以下39问是买房中常见重要的法律问题,要买房先看看这些绝对有好处.
1、什么是商品房？
商品房是指由房地产开发企业开发建设并出售的房屋。
2、买受人取得房地产权证后，为什么对房屋占用范围内的土地享有使用权而不是所有权
根据《土地管理法》的规定，我国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。土地属于国家所有或集体所有，土地公有制的性质决定了房屋产权人只能拥有土地使用权而不是所有权。
3、什么是土地使用权出让？什么是土地使用权划拨？两者的主要区别是什么？
土地使用权出让，是指国家将国有土地使用权（以下简称土地使用权）在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。
土地使用权划拨，是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。
4、不同性质的用地土地使用权出让的最高年限是多少？
根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条的规定，土地使用权出让最高年限为：（1）居住用地七十年；（2）工业用地五十年；（3）教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；（4）商业、旅游、娱乐用地四十年；（5）综合或者其他用地五十年。
5、房屋所有权人在所购商品房的土地使用权期满后要继续使用该土地应该怎么办？
《城市房地产管理法》第二十一条规定：土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准。经批准予以续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金。因此，房屋所有权人可在所购商品房的土地使用权期满前申请延期，在得到批准后重新办理土地使用权出让手续，按规定交纳土地使用权出让金，就可以继续使用该土地了。
6、商品房预售应具备什么条件？
依据《商品房预售管理办法》第五条和第六条的规定，商品房预售应符合下列条件：（1）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（2）持有建设工程规划许可证；（3）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；（4）取得《商品房预售许可证》。
7、商品房现售应具备什么条件？
《商品房销售管理办法》第七条规定商品房现售应具备下列条件：（1）房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书；（2）取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件；（3）持有建设工程规划许可证和施工许可证；（4）已通过竣工验收；（5）拆迁安置已经落实；（6）供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期；（7）物业管理方案已经落实。
8、什么是期房和现房？
我国的法律法规对期房和现房的概念没有作出明确的界定，根据《商品房销售管理办法》第三条规定：“商品房现售，是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为。商品房预售，是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为”，由《商品房销售管理办法》对商品房预售和现售的定义可知：期房是指正在建设中的房屋，现房就是已竣工验收合格的房屋。
9、购房时如何区分定金和订金？
订金则不是一个规范的法律概念,一般情况下被视为预付款，在没有特别约定的情况下，它不具有担保债权的作用，如购房者不想履行购房承诺或开发商违约时,订金都必须如数返还。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十八条规定“当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者订金等,但没有约定定金性质的,当事人主张定金权利的,人民法院不予支持”。由此可见,当事人在合同中写明“订金”而没有约定定金性质的,则不能适用定金法则。
10、认购书和商品房买卖合同关系？
按照民法理论，合同可分为本约和预约。预约是指当事人双方约定将来订立一定合同的合同，将来应当订立的合同称为“本约”。签署认购书的双方当事人就是将来所要订立商品房买卖合同的双方当事人，签订主体具有一致性。签署认购书的目的是为了约束双方的交易行为，约定将来订立商品房买卖合同。因此，认购书与商品房买卖合同的关系就是预约合同与本约合同的关系。
认购书在具备一定条件时还可以转化为商品房买卖合同。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。
11、商品房预售合同未办理登记备案手续是否有效？
商品房预售合同未办理登记备案手续不影响合同效力，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第六条明确规定“当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持”，因此，只要签订合同的主体适格，合同内容不违反法律法规的强制性规定，经双方协商一致签订的商品房预售合同就是合法有效的合同，未办理登记备案手续不影响合同效力。不过该解释同时规定“当事人约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效条件的，从其约定，但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外”。
12、商品房预售合同登记备案手续的性质和作用是什么？
商品房预售合同的登记备案手续是国家对商品房预售行为的行政管理措施。一个购房者签订商品房预售合同后办理了登记备案手续，便获得了对抗第三人的效力，如果开发商将预售给购房者的商品房再次出售，其后一预售合同就不能办理登记备案手续，有效的杜绝了开发商一房两卖的现象。即使出现一房两卖的情况，购房者也可根据登记备案的合同优先取得该房屋，而第三人只能根据合同追究开发商的违约责任。因此，及时办理登记备案手续，可有效的维护购房者的合法权益，保证房地产交易的安全性。
13、未取得商品房预售许可证明签订的合同是否有效？
根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。
14、商品房买卖过程中可适用惩罚性赔偿责任的情形和法律后果？
根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条和第九条的规定，商品房买卖过程中可适用惩罚性赔偿责任的情形是：（1）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（2）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人；（3）订立合同时，出卖人故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假的商品房预售许可证明；（4）订立合同时，出卖人故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（5）订立合同时，出卖人故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。
由此五种情形导致商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除的，买受人除可请求出卖人返还已付购房款及利息、赔偿损失外，还可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。
15、预售的商品房按什么面积计价销售？分摊的公用建筑面积是否另行计价？
根据《广东省房屋交易价格计算暂行规定》，从2001年1月1日起，房地产开发企业预售的商品房，按套（单元）或整层出售的，以套（单元）或整层内建筑面积（以下简称“套内建筑面积”）计算房价；整幢出售的，以该幢房屋建筑面积计算房价。按套内建筑面积计算房价的商品房，其应分摊的公用建筑面积的建设费用计入套内建筑面积销售单价内，不再另行计价。
16、什么是房屋的建筑面积？
根据国家质量技术监督局发布的《房产测量规范》（GB/T17986-2000），房屋的建筑面积系指房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖，结构牢固，层高2．20M以上（含2．20M）的永久性建筑。
17、什么是房屋的共有建筑面积(公用建筑面积)，由那些部分组成？
国家质量技术监督局发布的《房产测量规范》（GB/T17986-2000）规定：房屋共有建筑面积系指各产权主共同占有或共同使用的建筑面积。共有建筑面积由以下两部分组成：1、电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等，以及为整幢服务的公共用房和管理用房的建筑面积，以水平投影面积计算；2、套与公共建筑之间的分隔墙，以及外墙（包括山墙）水平投影面积一半的建筑面积。
独立使用的地下室、车棚、车库、为多幢服务的警卫室，管理用房，作为人防工程的地下室都不计入共有建筑面积。
18、什么是房屋的套内建筑面积？
国家质量技术监督局发布的《房产测量规范》（GB/T17986-2000）规定：房屋的套内建筑面积由套内房屋的使用面积，套内墙体面积，套内阳台建筑面积三部分组成。套内房屋使用面积为套内房屋使用空间的面积。套内墙体面积是套内使用空间周围的维护或承重墙体或其他承重支撑体所占的面积。套内阳台建筑面积均按阳台外围与房屋外墙之间的水平投影面积计算。其中封闭的阳台按水平投影的全部计算建筑面积，未封闭的阳台按水平投影的一半计算建筑面积。
19、什么是建筑容积率、建筑密度、绿化率？
根据《城市居住区规划设计规范》（GB50180-93）的规定，建筑容积率，是每公顷居住区用地上拥有的各类建筑的建筑面积（ｍ2/ｈｍ2）或以居住区总建筑面积（万ｍ2）与居住区用地（万m2）的比值表示；建筑密度即居住区用地内，各类建筑的基底总面积与居住区用地的比率（%）；绿地率是居住区用地范围内各类绿地面积的总和占居住区用地的比率（%）。绿地应包括：公共绿地、宅旁绿地、公共服务设施所属绿地和道路绿地（即道路红线内的绿地），其中包括满足当地植树绿化覆土要求、方便居民出入的地下或半地下建筑的屋顶绿地，不应包括屋顶、晒台的人工绿地。
20、如何理解房屋交付使用和所有权转移的关系？
根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条的规定，所谓房屋的交付使用，就是出卖人将已经建成的房屋转移给买受人占有，其外在表现主要是将房屋的钥匙交付给买受人。除非当事人另有约定的，房屋的交付使用并不意味着房屋所有权的转移。对于一般动产，在标的物交付的同时所有权即发生转移，而对于不动产，只有在办理产权登记手续后，房屋所有权才发生转移。房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的唯一合法凭证。
21、房屋毁损、灭失的风险从何时由开发商转移给购房者？
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定：房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人（开发商）承担，交付使用后由买受人（购房者）承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。
22、购房者购买的商品房出现质量问题时应当如何处理？
根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十一条、三十二条及《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条、十三条的规定，当房屋出现质量问题时，可以分三种情况处理：（1）购房者认为开发商交付使用的商品房属于主体结构质量不合格的，首先应该向工程质量监督单位申请重新核验，经核验确属主体结构质量不合格的，购房者有权解除商品房买卖合同，并要求开发商赔偿损失；（2）购房者所购买的房屋质量问题不属于主体结构质量不合格，但因房屋质量问题严重影响正常居住使用的，购房者也可以请求解除合同和赔偿损失。“严重影响正常居住使用”一般是指购房者所购买的房屋出现严重质量问题，且该质量问题通过修复等亦无法保证购房者人身、财产安全及正常居住使用的情形；（3）除上述两种情况外的房屋质量问题，在保修期内，购房者可要求开发商承担修复责任，如开发商拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，购房者可以自行或者委托他人修复，修复费用及修复期间造成的其他损失由开发商承担。
23、什么是物业管理？
24、业主选取物业管理企业可以采取什么计费方式？哪些住宅的物业服务收费必须执行政府指导价？哪些住宅的物业服务收费可由市场调节？
根据《广州市物业服务收费管理实施细则》第六条、第七条和第八条的规定，业主与物业管理企业可以采取包干制、酬金制、组合制等形式约定计费方式。
包干制是指业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。组合制是指业主根据物业服务需要，分服务项目聘请管理企业并支付费用的管理模式和计费方式。
实行包干制、酬金制的普通住宅物业服务收费实行政府指导价。实行组合制的普通住宅物业服务收费和高档住宅、别墅物业服务收费以及非住宅物业服务收费实行市场调节价。实行市场调节价的物业服务收费，由业主与物业管理企业在物业服务合同中约定。
25、物业服务费用的构成？
根据建设部印发的《物业管理服务收费管理办法》和《广州市物业服务收费管理实施细则》的有关规定：
实行物业服务费用包干制的，物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润。实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业管理企业的酬金。酬金由双方在物业服务合同中约定比例或数额。
物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：（1）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；（2）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；（3）物业管理区域清洁卫生费用；（4）物业管理区域绿化养护费用；（5）物业管理区域秩序维护费用；（6）物业管理企业所管物业支付的办公费用；（7）物业管理企业所管物业发生的固定资产折旧；（8）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；（9）经业主同意的其它费用。
26、业主、业主大会、业主委员会三个概念的区别？
这里的业主是指单个的业主。业主必须遵守《业主临时公约》、《业主公约》,他们对物业服务中的某些方面只享有参与权而不是决定权。业主大会由全体业主组成,是物业管理中的最高权力机构,业主大会的决定对物业管理区域内的全体业主具有约束力。业主委员会是业主大会的执行机构，权力的行使最终在业主大会而非业主委员会。
27、业主大会的职责是什么
国务院颁布的《物业管理条例》第十一条规定了业主大会的职责是：（1）制定、修改业主公约和业主大会议事规则；（2）选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作；（3）选聘、解聘物业管理企业；（4）决定专项维修资金使用、续筹方案，并监督实施；（5）制定、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（6）法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的职责。
28、业主委员会的职责是什么
根据国务院颁布的《物业管理条例》第十五条的规定，业主委员会是业主大会的执行机构，履行下列职责：（1）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；（2）代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同；（3）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业管理企业履行物业服务合同；（4）监督业主公约的实施；（5）业主大会赋予的其他职责。
29、物业管理费的缴交责任由谁承担？
根据国务院颁布的《物业管理条例》和《广州市物业服务收费管理实施细则》的有关规定，物业服务费用的缴交主体有三个：（1）业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用；（2）业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任；（3）已竣工但尚未出售，或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业服务费用由开发建设单位全额交纳。
30、在计算物业管理费时，计费面积以什么为准？
根据《广州市物业服务收费管理实施细则》第十三条规定，物业服务收费按法定产权面积计收。已办理房产证的，以房产证记载的建筑面积为准，包括套内建筑面积和分摊的共有建筑面积；未办产权证的，以物业买卖合同中建筑面积为准。另有约定的除外。
31、什么是前期物业管理？
前期物业管理，是指在业主、业主大会选聘物业管理公司之前，由建设单位选聘物业管理企业实施的物业管理。前期物业管理至业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效时终止。
32、专项维修资金的交纳主体和用途专项维修资金使用与续筹方案由谁决定
专项维修资金的交纳主体是业主。根据《物业管理条例》第十二条、第五十四条规定，住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。专项维修资金属业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造。经物业管理区域内全体业主所持投票权２／３以上通过，业主大会作出专项维修资金使用和续筹方案的决定，并监督实施。
33、房屋没入住需要交物业管理费吗？
业主支付物业管理费的义务直接源于物业服务合同的约定，即使房屋没入住，也应交纳物业管理费。因为物业管理公司依照物业服务合同履行义务，提供的服务是一种公共性的服务，一个小区不会因为某一个人或几个人不在此居住，管理成本就会减少。虽然个别业主没有实际在小区内居住，但是物业管理公司对于小区内的保洁、保安、绿化、房屋及公共设施设备的维修、保养等日常管理工作已经展开，并未因此而减少工作量和费用支出。物业管理公司基于物业服务合同履行义务，业主们同样也应依据物业服务合同履行支付物业管理费的义务。《物业管理条例》第四十二条和《广州市物业服务收费管理实施细则》第二十条也明确规定了业主应当按照物业服务合同的约定交纳物业管理费。
34、业主对物业管理企业服务质量及其他工作不满可拒交物业管理费吗？如果不可以，业主可通过什么途径维护自己的权益？
35、已经抵押的商品房可以销售吗？
建设部《城市房地产抵押管理办法》第三十七条规定“经抵押权人同意，抵押房地产可以转让或出租，所得价款应当向抵押权人提前偿还所担保的债权，超过债权数额的部分归抵押人所有”，因此，商品房在抵押后是可以销售的，但抵押人应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况，否则，转让行为无效。
36、抵押当事人约定对抵押房地产保险的，保险费由谁支付？保险单由谁保管，保险赔偿由谁受益？
答：《城市房地产抵押管理办法》第二十三条规定，抵押当事人约定对抵押房地产保险的，由抵押人为抵押的房地产投保，保险费由抵押人负担。抵押房地产投保的，抵押人应当将保险单移送抵押权人保管。在抵押期间，抵押权人为保险赔偿的第一受益人。
37、常见的住房贷款的方式有哪些？有什么主要区别？如何选择贷款方式
对于已参加交纳住房公积金的个人来说，贷款购房时，应该首选住房公积金低息贷款。当住房公积金贷款额度没有达到所需金额，购房人可申请组合贷款。
38、符合什么条件才能申请住房公积金贷款？
39、购房贷款常见的还贷方式有哪几种？有什么主要区别？如何选择还贷方式
目前最常见的还贷方式主要有两种：等额本息还款法和等额本金还款法。
等额本息还款法,即借款人每月以相等的金额偿还贷款本金和利息。这种方式在偿还初期利息支出最多，本金还得相对较少，利息的比例有时高达90％左右,以后随着每月利息支出逐步减少，归还的本金就逐步增多。等额本金还款法，即按照贷款期限把贷款本息分成若干个等份，借款人每月以相等的额度偿还贷款本金，而利息随着本金逐月递减，每月还款额亦逐月递减。这种还款方式本金和利息的比例最高时也就各占50％左右，其间若选择提前还贷，因为归还的本金多，利息支出就相对减少，但这种方式前期还款压力较大。
相同的贷款期限内，等额本息还款方式支付的利息高于等额本金方式。因此,如借款人的经济能力许可,最好选择等额本金还款方式,提前还贷时这种方式也比较划算。