发文字号南京市人民代表大会常务委员会公告第21号
施行日期2024年10月01日
效力级别地方性法规
（2016年1月21日南京市第十五届人民代表大会第四次会议制定2016年3月30日江苏省第十二届人民代表大会常务委员会第二十二次会议批准根据2024年6月27日南京市第十七届人民代表大会常务委员会第十二次会议通过，2024年7月31日江苏省第十四届人民代表大会常务委员会第十次会议批准的《南京市人民代表大会常务委员会关于修改〈南京市住宅物业管理条例〉的决定》修正）
第一章总则
第一条为了规范住宅物业管理活动，维护物业管理各方的合法权益，营造良好的居住环境，促进和谐社区建设，根据《中华人民共和国民法典》、国务院《物业管理条例》《江苏省物业管理条例》等法律、法规，结合本市实际，制定本条例。
第二条本市行政区域内的住宅物业管理及其监督活动，适用本条例。
第三条物业管理坚持党委领导、政府组织、部门协同、属地管理、业主自治、行业自律、专业服务、科技支撑的原则。
建立健全社区（村）党组织领导的居（村）民委员会、业主委员会或者物业管理委员会、业主、物业服务企业等共同参与的协商共治机制，发挥社区（村）党组织的党建引领作用。
第四条市、区人民政府和江北新区管理机构应当加强对物业管理工作的领导和组织，将物业管理工作纳入基层治理工作体系，建立物业管理综合协调和目标责任机制；建立与之相适应的资金投入与保障机制；制定和落实现代物业服务业扶持政策；鼓励采用新技术提高物业管理和服务水平。
第五条市物业管理行政主管部门负责本市物业管理活动的统一监督管理，区、江北新区物业管理行政主管部门按照规定职责负责辖区内物业管理活动的监督管理工作。
街道办事处（镇人民政府）按照规定职责负责辖区内物业管理活动的指导、协助和监督工作。
居（村）民委员会应当协助和配合街道办事处（镇人民政府）开展物业管理工作。
第六条物业行业协会依法制定和组织实施自律性规范，加强自律管理，调解行业纠纷，组织业务培训，提高物业服务意识和服务水平，维护物业服务企业和业主的合法权益，推动行业健康有序发展。
鼓励和支持物业服务企业加入物业行业协会。
第七条加强物业管理信息化建设，完善物业管理信息平台，为业主议事决策、物业管理招标投标、物业服务信息公开公示、物业管理电子档案查询、矛盾纠纷投诉处理等提供支撑，推动物业管理质量和服务水平全面提升。
第八条建立健全物业管理矛盾纠纷多元化解机制，综合运用调解、和解、仲裁、公证等非诉讼方式化解物业管理矛盾纠纷，发挥人民调解、行业性专业性调解、行政调解、司法调解的作用，推动源头预防、前端化解、实质解纷，提高基层治理能力。
第二章业主自治
第一节业主大会
第九条业主应当按照法律、法规、临时管理规约、管理规约或者业主大会议事规则等，实名参加业主自治活动，行使权利、履行义务。
临时管理规约、管理规约或者业主大会议事规则，应当对业主参加自治活动的方式、违反共同约定的责任、自治活动争议处理办法作出约定。
第十条业主大会根据划定的物业管理区域设立，一个物业管理区域成立一个业主大会。
业主大会由物业管理区域内的全体业主组成，维护全体业主在物业管理活动中的合法权利，依法履行职责。
业主大会自首次业主大会会议审议通过管理规约和业主大会议事规则之日起成立。
业主户数超过三百户的住宅小区，可以成立业主代表大会，履行业主大会议事规则规定的职责。业主可以列席业主代表大会会议。
业主大会或者业主代表大会（以下统称业主大会）通过的决定对全体业主具有约束力。
第十一条符合业主大会成立条件的，建设单位应当依法向街道办事处（镇人民政府）报送筹备首次业主大会会议所需的文件资料。
首次业主大会会议的筹备经费根据物业管理区域规模、业主户数和建筑面积等因素确定，由建设单位承担。建设单位应当在办理房屋所有权初始登记之前，将首次业主大会会议筹备经费交至街道办事处（镇人民政府）设立的专用账户，供业主大会筹备组使用。
首次业主大会会议召开后，业主大会筹备组应当将筹备经费的使用情况在物业管理区域内显著位置向全体业主公布，接受全体业主监督。
第十二条符合业主大会成立条件的，街道办事处（镇人民政府）应当在收到建设单位或者十人以上的业主联名提出筹备业主大会书面申请后六十日内，组织成立业主大会筹备组。
筹备组人数应当为五至十一人的单数。筹备组可以由业主成员以及街道办事处（镇人民政府）、建设单位、居（村）民委员会等派员组成。筹备组组长由街道办事处（镇人民政府）指定人员担任。业主成员由业主自荐或者联名推荐、社区（村）党组织推荐、居（村）民委员会推荐等方式产生，业主成员不少于筹备组成员的百分之六十。
筹备组中业主成员的推荐办法由街道办事处（镇人民政府）确定，并事先告知全体业主。筹备组应当自成立之日起七日内，将成员名单在物业管理区域内显著位置公示。业主对筹备组成员有异议的，由街道办事处（镇人民政府）协调解决。
第十三条筹备组成员应当符合下列条件：
（一）本人、配偶及其他直系亲属未在同一物业管理区域提供物业服务的企业任职；
（二）无索取、非法收受建设单位、物业服务企业的利益或者报酬等的不当行为；
（三）无不宜担任的其他情形。
筹备组中的业主成员还应当符合本条例第二十一条第一款规定的条件。
第十四条筹备组应当自成立之日起九十日内完成下列筹备工作，并召开首次业主大会会议：
（二）拟订管理规约和业主大会议事规则草案，其中议事规则草案中可以约定是否设立业主代表、业主监事会，拟订业主小组划分方案草案；
（三）确认业主身份，确定业主在首次业主大会会议上的投票权数；
（四）拟定首届业主委员会成员候选人条件、名单和选举办法；
（五）确定首次业主大会会议的召开方案、表决议案；
（六）召开首次业主大会会议的其他筹备工作。
筹备组未在九十日内完成前款所述筹备工作的，由街道办事处（镇人民政府）书面公告筹备组解散。筹备阶段发生诉讼、复议，或者对筹备组成员有异议的，诉讼、复议和异议处理期间不包含在筹备期限内。
第十五条业主大会会议分为定期会议和临时会议。
召开业主大会会议，应当于会议召开十五日前将会议内容函告街道办事处（镇人民政府）、居（村）民委员会。街道办事处（镇人民政府）、居（村）民委员会应当参与指导，对业主大会会议表决情况进行监督。业主大会、业主委员会作出的决定应当及时告知居（村）民委员会。
第十六条同一物业管理区域内有二幢以上房屋的，可以以幢、单元为单位成立业主小组。业主小组由该幢、单元的全体业主组成。
成立业主小组的，应当在业主大会议事规则中明确业主小组的职责范围、工作规范等事项。
第十七条业主小组范围内的全体业主推选本小组出席业主大会会议的业主代表。业主小组议事由该小组推选产生的业主代表主持，共同讨论决定本小组范围内共用部位、共用设施设备的维修、养护、更新和改造等事项。
第十八条业主小组推选业主代表，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，经本小组参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。
业主代表应当为本业主小组内的业主，其资格条件、任期等参照业主委员会成员设置条件，在业主大会议事规则中规定。
第十九条业主代表履行下列职责：
（一）在业主大会会议召开前就会议议题征集本小组业主意见，出席业主大会会议；
（二）组织开展本条例第十七条规定的业主小组议事权限所确定的活动，并将结果告知业主委员会；
（三）告知业主委员会本小组业主的有关意见和建议；
（四）建立本小组工作档案；
（五）业主大会议事规则规定的其他职责。
第二节业主委员会
第二十条业主委员会由业主大会依法选举产生，履行业主大会赋予的职责，执行业主大会决定的事项，接受业主的监督。
业主人数较少，经全体业主一致同意决定不选举产生业主委员会的，由全体业主共同履行业主委员会的职责。
业主委员会应当自选举产生之日起三十日内依法向街道办事处（镇人民政府）备案；不选举产生业主委员会的，由业主大会向街道办事处（镇人民政府）备案。
备案材料齐全的，街道办事处（镇人民政府）应当在五个工作日内出具书面备案证明，并在备案后七个工作日内将备案材料抄送区、江北新区物业管理行政主管部门及公安机关、居（村）民委员会；备案材料不齐全的，街道办事处（镇人民政府）不予备案，并书面告知须补齐的材料。
管理规约、业主大会议事规则修改，或者业主委员会成员更换的，业主委员会应当自变更之日起十五日内向原备案机关办理变更备案。
第二十一条业主委员会成员应当由本物业管理区域内的业主担任，并符合下列条件：
（一）具有完全民事行为能力；
（二）热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力；
（三）遵守管理规约和业主大会议事规则；
（四）本人、配偶及其他直系亲属与物业服务企业无直接的利益关系；
（五）书面承诺及时、全面履行工作职责；
（六）法律、法规规定的其他条件。
业主委员会成员候选人通过业主自荐或者联名推荐、社区（村）党组织推荐、居（村）民委员会推荐等方式产生。鼓励符合条件的居（村）民委员会成员、社区（村）党组织成员、中国共产党党员、人大代表、政协委员依法参选业主委员会成员。
筹备组确定业主委员会成员候选人名单，并报社区（村）党组织。业主委员会成员候选人名单和基本信息，应当在物业管理区域内显著位置公示。
业主委员会成员由业主大会选举产生，可以同时依法产生候补成员，并在物业管理区域内显著位置公告。业主委员会由五至十一人的单数成员组成，每届任期三至五年，成员可以连选连任，具体人数、任期由业主大会议事规则确定。业主委员会设主任一名。
未能选举产生业主委员会或者业主委员会成员人数不足总数的二分之一的，在物业所在地的街道办事处（镇人民政府）的指导、帮助下，根据业主大会议事规则召开业主大会会议，选举产生业主委员会或者增补业主委员会成员。
第二十二条业主委员会履行下列职责：
（一）执行业主大会的决定和决议；
（二）召集业主大会会议，定期书面向业主大会报告工作并在物业管理区域内显著位置向全体业主公布，接受业主质询；
（三）根据业主大会决定代表业主与业主大会选聘或者续聘的物业服务企业签订物业服务合同；
（五）督促业主、物业使用人遵守管理规约，调解因物业使用、维护和管理产生的纠纷；
（六）组织和监督住宅专项维修资金的筹集和使用；
（七）根据管理规约和业主大会议事规则，决定共用部位、共用设施设备的经营方式，管理、使用并公布经营所得收益情况；
（八）配合街道办事处（镇人民政府）、居（村）民委员会、公安机关等做好住宅物业管理区域的社区建设、社会治安等工作；
（九）法律、法规规定或者业主大会赋予的其他职责。
第二十三条业主委员会成员不得有下列行为：
（一）阻挠、妨碍业主大会行使职权，或者拒绝执行业主大会决定；
（二）弄虚作假，隐瞒事实真相，转移、隐匿、篡改、毁弃或者拒绝、拖延提供有关文件、资料；
（四）打击、报复、诽谤、陷害有关投诉、举报人；
（五）泄露业主信息或者将业主信息用于与物业管理无关的活动；
（六）未经业主依法共同决定，与物业服务企业签订或者解除物业服务合同；
（七）挪用或者侵占住宅专项维修资金、公共收益等业主共有财产；
（八）索取、非法收受建设单位、物业服务企业或者有利害关系的单位、个人提供的利益或者报酬；
（九）利用职务之便要求物业服务企业减免物业费；
（十）违反法律、法规规定或者超越业主大会赋予的职权，侵害业主合法权益的其他行为。
第二十四条业主委员会任期届满三个月前，应当书面告知街道办事处（镇人民政府）、居（村）民委员会。街道办事处（镇人民政府）应当指导、协助成立换届改选小组，由换届改选小组组织召开业主大会会议选举产生新一届业主委员会。
换届改选小组产生至新一届业主委员会选举产生期间，业主委员会不得就选聘、解聘物业服务企业等共同管理事项，组织召开业主大会会议，但发生危及房屋安全和人身财产安全的紧急情况，需要立即使用住宅专项维修资金进行维修、更新、改造的除外。
业主委员会逾期未能换届改选的，由街道办事处（镇人民政府）指导所在地的居（村）民委员会组织召开业主大会会议选举产生新一届业主委员会。
第二十五条业主委员会应当自换届改选小组成立之日起十日内，将其保管的有关财务凭证、业主名册、会议纪要等档案资料、印章及其他属于业主大会所有的财物移交街道办事处（镇人民政府）保管。业主大会、业主委员会依法需要使用上述物品的，街道办事处（镇人民政府）应当及时提供。
街道办事处（镇人民政府）在新一届业主委员会选举产生并办理换届备案手续后十日内，将其保管的前款所述物品移交新一届业主委员会。
业主委员会不按时移交的，街道办事处（镇人民政府）和物业所在地的区、江北新区物业管理行政主管部门应当责令其限期移交；拒不移交的，辖区内的公安机关应当给予协助。
第二十六条业主大会应当综合考虑物业管理区域规模、物业费标准、业主人数等因素，在管理规约、业主大会议事规则中确定业主大会、业主委员会日常工作经费预算。该经费由全体业主负担，或者由业主大会在管理规约或者业主大会议事规则中约定。
业主大会可以根据工作需要设立业主监事会，聘请业主委员会秘书。具体产生办法、工作职责、所需经费在管理规约、业主大会议事规则中约定。
业主委员会应当将业主大会、业主委员会日常工作经费预算及使用情况，至少每半年在物业管理区域内显著位置公告一次，接受业主监督。
第三节其他规定
第二十七条除本条例第二十条第二款规定的情形外，住宅小区无业主委员会或者业主委员会未完成换届选举，经物业所在地的街道办事处（镇人民政府）多次指导后仍未能产生业主委员会或者新一届业主委员会的，可以成立物业管理委员会代行业主委员会职责。
第二十八条物业管理委员会由街道办事处（镇人民政府）组织成立，由业主成员以及街道办事处（镇人民政府）、公安机关、居（村）民委员会、建设单位等派员组成。
物业管理委员会人数应当为九至十三人的单数，其中业主成员应当不少于百分之六十，由街道办事处（镇人民政府）在业主中推荐产生。物业管理委员会中的业主成员资格应当符合本条例第二十一条的规定。
物业管理委员会应当将成员名单在物业管理区域内显著位置公示。业主对物业管理委员会成员有异议的，由街道办事处（镇人民政府）协调解决。
第二十九条物业管理委员会应当依法履行职责，依照法律、法规的规定，就住宅小区共同管理事项征求全体业主意见，形成业主共同决定。
物业管理委员会自业主委员会成立之日起停止履行职责，并在七日内与业主委员会办理移交手续后解散。
第三十条物业管理区域应当根据建设用地规划许可证确定的红线范围，综合考虑物业共用设施设备、社区建设等因素划分。
物业管理区域需要分立或者合并的，应当形成区域调整方案，对调整后物业管理区域的道路、绿地、共用部位和共用设施设备的使用、维护等作出规定。
需要分立的，应当分别由拟新设立的物业管理区域的专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意；需要合并的，应当分别由原物业管理区域的专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。
物业管理区域调整后，应当重新办理物业管理区域备案手续。
第三十一条划定为一个物业管理区域的分期开发建设的住宅小区项目，先期开发部分符合业主大会成立法定条件的，可以成立业主大会、选举产生业主委员会，首次业主大会会议应当根据分期开发的物业面积和进度等因素，在业主大会议事规则中明确增补业主委员会成员的办法。
第三十二条业主大会会议、业主小组议事表决可以采用电子投票、纸质投票等方式实名投票。业主大会会议表决结果应当向全体业主公示。
业主代表出席业主大会会议、业主委员会成员出席业主委员会会议不得委托他人。
一个独立产权单位登记有二个或者二个以上所有权人的，应当自行确定一名投票人。
业主大会应当优先采用物业管理信息平台进行电子投票表决。
第三十三条业主委员会成员、物业管理委员会中的业主成员、业主代表有下列情形之一的，其职务自行终止，并应当自终止之日起七日内移交其使用、保管的文书、印章以及其他属于全体业主所有的财物：
（一）不再具有本物业管理区域业主身份的；
（二）以书面形式提出辞职的；
（三）符合管理规约、业主大会议事规则约定的其他情形的。
业主委员会成员有下列情形之一的，由业主委员会决定暂停执行职务，并提请下次业主大会会议决定罢免或者恢复执行职务：
（一）拒不履行业主义务且拒不改正的；
（二）不履行业主委员会成员职责和义务的；
（三）其他不宜担任业主委员会成员的情形。
第三十四条业主认为业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规规定的，可以向区、江北新区物业管理行政主管部门或者街道办事处（镇人民政府）书面提出撤销申请；认为物业管理委员会作出的决定违反法律、法规规定的，可以向区、江北新区物业管理行政主管部门书面提出撤销申请。
区、江北新区物业管理行政主管部门、街道办事处（镇人民政府）应当在十五个工作日内将审查结果书面告知申请人；业主大会、业主委员会、物业管理委员会作出的决定违反法律、法规的，应当责令其限期改正或者撤销其决定并通告全体业主。
第三章前期物业管理
第三十五条业主大会或者业主委员会与选聘的物业服务企业签订物业服务合同生效之前，前期物业管理由建设单位负责。
前期物业管理阶段，建设单位应当监督物业服务企业履行前期物业服务合同。
第三十六条建设单位依照法律、法规规定的程序通过招标、投标选聘前期物业服务企业，签订前期物业服务合同。建设单位与物业买受人签订的商品房买卖合同的附件应当包括前期物业服务合同和临时管理规约。
前期物业服务合同中一般包括下列内容：
（一）物业服务内容、标准、收费价格和委托代收费事项；
（二）各分项服务的标准（含人员配置）和费用分项测算；
（三）分项费用和主要成本变动联动调整的约定；
（四）物业服务标准的评估方式；
（五）物业服务用房（含业主委员会议事活动用房）的面积和位置；
（六）生活垃圾分类投放和收集管理规范；
（七）共用部位、共用设施设备清册以及人防设施设备维护内容；
（八）业主共有资金专用账户的设立、查询方式，以及利用共用部位、共用设施设备开展经营活动所得收益的核算及分配办法；
（九）违约责任、合同解除的条件和争议解决方式；
（十）与前期物业服务有关的其他事项。
第三十七条临时管理规约由建设单位按照市物业管理行政主管部门制发的统一示范文本制定，物业买受人在购房时签署。临时管理规约中应当载明下列事项：
（一）业主定期交纳物业费的义务；
（二）业主对房屋使用以及出租等规定；
（三）建设单位履行监督物业服务企业服务质量的义务；
（四）建设单位对物业服务企业服务质量的评估标准和评估办法等；
（五）建设单位更换前期物业服务企业的条件；
（六）共用部位、共用设施设备产生的供水、供电、供气、供热等费用的分摊方式；
（七）与住宅物业管理有关的其他事项。
临时管理规约应当报物业所在地的街道办事处（镇人民政府）备案。
第三十八条物业服务企业应当设立业主共有资金专用账户。物业服务企业应当按照合同约定公布业主共有资金专用账户收支情况，每年不得少于一次。业主大会或者业主委员会设立业主共有资金基本账户后十五日内，物业服务企业撤销业主共有资金专用账户，并将属于业主共有的资金转入业主共有资金基本账户。
第三十九条已交付使用物业业主总人数百分之十以上的业主，因对建设单位选聘的物业服务企业的服务质量不满意，要求物业服务第三方评估机构评估的，建设单位应当委托其与业主、物业服务企业协商选定的第三方评估机构，对物业服务企业的履约情况进行评估。协商不成的，由物业管理行政主管部门随机抽取第三方评估机构。评估结果在一年内有效，并向全体业主公告，同时告知物业管理行政主管部门。
经评估物业服务不符合履约标准的，建设单位可以按照合同约定更换物业服务企业，或者要求物业服务企业限期整改；逾期不整改的，建设单位应当向物业管理行政主管部门报告，由物业管理行政主管部门录入物业服务企业信用档案，并向社会公示。
第四十条普通住宅前期物业服务收费实行政府指导价。需要对前期物业服务收费标准进行调整的，应当遵循下列程序：
（一）物业服务企业委托会计师事务所对上一年度物业项目经营情况进行审计，审计报告在物业管理区域内显著位置公示三十日；
（二）物业服务企业将拟调整的收费标准、服务内容和服务标准在物业管理区域内显著位置公示三十日，并书面告知街道办事处（镇人民政府）、居（村）民委员会、区、江北新区物业管理行政主管部门；
业主认为物业服务收费标准调整违反前款程序的，可以向街道办事处（镇人民政府）投诉。
第四十一条建设单位与物业买受人签订的商品房销售合同应当约定其所交付物业的共用部位、共用设施设备的配置和建设标准。
物业服务企业承接物业前，应当与建设单位按照合同约定共同对住宅物业管理区域内的物业共用部位、共用设施设备、人防设施设备进行检查和验收，并邀请物业所在地的区、江北新区物业管理行政主管部门、街道办事处（镇人民政府）参加。建设单位应当在现场查验二十日前向物业服务企业移交下列资料：
（一）规划、竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；
（二）共用设施设备、人防设施设备、生活垃圾分类投放和收集设施的清单及安装、使用和维护保养等技术资料；
（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件；
（四）业主名册；
（五）物业服务所必需的其他资料。
未能全部移交前款所列资料的，建设单位应当列出未移交资料的详细清单，并书面承诺补交的具体期限，最长不超过十日。
承接查验后，建设单位应当与物业服务企业签订物业承接查验协议，对物业承接查验基本情况、存在问题、解决方法及其时限、双方权利义务、违约责任等事项作出约定。
物业承接查验协议作为前期物业服务合同的补充协议，与前期物业服务合同具有同等法律效力。
第四十二条物业承接查验的费用，由建设单位和物业服务企业在前期物业服务合同中约定。没有约定或者约定不明的，由建设单位承担。
物业交接后，发现存在隐蔽工程质量问题，影响房屋结构安全和正常使用的，建设单位应当负责修复；给业主造成经济损失的，建设单位应当依法承担赔偿责任。
第四章物业管理服务
第四十三条本市建立统一的物业管理招标投标平台，为建设单位或者业主大会选聘物业服务企业提供服务和指导。
提倡业主大会通过统一的招标投标平台选聘物业服务企业。
（五）利用业主共用部位、共用设施设备开展经营活动所得收益的核算和分配办法；
（六）物业移交时承接查验的费用承担；
（七）消防安全责任和防范服务内容；
（八）生活垃圾分类投放和收集管理规范；
（九）违约责任、履约保证措施、合同解除的条件和争议解决方式；
（十）与物业服务有关的其他事项。
业主大会可以委托第三方评估机构对物业服务企业履约情况开展评估，并向全体业主公布评估结果。物业服务企业应当配合评估活动。
业主依法享有的正当权益和根据物业服务合同享有的权利，应当受到保护。物业服务企业违反物业服务合同约定或者损害业主权益的，业主可以依法申请仲裁或者向人民法院提起诉讼；经仲裁裁决或者司法判决确认后仍不履行的，由物业管理行政主管部门录入物业服务企业信用档案。
第四十五条物业服务企业应当将下列信息在物业管理区域内显著位置公示：
（二）物业服务合同约定的服务内容、服务标准、收费项目、收费标准、收费方式，以及物业费、公共收益收支情况、公共水电分摊费情况；
（三）电梯、消防、监控等专项设施设备的日常维修保养单位的名称、资质、联系方式和应急处置方案等；
（四）住宅专项维修资金使用情况；
（五）房屋装饰装修及使用过程中的结构变动等安全事项；
（六）其他应当公示的信息。
前款第一项至第四项应当长期公开。上述信息有变更的，物业服务企业应当自信息变更之日起七日内重新公开。业主对公示内容有异议的，物业服务企业应当予以答复。
第四十六条物业服务企业应当严格遵守法律、法规和物业服务合同的约定，提供相应的服务，并不得有下列行为：
（一）违反物业服务合同约定降低物业服务标准；
（二）未经业主大会同意提高物业服务收费标准；
（四）未经业主大会同意将物业费、公共水电分摊费、汽车停放费等捆绑收费；
（五）挪用住宅专项维修资金、公共收益等业主共有财产；
（六）未履行生活垃圾分类投放管理责任，或者未按照规定建立并落实生活垃圾分类投放日常管理制度；
（七）其他违反法律、法规规定的行为。
第四十七条物业服务企业退出物业管理项目时，应当按照规定和合同约定办理移交手续，并移交下列资料：
（一）建设单位按照本条例第四十一条规定移交的资料；
（三）物业管理用房、业主共用的场地和设施设备资料；
（四）物业管理服务期间配置的固定设施设备资料；
（五）物业服务企业建档保存的物业改造、维修、养护资料；
（七）其他应当移交的资料。
原物业服务企业不得以业主欠交物业费等为由拒绝办理交接，不得以任何理由阻挠新物业服务企业进场服务。原物业服务企业应当在办理交接至退出物业管理区域期间，维持正常的物业管理秩序。
新物业服务企业不得强行接管物业，按照约定承接物业时，应当对共用部位、共用设施设备进行查验。
第四十八条物业服务企业与业主委员会或者其委托的新选聘的物业服务企业办理交接的，交接各方应当邀请物业所在地的区、江北新区物业管理行政主管部门、街道办事处（镇人民政府）参加，对物业管理区域内电梯、消防、监控等共用设施设备的使用维护现状给予确认，并报物业所在地的街道办事处（镇人民政府）备案。物业服务企业与业主委员会可以聘请第三方评估机构协助现场查验。
电梯、消防、监控等共用设施设备无法正常使用的，原物业服务企业应当修复或者承担相应责任。
第四十九条市物业管理行政主管部门应当建立物业服务企业考核体系和信用评价体系，对物业服务企业、项目负责人实行动态管理，定期对物业服务项目开展专项检查，向社会公布信用信息评价结果。
区、江北新区物业管理行政主管部门具体负责物业服务企业、项目负责人信用信息征集、考核、评价、汇总和核查工作。
街道办事处（镇人民政府）、居（村）民委员会应当协助开展辖区内物业服务企业、项目负责人信用信息的征集、核查工作。
第五十条物业服务企业未按照法律、法规规定、合同约定和技术标准、专业技术规范等提供日常物业服务的，应当录入物业服务企业信用档案。
物业服务企业有下列严重失信行为之一的，二年内不得在本市申报各类物业服务示范项目；失信行为改正前，物业管理行政主管部门不予开具诚信证明：
（一）在物业管理招标投标活动中提供虚假信息，骗取中标的；
（二）物业服务合同依法解除或者终止后拒不撤出物业管理区域，或者撤出时未按照规定办理交接手续的；
（三）未按照规定和合同约定履行房屋安全监管义务，导致物业管理区域内发生重大房屋安全事故的；
（四）出售、泄露或者非法提供、使用业主信息的；
（五）对业主、业主委员会成员进行恶意骚扰，采取暴力行为或者打击报复的；
（六）其他违反法律、法规规定的行为。
物业服务企业有前款第一项情形的，物业管理行政主管部门一年内不将其纳入物业管理招标投标平台。
第五十一条物业服务项目实行项目负责人责任制。
物业项目负责人有下列严重失信行为之一的，应当录入项目负责人信用档案，同时录入其所属物业服务企业的信用档案：
（一）骗取、挪用或者侵占住宅专项维修资金的；
（二）擅自改变物业管理区域内物业服务用房、共用部位和共用设施设备用途的；
（三）擅自决定占用、挖掘物业管理区域内道路、场地的；
（四）擅自利用物业管理区域内共用部位、共用设施设备进行经营的；
（五）因管理失职造成人员伤害、财产损失等重大责任事故的；
（六）被市场监督管理行政主管部门认定乱收费或者收费不规范且未改正的；
（七）其他损害业主利益情节严重的。
有前款规定情形之一的，业主可以向街道办事处（镇人民政府）、区、江北新区物业管理行政主管部门投诉。街道办事处（镇人民政府）、区、江北新区物业管理行政主管部门应当进行核查，并书面告知业主核查结果。
第五十二条业主应当遵守临时管理规约、管理规约，按照物业服务合同约定履行义务。
业主欠交物业费、公共水电分摊费的，业主委员会、物业服务企业可以通过上门催交、在物业管理区域内显著位置公示等形式，督促其限期交纳；逾期不交纳的，物业服务企业可以依法申请仲裁或者提起诉讼。经仲裁裁决或者司法判决确认后仍不履行的，按照个人信用信息管理有关规定录入个人信用档案。
物业服务企业不得采取停止或者限制供水、供电、供气、供热、通讯以及利用电梯、门禁控制系统限制车辆、人员出入等方式催交物业费。
第五十三条物业费可以采取酬金制或者包干制等方式，具体收费方式由物业服务合同约定。物业服务资金管理应当坚持公开、透明、质价相符的原则。
物业费实行酬金制的，预收的物业服务支出费用属于代管性质，为所交纳的业主所有。除了合同约定的物业服务企业收取的酬金，物业服务企业不得将其用于物业服务合同约定以外的支出。
物业费实行酬金制的，物业服务企业应当每年向业主大会或者全体业主公布物业服务资金年度预决算，每季度公布物业服务资金的收支情况。业主、业主大会或者业主委员会对公布的物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况提出质询的，物业服务企业应当自收到书面质询之日起七日内书面答复。
第五十四条物业服务企业应当加强对其从业人员的培训，规范服务行为，不得干扰业主自治活动。未经业主大会、业主委员会或者物业管理委员会书面委托，物业服务企业不得就业主共同管理事项擅自向业主征求意见。
物业服务企业应当协助和维护业主自治活动中的正常秩序，出现破坏业主自治活动议事秩序情形的，物业服务企业应当及时劝阻当事人，并保留证据，向有关机关举报。
临时管理规约、管理规约对公共水电费用分摊方式有约定的，专业经营单位可以按照其约定将公共水电费用分摊到每一户业主。业主应当按时交纳公共水电分摊费。
专业经营单位不得因部分最终用户未履行交费义务停止已交费用户和共用部位的服务。
第五章物业的使用与维护
第五十六条禁止下列影响物业管理区域公共安全的行为：
（一）损坏或者擅自改变房屋承重结构、主体结构和门窗位置，超荷载存放物品；
（二）违反安全标准存放易燃、易爆、剧毒、放射性等危险性物品；
（三）损坏或者擅自停用公共消防设施和器材，妨碍疏散通道、安全出口、消防车通道畅通；
（四）擅自架设电线、电缆等；
（五）擅自占用通风采光井、电缆井、管道井等竖向管井以及楼道等业主共有区域堆放物品；
（六）携带电动自行车或者其蓄电池进入住宅电梯或者户内；
（七）违反用电安全要求私拉电线和插座为电动自行车充电；
（八）在住宅公共门厅、疏散通道、楼梯间、安全出口、不符合消防安全要求的架空层、消防车通道及其两侧影响通行的区域停放电动自行车或者为电动自行车充电；
（九）从建筑物中抛掷物品；
（十）法律、法规、临时管理规约和管理规约禁止的其他行为。
第五十七条禁止下列影响物业管理秩序的行为：
（一）将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房，或者将卫生间改在下层住户的厨房、卧室、起居室、书房的上方；
（二）违反市人民政府有关房屋出租规定；
（三）违法建设建筑物、构筑物，或者破坏、擅自改变房屋外貌、车位用途；
（四）擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地，损害业主共同利益；
（五）损毁树木、绿地；
（六）未按照规定分类投放垃圾，或者随意排放污水、弃置杂物、露天焚烧杂物；
（七）制造超过规定标准的噪声、振动；
（八）在规定区域外停放车辆；
（九）擅自在建筑物、构筑物上悬挂、张贴、涂写、刻画；
（十）违反规定饲养动物；
（十一）法律、法规、临时管理规约和管理规约禁止的其他行为。
第五十九条业主转让或者出租物业专有部分、设立居住权或者依法改变共有部分用途的，应当及时告知物业服务企业，将临时管理规约、管理规约、物业服务收费标准等事项告知受让人或者承租人，并对物业费的结算作出明确约定。受让人应当在办理产权交易手续之日起三十日内，将物业产权转移情况、业主姓名、联系方式等告知物业服务企业和业主委员会。
业主在处分本物业管理区域内不动产时，应当向物业买受人出具交纳物业费的证明。
第六章公共收益与维修资金
物业共用部位和共用设施设备经营所得收益应当主要用于补充住宅专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。业主大会成立前，应当将收益的百分之七十纳入住宅专项维修资金，但业主依法共同决定的除外。
探索建立电梯、消防等共用部位、共用设施设备的专项维修保险制度。
第六十一条业主对住宅专项维修资金、物业共用部位和共用设施设备经营所得收益、业主大会和业主委员会工作经费的收支情况有异议的，可以要求查询有关财务账簿；经已交付使用物业专有部分占建筑物总面积百分之二十以上且占总人数百分之二十以上的业主提议，业主大会应当按照业主大会议事规则，委托会计师事务所进行审计并将审计报告通报全体业主。业主委员会或者物业服务企业不得转移、隐匿、篡改、毁弃会计凭证、会计账簿、财务会计报告以及其他与财务收支有关的资料。
对任期和离任的业主委员会成员是否进行经济责任审计，应当在管理规约和业主大会议事规则中约定。
第六十二条建设单位应当在办理房屋所有权初始登记之前，将首期住宅专项维修资金一次性交存至住宅专项维修资金专户，并在物业交付使用时向业主收取。
受让土地的住宅物业配置电梯的，建设单位应当在办理房屋所有权初始登记前交存电梯、消防等设施设备专项维修资金，纳入物业管理区域住宅专项维修资金管理。
第六十三条住宅专项维修资金的使用，应当遵循安全可靠、方便快捷、公开透明、受益人和负担人相一致的原则。
需要动用住宅专项维修资金的，业主委员会、物业管理委员会、业主、物业服务企业、居（村）民委员会应当提出维修实施方案，组织征询业主意见，由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意后，由物业管理行政主管部门划转核准的资金。仅涉及部分共用部位的，可提交涉及共用部位的业主依法共同决定使用。
超过一定额度的维修资金使用项目，应当采取招标投标、审价、监理等方式，保障资金安全。
第六十四条住宅专项维修资金的增值收益，除去业主房屋分户滚存资金（利息）和必要管理费用外，剩余部分纳入相应物业管理区域住宅专项维修资金统筹分账。符合下列情形的可以优先使用：
（一）受益人为全体业主的维修项目；
（二）无法界定受益人的维修项目；
（三）物业管理区域内房屋共用部位和共用设施设备无法正常使用的项目。
住宅专项维修资金统筹分账的使用额度，应当在管理规约中明确。
第六十五条发生下列危及房屋安全和人身财产安全的紧急情况，需要立即进行维修、更新和改造的，业主大会、业主委员会、物业管理委员会可以向区、江北新区物业管理行政主管部门提出资金使用申请：
（一）电梯故障；
（二）消防设施存在重大火灾隐患；
（三）屋面、外墙渗漏，严重影响房屋使用；
（四）二次供水水泵运行中断，但专业经营单位负责二次供水水泵设备维修、养护的除外；
（五）专用排水设施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障碍；
（六）楼顶、楼体外立面存在脱落危险；
（七）其他危及房屋安全和人身财产安全的紧急情况。
区、江北新区物业管理行政主管部门应当自收到应急维修资金使用书面申请之日起二个工作日内完成审核。应急维修工程竣工验收后，应当将使用维修资金总额及业主分摊情况在物业管理区域内显著位置公示。
区、江北新区物业管理行政主管部门应当方便快捷地处理应急维修事项，并加强监督管理，保障资金安全，对维修项目的方案制定、预算编制、工程实施、竣工验收、决算造价审核等环节实施全过程监管。前述事项可以委托第三方评估机构开展评估。
第七章监督检查与矛盾化解
第六十七条有关行政主管部门和单位，应当依照法律、法规和本条例规定在物业管理区域内全面落实监督管理职责。建立违法行为投诉登记制度，在物业管理区域内显著位置公告有关部门的具体职责范围、联系人姓名和联系方式，对实名投诉、举报实行限时回复，依法处理违法行为。具体办法由市人民政府另行制定。
第六十八条市物业管理行政主管部门履行下列职责：
（三）统筹全市住宅专项维修资金监管工作；
（四）建立完善分级培训辅导体系，促进业主自治和物业行业技术进步；
（五）指导、服务和监督各区开展物业管理行政监管工作；
（六）组建全市物业管理矛盾纠纷调解专家库，指导物业行业协会成立行业性专业性调解组织；
（七）建立并完善全市物业管理信息平台；
（八）制定业主大会指导规则、物业服务标准、首次业主大会会议筹备经费管理、统一招标投标、业主议事决策、信息公开公示、物业服务企业和项目负责人信用管理等配套实施办法；
（九）法律、法规规定的其他职责。
第六十九条区、江北新区物业管理行政主管部门履行下列职责：
（一）负责物业管理区域的划分、物业管理项目的区域备案、前期物业承接查验备案和物业服务合同备案；
（二）负责前期物业管理项目招标投标管理和住宅专项维修资金使用监管；
（三）定期开展物业服务质量专项检查，做好物业服务企业及从业人员的信用信息征集、核查和监管工作，并接受查询；
（五）指导、服务和监督辖区内街道办事处（镇人民政府）调处物业管理矛盾纠纷；
（六）责令限期改正或者撤销业主大会、业主委员会和物业管理委员会的违法决定；
（七）法律、法规规定的其他职责。
第七十条街道办事处（镇人民政府）应当配备专门的管理人员，并履行下列职责：
（一）负责业主委员会备案；
（二）建立物业管理矛盾投诉调解机制，调解物业管理矛盾纠纷；
（三）指导、协助和监督辖区内业主组织开展业主大会筹备、业主委员会选举、物业服务企业选聘等自治活动，组织成立物业管理委员会；
（四）指导、协助和监督辖区内物业管理项目的移交和接管工作；
（五）责令限期改正或者撤销业主大会、业主委员会的违法决定；
（六）法律、法规规定的其他职责。
（一）城乡建设行政主管部门负责房屋建筑工程质量保修、燃气等监督检查；
（二）规划和自然资源行政主管部门负责对建设工程实施规划管理；
（三）城市管理行政主管部门负责违法建设、占用和损坏绿地，擅自伐、移、修剪树木，焚烧树叶和生活垃圾分类投放等监督检查；
（四）公安机关负责依法查处住宅小区内影响治安管理、公共秩序的违法行为，依法对消防、监控安防、养犬等开展监督检查，并协助开展房屋租赁、车辆停放监督管理工作；
（五）市场监督管理行政主管部门负责电梯等特种设备安全、物业服务收费监督检查；
（六）发展和改革行政主管部门负责普通住宅前期物业服务收费的政府指导价标准的制定；
（七）人民防空行政主管部门负责对影响人防工程使用或者降低人防工程防护能力等行为的监督检查；
（八）生态环境行政主管部门负责饮食服务业油烟污染超标排放等行为的监督检查；
（九）水务行政主管部门负责供水、排水等监督检查；
（十）消防救援机构负责指导、监督住宅物业消防安全工作。
第七十三条物业管理行政主管部门应当建立物业管理电子档案，并将其纳入物业管理信息平台。物业管理电子档案应当包括下列内容：
（一）物业管理区域基本情况以及建设单位情况；
（二）前期物业管理招标投标、承接查验、业主自治组织、物业服务合同等的备案情况；
（三）住宅专项维修资金等的交存、使用、收益情况；
（四）法律、法规规定和物业服务合同约定的其他内容。
第七十四条司法行政主管部门依法负责或者指导物业管理矛盾纠纷人民调解、行业性专业性调解和行政调解工作，会同有关行政主管部门开展业务培训。
物业管理行政主管部门应当开展物业管理矛盾纠纷的行政调解，可以委托人民调解组织、社会组织、专门第三方机构等参与调解。
鼓励物业行业协会等社会组织设立行业性专业性物业管理矛盾纠纷调解组织。
物业管理矛盾纠纷多元化解机制的具体规定，由市中级人民法院会同市人民政府有关行政主管部门和单位另行制定。
第七十五条街道办事处（镇人民政府）应当建立工作协作机制，由街道办事处（镇人民政府）、居（村）民委员会、公安机关、业主委员会、物业服务企业等参加，协调处理辖区内下列物业管理中的有关事项：
（一）前期物业管理阶段的突出问题；
（二）业主委员会不依法履行职责的问题；
（三）业主委员会换届过程中出现的突出问题；
（四）物业服务企业在退出和交接过程中出现的问题；
（五）需要协调解决的其他突出问题。
第八章法律责任
第七十六条物业服务第三方评估机构违反本条例规定，出具的评估报告具有虚假内容、误导性陈述、重大遗漏的，由市物业管理行政主管部门责令限期改正，没收违法所得，处三万元以上五万元以下罚款，并予以公示；造成当事人损失的，应当承担相应的赔偿责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第七十七条业主委员会成员违反本条例第二十三条规定，有下列行为之一的，由区、江北新区物业管理行政主管部门按照下列规定进行处罚：
（一）违反第一项规定，阻挠、妨碍业主大会行使职权，或者拒绝执行业主大会决定的，责令限期改正。
（二）违反第二项、第六项规定，弄虚作假，隐瞒事实真相，转移、隐匿、篡改、毁弃或者拒绝、拖延提供有关文件、资料，或者未经业主依法共同决定，与物业服务企业签订或者解除物业服务合同的，责令限期改正；逾期不改正的，给予警告或者通报批评，可以并处一千元以上三千元以下罚款。
（三）违反第七项规定，挪用或者侵占住宅专项维修资金、公共收益等业主共有财产的，责令退还，给予警告，没收违法所得，可以并处挪用、侵占金额二倍以下罚款。
第七十八条业主委员会成员、物业管理委员会中的业主成员、业主代表资格终止后，违反本条例第三十三条规定，拒不移交其所使用、保管的文书、财务、印章等档案、资料的，由区、江北新区物业管理行政主管部门责令限期改正；逾期不改正的，给予警告或者通报批评，可以并处一千元以上三千元以下罚款；造成其他业主损失的，依法承担民事责任。
第七十九条建设单位违反本条例规定，有下列情形之一的，由区、江北新区物业管理行政主管部门责令限期改正；逾期不改正的，予以通报，并按照下列规定进行处罚：
（二）违反本条例第十一条第二款规定，未按照要求交纳首次业主大会会议筹备经费的，处五万元以上十万元以下罚款；
（三）违反本条例第三十九条规定，未按照要求委托物业服务第三方评估机构对物业服务企业履行合同约定的服务标准进行评估的，处五万元以上十万元以下罚款；
（四）违反本条例第六十二条规定，未按照要求交纳住宅专项维修资金的，处应交纳资金百分之十以上百分之三十以下的罚款。
第八十条物业服务企业违反本条例规定，有下列行为之一的，由区、江北新区物业管理行政主管部门按照下列规定进行处罚：
（二）违反第四十六条第二项、第四项规定，擅自提高物业服务收费标准或者将物业费、公共水电分摊费、汽车停放费等捆绑收费的，责令限期改正，给予警告，可以并处一万元以上十万元以下罚款。
（三）违反第四十六条第五项规定，挪用住宅专项维修资金、公共收益等业主共有财产的，责令退还，给予警告，没收违法所得，可以并处挪用金额二倍以下罚款；构成犯罪的，依法追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的刑事责任。
第八十一条专业经营单位违反本条例第五十五条第三款规定，停止已交费用户和共用部位的服务的，由其行政主管部门责令限期改正，给予警告；情节严重的，对有关主管人员和直接责任人员给予处分；造成业主损失的，应当依法承担赔偿责任。
第八十二条违反本条例第五十六条规定，有下列影响物业管理区域公共安全行为之一，拒不听从劝阻、制止的，由消防救援机构或者其委托的符合法定条件的组织按照下列规定进行处罚；构成违反治安管理行为的，依法给予治安管理处罚；构成犯罪的，依法追究刑事责任；造成他人人身、财产损害的，依法承担赔偿责任：
（一）违反第六项规定，携带电动自行车或者其蓄电池进入住宅电梯的，处二百元以上一千元以下罚款；
（二）违反第七项规定，未按照用电安全要求私拉电线和插座为电动自行车充电的，责令改正，处警告或者五百元以下罚款；
（三）违反第八项规定，在禁止区域停放电动自行车或者为电动自行车充电的，责令改正，对单位处五千元以上五万元以下罚款，对个人处警告或者五百元以下罚款。
（一）违法实施行政许可或者行政处罚的；
（二）未按照规定履行监督检查职责的；
（三）发现违法行为不及时查处，或者包庇、纵容违法行为的；
（四）其他玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的情形。
第九章附则
第八十四条本条例中下列用语的含义是指：
（二）业主，是指登记在不动产登记簿中的权利人或者房屋买卖合同上记载的物业买受人；
（三）物业使用人，是指实际使用物业的人；
（四）物业服务企业，是指依法取得独立法人资格，从事物业服务的企业。
老旧住宅小区的范围由市、区人民政府和江北新区管理机构确定。
第八十七条本条例适用范围之外的物业管理及其监督活动参照本条例执行。
第八十八条市人民政府应当根据本条例制定实施细则，就物业服务第三方评估、住宅专项维修资金管理等事项作出具体规定，并报市人民代表大会常务委员会备案。
第八十九条本条例自2016年7月1日起施行。南京市人民政府2005年12月26日发布的《南京市物业管理办法》同时废止。