关键词：公立医院体制改革社会效益经济效益
中图分类号：C939文献标识码：A
在社会主义市场经济条件下，各行各业的竞争日益激烈。新的医疗卫生体制改革中，公立医院的改革是整个医疗体制改革的难点，也是改革成功与否的关键。加强公立医院经营管理是推进公立医院改革、提高公立医院经营管理水平,建立价廉、低耗、优质和高效的服务体制，提高卫生医疗资源利用效率,实现社会效益和经济效益统一的重要手段。
一、公立医院改革下开展医院经济管理的意义
在改革开放前的计划经济条件下，我国的医院经济体制是国有单一的产权制度，医院的改革发展与维持的大部分费用由政府负担，缺乏经济管理的能动力。在社会主市场经济条件下，医院成为自负盈亏的经济主体，医疗行业的体制改革形成了医疗竞争环境的基础。随着市场经济的完善，不仅给卫生事业的深化改革带来了新的机遇，更带来了新的挑战。所以医院必须制定适合自身发展的中长期战略，加强经营管理，才能在市场经济发展中立于不败之地。
当前，卫生行业面临体制改革、财政补偿大幅度减少等问题，这就迫使每个医疗单位必须转变原来计划经济条件下办医的模式，要转变观念，强化经济管理，以实现医院两个效益双丰收。按照新的医疗改革要求，全国公立医院的改革已经启动，改革公立医院的财政补偿机制，要进一步完善财会管理制度，严格管理预算，加强对医护数量质量考核，提高医疗质量，服务效率，提升患者满意度。公立医院改革经济管理和财务管理是不可分割的。在市场经济体制下激烈的竞争使加强医院经济管理工作逐渐引起了医院管理者的高度重视，医院的一项重要职能是经济管理，在很大程度上决定了公立医院的生存与发展。
二、公立医院改革下的医院管理工作中存在的问题
（一）目前公立医院面临计划经济和市场经济的双重影响
效益低下、人事体制僵化和配置效低是体现在公立医院的卫生服务提供体制上的主要问题。这表现在一些医院盲目扩大硬件设备，成本意识不强，医务人员积极性不高等等。一直以来我国公立医院被定性为非营利性质的医院。但随着我国社会主义市场经济体制的推进，公立医院的日常运行成本是按照市场化的机制，随着医用耗材和医疗的设备等不断涨价而增加的，特别是人力成本随着物价的指数上升。近年来，医院的养老保险、待业经费、医保经费及职工的公积金也都按企业标准收费，这些均给事业单位性质的医院增加了沉重的负担。而医院内部职工的身份以及医疗服务收费制度是按计划经济方式运行的，我国医院的人事制度改革很艰难，人员的结构和人才的缺乏不合理地同时存在着，医院要自行消化多余的人员，给医院的生存和发展带来了危机。
（二）医院经营管理机制与市场化竞争主体相矛盾
随着我国从计划经济体制转向市场经济体制，医院实际上也已逐步进入了准市场的状态，这需要医院逐渐转变为市场化的竞争主体，但医院现有的经营管理机制还与市场化的竞争主体要求相差甚远。
1.在经营管理的体制上，公立医院的产权关系不是很明晰。首先容易导致政府的政务不分，使得从政府办院向管理医院转变的道路较艰辛，这是我国一部分城市提出来的研究管院和办院分离的最主要原因之一。其次公立医院的产权关系不明确，也很容易导致医院国有资产的经营权与代表权难以分离。
2.公立医院法人的治理的构不太明确，公立医院虽具有其独立的法人资格，但不具备独立的法人机制和地位。公立医院的法人是医院的院长，但公立医院院长承担的责、权、利难以统一，最终造成公立医院院长畸形的权力，在某些方面没有任何权力，而在另一些方面却又有过大的权力。例如院长在人事的权力上过小，基本上没有任何的人事权力；在某些地区，医院的人事权在人事局（厅），甚至就连卫生局（厅）也没有人事权力。
不是什么深奥的学问，但是对于那些缺乏独立思考，习惯于只是照搬新古典教条，而不能一般化地运用新古典经济学基本概念和基本原理的人来说，的确是不容易想到正确答案的。
新古典教科书讲：如果人为地把价格管制在低于市场均衡的水平之下，那么需求量会增加，供给量会减少，需求量与供给量之间的差额就是短缺；反过来，如果人为地把价格维持在高于市场均衡的水平之上，那么供给量会增加，需求量会减少，供给量与需求量之间的差额就是过剩。然而张五常教授不同意这样的解释。他认为世上没有“短缺”和“过剩”之说。他的意思，之所以有“短缺”和“过剩”之说，是因为经济学家缺乏想象，没有正确认识价格之故。
事情是这样的：所谓价格，可不是我们简单看到的名义上用货币标示的价格，而是我们要得到某种东西需要支付的真实代价。没有错，假如真的能够将工资提高到均衡水平之上，那么劳动的供给量会增加，劳动的需求量会减少，就会有“过剩”出现。可问题在于，在这最低工资制度下，那高出来的部分就是“租”了，那些“过剩”的劳动难道不会竞争以获取这些“租”吗？一定会的。由于最低工资法限制了价格竞争，所以引来的一定是非价格竞争。为了得到工作机会和获得这些“租”，排队应聘、请客送礼等非价格竞争就会发生。排队应聘、请客送礼，这是代价，也是价格，非货币价格罢了。假如把这些代价加到名义工资之上，那么在这总价格（代价）之下，劳动的供给量一定是等于需求量的，也就没有所谓的“过剩”之说了。
一般来说，在这个新的总代价之下的均衡就业量是低于没有价格管制情况下的均衡就业量的。这是因为，在最低工资法下，工人支付的排队应聘、请客送礼等非货币代价并不能成为其他社会成员的收益，至少不会全部成为其他社会成员的收益，价格管制导致了租值消散。
假如把价格人为地压制在低于均衡的水平，那么需求量增加，供给量减少。表面上看，供给量小于需求量，“短缺”就会出现。但是，消费者同样不会漠视这个“短缺”的，排队购买或者送礼托人情购买就会出现。这种排队购买和送礼托人情购买也是一种价格，非货币价格是也。假如把这些代价加到名义价格之上，在这总价格（代价）之下，商品的供给量一定是等于需求量的，没有所谓的“短缺”之说。
一般来说，在这个新的总代价之下的均衡交易量是低于没有价格管制情况下的均衡交易量的。这是因为，在价格管制下，消费者支付的排队购买、请客送礼等非货币代价并不能成为其他社会成员的收益，至少不会全部成为其他社会成员的收益，价格管制导致了租值消散。
应该清楚，我们能够改变的只是货币价格和名义工资，改变不了的是实际价格和真实工资。至少，不可能完全改变实际价格和真实工资。把名义工资提高到均衡水平之上，表面上工人得到了更高的工资收入，但实际并非如此。价格管制产生的是非货币价格对于货币价格的替代，而且这种替代一定伴随了租值消散，因而经济的总福利一般来说是下降的。在价格管制之下，当然会看到排队购买以及与之相联系的请客送礼、积压滞销以及与之相联系的赠送促销等现象，但是如果我们将排队购买以及与之相联系的请客送礼、积压滞销以及与之相联系的赠送促销理解成为是“短缺”和“过剩”，那就是浅见了，就没有做到一般化，就没有理解价格的本质。高明的、一般化的、理解了价格本质的见解是，排队购买以及与之相联系的请客送礼是价格，积压滞销以及与之相联系的赠送促销也是价格，代表的无非是一种非货币价格支付。
是的，价格的功能之一就是调节供求。既然我们能够控制的只是名义价格，并不能控制实际价格，价格调节供求的机制就总是在发挥作用，那么怎会有“短缺”和“过剩”之说呢？
价格是有真实含义的。人的偏好千差万别，充满主观性，但是当千千万万充满主观性的个人在市场上汇聚，就形成价格，这个价格即是个人的主观偏好在边际上的客观表达，价格代表了个人的边际支付意愿。价格对于买者来说是获得的代价，对于卖者来说则是放弃的报酬。价格、成本、收益其实是一个东西，这是从不同角度看问题了。价格被人为改变，那么成千上亿的人就会因此而调整自己的行为，这个社会成本虽然我们无法计算，但一定是不可低估的。
价格绝不是可以随便干预的，更不是可有可无的东西。说小了，价格管制会导致租值消散，减少社会福利；说大了，没有价格经济活动根本不可能被有效组织，经济社会就会民不聊生。
众所周知，计划经济之所以失败与软预算约束是大有关系的。所谓软预算约束，通俗说就是不考虑财务约束，乱花钱。软预算约束的成因之一是救助体事后向陷于财务困难的预算体提供救助。知道事后遇到困难会被救助，自然预算体事前要乱花钱了。但为什么救助体事后要向陷于财务困难的预算体提供救助呢？有产权的原因：我是政府官员、国有银行或国有企业的老总，反正不是自己的钱，救助就救助呗。也可能是不完全信息情况下的动态不一致问题：救助体事前承诺不对陷于财务困境的预算约束体提供救助是有效率的，但是这样的不救助承诺事后不再是最优，因而承诺不可置信。这就是为什么在私有产权经济下也会有软预算约束的原因。
不过在我看来，计划经济的主要问题并不是救助体事后要对“亏损”的预算体实施救助，而是救助体根本就不知道谁是盈利的，谁是亏损的，因而没有办法，只能出手相救。
[关键词]社会主义市场经济生态经济管理
一、生态经济和市场经济的概述
市场经济是一种经济体系,在这种体系下产品和服务的生产及销售完全由自由市场的自由价格机制所引导,而不是像计划经济一般由国家所引导。生态经济是指在生态系统承载能力范围内,运用生态经济学原理和系统工程方法改变生产和消费方式,挖掘一切可以利用的资源潜力,发展一些经济发达、生态高效的产业,建设体制合理、社会和谐的文化以及生态健康、景观适宜的环境。
生态经济与市场经济是现代经济的两个基本特征。现代经济,从其本质上讲,是生态经济;从其运行的方式上讲,是市场经济。生态经济与市场经济各有自身的特殊规律性,二者既有相互联系、相互促进的一致性特点;同时又有相互制约的矛盾性特点。因此,在理论上研究如何利用生态经济与市场经济的一致性,以及如何克服和解决二者之间的矛盾性,从而建立起社会主义市场经济条件下的生态经济管理体系,对于促进我国经济现代化建设事业,将是十分重要的。
二、增强生态经济管理的途径
1.市场经济条件下政府经济职能的转变
市场经济条件下,加强政府宏观管理,解决由市场失灵出现的问题,首要的是政府必须转变其经济职能。我国目前正处于经济体制改革的转轨时期,政府经济职能的转变应主要围绕以下三个方面进行:
(1)为了适应市场经济体制建立的需要,政府经济职能转变关键是由传统的直接调控向间接调控转变。
(2)为了适应生态经济管理需要,政府经济职能转变的关键是由传统的单一经济管理向经济与生态两大系统协调管理转变。
(3)对于市场机制失灵的盲区,必须加强政府宏观调控的作用
2.加强政府的生态经济宏观调控能力建设
(1)政府要确立起生态经济观念
生态经济是现代经济的一种理性认识和一种理想经济模式。从生态经济系统的结构看,生态系统的生产和再生产是基础,经济系统的生产和再生产是主体,二者相互依存,相互促进,同时又相互影响,相互制约。只有更新观念,提高认识,才能够从经济与生态相协调的高度加强生态经济宏观调控能力建设。
(2)制定国民经济发展计划,必须确立生态经济宏观总量平衡
生态经济宏观总量平衡包含着宏观经济总量平衡和宏观生态总量平衡两大平衡。在生态经济系统中,一定的经济平衡总是在一定的生态平衡基础上产生的。现代市场经济条件下,生态平衡这种稳固性和耐受力,不仅要靠自身的调节,而且更重要的还要靠经济力量的支持和促进。因此,确立生态经济宏观总量平衡,在制定和实施国民经济发展计划时,不仅应当尊重经济规律,充分开发利用自然生态系统资源,增加社会经济财富,来保持宏观经济总量平衡;同时还一定要注意尊重自然规律,适应生态平衡的需要,来保持宏观生态总量平衡。
三、宏观、中观、微观生态经济管理的主要任务
1.宏观生态经济管理的主要任务
这一任务的核心内容是,根据生态经济规律的要求和我国现代化总体战略的需要,确立我国生态经济发展战略,制定以生态环境保护与建设产业化为中心的中长期生态经济管理目标,谋求建立生态(包括人口、资源、环境)与经济相互协调发展的模式,走出一条社会主义市场经济与生态经济紧密结合与协调发展的新路子。
针对现在的具体情况来看,我们要抑制对资源环境的过度需求,增加自然生态系统的总供给能力,努力调节好有限的日趋减少的生态资源和无限的日益增长的经济需求之间的矛盾;解决好不断增加的排污量和相对缩小的生态环境容量即有限的净化能力之间的矛盾,实现社会经济系统的总需求与自然生态系统的总供给之间的基本平衡,保持生态经济稳定、持续、协调发展。
2.中观生态经济管理的主要任务
在我国经济体制转变和经济快速发展时期,工业和城市生态经济管理是我国生态经济管理的重点领域。它的主要目标是,逐步建立起适应社会主义市场经济的生态经济管理体系,加强对工业和城市大气、水体、固体废物和噪声污染的控制与治理和城市生态环境的综合整治,减缓环境污染加剧和生态环境恶化的趋势,使部分工业部门与行业和重点城市的生态环境质量有所改善,逐步实现工业和城市经济、社会和生态的协调发展。
3.微观生态经济管理的主要任务
从总的来说,微观生态经济管理的任务,是根据“优质优构低耗高效”这个企业现代生产力发展的基本规律的要求,及现代企业总体发展的需要,科学地组织企业生产力,寻求生产要素的最佳结合,优化企业生态经济系统结构,节约物化劳动和活劳动,提高资源转化率,提高企业发展的质量和效益,实现最佳的经济效益、社会效益和生态效益的统一。在我国经济体制转变和经济快速增长时期要着重完成以下具体任务:(1)按照我国实施可持续发展战略要求和市场需要,制定企业生态经济发展目标和规划,推进企业发展模式的转换;(2)建立现代企业管理,改革企业内部经营机制;(3)加强微观生态经济管理,必须把生态环境纳入企业管理的轨道,使企业管理由过去单一管理经济系统转变为对企业生态经济系统进行整体管理。
参考文献:
[1]夏汛鸽:生态社会市场经济释义[J].开放导报,2003,(08)
[2]邓三龙,彭福扬:发展生态经济促进农业可持续发展[J].湖南社会科学,2002,(06)
[3]陈宝兰:市场经济下生态经济的构想[J].淮南师范学院学报,2006,(01)
本文对作为物权法重要内容的不动产登记制度进行了粗浅的探讨，主要目的是要解决在社会主义市场经济下，建立我国新的不动产登记制度时的立法体例的选择等问题。论文正文划分为三个部分，第一部分从纵向不动产登记法律关系和横向不动产登记法律关系两个方面，介绍了不动产登记制度的法律关系；第二部分通过对不动产登记经济背景的对比即计划经济和市场经济两种经济体制下不动产登记的不同要求的对比，针对我国现行不动产登记制度的缺陷，归纳出建立我国新的、符合社会主义市场经济客观要求的不动产登记制度，并就新制度建立时应当注意的一些问题发表自己的见解，对如何完善我国不动产登记制度提出若干建议。第三部分在前两部分的基础上，根据不动产物权登记的基本法理，参照孙宪忠教授的观点，以“五个统一”为原则，即建立统一的不动产登记法律依据、设立统一的不动产登记机关、实现统一的不动产登记效力、应用统一的不动产登记程序和制发统一的不动产权属证书发表了自己的意见，对如何完善我国不动产登记制度提出了完善措施。
一、不动产登记的法律关系
不动产是与动产相对称的物的概念。所谓不动产是指依自然性质或法律的规定不可移动的物，包括土地、土地定着物、与土地尚未脱离的土地生成物，因自然或人力添附于土地并且不能分离的其他物(1)。不动产登记则是指登记申请人对不动产物权的设定、转移在专门的登记机关依据法定的程序登记(2)。它是不动产物权变动的法定公示方法，是因法律行为发生物权变动的生效要件，也是不动产物权获得法律承认与保护的基本依据。不动产登记制度作为一项法律制度，从逻辑结构上分为行为制度和效力制度，行为制度以登记行为为规范的对象，规定不动产登记行为类型、程序以及行为主体的权利义务；效力制度以登记的法律效力为规范的客体，规定不动产登记的法律后果。本部分将通过对不动产登记的内在法律关系的探讨，进一步认识不动产登记制度。
不动产登记法律关系，是在不动产登记过程中形成的法律关系总和。从主体上看，不动产登记内在法律关系可以分两类，登记机构与登记申请人之间的纵向法律关系和登记申请人之间的横向法律关系。一般而言，纵向法律关系具有行政管理性质，是登记机构与相对人之间的行政法律关系。横向法律关系具有民事属性，是平等主体的登记申请人之间的民事法律关系。
纵、横向的登记法律关系相互衔接，共同构成不动产登记法律关系的整体。所以，不动产登记法律关系具有行政关系与民事关系交叉的双重性质。
1、纵向不动产登记法律关系
纵向的不动产登记法律关系，是不动产登记申请人对登记机构为登记行为过程中形成的，发生于登记申请人与登记机构之间，具有明显的行政管理性质，登记机构的登记职权、登记人的申请权与登记义务均体现了主体权利义务的行政性。
在国际上，不动产登记机关比较明确。在德国不动产登记机构为属于地方法院的土地登记局；在日本为司法行政机关法务局、地方法务局及其派出所；在瑞士多为各州的地方法院。这种做法，是以不动产物权登记直接决定当事人权利义务关系，故登记建立与司法系统的直接联系。如在德国，不动产物权的争议直接进人诉讼程序，当事人在此程序中不必起诉，而是向上级法院直接上诉；我国历史上制定民法之初也曾采用法院统一登记不动产的做法。后来因民国初期的司法混乱而改为属于行政机构的地政局统一登记，这一做法在我国台湾地区沿用至今(3)。登记机构的审查权，根据各国的立法规定，一是实质性审查权，这是对不动产有关权利状况进行全面审查核实的权力，对形式上完备、但欠缺真实性的登记申请可以驳回，实行要件登记制度、证券交付制度的国家为保障登记的绝对效力，均采此制；另一为形式上的审查权，这是对不动产名义权利进行审查的权力，实行登记对抗制度的国家采用此法，如法国、日本,《日本民法典》177条规定：不动产物权的取得、丧失及变更，除非依登记法规定进行登记，不得以之对抗第三人(4)。
登记申请人的权利义务主要体现为登记申请权和登记义务。登记申请权是不动产利害关系人申请登记的权利，与登记机关受理登记的义务相对应。登记申请权发生有两个前提：一是申请权利人与不动产有一定的利害关系；二是申请人的利益需要通过登记的方式得到保护。登记申请人的登记义务是指登记申请人对登记机构所负有的、对与之存在利害关系的不动产进行登记的义务，与登记机构的登记权限相对应，是一种行政义务，登记义务的行政性在不动产标示登记中得到最充分的体现。
2、横向不动产登记法律关系
横向的不动产登记法律关系是指在平等主体的登记权利人和登记义务人之间，在登记申请过程中所形成的法律关系，存在于登记申请人之间，在性质上属于民事法律关系。不动产登记申请在不动产事实上的权利状态与不动产登记薄上的记载不一致的场合，需要真实的权利人和名义上的权利人这两类当事人共同完成，登记利益对于这两类申请人是不同的。事实上的权利人因登记取得名义上的权利，因登记而受益；名义上的权利人因登记丧失名义上的权利，因登记而受损。因此，登记申请权对两类申请人的意义明显不同，对前者是积极的申请权，对后者是消极的合作义务，基于这一原因，不动产登记理论将前者称为登记权利人，将后者称为登记义务人。
所谓事实上权利状态与不动产登记薄不符，主要指两种情况，一是不动产权发生了实质的物权变动，即发生了所有权转移或附设权利，如地上权抵押权的设定、变动、取消，新权利人所享有的真实权利与不动产登记薄上记载内容相脱节；二是指虚伪登记。在这种情况下，登记薄上记载的是错误的权利、或已丧失的权利、或实际存在但已被涂销的权利，而与事实的权利状态不符。
横向不动产登记法律关系的权利义务表现为登记权利人的请求权和登记人的允诺义务。两者设置的目的都是为了保障登记顺利进行，实现真正权利人的利益，其权利义务具有目的同一性、内容对应性，因此，本部分仅对登记请求权进行详细探讨。
登记请求权与登记申请权不同，它是登记权利人享有的、请求登记义务人为登记申请行为的权利，从性质上看是一种民事权利，不能由权利登记人本身予以强制实现，而应通过法院裁决实现强制性保障。登记请求权发生的原因，一是不动产物权变动的事实，二是事实上的权利状态与登记的权利状态不一致，据此，登记请求权可以分为债权登记请求权和物上登记请求权。债权登记请求权基于不动产物权变动的事实产生，源于不动产物权变动当事人的债权契约，是与由从债务人交付义务派生的附随义务相对应的权利，无须在债权契约中约定，为法定权利。物上登记请求权的产生，基于权利的事实状态与不动产登记薄上的记载相互脱节，源于真实权利人享有的物权效力，本质上看是排除妨碍请求权的延伸。由上观之，登记请求权是一种法定权利，基于一定的法律事实发生，因其可诉性而具有强制性的效力.
二、不动产登记制度的经济背景
不动产登记制度作为一项法律制度，从来就不是孤立的，其内容取决于社会经济制度。不动产作为重要的生产、生活资料是任何社会不可缺少的调整对象。不同社会经济制度对不动产登记制度有着不同的要求。基于这一原因，研究不动产登记制度的一般性规律，就需要对其社会经济背景作以分析。
社会经济制度有两层含义，一为社会财产所有制形式，一为社会经济运行机制。财产所有制形式是社会根本经济制度，反映一个社会财产利益的最终归属状态，有公有制和私有制两种基本形式；社会经济运行机制，是社会经济运行的方式，在现代社会中也有两种主要形式，一为计划机制，一为市场机制。社会财产所有制虽然本质上决定社会财产制度，但其具体操作的内容，往往是社会经济运行机制影响的直接后果。本文所称社会经济背景，是指社会经济运行机制，具体地讲，是探讨计划经济和市场经济对不动产登记制度的影响。
1、计划经济体制下的不动产登记制度
计划经济体制，在一个相当时期曾一度是我国所采用的基本运行机制，虽然经过经济体制改革，市场经济已蓬勃发展。但在体制的转制改造过程中，计划经济体制的影响仍不容忽视。此外，对计划经济体制下的不动产登记制度进行研究，也有助于我们用历史的眼光分析市场经济体制下的不动产登记制度。
在计划经济体制下，不动产由国家直接行使支配权，不动产的开发利用由国家统一调控，不动产物权的取得由国家无偿划拨或分配，不动产的流转也需要国家行政调配完成。国家意志以行政决策的形式左右着不动产运行的全过程。
国家对不动产的计划管理，须依赖于系统的不动产产籍资料，以权威的产籍资料为依据才能确保宏观调控的合理性，避免调控行为的重复和冲突，取得秩序上的稳定。国家为确保产籍资料的准确性，通常将登记规定为不动产使用权取得的强制性程序。登记虽然具有不动产得以使用的要件功能，但在此情形下却不具备实际的要件意义。首先，不动产使用权在获得管理机关的正式批文后即已取得。其次，登记仅为对批准文件形式上的复核，没有实质内容。据此可认为，计划经济体制下的不动产登记，只是不动产使用者应当履行的行政手续，或者说仅是一种产籍管理方式，对不动产物权的取得、变更不具备实际的和法律的效力。
2、市场经济体制下的不动产登记制度
三、不动产登记制度的完善措施
不动产市场是我国最为重要的市场，也是人民群众最为重要的经济活动集中的领域，必须有一套符合物权公示原则的不动产登记制度。但从我国不动产登记制度的历史变迁可以看出，我国不动产登记制度强调行政管理功能，忽视和弱化了其自身的公示作用，并且在法律依据、登记机关、登记效力等方面尚未达成统一，不动产登记发生作用的范围也未涉及农村，这充分体现出过去计划经济体制下的立法与当今市场经济体制需求的脱节。因此，在当前我国社会主义市场经济蓬勃发展的条件下，必须依据物权法对不动产登记的基本法理要求，按照物权法的规则来构造我国新的不动产登记制度，从而使我国不动产登记机关转变职能，加强对不动产市场的服务，通过登记公示不动产物权状态并供社会公众查询，备有关交易当事人参考，充分发挥不动产登记在物权公示效力、物权变动根据效力、权利正确性推定效力、善意保护效力、风险警示效力和监管效力六个方面的效力，这对我国市场经济的发展和人民群众生活秩序的稳定具有十分重要的意义(5)。
1、建立统一的不动产登记法律依据，即中国只能制定一部统一的不动产登记法，以物权公示原则为基础统一我国不动产登记制度。我国现行的不动产管理体制，实际是对不动产中的建筑物、土地、森林、水面、滩涂、道路等分别制定部门规章意义上的不动产登记规则。这些规则不仅散乱而且效力严重不足，世界上大多数国家的不动产登记法都是由最高立法机关制定的，而我国对不动产登记进行规范的法律、法规多由各部门和机关制定，在内容上互相矛盾，所以，我国必须由立法机关制定形式统一、效力足够的不动产登记法。
3、实现统一的不动产登记效力。统一登记效力，是不动产登记在同一逻辑层面上发挥效力。首先，要对不动产登记的审查制度作出选择，也就是我国不动产登记选择实质审查还是形式审查的问题。要使登记的内容与真实的权利相一致，就应当对登记的内容进行实质的审查，实行实质性审查，是登记具有公信力的必要前提(8)。我国以往的不动产登记采用的是实质性审查，在统一的不动产登记法制定中仍应坚持这一原则；其次，还应将不动产登记实质审查确定为各种具体的法律制度。不动产使用权及其上所负担的他项权利的设立，是非常典型的物权设立行为，法律应该规定这些权利的设立只能以登记作为其生效要件，彻底纠正重合同、轻登记的现象。不动产权利转移、变更、消灭亦应遵循这一原则，保护不动产权利的正常交易。有些学者提出登记实质审查虽然具有提高登记准确性的优点，但也有操作程序复杂、影响交易效率的缺陷。但是，我们应该看到，与登记形式审查相较，实质审查在保护交易当事人的合法权益方面、在防止欺诈行为恶果方面、强化登记机关责任方面、强化登记的公示、公信功能方面具有非常突出的优势。利弊相较，我国不动产登记法仍应采用实质审查。
4、应用统一的不动产登记程序。登记程序既是登记机关的工作程序，又是对申请人申请登记的步骤要求，对当事人权利的保护有至关重要的作用。以往由于不动产登记基本制度不统一，登记程序的规定也不统一，从而给当事人权利保护造成妨碍。在将来制定的不动产登记法中，应该统一登记的程序，以科学、高效的登记程序规范当事人登记行为和登记机关的职务活动，避免可能出现的登记失误和欺诈行为，满足快速发展的不动产市场的需要。
5、制发统一的不动产权属证书。权属证书即是登记机关核发的记载不动产权利状态的文书、证件。当前，我国由于登记体例不统一，存在着地权证、土地权使用证、房地产权证、房屋产权证、林权证等多种不动产权属文书并行的情况。不动产权属证书不统一，不但加重了权利人的经济负担，加重了不动产市场规范的矛盾，而且加剧了不动产管理机关相互的争执，且由于不动产权属证书是国家公信力保障发挥公示作用的，多样化的权属证书对其公示职能构成伤害，从而影响其反映物权状态、保障不动产物权变动安全的根本功能。故我国应当实行不动产权属证书统一，建立统一的不动产权属证书制度。
“五个统一”不是彼此孤立的，统一登记制度必然要求统一的登记机关，统一的登记机关的不动产登记才能应用统一的登记程序，制发统一的不动产权属证书，最终实现登记效力的统一。
参考文献资料
（1）梁慧星：《中国物权法草案建议稿》，社会科学文献出版社2000年版，第119页。
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