四个环节
一文讲清应对策略
让你和房东友好相处、和气生财！
作者介绍
刘伟
民庭法官助理
1
房屋租赁合同的效力问题
合同无效、被撤销会导致除有关解决争议方法条款之外的所有条款均自始没有法律约束力，可能会损害合同双方的权利。
1.恶意串通情形下签订的租赁合同无效；
2.合同签订主体为不满8周岁的未成年人或不能辨认自己行为的成年人的，合同无效；
3.合同签订主体为八周岁以上的未成年人或不能完全辨认自己行为的成年人，签订的租赁合同需要法定代理人同意、追认，同意或追认之前，合同效力处于待定状态，善意相对人在法律规定的期限内可行使撤销权，其他相对人可行使催告权；
4.无权代理人签订的房屋租赁合同，未经被代理人追认的，该合同对于被代理人而言处于效力待定状态，善意相对人可撤销合同。但无权代理符合表见代理构成要件的，房屋租赁合同有效。
1.标的物为未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证规定建设的房屋，订立的租赁合同无效，但在一审辩论终结前当事人补全房屋合法手续的，应当认定为合同有效；
2.租赁合同的期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，应当认定为延长使用期限内的租赁期间有效；
3.划拨土地使用权属于国家行政机关、司法机关等具有国家公权力性质的主体，该主体出租划拨土地上房屋的，应属无效。
1.当事人以房屋未经竣工验收为由要求确认合同无效的，一般不予支持；但因房屋未竣工验收可能导致承租人无法正常使用的，承租人可以请求解除合同；
2.当事人以未经消防验收或者消防验收不合格为由要求确认合同无效的，一般不予支持，但房屋未经消防验收或验收不合格导致租赁房屋无法正常使用、营业的，承租人可以请求解除合同；
3.当事人以房屋用途被擅自改变为由要求确认合同无效的，一般不予支持，但因改变房屋用途而遭受处罚、整改等，致使客观上无法正常使用租赁房屋的，当事人可以解除合同。
1.当事人仅以超越经营范围为由要求确认合同无效的，一般不予支持；
2.房屋租赁合同的租赁期限不得超过二十年，超过部分应属无效；
3.签订的租赁合同存在重大误解、欺诈情形、胁迫情形、显示公平情形的，该合同属于可撤销合同；需要注意的是，因重大误解的当事人自知道或应当知道撤销事由之日起九十日内没有行使撤销权的，撤销权消灭。
2
房屋租赁合同在履行过程中
需要注意的问题
合同履行过程中，会受到不同因素的影响，导致合同的履行可能存在障碍，为了维持租赁合同的稳定性，就需要当事人在履行过程中就部分内容进行协商变更，当事人就合同的履行重新达成补充协议时，需注意以下问题：
实际履行内容与合同内容不一致时，当事人一方以对方默示行为同意变更合同内容为由主张合同已经变更的，一般不予支持。
1.不可归责于合同当事人的原因导致合同目的无法实现，继续履行合同可能导致当事人利益严重失衡的，可以认定符合情势变更情形；但是，当事人以市场因素导致的租金涨跌为由主张构成情势变更并请求变更或解除合同的，一般不予支持；
2.发生情势变更情形的，当事人可以协商变更合同内容；协商不成的，应当向人民法院或仲裁机构主张变更或解除合同。
1.租赁房屋出租并转移占有前已设立抵押权设立，抵押权实现时发生的所有权变动，新的所有权人要求终止原租赁关系的，承租人不得以买卖不破租赁对抗新的房屋所有权人；
2.租赁房屋出租前已被人民法院依法查封的，因此所产生的所有权变动，不产生买卖不破租赁的后果；
3.租赁房屋因被依法没收、征收所发生的所有权变动，不产生买卖不破租赁的后果；
4.房屋所有权变动时承租人未按租赁合同占有房屋的，不产生买卖不破租赁的后果；
5.房屋所有权变动时承租人对房屋的占有为无权占有的，不产生买卖不破租赁的后果。
3
租赁合同违约情形的后果处理
合同解除后果处理的约定属于结算和清理条款，合同解除不影响该条款的效力，但合同约定合同解除后违约责任条款不再适用的，依合同约定；
1.合同按约履行的，约定的定金应当抵作租金或返还承租人；承租人不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，致使不能实现合同目的，无权请求返还定金；出租人不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，致使不能实现合同目的，应当双倍返还定金；
2.对于迟延履行违约金的条款，前提在于租赁合同的债务能够履行，若债务永久不能履行，不发生迟延履行的责任；若违约方有正当事由不履行的，亦不发生迟延履行违约金责任；承担迟延履行违约金后不影响债务的继续履行；
3.合同解约违约金与迟延履行违约金可以并存，可以同时主张；同时约定有解约违约金与定金的，只能择一主张。
1.出租人违约的，继续履行责任为交付房屋及房屋的维修义务，其中交付的房屋必须符合约定的标准，即承租人能够正常适用收益；出租人维修房屋的义务不包括因承租人过错导致的房屋毁损以及事实上或经济上不能修缮以及承租人另行增设的部分。
2.承租人违约后，免租期的租金损失如何承担？
若租赁合同中没有对合同解除后免租期的租金进行约定，应综合考虑合同已履行部分与未履行部分的比例、履行方式、过错大小等因素，酌情确定承租人应当支付的免租期租金。
4
房屋租赁合同法定解除权的行使
条件与后果的认定
房屋租赁合同在履行过程中，会因各种因素导致合同无法继续履行，在未明确约定或未达成合意的情况下，需要注意行使法定解除权的条件和解除产生的法律后果等问题。
1.不可抗力等情形导致房屋暂时性无法正常使用，以此为由主张享有法定解除权的，一般不予支持；
2.对于承租房屋的查封为限制其产权交易的，不影响房屋正常使用，承租人不得据此要求解除合同；
3.租赁房屋部分毁损灭失，剩余部分不影响承租人正常使用的，承租人不能据此要求解除合同；
4.租赁房屋存在危及承租人安全或健康等现实危险的，承租人可以行使法定解除权，此种情形需要承租人就房屋存在危及人身安全或健康的危险性（无需产生实际损害）承担举证责任；但出租人积极采取整改措施，在行使解除权之前已经消除危险的，解除权消灭；
5.承租人可能由于经济经营状况、生活工作地点的重大改变等原因，使得其失去继续使用租赁房屋的实际需求，仍然继续租赁房屋显失公平的，可以通过诉讼方式解除租赁合同。
1.解除权人通知内容仅载明不履行债务将解除合同，未明确表达解除合同的意思表示，不应当视为已经通知解除；
2.解除权人可以通知而未通知解除，直接以提起诉讼或申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除；
1.承租人按约或正常使用租赁房屋所产生的自然损耗，不承担赔偿责任；
2.合同约定承租人需要恢复原状的，返还房屋时未按约定恢复原状，出租人可以拒绝配合办理退房手续，但出租人负有法定减损义务，不能放任租赁房屋长期空置，因此出租人主张空置期间占有使用费的，应当综合考量合同履行情况及当事人过错等因素；
3.对于租期较短但装修投入巨大的租赁合同，若出租人对于未能续租有过错的，应承担相应的缔约过失责任；
4.承租人经出租人同意进行扩建并办理合法建造手续的，解除后的扩建造价费用由出租人负担。
文字：刘伟
原标题：《关于租房的法律纠纷四个环节十三个要点一文讲清！》