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编者按：2020年5月28日第十三届全国人民代表大会第三次会议通过了《中华人民共和国民法典》（“《民法典》”），该法自2021年1月1日起施行。《民法典》物权编对原物权规则进行了较多的修改与完善，同时还增设了诸如居住权、土地经营权、购买价金担保权的超优先效力等新的物权制度和规则。本文结合物权编物尽其用、促进交易、优化营商环境的立法精神，对《民法典》物权编中主要的几项新增制度进行简要梳理。
一、新增居住权制度
1.立法背景
居住权是指以居住为目的、对他人所有的房屋享有占有、使用的权利，居住权人原则上享有无偿居住他人房屋的权利，是民法典在原有物权类型上新增的一种用益物权。居住权制度旨在保障人人有房屋居住，能够解决我国诸多与住房有关的现实问题，保障实践中出现的诸如离婚不离家中生活困难一方的居住权益、父母为子女买房后的居住权益、公租房用户居住权益等特定群体的居住权益。
在此之前，我国已较为普遍地存在以法院裁判和当事人通过协议或遗嘱的方式设立居住权的情况，现有制度不能完全保障居住权人的利益，司法实践中也未达成统一的裁判规则，设立居住权制度具有现实需求和立法必要性。此次《民法典》物权编新增了居住权制度，从物权法定的角度，规定了居住权的设立、权能等基本内容，明确了居住权益的物权效力，为居住权人尤其是老年人、公租房用户等人群或离婚纠纷中生活困难一方的居住权益提供明确的法律保障。
2.具体规则
（1）居住权的设立：订立书面合同并进行登记。
根据民法典物权编有关居住权的规定，设立居住权需签订书面居住权合同，并向登记机关申请居住权登记，居住权自登记时设立。
（2）居住权不得转让、继承，原则上不得出租。
由于居住权的设立目的是为了满足人的居住需求，居住权人对房屋仅有占有、使用的权能，不享有收益的权利；居住权原则上不得出租，当事人另有约定的除外。
（3）居住权自期间届满或居住权人死亡时消灭
居住权多为长期性或终身性，有约定或者遗嘱的，按照约定或者遗嘱；没有约定或遗嘱的，居住权期限至居住权人死亡时。
二、土地经营权
土地经营权制度是落实“三权分置”农村土地制度改革的重要内容。“三权分置”指将农村土地的所有权和承包经营权分离为所有权、承包权和经营权三权，在土地所有权的基础上设立土地承包经营权，再在土地承包经营权的基础上设立土地经营权，由此形成了农村土地的“三权分置”。2018年修改的《农村土地承包法》首次增设了土地经营权，将农村土地的“三权分置”的制度法制化；此次《民法典》物权编借鉴了《农村土地承包法》中有关土地经营权的规定，第339、340、341条分别规定了土地经营权的流转、权利内容和设立制度。
（1）土地经营权的流转：土地承包经营权人可以出租、入股或者其他方式向他人流转土地经营权。
（2）土地经营权人的权利：土地经营权属于用益物权的一种，土地经营权人作为用益物权人，可以在土地经营权合同约定的期限内享有用益物权的占有、使用、收益权能，即《民法典》第340条“在合同约定的期限内占有农村土地、自主开展农业生产经营并取得收益”。
（3）土地经营权的设立：采登记对抗主义，自合同生效时设立。《民法典》第341条确定了土地经营权的设立采登记对抗主义，未经登记不得对抗第三人。流转期限五年以上的土地经营权，自合同生效时设立；对于流转期限五年以内的土地经营权的设立，虽然没有明文规定，但也应当自合同生效时设立，至于登记与否，应理解为不必登记。
（4）特殊承包方式取得土地承包经营权时亦有权流转土地经营权。根据《民法典》第342条，通过招标、拍卖、公开协商等特殊承包方式承包农村土地的，亦有权流转土地经营权。
三、新增购买价金担保权的超优先效力规则
《民法典》第416条新增的购买价金担保权制度源于美国《统一商法典》第9-103条所称价款债权担保（purchase-money-securityinterest，简称PMSI），可对抗同一物上在先设立的担保权，因其突破了约定担保物权的公示先后清偿规则，亦称为“超级优先权（super-priority）”[1]。购买价金担保权是指债务人在购置标的物时在标的物上设立担保，以担保该标的物价款的清偿，在经济生活中多为财务状况欠佳的债务人为获得购买标的物所需资金而在标的物上设置抵押的情况。据此，设立购买价金担保权的超优先规则既能够保护出卖人收取价款的权利，又能促进债务人购置财产，从而推动企业融资和增强工商福祉。
注[1]：AmandaC.C.Wickett,MaintenanceorExpansionofthePMSIStatusThroughCross-CollateralAgreements,71SaskatchewanLawReview241(2018);RobertE.Scott,ThePoliticsofArticle9,80VirginiaLawReview1783(1994).
尽管部分学者认为购买价金担保权冲击了在先担保物权人的优先地位，会损害在先担保权人的信用期待[2]，购买价金担保权的超优先效力仍有其合理性和正当性。《民法典》中动产抵押权、所有权保留制度中出卖人的所有权和融资租赁制度中出租人的所有权等均采登记对抗主义，即“先公示者优先”原则，如果不赋予购买价金担保权超优先效力，那么其必然会落后于该动产上本身存在的动产抵押权和其他具有担保性质的权利，出卖人出于收回标的物价款的难易程度考虑，也不会轻易将标的物出卖给财务状况欠佳的债务人，很难推动融资，债务人也很难获得购置标的物所需资金。
注[2]：邹海林《论〈民法典各分编（草案〉“担保物权”的制度完善一一以〈民法典各分编（草案）〉第一编物权为分析对象》，载《七较法硏究》2019年第2期，第38页。
《民法典》物权编第416条规定：“动产抵押担保的主债权是抵押物的价款，标的物交付后十日内办理抵押登记的，该抵押权人优先于抵押物买受人的其他担保物权人受偿，但是留置权人除外。”
购买价金担保权优先规则的立法目的在于保障出卖人的利益，根据416条规定，购买价金担保权的主债权是抵押物的价款，担保权人应当在标的物交付后10日内办理动产担保登记。此外，购买价金担保权的超优先效力不可对抗留置权，因留置权是立法者基于特殊价值衡量所建立的法定担保物权，而非约定担保物权，恒优先于其他担保物权。
四、新增添附制度
添附，是附合、混合及加工三者的总称，因为有添加结合的含义，会导致物权和债权上法律关系的变动，所以通说将三者总称为添附。添附是一种重要确权规则，其作为一种源于罗马法的古老确认财产权的制度，一直以来为各国所公认。《物权法》在所有权取得的特别规定中，并没有规定添附的取得方式。对此，《民法典》物权编增设了添附规则。
《民法典》第322条规定：“因加工、附合、混合而产生的物的归属,有约定的,按照约定；没有约定或者约定不明确的,依照法律规定；法律没有规定的,按照充分发挥物的效用以及保护无过错当事人的原则确定。因一方当事人的过错或者确定物的归属造成另一方当事人损害的,应当给予赔偿或者补偿。”这一规定只是提出了确定添附物的一般原则，并没有确定添附物归属的具体规则。添附作为所有权的一种特别取得方式，是非基于民事法律行为的物权变动形式，应当由法律明确规定添附物所有权的归属。而目前的《民法典》仅给出了确定所有权归属的一般原则，具体实践中将由裁判机关或当事人自己协商确定添附物所有权归属。
五、完善“抵押不破租赁”规则
1.修改背景
在《物权法》上，由于“买卖不破租赁”规则的存在，当抵押权与租赁权并存于同一标的物时，对如何处理二者之间的优先关系，学界和实务届给予了颇多探讨。关于抵押权与租赁权的关系，《物权法》第190条对“先租后押”和“先押后租”两种情形作了规定，规定在先租后抵的情况下，适用抵押不破租赁的原则，实践中会发生抵押人与第三人倒签租赁合同、损害抵押权人利益的情形。《民法典》第405条对此做了修改。
《民法典》第405条规定：“抵押权设立前,抵押财产已经出租并转移占有的,原租赁关系不受该抵押权的影响”。该条删除了《物权法》第190条“先押后租”的情形，仅保留了“先租后押”情形并作了适当的修改，即将“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响”修改为“抵押权设立前，抵押财产已经出租并转移占有的，原租赁关系不受该抵押权的影响”。
六、修改抵押财产转让规则，允许抵押人自由转让抵押财产
本条修改了抵押期间抵押财产的转让规则。原《物权法》第191条采用了较为严格的规则，即抵押期间抵押人转让抵押财产的，原则上须经抵押权人同意。《民法典》第406条修改了上述规定内容，采用了从宽规则，不要求抵押权人同意，仅需通知即可，使得抵押财产的流通更为便利。
根据《民法典》第406条规定，抵押人转让抵押财产需遵循以下规则：
（1）抵押期间，抵押人可以转让抵押财产，只需要及时通知抵押权人。如果当事人对抵押财产的转让规则另有约定的，从其约定。
（2）抵押期间抵押人转让抵押财产的，抵押权的行使不受影响，抵押权随所有权的转让而一并转让，取得抵押财产的受让人在取得所有权的同时，也负有抵押人所负担的义务。
（3）抵押权人能够证明抵押财产转让可能损害抵押权的，可以请求抵押人将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
七、新增同一财产上抵押权、质权并存时的清偿规则
对于同一财产上抵押权、质权并存时的清偿规则，《物权法》未作出具体规定；《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》（下称“担保法解释”）第79条对此作出明确规定，确定了同一财产上抵押权、质权并存时，抵押权优先于质权受偿的规则，根据该规定内容，即使在后登记的抵押权也优先于在先设立的质权，一定程度上会损害在先担保权人的信赖利益，违背了物权公示先后原则。据此《九民纪要》（法〔2019〕254号）推翻了担保法解释的规定，同一财产上抵押权、质权并存时，根据是否完成公示以及公示先后情况来确定清偿顺序。《民法典》采纳了《九民纪要》的观点，明文规定对于既有抵押权又有质权的财产，按照登记、交付的先后确定清偿顺序。
小结：《民法典》物权编以《物权法》为基础，从社会发展和经济活动的现实要求出发，确立了新的物权制度和规则。从物权制度角度，《民法典》物权编新增“居住权”这一新型用益物权，将“三权分置”确立的土地经营权物权化，并新增了添附制度，以适应社会需求和经济发展；从物权规则角度，《民法典》物权编新增“购买价金担保权的超优先效力”规则，作为动产担保物权优先顺位规则中的例外，新增“抵押不破租赁”制度以解决实践中常见的损害抵押人权益的情况，新增“抵押财产转让”规则和“同一财产上抵押权、质权并存时的清偿规则”弥补了旧法的立法缺陷。