房地产开发商为了促销卖房赠各种商品，赠的这部分商品在土地增值税和企业所得税上都视同销售吗？
智税AI
智税AI解答：
根据现行税法规定，房地产开发商在卖房时赠送的各种商品在土地增值税和企业所得税上的处理有所不同。
土地增值税
在土地增值税方面，对于“买一赠一”的促销活动，国家税务总局没有专门出台明确的政策。不过，实务中处理方法如下：
1、赠送的车位、储藏室：这些通常被视为捆绑销售的一部分，而不是真正的无偿赠送。因此，在土地增值税清算时，这类赠品通常不单独计入清算收入，而是与房产一起按统一的销售收入处理。
2、赠送的家电、家具等：这类赠品通常不视同销售缴纳土地增值税，因此成本也不得在土地增值税前扣除。
企业所得税
对于以买一赠一等方式组合销售本企业商品的，不属于捐赠，应将总的销售金额按各项商品的公允价值的比例来分摊确认各项的销售收入。也就是说，赠品部分需要按照其公允价值分摊收入，从而在企业所得税上视同销售处理。
总结
土地增值税：车位、储藏室等通常不单独视同销售，而家电、家具等一般不视同销售。
企业所得税：无论是车位、储藏室还是家电、家具等，都应按照公允价值分摊确认销售收入，从而在企业所得税上视同销售处理。
因此，房地产开发商在卖房赠商品的情况下，赠品在企业所得税上需要视同销售处理，而在土地增值税上则根据具体情况处理。建议房地产开发商在制定促销策略时，事先咨询当地税务机关，确保合规。
实务案例引申
01
案例一：买房送车位
背景
某大型房地产开发企业在销售新房时，推出了“购房即送地下停车位使用权”的促销活动。车位位于项目内部，作为配套设施的一部分建设完成。
土地增值税处理
收入确认：车位的价值被视为已经包含在房屋售价中，因此不单独视为转让行为。
成本分摊：需要合理分配取得土地使用权所支付的金额、开发成本等扣除项目到住宅和车位上，可以根据建筑面积比例或其他合理的分摊方法来进行成本分摊。
视同销售问题：由于车位并非独立于住宅销售，而是作为购房合同的一部分，所以并不构成土地增值税下的视同销售行为。
企业所得税处理
02
案例二：买房送家电
另一家房地产公司在售楼过程中，对于购买特定户型的客户，提供了一套高档家用电器（如冰箱、洗衣机等）作为赠品。
收入确认：如果家电是随房屋一同出售，并且其价值已经融入房价中，则不属于独立的商品销售行为。
成本分摊：家电的成本可能计入开发成本或销售费用，具体取决于地方税务机关的规定。
视同销售问题：如果家电的成本未直接反映在房价中，则可能需要按照视同销售的原则进行处理，但这种情况较少见。
收入确认：同样遵循国税函[2008]875号文的原则，家电的价值应根据公允价值比例分摊至总销售额中。
03
案例三：买房送装修服务
一家高端房地产项目，在销售期间提供了“精装修交房”选项，即购房者可以选择由开发商提供的统一标准装修服务，或者接受同等价值的现金补偿用于自行装修。
收入确认：装修服务的价值应当并入房屋售价中，整体计算增值额。
成本分摊：装修成本可作为开发成本的一部分，在土地增值税清算时予以扣除。
视同销售问题：装修服务不是独立的商品或劳务，而是作为房屋销售的一部分，因此不会被单独视为视同销售行为。
收入确认：装修服务的价值应根据公允价值比例分摊至总销售额中，与房屋销售合并计税。
04
案例四：买房送物业管理费减免
为吸引购房者，某些楼盘承诺前两年免收物业管理费，或者给予一定期限内的物业费折扣优惠。
收入确认：物业管理费减免通常不会影响土地增值税的计算，因为它不属于房地产本身的价格组成部分。
成本分摊：物业管理费减免属于后期运营阶段的成本，不在土地增值税清算范围内考虑。
视同销售问题：物业管理费减免不属于视同销售的行为。
收入确认：物业管理费减免不影响企业的当期营业收入，因此也不会影响企业所得税的计算。
以上案例反映了不同类型赠品在土地增值税和企业所得税上的不同处理方式。值得注意的是，实际操作中还需结合当地政策法规的具体要求以及项目的实际情况来确定最合适的税务处理方案。此外，建议咨询专业的税务顾问以确保合规性和准确性。
问题延展
如果赠品的价值超出房屋售价的5%，土地增值税怎么处理？
Question
当赠品的价值超出房屋售价的5%时，这种情况在土地增值税处理上可能需要特别注意。虽然目前并没有直接规定赠品价值超过房价一定比例的具体处理方式，但从税务合规性和合理性的角度来看，以下是可能的处理原则和建议：
土地增值税处理原则
视同销售的可能性：
收入确认与成本分摊：
对于“买房送赠品”的情况，如果赠品的价值已经合理地反映在房屋售价中，那么可以继续按照整体交易价格来确认收入，并根据合理的分摊方法（如建筑面积法、占地面积法等）分配取得土地使用权所支付的金额和其他开发成本。
但是，若赠品的价值显著超出房屋售价的比例，使得这种安排显得不合理，则税务机关可能会要求单独确认赠品的价值作为额外收入，并相应调整土地增值税的计算基础。
增值额计算：
在计算土地增值税时，增值额是指纳税人转让房地产所取得的收入减除扣除项目金额后的余额。因此，如果赠品被视为独立的商品销售行为，则其价值应当从总销售收入中分离出来，单独计算相应的增值额及其土地增值税。
政策依据：
实务操作建议
提前沟通：开发商应在策划此类促销活动之前，就赠品的价值设定与当地税务机关进行充分沟通，确保了解地方税务机关对此类情况的具体看法和处理方式。
专业咨询：鉴于不同地区可能存在差异化的执行标准，建议聘请专业的税务顾问或会计师事务所提供咨询服务，确保所有操作符合最新的法律法规要求。
法判案例引用
房地产企业承担“赠送面积”的法律责任
裁判规则：房地产企业在宣传的过程中对所售房屋的“赠送面积”进行了详细注明及允诺，对双方订立商品房买卖合同及房屋价格的确定产生重大影响，即使未载入商品房买卖合同，也应视为要约，在买受人承诺后，应为合同内容；房地产企业未兑现“赠送面积”承诺的，应承担违约责任。
【改判案例】：亳州市中院（201X）皖**民终5**号——原告葛某与被告安徽****地产有限公司商品房销售合同纠纷案
原告葛某不服一审判决，提起上诉。
二审法院改判认为：（1）被上诉人在宣传单中对其所售房屋的面积作出了详细说明及允诺，并对赠送面积进行了详细标注。这些宣传足以让上诉人信任，并对双方订立房屋买卖合同以及房屋价格的确定产生重大影响。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，此宣传单的内容即使未载入商品房买卖合同，也应视为要约，在上诉人承诺后，应为合同内容。
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