(1)增值额，即转让土地使用权、地上建筑物及附着物取得收入与扣除项目金额之间的差额。(2)扣除项目金额，即税法规定准予纳税人从转让收入额中减除项目的金额，它包括取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、房地产开发费用、与转让房地产有关的税金及其他扣除项目等。
土地增值税实行的是四级超率累进税率：(1)增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%，速算扣除数为0;(2)增值额超过扣除项目金额50%，未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%，速算扣除数为5%;(3)增值额超过扣除项目金额100%，未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%，速算扣除数为15%;(4)增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%，速算扣除数为35%。
三、确定应税收入
包括货币收入、实物收入及其他收入。其中货币收入是转让土地使用权、房屋产权而收取的价款。实物收入是转让房地产取得的各种实物形态的估价收入。其他收入是转让房地产取得的无形资产或非专利技术等的评估收入。
四、确定扣除项目
(1)取得土地使用权所支付的金额，包括支付地价款和有关登记、过户手续费;(2)房地产开发成本，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费和开发间接费用;(3)房地产开发费用，主要包括利息支出和其他房地产开发费用。其中其他房地产开发费用按《土地增值税暂行条例》及其实施细则规定：纳税人能铵转移房地产项目计算分摊利息支出，并能提供金融机构证明的，可按利息加上上述第(1)和(2)项合计的5%以内计算扣除，否则按上述第(1)和(2)项合计的10%以内计算扣除;(4)转让房地产有关的税金支出。包括营业税、城建税、印花税、教育费附加等;(5)其他扣除项目。这条主要是针对房地产企业规定的，对专门从事房地产开发的企业可以按20%计算扣除。这条规定对于房地产开发企业特别重要，计算时千万不能遗漏。
五、计算方法
首先确定增值额与扣除项目合计的比例，看其结果介于税率中哪一个层次，然后运用公式“土地增值税税额=增值额×税率-扣除项目金额×速算扣除数”进行计算。
举例如下：某房地产公司开发100栋花园别墅，其中80栋出售，10栋出租，10栋待售。每栋地价14.8万元，登记、过户手续费0.2万元，开发成本包括土地征用及拆迂补偿费、前期工程费、建筑安装工程费等合计50万元，贷款支付利息0.5万元(能提供银行证明)。
每栋售价180万元，营业税率5%，城建税税率5%，教育费附加征收率3%。问该公司应缴纳多少土地增值税
计算过程如下：转让收入：180×80=14400(万元)
取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本合计：(14.8+0.2+50)×80=5200(万元)
房地产开发费用扣除：0.5×80+5200×5%=300(万元)
转让税金支出：14400×5%×(1+5%+3%)=777.6(万元)
加计扣除金额：5200×20%=1040(万元)
扣除项目合计：5200+300+777.6+1040=7317.6(万元)
增值额=14400-7317.6=7082.4(万元)
增值额与扣除项目金额比率=7082.4/7317.6×100%=96.79%应纳增值税税额=7082.4×40%-7317.6×5%=2467.08(万元)
六、会计处理
1.转让取得收入时：
借：主营业务税金及附加2467.08
贷：应交税金-应交土地增值税2467.08
2.实际上交时：
借：应交税金-应交土地增值税2467.08
贷：银行存款2467.08
土地租赁增值税扣除项目
(一)取得土地使用权所支付的金额(适用新建房转让和存量房地产转让)
包括地价款和取得土地使用权时按国家规定缴纳的费用。
房地产开发企业为取得土地使用权所支付的契税，应视同“按国家统一规定交纳的有关费用”，计入“取得土地使用权所支付的金额”中扣除。(P186-8)
(二)房地产开发成本(适用新建房转让)
包括土地征用及拆迁补偿费(包含耕地占用税)、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。
(三)房地产开发费用(适用新建房转让)
1.纳税人能按转让房地产项目分摊利息支出并能提供金融机构贷款证明的：
允许扣除的房地产开发费用=利息+[(一)+(二)]×5%以内
上述利息超过国家上浮标准;超标利息及罚息不得扣除。
2.纳税人不能按转让房地产项目分摊利息支出或不能提供金融机构贷款证明的(包含全部使用自有资金的无利息支出的情况)
允许扣除的房地产开发费用=[(一)+(二)]×10%以内
3.房地产开发企业既向金融机构借款，又有其他借款的，其房地产开发费用计算扣除时不能同时适用上述1、2项所述两种办法。
(四)与转让房地产有关的税金(适用新建房转让和存量房地产转让)
包括营业税、城建税、印花税。教育费附加视同税金扣除。
(五)财政部规定的其他扣除项目(适用从事房地产开发的新建房转让)
从事房地产开发的纳税人可加计扣除=(取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本)×20%
(六)旧房及建筑物的评估价格(适用存量房地产转让)
由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。评估价格须经当地税务机关确认。
评估价格=重置成本价×成新度折扣率
土地租赁增值税主要特点
(2)征税面比较广。凡在我国境内转让房地产并取得收入的单位和个人，除税法规定免税的外，均应依照土地增值税条例规定缴纳土地增值税。换言之，凡发生应税行为的单位和个人，不论其经济性质，也不分内、外资企业或中、外籍人员，无论专营或兼营房地产业务，均有缴纳增值税的义务。
(3)实行超率累进税率。土地增值税的税率是以转让房地产增值率的高低位依据来确认，按照累进原则设计，实行分级计税，增值率高的，税率高，多纳税;增值率低的，税率低，少纳税。
(4)实行按次征收。土地增值税在房地产发生转让的环节，实行按次征收，每发生一次转让行为，就应根据每次取得的增值额征一次税。
看了“土地租赁增值税怎么交”的人还看了：
1.营改增土地临时租赁如何交税
2.租赁业务要交的增值税是多少
3.租赁土地谁缴税
关键词：增值税税率；建筑企业；税负
一、研究背景
“营改增”后，增值税在调节市场平衡、促进全行业产业链融合方面起着日益深刻的影响。尤其面对经济下行压力，以降低间接税作为对企业扶持的重要手段，是政府和行业内部达成的一致共识。此举必然有助于企业提升盈利能力。但由于税率调整涉及全行业范围，各领域存在着各产业利润分配严重不平衡的现实情况[1]。故而，结合建筑业自身行业特征，从合同履约、议价定价、计税模式选择、发票管理和纳税筹划等角度提出应对措施，将是建筑企业实现税收收益最大化的必由之路。此次税率由10%下调为9%主要针对的是实行一般计税的工程项目，对于适用简易计税的项目仍实行3%的征收率，且不允许抵扣进项税。故此，本文主要从一般计税工程项目的角度来分析税率下调的影响，并针对这些影响提出应对措施。
二、增值税税率下调对建筑企业的影响
（三）对与供应商结算的影响在2019年4月1日前购买材料、劳务等发生的业务，供应商会尽可能争取按新税率开具发票以降低自身的税负，但是对于建筑企业来说，供应商按新税率开票意味着自身取得的可用于抵扣销项税的进项税额就会减少，进而会增加自身的税负。所以建筑企业会积极催促供应商在4月1日前完成开票以获得更多的可抵扣进项税额。如果已与供应商以含税价签订合同，当合同含税价不变时，增值税税率下调会降低增值税税额，合同不含税价上升，供应商收入增加，对应的建筑企业成本也会增加，税负增加。
三、建筑企业的应对策略
四、结束语
级数2，增值额与扣除项目金额的比超过50％至100％的部分，率税40％，率速算扣除系数5％；
级数3，增值额与扣除项目金额的比超过100％至200％的部分，率税50％，率速算扣除系数15％；
级数4，增值额与扣除项目金额的比超过200％的部分，率税60％，率速算扣除系数35％。
法律依据：
2007年我国网络购物市场成交额594亿元。仅淘宝网用户数在2007年就有5300万人。网购逐渐成为日常购物方式。我国增值税占税收比重最大，电子商务发展直接影响我国增值税税收，造成税基流失。一是传统交易减少，税基受到侵蚀；二是电子商务的特性，现行税制难以监督与稽查，造成税基流失。我国电子商务增值税税收法律尚未制定，目前多数观点不主张电子商务税收问题制定专门法律，而是通过完善现有法律体系，加强电子商务税收规制。如何推动电子商务发展同时解决增值税税收问题是税收法律制度建设的重要内容。
二、我国增值税税收法律制度存在的问题
我国增值税税制于1993年建立，电子商务交易模式无法用现行税制解释和适用，从而对现行增值税税制提出挑战。目前，我国增值税税制存在着以下问题：
（一）交易虚拟化，纳税人身份判定较难
电子商务销售模式包括三类，即企业与企业间的电子商务模式（B-B模式），企业与消费者间的电子商务模式（B-C模式），消费者与消费者间的电子商务模式（C-C模式）。交易主体在网上只以服务器、网站、网上账号出现，尽管eBay易趣网、淘宝网等不少交易网站服务条款都注明缴税提醒。但虚拟企业和小卖家的大量出现，使增值税纳税人很容易逃脱工商、税务部门的登记。此外，电子商务中为了交易安全，通常有加密措施，并且电子交易资料也可以不留痕迹更改，使纳税主体认定和监管处于不确定状态。
（二）电子商务对税率的影响
首先，电子商务在线交易税率偏高。我国实行生产型增值税，基本税率为17%，相对发达国家偏高。在电子商务中税率显得更高，因为实物成本比重缩小，人力与技术成本比重增大。根据现行税法，只有外购货物增值税进项税额才予以抵扣，购进固定资产的增值税计入固定资产成本，不予抵扣。而服务更与进项税额无关，这样可抵扣进项税额减少，致使应纳税额增加。因此有形产品数字化后，若对销售收入征增值税，那么抵扣进项税额几乎为零。税率偏高会使电子商务企业失去竞争力，增加偷逃税违法行为。
其次，我国增值税法没有数字化产品税率、征税权归属规定。若数字化产品在线交易交营业税会带来税负不公，如有形的软件产品、CD唱片、书籍等无论网上订购还是场所购买，都要缴纳增值税，如果变成网上订购并下载的数字化产品就适用营业税，税负将会不同，有违税收公平原则。可见数字产品性质认定是税收标准的重要依据，而目前数字化产品性质还未达成共识。
（三）征税对象性质模糊不清
首先是数字化信息性质的确认问题。传统交易下，征税对象很容易确定，除两类特殊劳务外，其他都是有形的。而电子商务征税对象以信息流为主。离线交易是通过提供实物实现的，因此，离线交易销售行为与货物销售类似，应征收增值税。但是在线交易通过网上实现，销售业务以数字化形式传输和复制，使得传统有形商品和劳务难以界定，模糊了有形商品和无形资产及特许权概念，使税务机关难以确认是销售货物所得、劳务所得还是特许权使用费所得，导致征税对象混乱，不利于税务处理。此外，现行税制的征税对象以物流为主，容易监控。而电子商务征税对象以信息流为主，随着电子货币和密码技术发展，征税对象认定将越来越难，逃税与避税更加可行和易于操作。
其次是电子商务的经营方式对增值税客体造成冲击。电子商务企业可能将赚取利润建立在免费赠送产品或较低价格出售信息技术产品，而随后以信息服务方式获取利润，SUN公司总裁麦克尼里曾预言：“所有的事情都是服务，而没有产品。”通过网络收取服务费用成为赚取利润源泉。取得服务收入是征收增值税还是营业税？若视作混合销售，并入产品收入征收增值税，则税法理论依据不足。
（四）纳税环节的减少带来征收税款的困难
增值税是对商品流通环节的新增价值征收的流转税。在传统交易中，产品从生产商到最终销售给消费者要经过多层中间商。每个中间商都要为增值部分纳税，同时采取抵扣制度。中间商出于利益考虑会向销售方索取增值税发票来抵扣销项税。但在电子商务环境下，生产商通过网络销售商品，网络取代各环节中间商，造成不良影响有：中间环节减少虽然降低销售成本，但也带来增值税纳税减少。原有增值税中抵扣和制约不复存在，消费者出于利益考虑，因优惠价格不索取发票，成为漏开发票偷漏税的根源。传统交易通过不多的中间商能收到大量增值税款，而电子商务面对众多消费者却很难收到有限增值税款。
（五）难以确定纳税地点
现行税法对纳税地点实行属地原则和有形原则，纳税地点有机构所在地、销售地、报关地，但电子商务的虚拟化和无形化使我们无法确定贸易的供应地和消费地，无法判定国际税收中常设机构概念，难以行使税收管辖权。因此，重新确认税收管辖权是电子商务税收征管重大问题。
（六）对现行征管方式造成冲击
现行税务登记依据是工商登记，但网络交易经营范围没有严格限制，也不需要事先经过工商部门批准。因此，有形贸易的税务登记方法不适用于电子商务，电子商务账簿和凭证以数字信息存在，而网上凭据可随时被修改而不留痕迹，使税收征管失去可靠审计基础。电子货币、电子发票、网上银行开始取代传统货币、银行信用卡，电子商务的快捷性、直接性、隐匿性、保密性等特征，使现行控管手段失灵，电子商务征税法律责任无从谈起。
三、解决电子商务增值税税收法律问题的建议
我国电子商务到1997年才有一定发展，研究制定了2005年4月1日施行的《电子签名法》、《电子认证服务管理办法》、2007年12月商务部的《关于促进电子商务规范发展的意见》、2007年北京市颁布第一部地方性电子商务法规《北京市信息化促进条例》。但是，电子商务立法任务远未完成，尤其是电子商务税收法律问题亟待明确。重新修订增值税税收法律条款，明确电子商务税收应着重以下几个方面：（一）推行电子商务税务的电子登记，明确纳税人
网络使用者具有隐匿性、流动性特点，交易人可以轻易隐匿姓名、地址等重要信息，但不足对现行税制纳税人的否定。因为这可通过常设机构判定来解决。对纳税人认定，首先分清经营主体是企业还是个人，企业是法人单位，要有工商执照和管理人员和管理机制，经营收入是企业收入。如果个人偶尔经营，则经营收入是个人经营收入，如经营额较大，则不仅缴纳增值税还要缴纳个人所得税。其次确定是一般纳税人还是小规模纳税人，一般纳税人注意进货要有进项税发票，如果进货不能取得发票，则不要以企业名义经营。而小规模纳税人是固定税率，不考虑进项税发票问题，但如果经营额巨大，则可能被认定为一般纳税人。网上交易网站最早是给普通用户交换闲散物品，后来演变成个人用户在网上出售商品，有规范的必要，可考虑先实行实名制，再建立相符合的金融体系监管，如通过支付宝、银行交易金额来执行等。
（二）区别不同情况确定税率
电子商务交易形式有所创新。因此，在实施中，应区别情况适用税率。
1、区分不同交易主体。对于B2B和B2C交易，由于出售方本身是企业实体，电子商务只是提供新的销售平台，应按现行税法纳税，生产企业应缴纳17%增值税。对于C2C交易，成本低是吸引个人从事网上业务的主要因素，淘宝网100多万卖家中个人卖家超过99%，为鼓励新兴行业发展，促进就业，可借鉴国外经验暂缓征税，但要有所准备，如果征税，一般买进卖出店家应缴纳4%增值税，二手物品买卖可减半征收或不收税。
2、区分不同交易方式。电子商务计税应按交易价值衡量。如果每次交易不超过150元，一个月累计不超过2000元，不需缴纳增值税。在电子商务发展阶段，可以实行税收政策优惠，网上交易税率可低于实体商品交易税率。但必须要求上网企业将网络提供的销售、服务等业务单独核算，没有单独核算的，不能享受税收优惠。当电子商务成熟后，税收优惠政策逐渐取消。因此，离线交易宜按销售货物征收增值税。在线交易实行单独核算征收，给予特殊的税收优惠。
（三）扩大增值税征税范围，明确电子商务征税对象
增加电子商务征税对象规定，明确货物销售包括一切有形动产，而不论有形动产通过何种交易方式实现。离线交易可以划为销售，征收增值税。在线交易包括电子化形式表现的传统意义产品和在线服务。对于这些交易征税对象原则是，注重与传统意义交易在税收负担的平衡。在线交易征税对象分别归类：在线销售书籍、软件、音像制品等经营所得归类为销售，征收增值税；在线服务（包括金融、咨询、会计等）应认定为提供劳务，征收营业税。
（四）纳税环节的确定
推行消费地银行扣缴制度。根据电子商务多用电子结算特点，将征税环节设在网上银行结算阶段，当发生业务时，由消费者居住地支付货款的银行负责代扣代缴增值税。这样既有利于防止漏税又可以保证税款及时入库。银行应及时将企业网上银行账户、交易情况、扣缴税款情况的信息传递给税务机关，并严格履行扣缴义务。
（五）纳税地点的确定
对于常设机构可以连结点方式确定。为平衡地域间税源分布，可将消费者居住地确定为电子商务征税地，即无论在线交易还是离线交易，都由消费者居住地税务机关征增值税，而消费地已缴税款作为已纳税金予以抵扣。税法可以规定网络交易者原先在哪个税务机关登记，仍向该税务部门纳税，而不考虑交易者网络或服务器所在地，这样既方便纳税人纳税，也便于税务部门税务管理。
（六）加强增值税电子税收征管手段
1、电子税务登记。税务机关对电子商务纳税人严格审核，进行税务登记，赋予专用号码，并要求在网上永久展示，不得删除。同时，纳税人银行账户在税务机关登记，并使用真实身份证。
2、实行财务软件备案制度。纳税人要提供财务软件名称、版本号、和密码等信息，经税务机关批准后使用。
3、使用电子商务交易专用发票。电子商务交易必须开具专用发票，以电子邮件发往银行，进行电子账号的款项结算。
【关键词】房地产业；增值税；法律制度
一、房地产业增值税法律制度涵义
二、房地产业增值税法律制度风险
（一）纳税主体划分过于笼统我国现行房地产业增值税纳税主体包括小规模纳税人（销售额＜500万且会计核算制度不健全）、一般纳税人（销售额＞500万，或销售额＜500万且会计核算制度健全已进行一般纳税人资格登记），两者在征收管理办法及划分标准方面具有较大差异。但是对于房地产业而言，年应税销售额是否达到500万元、会计制度健全程度判别不够清晰，且多数房地产企业已局部科学会计核算制度，导致《营业税改征增值税试点实施办法》第三条无法顺利实施。
（三）计税项目过于繁杂我国现行《营业税改征增值税试点实施办法》将房地产流转过程增值部分作为主要税务征收目标②。虽然现行《营业税改征增值税试点实施办法》中关于价外税的征税方式将购买者、销售者进行了有效连接，但是房地产业简易计税项目较为繁杂，数量较多，甚至还存在进项税额不足以抵扣税额的情况，致使增值税法律制度实施阶段出现了一些较为突出的漏洞。
三、房地产业增值税法律制度风险防范
（三）规范化处理增值税计税项目英国制定了固定比例制度，年营业额在起征点以上，且年营业额低于15万英镑企业，可以向关税总署申请用纳税期内增值税、免税业务销售额总和与固定比例税率相乘，进行增值税应纳税额计算。借鉴英国在房地产业增值税计税方面的经验，紧跟我国房地产业全面增值税改革推进情况，可以对差额征税、简易计税项目进行适当缩减。同时在增值税法律制度设计过程中引入全额抵扣法、全额计税法，逐步形成一个科学性、规范性的房地产业增值税法律制度④。考虑到全额计税法、全额抵扣法等方法运用对房地产业税务核计统筹能力及纳税意识具有较高的要求，而现阶段我国房地产业纳税意识有所缺失。因此，在更加严格的增值税专用发票管理制度制定的基础上，房地产业应主动提升自身纳税意识。以增值税发票问题解决为重点，组织内部人员对现行简易计税项目进行规范分析，以便为增值税抵扣制度顺利执行奠定基础。