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一、预告登记制度的起源及发展
我国台湾地区“民法”起初是在借鉴日本《不动产登记法》的基础上规定预告登记制度的，但1975年台湾地区修正的“土地法”对预告登记制度作了较大的修改，形成了台湾地区今天的预告登记制度。我国台湾地区《土地法登记规则》规定规定“有下列情形之一者，得申请为预告登记：(1)为保全关于土地权利转移或使其消灭之请求权;(2)为保全土地权利内容或次序之变更之请求权，预告登记于附有条件或将来之请求权，亦得为之”。根据台湾的通说，一般归纳为5条，即为保全土地权利移转之请求权、为保全土地权利使其消灭之请求权、为保全土地权利内容之变更之请求权、为保全土地权利次序之变更之请求权、为保全附条件或期限之请求权。
2、我国不动产登记制度的历史沿革和现状
二、我国物权法中的预告登记制度
1、预告登记的概念与性质
所谓预告登记，就是为保全关于不动产物权的请求权而将此权利进行的登记。它将债权请求权予以登记，使其具有对抗第三人的效力，使妨害其不动产物权登记请求权所为的处分无效，以保障将来本登记的实现。
关于预告登记的性质，在我国主要存在三个观点：第一种观点认为：关于其法律性质，究竟是一种物权，或仅为一种债权保全手段，以保全不动产物权之请求权为目的。第二种观点认为：预告登记的权利是一种具有物权性质的债权，或者可以说是一种准物权。第三种观点认为：预告登记的性质是使被登记的请求权具有确保将来只发生该请求权所期待的法律后果，其实质是限制现时登记的权利人处分其权利。从各国法律规定来看，预告登记使登记的不动产物权变动的请求权具备了对抗第三人的效力，既具备了物权的排他效力。笔者认为预告登记是债权物权化的一种具体体现。经过预告登记的不动产，债权人对不动产物权变动的请求权可以对抗第三人。经预告登记后的物权变动请求权的实质性的性质，仍为债权。
2、预告登记在我国物权法中的地位与作用
在物权公示原则的前提下，预告登记旨在保全以不动产物权变动为目的的债权请求权。它是物权法原理向债权领域的延伸，使得债权在某种程度上具有了物权的效力，成为现代法上债权物权化的表现之一，满足了现在社会对特定债权利益给予保护的旨趣。因此，预告登记制度是不动产物权法的重要内容。
3、预告登记的适用范围
4、预告登记的发生
预告登记作为一种担保方式，必须由具有资格的人提出，同时还应具备一定的条件。在预告登记中，应以所保全的请求权的权利人为预告登记权利人，以不动产所有权人为预告登记的义务人。因此，要发生预告登记必须基于当事人之间协议，一般认为预告登记只能由预告登记权利人申请，义务人有义务协助进行，应当出具预告登记申请所需的书面同意书。当义务人拒绝时，预告登记权利人可以向法院提出申请，由法院依照非讼程序作出裁定，权利人可以持此裁定向登记机关申请预告登记。
5、预告登记的效力与失效
我国的预告登记制度继受了外国传统的制度和本土资源，从制度产生根源上把握其内涵和正当性，即对德国预告登记制度的追溯和解读;在此基础上，对我国的相应规则进行合理性对比分析。有学者认为，在德国，预告登记是一种担保，它是对请求权的登记，以该请求权为主债权，以预告登记为担保。也有学者认为德国与韩国的制度在根本上是一致的，但日本的假登记担保制度则是一种“流质”性质的担保。笔者认为只有在物权法和登记制度整体关联的大背景下，充分考虑各种制约要素，才能恰当地给预告登记定位。
三、我国物权法中预告登记制度的问题
在我国司法实践中，随着我国社会经济的发展，买卖房屋已成为普通百姓的常见行为，但普通百姓作为消费者购买预售的房屋，其只能根据与预售人订立的预售合同享有债权性质的请求权，并不能具有排他的效力。通过立法不动产预告登记制度，发挥其制度价值和适用价值，平衡不动产物权变动中当事人的利益，保护弱者，同时也是现代民法社会本位的体现。由于《物权法》中的规定过于概括，不利于司法适用：内容缺漏不利于发挥预告登记制度的作用;程序上缺乏具体的操作性规定。具体的来讲，表现有：
第二，预告登记制度的适用范围狭窄。《物权法》规定概括的规定了预告登记的适用范围——签订不动产物权的协议，但是未能进一步明确列举《物权法》中的权力体系内部哪些权利可以适用预告登记，而且该不动产物权可否附条件或附期限缺乏明确规定。笔者认为，预告登记制度所保护的请求权范围应扩大，不应局限于买卖不动产的合同产生的请求权，凡是可以引起物权变动、限制、次序变更的债权请求权和附条件、附期限的请求权都可以适用预告登记，如设定抵押权、遗产分割请求权等。
第三，预告登记制度的效力缺漏。对预告登记的权利保全效力缺乏具体性的规定，效力的具体内容以及效力的适用范围还待澄清——无效、可撤销还是效力待定相对无效还是绝对无效我国法律尚未明文规定。笔者认为，应立法完善预告登记的效力，明确权利保全效力的具体内容，规定预告登记制度的顺位保全效力，最后应增加破产保护效力的规定。
四、完善我国预告登记制度的思考
预告登记，在我国《物权法》中已经确立，已经是一种比较成熟的制度，只要是在交易存在的地方，几乎都有其发挥作用的空间，在维护交易秩序方面发挥着重要作用。然而其仅仅适用于买卖不动产的场合，并且关于预告登记的发生条件、效力、如何推进为本登记等方面，都存在着诸多不足，使一种具有多重功能的制度变得苍白无力。因此，笔者认为，对于这种状况，应当加以改善，具体建议如下：
更多的完善我国预告登记的思考应建立在我国的现实国情和本土资源之上，借鉴日本、德国、瑞士以及我国台湾地区在特别法中规定预告登记的经验，在不动产登记的法律法规中对预告登记作出详细的规定，并发挥其重要作用。