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2011年湖南建筑房地产研讨论文
浅论新旧房屋征收条例的区别与亮点
一、《城市房屋拆迁管理条例》的出台与实施状况
（一）《城市房屋拆迁管理条例》的诞生及其不同阶段的特点
拆迁，这个社会普遍关心的问题，从20世纪90年代初问世至今，可谓是几多风雨几多愁，少数人欢喜多数人愁，政府、干部、开发商欢喜普通老百姓愁。中国的拆迁制度从形成出台到彻底改革，大致经历了以下四个阶段。
1、第一阶段即创立阶段
2、第二阶段即是矛盾阶段
这个阶段从1994年持续到2001年。1994年我国《城市房地产管理法》的出台，是这个阶段形成的标志。《拆迁条例》自诞生之后，我国的政治、经济等国情均发生了巨大的变化，其中以1994年《城市房地产管理法》的出台和1998年《土地管理法》的修改为重要标志。在这个阶段，形成了一个具有强大经济实力的新兴群体——开发商。这个阶段的特点是在中国的房地产市场形成了三个垄断，即政府垄断土地市场，开发商垄断住房建设与销售，政府与开发商构成联合体，共同垄断土地与住房市场，使房价不断上涨。
3、第三阶段即为基本扰民阶段
这个阶段从2001年6月13日国务院发布305号令对《拆迁条例》进行修改并从同年11月1日开始实施之日起至2007年《物权法》颁布时止。中国拆迁第三阶段的基本特点是官商勾结，扰民强拆，人民群众以生命和鲜血反抗政府和开发商强力拆迁及对其财产的剥夺。
国务院305号令对《拆迁条例》进行的修改是最为糟糕的，具体表现为：首先由原来的“补人头”改为“补砖头”，修改前的《拆迁条例》是按照住房人的居住条件、居住人口来解决补偿安置的，修改后的《拆迁条例》是按照房屋的区位、用途、建筑面积的市场估价进行补偿（主要是货币补偿）。其次是加大了行政裁决和执行力度，即开发商与被拆迁人达不成拆迁补偿协议时，修改前的《拆迁条例》是按照人民内部矛盾处理，采取说服、教育的方法来解决，修改后的《拆迁条例》则是规定可以申请行政裁决，虽然规定对行政裁决不服，可以提起行政复议和行政诉讼，但同时规定不影响执行，即当被拆迁人还在依法维权时，其房屋就可能已经被开发商强行拆除了。再次是修改后的《拆迁条例》取消了房屋使用人的被拆迁人地位，严重损害了房屋使用人的合法权益。最后是原本作为修改后的《拆迁条例》的亮点即取消了政府的统一拆迁，但实际上不仅没有真正落实，反而是变本加厉，其中各地争相创办的土地储备机构作为拆迁主体的做法便是最为明显的例证。
4、第四阶段是后拆迁时代
近三年来的后拆迁时代表现出四个特点，一是大家都承认现今的拆迁由于不区分是否是为了公共利益的需要而以公权力强力推进，损害了被拆迁人的合法权益是违法违宪的；二是绝大多数地区并没有因为有了修改后的《宪法》、《物权法》等法律的规定而停止拆迁，反而加大了拆迁力度；三是后拆迁时代许多地方政府撕去了“裁判员”的面具，毫无顾忌在公开成为运动员，各种拆迁“指挥部”应运而生，其气氛早就超过了2004年的湖南嘉禾县；四是后拆迁时代何时终结尚无定日。
（二）《城市房屋拆迁管理条例》的实施状况
二、《国有土地上房屋征收与补偿条例》的艰难问世
（一）要求废除不合理拆迁制度的三次浪潮
第一次浪潮是以修改《宪法》为标志。2003年，全国人大对现行《宪法》进行了修改，其核心亮点一是国家尊重和保障人权，二是国家进一步强化了对公民财产的保护。人民希望借助修改《宪法》的机会对祸害社会的《拆迁条例》进行修改，期间虽然还有很多市民给全国人大写信，但终因各种复杂关系而未能如愿。
第二次浪潮是以《物权法》的颁布实施作为标志。自2005年《物权法》草案的制定到2007年《物权法》的颁布实施，在全国各地掀起了第二次废止《拆迁条例》的高潮，这次浪潮以重庆“钉子户”的胜利而告一段落。
第三次浪潮是以拆迁血案逼出来的。《物权法》颁布实施后，《拆迁条例》依然没有废止，新的《征收条例》仍然无法出台，且各地政府与开发商更加变本加厉地疯狂大肆强力拆迁，在全国各地引发的不同程度的以暴制暴、反对强制拆迁的拆迁血案，如张剑案，席新柱案，都是公民以生命和鲜血抵抗拆迁的典范。
（二）《征收条例》的艰难问世
三、《城市房屋拆迁管理条例》与《国有土地上房屋征收与补偿条例》的区别
为了正确理解与解读《征收条例》，并探求其精神实质，我们有必要将《征收条例》和《拆迁条例》的制定目的、基本原则等内容作个比较。通过比较，我们就会发现《征收条例》与《拆迁条例》存在以下一些主要区别。
第一，名称不同。原《拆迁条例》名称为《城市房屋拆迁管理条例》，一般老百姓从字面上看好象国家出台这个法规就是为了城市房屋的拆迁，而对于老百姓赖以安身活命的房屋被拆迁后的安置补偿有没有着落，政府并不关心，事实上也是如此。而新的《征收条例》名称为《国有土地上房屋征收与补偿条例》，让一般老百姓能够更直观地感觉到国家在规定对其房屋进行征收时，必定要给予他安置与补偿，这也是国家出台此法规的根本目的所在。因此，使用征收补偿这个名称可以与人民均讨厌的《拆迁条例》相区别，同时也更容易为人们所接受。
第三，基本原则不同。《拆迁条例》坚持“效率优先，兼顾公平”的原则，侧重于拆迁而轻视对被拆迁人合法权益的公平保护。《征收条例》第二条的核心内容就是将公平作为房屋征收补偿的基本原则，同时第三条规定了房屋征收与补偿活动应当遵循“民主决策、程序正当、结果公开”的原则，纠正了“效率优先，兼顾公平”的提法，坚持“把公平正义放在首位”，程序公正，就更能有效地保护被征收人的合法权益。《征收条例》还新增了对征收和补偿活动的审计，这是过去拆迁时代所没有明确的。
第四，拆迁与征收房屋的性质不同。《征收条例》第八条不仅是《征收条例》中最重要的条款，也是《征收条例》在立法过程中争议最大的条款。该条在我国法律体系中首次对公共利益这一重要概念作出界定，并将公共利益作为征收的前提条件，改变了《拆迁条例》行政征收与商业拆迁混淆不分的混乱局面。
《征收条例》与《拆迁条例》的区别还有很多，在此不再一一列举，总之，《征收条例》较之原来的《拆迁条例》在在制度设置上很多方面都有了较大的进步。
四、《国有土地上房屋征收与补偿条例》的亮点
尽管《征收条例》还不完全尽如人意，还有一些需要改进和完善的地方，但是将其与以前国务院以78号令和350号令发布的《拆迁条例》相比，《征收条例》还是呈现出了如下几个亮点。
第一个亮点，是首次增加了财产征收的第三个条件。《征收条例》第八条中“为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要，有下列情形之一，确需征收房屋的，由市、县人民政府作出房屋征收决定”中的一个词“确需”。确需就是仅有公共利益和法律规定的程序和权限并不就可以征收公民的房屋，还需要有第三个条件即符合行政法中的比例原则。如果该征收不是确需的，即便是“为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要，有下列情形之一”的也不能征收公民的房屋，这不能不说是立法的一大进步。
第二个亮点，是着重强调了被征收人的有关权利。《征收条例》较之《拆迁条例》而言，被征收的有关权利得到了加强。具体表现在：
其一，首次明确了公平补偿的权利。为了保障被征收人获得合理的补偿，《征收条例》明确规定了征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收人给予公平补偿。并规定对被征收房屋价值的补偿“不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。”
其二，对违法建筑的处理有所人性化。《征收条例》第24条第2款规定“市、县人民政府作出房屋征收决定前，应当组织有关部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定的处理。对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的，应当给予补偿；对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的，不予补偿。”这一规定较之过去生硬的做法要人性化一些，从而可以化解此类过激的矛盾。
其三，打击侵害被征收人权益的行为。《征收条例》以大量篇幅规定了违法征收的法律责任，又明确规定了因暴力搬迁给被征收人造成损失应承担的赔偿责任。构成犯罪或违反治安管理处罚法的，依法追究刑事责任和给予治安管理处罚。
其四，明确了被征收人的知情与参与权利。《征收条例》规定，房屋征收与补偿应当遵循决策民主、程序正当、结果公开的原则。公民在房屋征收与补偿的各个环节虽然没有决策权，但都享有一定的知情和参与的权利。