物业乱收费本质上属于变更《物业服务合同》的行为，因为收费标准、服务质量都属于合同当中的重要条款，物业公司私下增加收费、降低服务质量的行为属于擅自变更《物业服务合同》的行为，是一种违法行为。
法律依据：《民法典》第九百三十八条，物业服务合同的内容一般包括服务事项、服务质量、服务费用的标准和收取办法、维修资金的使用、服务用房的管理和使用、服务期限、服务交接等条款。
1.乱收费
业主请求物业服务人退还其已经收取的违规费用的，人民法院应予支持。
可以看出对于物业擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费的行为，业主拒交物业违规收取的费用合理、合法，但是对于《物业服务合同》当中已经约定好的物业费，业主在已经享受了物业服务的前提下是不能拒交的，这也是为什么物业乱收费，业主不能拒交全部物业费的原因。
2.服务差
根据《民法典》第九百四十二条，物业服务人应当按照约定和物业的使用性质，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分，维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全。
对物业服务区域内违反有关治安、环保、消防等法律法规的行为，物业服务人应当及时采取合理措施制止、向有关行政主管部门报告并协助处理。
可以看出物业不仅需要负责小区的保洁、安保工作，同时需要承担小区公共区域、绿地的维护、养护，以及小区治安、消防、环保等工作，当然具体到大家自己的小区当中，就需要根据《物业服务合同》的内容，确定具体的物业服务事项。
但是虽然物业服务未达到合同约定的标准，业主同样享受到了物业的其他服务，所以服务差同样不是业主拒交全部物业费的合法理由。
【业主拒交物业费的处理办法】
业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。
物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。
对于业主拒交物业费的处理办法，物业公司需要先对业主进行催告，要求其在合理期限内补缴拖欠的物业费，合理期限届满业主仍然拒不支付物业费的业主，物业可以通过诉讼或仲裁的方式进行催缴。
在《民法典》当中还特意强调了，物业为催缴物业费强制停水、断电、停供热、停燃气的方式违法。
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