党的十八届四中全会作出的《中共中央关于全面推进依法治国若干重大问题的决定》指出，要健全以公平为核心原则的产权保护制度，加强对各种所有制经济组织和自然人财产权的保护，实现权利保障法治化。这为我们在全面推进依法治国新时期进一步完善和加强财产权保障指明了方向。为真正执行好物权法，《解释》严循立法精神和目的，主要针对不动产登记、按份共有、善意取得等问题作出相应解释，以期有效指导司法审判，推动物权法更好地调整社会生活，切实提升保障财产权利及市场交易安全与效率的法治化程度。
二、《解释》中的几个主要问题
（一）关于不动产登记与物权确认或基础关系争议
物权法第九条规定，除法律另有规定，不动产物权的设立、变更、转让、消灭，经依法登记发生效力，未经登记不发生效力。实践中，有观点认为，除非法律另有规定，不动产物权之得丧变更只能看登记，未经登记就不能取得及享有物权，如果争议涉及登记就应当通过行政诉讼解决。该观点不仅为一些行政机关所坚持，司法实践中也受众颇广，这在一定程度上导致了互相推诿以及行政裁判与民事裁判相冲突的情形，对司法权威和公信力造成损害。同时，还造成当事人诉讼的盲目性，一案多诉时有发生，既增加了当事人的讼累，也浪费了司法资源。厘清民事诉讼与行政诉讼的审查范围与对象，对妥善化解涉不动产登记及权属纠纷、保护当事人的合法权利具有重要现实意义。
物权法第十六条第一款规定，不动产登记簿是物权归属和内容的根据，旨在赋予不动产登记以推定力。但作为一种法律拟制事实，登记表彰的权利状态并不总能反映真实不动产物权关系，所谓的推定力并不具有绝对的效力。物权法第十七条规定：“除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准”，也意在明确不动产登记可以通过证据推翻，这为人民法院在民事诉讼中把不动产登记作为证据进行审查提供了法律依据。当事人对不动产登记簿记载的权利状态提出异议，则应提出证据对其主张加以证明。如果当事人提出了能够充分证明真实权利状态与不动产登记簿的记载不一致的证据，人民法院可以依法采信该证据，进而对真正物权状态作出司法判断。由此，上述观点实属对法律的误读。当然，通过民事诉讼解决当事人之间的不动产物权权属争议，并非对不动产登记行为合法性的审查。需要进一步明确的是，如果涉及外部关系，权属确认还需注意对交易安全的保护问题。
（二）关于异议登记与确权诉讼的关系
物权法第十九条规定，利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记，如果不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。异议登记人在异议登记之日起15日内不起诉的，异议登记失效。异议登记因法定期限内未提起诉讼而失效，是为避免不动产物权不稳定状态长期延续所作的限制，但异议登记失效与权属争议的消失并不等同。异议登记是真实权利人或利害关系人针对不动产登记簿的正确性提出异议而向登记机关申请的登记，异议登记的功能在于为非记载于登记簿的实体权利人或利害关系人提供一种阻却登记权利人行使物权处分权的临时性救济措施。异议登记本身并不表征权利，而只是一项临时性的救济措施，其效力主要是警示他人该物权存在产权不明的交易风险。物权归属争议最终只能通过人民法院来解决。由于异议登记与确权诉讼的功能、目的不同，相互之间并无逻辑顺序，故异议登记制度并非申请确认权利的前置程序，异议登记失效也不应该成为利害关系人维护不动产权利的障碍，当事人在异议登记因法定15日期间经过而未提起诉讼失效后仍有权提起确权之诉，人民法院对此应依法予以受理。
（三）关于预告登记的效力
（四）关于特殊动产转让中的善意第三人
物权法多处提及善意第三人，在解释时，应考量不同条文所规定的具体情形。由于上述不同物权设定所处场合、影响范围、第三人注意义务等因素的差异，使得作出一体解释努力的可能性和妥适性存在疑问。因此，比较稳妥的方法应属以具体物权性质及功能为切人点，具象分析善意第三人的构成要件，进而作出区别化的解释。物权法第二十四条规定，船舶、航空器和机动车等特殊动产物权的设立、变更、转让和消灭，未经登记，不得对抗善意第三人。准确界定该条所称善意第三人的范围，是适用该条规定的重点和难点。笔者认为，通过转让人之交付（转移占有）取得特定动产物权的人虽未办理登记，但其物权人地位不容置疑，将转让人之债权人排除于善意第三人范围，是贯彻物权优先效力的逻辑必然。特定动产登记的对抗效力系在外部关系中发生，且原则上系向后发生，故从产生权利冲突的关系范围看，内部关系当事人、连环交易当事人应当绝对排除。具体言之，特定动产物权交易的转让方及其继承人、连环交易的前手或者后手当事人，均不得主张对抗利益。同时，侵权人等恶意第三人不得针对登记欠缺主张对抗利益，当属逻辑必然。
（五）关于发生物权变动效力的人民法院、仲裁委员会的法律文书范围
（六）关于按份共有人优先购买权的司法保护
物权法第一百零一条确立了按份共有人优先购买权制度，但仅此一条表述较为简单的规定，远不能解决优先购买权行使的前提条件、方法及法律效果等实践中亟需明确的重要问题，这使得优先购买权的实践运用及司法判断标准不一、尺度各异，严重影响按份共有人优先购买权制度功能的发挥。《解释》根据物权法第一百零一条的立法精神和目的，对按份共有人优先购买权制度进行了细化。
正确适用物权法第一百零一条，首先要准确理解该条所规定的按份共有人优先购买权行使的起始条件为何。对此，需根据优先购买权制度的特点予以具体分析。根据物权法第一百零一条的规定，判断按份共有人能否优先购买转让份额的关键条件，是其是否接受共有人以外的第三人（以下简称第三人）受让该份额的同等条件。这里的同等条件主要是指转让价格、支付方式等。如果是无对价转让，交易价格、支付方式等条件就无从谈起，进而无法对所谓同等条件加以客观判断。由此可见，无偿转让与优先购买权之间存在着不可调和的冲突关系，转让的无偿特点和价格因素的缺失使优先购买权的适用成为不可能。因此，应当对物权法第一百零一条所称的转让在适用按份共有人优先购买权制度时进行限缩解释，将无偿转让情形予以排除。当然，在按份共有人对此另有约定的情况下，应当按照意思自治的原则，只要该约定不违反法律、行政法规效力性强制性规定，就应从其约定，但这已非物权法第一百零一条所规定的法定优先购买权之范畴。
（七）关于善意取得制度的准确适用
将“以合理的价格转让”作为善意取得构成要件，是我国善意取得制度的特色，但何为合理的价格、对价须否实际支付，理论界和实务界观点各异。笔者认为，物权法将“以合理的价格转让”规定为善意取得构成要件，是为了在保护交易安全和交易效率与平衡原权利人和善意取得人两者的权利之间，架起一座桥梁。因此，在个案中，只有严循此立法目的与价值取向，立足个别交易的具体情况，深刻体察社会一般交易认知感受，才能准确判断价格是否合理。此外，合理与否，重点在于排除不合理低价，对个别交易中存在的高价，如不能否定受让人之善意，则不宜视为不合理。合理价格条件，意在强调货币抽象评价，而非限定对价的表现形式，且基于物权法第一百零六条的立法精神，对价支付与否非属必要。
关于善意取得特殊动产物权是否应同时满足“交付+登记”要件，实践中存在较大争议。根据物权法第二十三条的规定，动产物权的设立和转让，除法律另有规定外自交付时生效；物权法第二十四条则规定，特殊动产物权的设立、变更、转让和消灭，未登记，不得对抗善意第三人。依上述规定，特殊动产物权变动取决于交付，登记与否决定了对抗效力之有无。善意取得制度所要解决的是物权变动问题，因此物权法第一百零六条第一款第（三）项中“依照法律规定应当登记”的含义，应当解释为就物权变动发生物权效力而言应当依法登记，故特殊动产物权仍可依交付发生善意取得。
【注释】[1]《德国民法典》（第二版），陈卫佐译注，法律出版社2006年版，第161页。
[2]王泽鉴：《民法物权》，北京大学出版社2009年版，第88页；谢在全：《民法物权论》（上册），中国政法大学出版社1999年版，第229页；叶金强：“论善意取得构成中的善意且无重大过失要件”，载《法律科学》2004年第5期。
[3]徐国栋：“客观诚信与主观诚信的对立统一问题——以罗马法为中心”，载《中国社会科学》2001年第6期。
[4]史尚宽：《物权法论》，中国政法大学出版社2000年版，第564页。
【期刊名称】《人民司法（应用）》【期刊年份】2016年【期号】7
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