开发产品成本包括1、管理费用、2、财务费用、3、销售费用。
三、成本归集与会计核算：可根据上述六项成本、三项费用来设置三级明细科目①开发土地成本费用：借：开发成本—土地开发贷：银行存款或应付账款—XX公司分配开发的间接费用借：开发成本—土地开发贷：开发间接费用结转开发土地成本费用借：开发成本—房屋开发贷：开发成本—土地开发②配套设施开发计算公式：
由于房地产开发企业生产周期长，一般在工程竣工后进行收入和成本的结转。
1、收入帐务处理
①、收到房屋首付、银行按揭款
借:银行存款(或现金)
贷:预收帐款--商品房
②、工程完工结转收入
借:经营收入
③、将收入转入利润
贷:本年利润
2、成本帐务处理
①、发生的土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、建安费、公共配套设施
费时。
借:开发成本
贷:银行存款(或现金)
②、工程竣工
借:开发产品
贷:开发成本
③、结转成本
借:经营成本
贷:开发产品
④、将成本转利润
借:本年利润
贷:经营成本
财务账务处理过程：
1、房地产开发过程中发的土地费用、前期工程费、基础设施费、建安费等支出借：开发成本贷：银行存款、现金、原材料等
2、开发完工借：开发产品贷：开发成本
3、预售房款借：银行存款、现金贷：预收账款
4、开发完工，结转预售房款
借：预收账款
贷：经营收入
4、结转销售房屋成本借：经营成本贷：开发产品
5、计提税金借：经营税金及附加贷：应交税费-增值税税贷：应交税费-城建税贷：其他应交款-教育费附加
6、结转收入借：经营收入贷：本年利润
7、结转税金借：本年利润贷：经营税金及附加
8、结转成本、费用借：本年利润贷：经营成本、管理费用、销售费用、财务费用
房地产企业成本费用科目
1、已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书;
2、持有《建设工程规划许可证》和《施工许可证》;
3、按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。
五、工程款公司工程款支付审批制度
河南秦怀置业有限公司
公司工程款支付审批制度
为规范建安工程款支付流程,加快流转速度,提高工作效率,特制定本公司建安工程款审批制度及支付流程。财务部在总经理直接领导下开展工作。
1.施工单位由经办人（甲方代表）按照施工合同约定、施工量及进度提交《工程款支付申请表》，并提供完整的工程量清单资料送监理审核，同时向监理提交工程款付款审核表。
2.监理在接到上述申请资料后两天内完成审核工作，对已完成形象进度进行严格审核后签字，并提交《工程款支付证书》，报送工程部审核；
3.工程部收到上述资料后，工程部经理应在两天内完成审核工作，并在《工程款支付审批单》提出审核意见签字，附加当期按合同可以完整说明工程形象的照片，然后提交到预算部。
8.上述审核完毕后，由经办人将《工程款支付审批单》以提交财务部，由财务负责人审核后通知施工单位本次付款核定金额。施工单位必须在付款前给财务部门提交税务发票、财务部门收到发票后根据资金情况安排付款。
附件1、《工程款支付审批单》
附件2、《工程款支付申请表》
附件3、《工程款支付证书》
附件4、《工程款支付审核书》
9.关于预付款的规定：
10.凡项目支出，事先由工程预算部门做好预算，向总经理打书面报告，经审批后向财务部送达审批报告，财务部门按照审批的预算及合同执行付款。
在付款前必须由工程部门的经办人员开具好工程发票及附件，并签署意见、工程部负责人严格审核并签署意见、再按审批程序完成审批手续后，提交财务部门，进行财务审核后办理付款手续。
财务部付款必须以合同、预算作为付款依据、公司所签订的合同或补充合同（协议）必须送财务部原件1分备存。
二零二四年月日
工程款支付审批单
GCKZF2023--01
合同/费用名称
合同编号
申请单位
陕西以为正建筑工程有限公司
申请理由
付款情况：前期付款￡中期付款￡终期付款￡
项目形象进度：
合同/费用金额
元
上期累计已付金额
本次申请金额
本次应付金额
RMB：元（元整）
本期支付后累计支付金额
累计支付占合同价比例
%
经办人：
工程部审核意见：
预算部审核意见
总工审核意见：
财务部审核意见：
总经理审核意见：
备注：以上审批流程为内部流转程序。
工程款支付申请表GCKZF2023--02
项目名称：河南秦怀雅目合同编号：号
致：监理公司
我公司承建的河南秦怀置业有限公司秦怀雅苑项工程目，中标价为：万元，合同价为：万元。
工程进展情况如下：按照合同约定上报《工程款支付申请表》，请予审查并向业主出具工程款支付审批表。
1、本月工程进度：万元。
2、开工累计进度：万元。
3、已到帐预付款：万元，占合同价%。
4、已到帐进度款：万元，占合同价%。
5、本次申请支付工程款：万元。
附件：工程量清单
支付到我单位：开户银行帐号上
陕西以为正建筑公司：（盖章）
项目经理：签字：
日期：年月日
B3
工程款支付证书GCKZF2023--03
工程名称：河南秦怀雅苑目编号：
致：陕西以为正建筑有限公司
根据施工合同的规定，经审核承包单位的付款申请和报表，并扣除有关款项，同意本期支付工程款共（大写）____________________________
（小写：____________________）。请按合同规定及时付款。
其中：
1.承包单位申报款为：
2.经审核承包单位应得款为：
3.本期应扣款为：
4.本期应付款为：
附件：
1.承包单位的工程付款申请表及附件；
2.项目监理机构审查记录。
项目监理机构_____________
总监理工程师_____________
日期_____________
工程款支付审核书GCKZF2023--04
工程名称
河南秦怀雅苑工程项目
工作内容
审核工程款支付证书
陕西以为正建筑工程有限公司承建的河南秦怀雅苑工程项目，2024年月日申报已完工程造价XXX万元（第X期）。经核实,本月应付工程进度款为万元。根据施工合同、联系单及现场核实如下:
1、本工程合同暂定价为-----万元。
2、本月实际完成造价为-----万元；
3、截止本月，本工程累计已完工程造价为-----万元；
4、按照合同专用条款第----条规定：开工后至结算支付前，于月日前进行一次工程进度款支付,支付额为实际完成工作量的%；
5、按照合同要求本月应扣款：------万元；
6、应扣电费：----万元
7、应扣水费：----万元
8、本月实际应支付施工单位款项合计：-----万元。
9、本年度本工程已支付工程进度款------万元。
10、截止2023年度本期末本工程合计支付工程款为------万元。具体数据详见附件。
以上结果仅作只是,不作决算依据。
预算部门签字：____________
总工签字：____________
从拿到地到销售结束，房地产企业要交以下税：契税、土地使用税、印花税、增值税、城建税、教育费附加、地方教育费附加、房产税、土地增值税、企业所得税、个人所得税、水利基金、残保金、维修基金等。3月15日，十三届全国人大二次会议闭幕后，在总理记者会上国务院总理表示，今年下决心要进行更大规模的降费减税，把增值税和单位社保缴费率降下来，降费减税红利近两万亿元。4月1日就要减增值税，5月1日就要降社保费率，全面推开。
二、2016年房地产营改增后增值税怎么计算
1、土地增值税：是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权的单位和个人，就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。
2、土地增值税清算：是指纳税人在符合土地增值税清算条件后，依照税收法律、法规及土地增值税有关政策规定，计算房地产开发项目应缴纳的土地增值税税额，并填写《土地增值税清算申报表》，向主管税务机关提供有关资料，办理土地增值税清算手续，结清该房地产项目应缴纳土地增值税税款的行为。
3、清算条件：纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税的清算。
（1）房地产开发项目全部竣工、完成销售的；
（2）整体转让未竣工决算房地产开发项目的；
（3）直接转让土地使用权的。
对符合以下条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。
（1）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；
（2）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；
（3）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；
（4）省（自治区、直辖市、计划单列市）税务机关规定的其他情况。
（5）对前款所列第（三）项情形，应在办理注销登记前进行土地增值税清算。
4、征收方法：
（1）增值额未超过扣除项目金额50%部分，税率为30%；
（2）增值额超过扣除项目金额50%，未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%；速算扣除系数为5%；
（3）增值额超过扣除项目金额100%，未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%；速算扣除系数为15%；
（4）增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%；速算扣除系数为35%；
（5）房地产企业建设普通住宅出售的，增值额未超过扣除金额20%的，免征土地增值税。
土地增值税在清算前实行预交制
陕西省地方税务局关于调整土地增值税预征率的公告（陕西省地方税务局公告2016年第1号）016-08-01
各设区市、杨凌示范区、韩城市地方税务局，省地方税务局各直属机构
二、本公告自2016年9月1日起施行。
特此公告。
附件：陕西省土地增值税预征率表附件：
陕西省土地增值税预征率表
项目类型
项目所在地
普通住宅
非普通住宅(除别墅外)
别墅、写字楼、营业用房等
设区市的市区
1%
2%
3%
其他市（县）
1.5%
2.5%
上述“扣除项目”，具体为：
（1）取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。
（2）开发土地和新建房及配套设施（以下简称房地产开发）的成本，是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本（以下简称房地产开发成本），包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。
土地征用及拆迁补偿费，包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。
前期工程费，包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出。
建筑安装工程费，是指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费，以自营方式发生的建筑安装工程费。
基础设施费，包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。
公共配套设施费，包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。
开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。
（3）开发土地和新建房及配套设施的费用（以下简称房地产开发费用），是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。
凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按第（1）、（2）项规定计算的金额之和的10％以内计算扣除。
上述计算扣除的具体比例，由各省、自治区、直辖市人民政府规定。
纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，《条例》第六条第（一）、（三）项规定的扣除项目的金额，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不作为加计5%的基数。
（5）与转让房地产有关的税金，是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税。因转让房地产交纳的教育费附加，也可视同税金予以扣除。
（6）对从事房地产开发的纳税人可按第（1）、（2）项规定计算的金额之和，加计20％的扣除。
另外，纳税人成片受让土地使用权后，分期分批开发、转让房地产的，其扣除项目金额的确定，可按转让土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊，或按建筑面积计算分摊，也可按税务机关确认的其他方式计算分摊。
档次
级距
税率
速算扣除系数
税额计算公式
说明
1
增值额未超过扣除项目金额50%的部分
30%
0
增值额30%
扣除项目指取得土地使用权所支付的金额；开发土地的成本、费用；新建房及配套设施的成本、费用或旧房及建筑物的评估价格；与转让房地产有关的税金；财政部规定的其他扣除项目。