近些年，人才公寓等保障性租赁住房在上海由点及面逐渐铺开，但小区治理却遇到尴尬：
住户均为租客，没有成立业委会的资格，小区却有一系列复杂的公共事务有待协商和沟通。
住户大多为年轻人，除了基本硬件问题找物业，平日里稍有问题或邻里矛盾，直接拨打“110”“12345”已成习惯。
黄浦区璟湾社区探索的过程，颇具参考价值。
三高人才的居住困境
2021年，作为公司合伙人的王博第一次被长期外派，从北京来到上海。
公司位于南京东路，他在附近的酒店住了1年。“感受不太好，没有生活的味道。且每天不同的人进进出出，游客多，太繁华，居住没有归属感。”他说。
位于黄浦区核心地段，离公司近，却不在商业区，房屋品质高，入住率也高。有两点特别打动人：新房精装交付；出门见地铁、开窗即江景，让他这个北京人能充分感受上海的城市风貌。为此，每个月租金定8000元，王博掏得心甘情愿。
这个小区，就是西藏南路1699弄的璟湾社区。它是保租房的典型代表。社区临近外滩金融集聚带，是个商居共融的开放型社区，由4栋人才公寓和配套商业组成。住宅共753套，入住率达98%以上。社区商业配套面积6032平方米，出租率为95%，包括生鲜超市、特色餐饮、咖啡烘焙、休闲生活等。
璟湾社区登记的住户有1070人，很有特色：
40岁以下住户占比达85%，年轻人多。职业多分布于金融、互联网和医疗行业。住户中有党员181人，占比达17%，属于高学历、高素质、高净值人群。
外人或许会奇怪，都是租客，有必要成立住户委员会（以下简称住委会）吗？硬件问题找物业，政策资源由党群服务站、居委会提供。难道不能包括生活的全部？
答案是，确实不能。
这1年来，小区出警率不低。年轻人的感情和工作较容易出问题，而亲朋不在上海，没有坚强后盾，没有情感链接，一个人容易想东想西，承受不住压力，有想跳楼的，喝酒闹事的，男女朋友打架的。另外，养宠物的住户找不到宠物到处敲门扰民，和养娃的住户纠纷不断。有的因停车问题和保安吵闹，有的深夜打游戏打扰邻居……诸多矛盾谁来解决？年轻租客们不认为自己是这里的主人，不会找居委会，而是动辄直接拨打“110”“12345”。
“我们需要一种被接纳的感觉，需要建立自己的朋友圈、社交圈乃至在上海的归属感。”王博解释，“我们不仅有居住的需求，还有情感价值的需求、自我实现的需求。不然，这与住酒店有啥区别？”
变对立关系为伙伴关系
想要吸引人才留在上海，并融入城市氛围，居住地成了关键性因素。
“近年来，保租房项目逐渐开花结果，新型社区治理将来会成为日益普遍的新问题，它不是一个个案。”半淞园路街道党工委书记夏凌霞对记者说：“为此，我们以璟湾社区为样本，探索形成‘居委会、业主方（运营方+物业公司）、住委会’协同运转的‘新三驾马车’运行模式。”
从法律上说，保租房的住户不是业主，只是基于租赁合同而居住在此，没有资格成立业委会探讨社区公共事务。
上海市人大代表、上海金源方程律师事务所主任金缨认为，有类似难题的还有上海的老公房。但是公房承租人毕竟拥有长久的承租权、转租权，甚至承租人死亡后，其直系亲属符合条件的还能继续承租，依然把小区当作自己的家。
而保租房的租赁合同一般一年至三年一签，其间也可能因其他因素中断，社区人员流动性大、不稳定性大。他们如果对社区管理和服务不满意，也无权解聘物业公司，容易缺乏认同感、归属感。
他们又与零散租住在本地居民区的外地租户不同。外地租户与本地居民混住时，社区公共事务可以“搭便车”，本地居民也营造了浓厚的生活氛围。而保租房社区，彼此都是在陌生城市漂泊奋斗的人，更容易产生集体陌生感、疏离感、孤独感及矛盾。加之单身、年轻，有些问题容易集中爆发。
没资格成立业委会怎么办？住委会由此诞生。
如今，璟湾社区在居民区党组织的领导下，选择责任担当意识强的社区骨干组建住委会。筹备初期主要通过三种方式挖掘骨干力量：
一是通过党员亮身份，引导热心社区事务的党员骨干担任住委会成员；
二是发掘有能力的社区商铺租户、居民住户，说服其加入住委会；
三是通过个人自荐—组织选拔的方式，接纳能人、达人加入住委会。
目前，已成立由7名成员组成的璟湾社区第一届住委会。其中，住户5人，商户2人。成员们在多次工作会议中梳理了住委会履职清单，确定了住委会议事规则，制定了住委会工作制度。
金缨告诉记者，住委会可以达到两个目的。
其一，“住户的家大多不在璟湾，党组织关系大多也不在璟湾。一个年轻人碰到各种突发事情，是很头大的。这类新型社区不稳定性、不确定性太多。我们需要让住户们感受到，住在这里，依然有组织支持你，有困难可以找组织。党建引领下的基层自治，必须落实到一个个具体的人”。金缨说。当然，住委会成员也面临流动性，需要组织架构建设、梯队建设，比如楼组长推荐制等。
其二，“我们需要用组织对组织的方式协商各类社区问题”。金缨解释。这不仅仅是因为个体零散沟通成本高、效果差，而且，住户如果只是单方面被管理、被服务，他们只管提诉求，那么他们与物业方、运营方、管理部门容易形成对立关系，长此以往，矛盾不断累积。
住户们如果自我管理，以自治模式、组织化方式与各方协商，那么他们与其他各方更容易形成伙伴关系，达成良性循环。
要做的事，从“很蒙”到“很多”
“书记您放心，估计没那么多事要做。”被推荐进入住委会的第一天，王博对所在的居民区党总支书记汪嘉梁夸下海口。他判断年轻人不爱管闲事，普遍“社恐”，如果小区想做成一件公共事务，99%的人会沉默、会退缩，事情不会多。
现实马上“打脸”。原来住委会要做的事情很多。
在北京，王博是当地小区的业委会成员。该业委会为了换物业公司，不惜打官司。但是在这里，“我们是租户啊，我们有什么权利？有啥不满能找谁？又不能解聘物业公司”。
住委会究竟能做些什么？第一次开会，当汪嘉梁列出需要群策群议的事项时，成员们都“缩”着，有点不敢提。“不知道工作边界在哪里，能提什么，不能提什么。”一位成员说。
渐渐地，大家摸索出一些门道。比如社区里有个一楼大空间正在更新，计划打造成公共活动空间，于是让住委会搜集住户意见。
这是成员们第一次意识到，原来自己的建议真的能落实。成员们提出，年轻人需要瑜伽等健康类活动空间，这条建议在公共活动室装修时被直接采纳。他们还提出，许多年轻人需要收纳等家政服务，居民区党总支立即找来服务方对接，结果大受欢迎。
住委会的工作逐渐从被动转为主动。
8号楼楼组长刘璟思说，新型社区租户流动性强，信息收集特别难。她敲不开门，总被怀疑是骗子，建群困难，导致许多信息无法传达。她希望有一个机制，比如在社区专属小程序上公布楼组长身份，新租户们一进来，就知道可以找谁。
她说，住户们的软性需求主要是生活娱乐、健康医疗。社区有些医疗资源，如本地65岁以上老人可以参加社区医院的免费体检，但住在这里的65岁以上老人收不到通知，是一个“盲区”。
璟湾第一家开业的商户、宠物店店主花兰富表示，作为宠物友好型社区，这里的养宠物率很高，但没有专属的宠物登记窗口，没有文明养犬类信息的推广和监督。
此外，商铺中培训机构多，周末外来人群涌入社区，一方面需要增设临时停车位，不然社区周边很乱；另一方面，他们挤占了住户周末本可享受的公共活动空间，社区里的咖啡馆、奶茶店、生鲜超市也挤满了人，双方容易产生矛盾。
这些问题都亟待解决。
打造没有距离感的社区
“这些诉求都是软性的。公说公有理，婆说婆有理，没有标准答案。”金缨说。这就需要住户、商户与物业方、运营方共同协商，最终制定出一套各方都认可的规约，划定各自的权利和义务。
在金缨的课题调研中，新型社区制定“住户守则”十分重要。
“住户守则”征询意见阶段，璟湾住委会提出了5个维度的建议：
商户管理，如准入资格公示、服务时限要求等；
养宠须知，如宠物备案、黑名单制度、遛狗时限等；
安全保障，如消防检查、建立紧急联系人制度等；
住户权益，如设立维权管道、社团服务、新住户指南等。
住户们的自治主动性被彻底调动起来了。目前，璟湾社区的住户们还根据兴趣爱好成立了9个社群，由主理人组织、召集、打理。
瑜伽社群主理人黄丽艳说，她起心动念成立瑜伽社团，最初正是因为看到住户们有工作压力、情感压力，而瑜伽是很好的排遣压力的方式。
让她印象特别深刻的是，社区有一位高龄产妇，刚生完宝宝，状态不好，参加了瑜伽社群开展的瑜伽活动后，渐渐开心起来，脸上开始有了笑容。
“如果每个人的需求都能得到满足，社区就会变得更好。”黄丽艳说。
压力大、节奏快的都市里，烟火气难得，温暖更加难得。如何向外地来沪的青年们提供心灵疏导、情感帮扶、法律援助？新型社区想要打造成“年轻人的乐土”，成长空间很大。
仁慧苑目前采取共治+自治的模式。企业资源有限，为了盘活资源，尽可能有效利用租户资源建立共治平台，同时借力各职能部门资源。
“不过，推进过程中也会遇到一些难点问题。比如经费保障。这也是许多新型社区下一步需要探索的共同课题。”他说。
上海的“五个中心”建设离不开人才。海纳百川，打造没有距离感的社区、没有陌生感的城市，未来类似的新型社区将会日益增多，探索任重而道远。
【专家对话】
营造家的氛围，可以做这些
金缨（上海市人大代表）：是的，目前保租房尚有一系列问题有待解决：
第一，租赁期限原则上最长不超过3年，居住群体相对不稳定，会增加管理的难度和居住环境的不安定性。
新青年没有“业主”“居民”的身份，无法直接参与社区管理，势必缺少安全感和归属感。
第三，目前在上海的规范性文件中，针对保租房租赁管理的文件较少，主要参考适用《上海市保障性租赁住房租赁管理办法（试行）》，但该办法有效期仅至2023年12月31日。办法到期后暂未有新规范性文件公布。
城市周刊：听说你们在基层调研时还遇到一些难题？
金缨：有的保租房没有居委会。租户是否有选举权和被选举权，存在争议，这就让居委会的成立碰到难题。
城市周刊：您从法律角度有哪些建议？
金缨：第一，可参考“公房小区自治家园执委会”模式，引入“出租单位+承租人”双主体，由出租单位将部分管理权力让渡给新青年，重大事项通过新青年们的集体讨论表决，制定“住户守则”，使他们能够“当家做主”。
针对散落在小区内的保租房，或可由出租单位和小区居委会对接，将其纳入居民区的大框架下管理。
第二，除了配备好的共享空间和公共设施外，在党建引领下对保租房区域输送社区服务，营造“家”的氛围，增加新青年对社区的认同感和黏性。
第三，建议在制定新的规范性文件时，以人为本，充分考虑和保护承租人的权益，而不是单纯地对保租房自身管理进行规定。