上海“一江一河”沿岸拥有丰富的工业遗存建筑，而在我眼里，位于杨浦滨江南段的杨树浦发电厂应该称得上是整个黄浦江边最为雄伟的建筑之一。在历史上，这座拥有百年历史的电厂，见证了上海这座城市的兴衰荣辱，维系了上海百年的不灭光明，2010年杨树浦电厂结束了其原有的使命。而未来杨树浦发电厂又会何去何从呢？今天就和大家一起来聊聊杨树浦发电厂这个项目！
杨树浦发电厂位置
杨树浦发电厂全景
01
大上海的百年光明之源
杨树浦发电厂历史沿革
杨树浦发电厂位于杨树浦路2800号，前身是建于1882年的英商上海电光公司，后于1911年建厂，1913年4月12日正式发电，是中国建造的较早的大型发电厂，是当时远东第一大发电厂，到1923年已成为当时远东最大、效益最好的火力发电厂。
上海解放前夕，杨树浦发电厂的装机容量达19.85万千瓦，占当时全国总装机容量的10.73%，供应上海76.46%的电力。在解放后，该厂在为上海提供电力能源的同时，也为新中国的电力事业培养和输出了数千名人才，被称为“中国电力工业的摇篮”。
目前大家所看到的杨树浦发电厂两根高达180米的钢筋混凝土结构烟囱，其实是分别于1979年和1998年新建的。而曾经杨树浦发电厂有一座高达105米的大烟囱，是当时中国最高的建筑物，比当时有“远东第一高楼”之称的国际饭店(83.8米)还要高出不少。
这座105米高的烟囱，就像屹立在黄浦江边的一座航标灯，远洋轮船一进入吴淞口，船上的乘客一看见它便知抵达了上海，可以说这座烟囱是当年上海的象征，也是上海的地标建筑之一。
2003年，曾经是上海最高建筑物的老烟囱被拆除了，它的底座被收藏在上海历史博物馆内。随着城市的发展，出于环境保护的考虑，这座百年电厂于2010年年底关停发电机组。
02
关停后的杨树浦发电厂
在这座发电厂关停后，在2013年11月，上海市政府批准上海电力采用存量补地价方式完成杨树浦电厂工业用地转性为商业办公用地，2014年公司支付土地款约4.5亿元并签署了《国有土地使用权出让合同》(沪杨规土(2014)出让合同第12号)。
同时上海电力注册成立上海杨电能源环境科技有限公司、上海杨电能源环境技术服务有限公司、上海杨树浦发电厂有限公司三家全资子公司，分别是O2-1地块、O3-1地块、O3-2和P1-10地块土地使用权受让人。
但由于开发土地资源属于公司非主业投资，根据国务院国资委的项目立项批复要求，“公司应以关停后的土地资源出资，与有资质的房地产开发企业成立项目公司合作开发”。上海电力拟以杨浦滨江公司为合作对象，上海电力与杨浦滨江全资子公司--杨树浦置业共同合作开发、经营杨树浦电厂地块，整体合作、统一规划、系统开发、分步实施。
合作开发杨树浦电厂土地项目示意图
根据2018年上海电力公司的公告，本次合作开发地块的方案如下：
（1）现金成立合资公司：上海电力与杨树浦置业先行以现金成立合资公司（暂定名“馨懿公司”），首期注册资本100万元，其中上海电力持股比例49%。
（2）增资合资公司：合资公司成立后，上海电力与杨树浦置业按持股比例等比例增资——其中上海电力以全资子公司上海杨电能源环境科技有限公司（简称“科技公司”，即O2-1地块土地使用权受让人）的100%股权比例增资，股权作价21.5亿元；杨树浦置业以现金22.4亿元增资。
2019年，合资公司中的杨树浦置业退出合资公司，更替为由杨浦滨江公司和上海建工安功股权投资基金合伙企业（有限合伙）共同出资成立的上海璟阳企业管理有限公司进入，控股51%。而在上海建工安功股权投资基金合伙企业（有限合伙）各级股权穿透中除了可以看到上海建工外，还可以看到光大控股和普洛斯中国的身影。
03
杨树浦电厂更新项目新规划
杨树浦发电厂地块新规划图则
2020年，杨浦区规划和自然资源局发布了上海市杨浦区定海社区N090603单元（定海街道）控制性详细规划O2、O3、P1街坊局部调整(公众参与规划草案)规划公示，同年7月获得上海市人民政府正式批复。
从发布的新控制性详细规划图则看，调整后02-1、03-1、03-2、P1-10四幅地块均为商办+文化性质，总建筑面积为288525㎡。其中包含保留工业遗存8335㎡，保留历史建筑：31068㎡，新建建筑249122㎡。
同时在新的规划中，依据风貌保护街坊的规定，在小白楼、铁皮车间、循泵房等文物保护单位的基础上，将地块内老汽机房、老锅炉房、新汽机房和锅炉钢架、两处烟囱、历史雕塑、输煤栈桥及卸煤机、储灰罐等10处工业遗产确定为保留、保护对象，新增保留对象建筑面积合计约为3.1万平方米，让电厂整体风貌得到最大限度的保护与留存。
第八届“金创奖”评选现场
在2020年年末，由上海现代服务业联合会、上海杨树浦馨懿房地产开发有限公司主办，设计服务专委会承办的2020年“第八届金创奖”---杨树浦电厂项目建筑概念与方案设计征集方案，吸引到上海经纬、华东院、上海建工设计总院等多家单位参与，不少方案极具特色，让人眼前一亮。
平凡之路，红色记忆@上海经纬
能量矩阵@华东院
风间虹桥海上牧云@上海建工设计研究总院
杨树浦发电厂设计方案BDP
BDP正在为该项目增加新的公寓、社交、零售和商业空间，目的是将上海杨树浦电厂项目变成一个充满活力的综合用途的场所。设计注重历史和电力工业基因的传承，融入城市肌理和文脉，为现代中国人的生活打造一个全新的上海杨树浦电厂项目，传承杨树浦电厂红色精神。
发电厂内历史保护建筑将被一个新的线性博物馆相连接，博物馆将适时展览关于黄浦江和发电厂的悠久历史。有趣的是，博物馆的设计实际上利用了煤炭传送带系统的原始路线，该路线也是原始将煤炭从黄浦江岸的驳船输送到电站锅炉的传输路线。
同时作为杨树浦发电厂转型项目主要建设方之一的上海电力介绍，项目将加强功能和产业导入，坚持“国际一流、国内顶尖”的标准，集聚能源与环境、文化创意等旗帜性、引领性、龙头性企业总部、研发中心落地，力争在正式开工前签订1-2家龙头性企业总部入驻的框架性协议。
未来，该项目将传承百年历史文脉和革命传统，充分依托现有工业遗存以及滨江地域优势，以“ET”(能源与环境技术——EnergyandEnvironmentalTechnology)产业为特色，集聚电力、节能环保等高端服务企业总部，电力工业革命传统和历史文化博展、爱国主义教育基地等功能，成为杨浦滨江高端的现代服务业集聚区。
对于这个问题，笔者作为非当事方真的很难回答？但是我想这个项目应该不会等太久了！
04
对标案例-伦敦巴特西发电厂更新项目
杨浦代表团巴特西电站考察现场
为什么说不会等太久？不知道很多关心杨浦发展的小伙伴有没有留意到近期“上海杨浦”公众号发布的一则信息：“为推进高水平对外开放，深化国际经贸合作和人文交流，6月12日—20日，杨浦区委副书记、区长周海鹰带队赴德国、荷兰、英国进行友好访问，与当地企业、园区、商会以及知名高校等开展深入交流，进一步扩大国际“朋友圈”，谱写合作共赢新篇章。在赴英国友好访问的时候，杨浦代表团实地调研了巴特西发电站，并与项目设计事务所团队进行了深入交流。”
巴特西电站项目位于伦敦西南地区，依托巴特西电站地铁站10-12分钟可到达市中心和金融区。1929年在当时最杰出的建筑师SirGilesGilbertScott的带领下巴特西电站工程正式启动，作为伦敦电力系统的核心支柱它曾照亮了五分之一的城市角落。
1983年，巴特西电站完成了历史使命正式退役，这处彰显强烈工业美学的红砖建筑被英国政府列为历史遗产并授予二级保护建筑的称号。在停止供电后数十年来，巴特西发电站作为一个文化符号曾经登上PinkFloyd乐队专辑《Animals》的封面，这里也用作蝙蝠侠电影的拍摄地，也是蛇形画廊多次选定的活动场地，并在伦敦奥运会中惊艳亮相。
2012年，巴特西发电站被马来西亚SPSetia实达集团和SimeDarby森那美集团共同出资买下，6年后被马来西亚国民投资公司(PNB)和马来西亚雇员公积金局（EPF）收购，改造计划才正式敲定。
在新的计划中占地42英亩的巴特西电站及其周边区域被赋予了一项宏伟的愿景，根据计划新项目将从西侧开始，逐步向东侧开发，分七个阶段建设，将打造一个集住宅、商业、零售为一体的现代城市空间，其中包括约4000套公寓住宅以及环绕周围的250多家世界顶级商铺、餐厅、写字楼、艺术文创空间等，旨意打造成为伦敦市中心潮流新据点。
其中位于巴特西电站的koa公寓，以时尚现代的内部装修配备29000平方英尺的居民屋顶花园、独特的8350平方英尺的天空休息室及日落酒吧、工作空间和电影室打造奢华现代的生活空间。
电站主楼经建筑师WilkinsonEyre之手，既保留着上世纪30年代的原始砖石结构和钢结构也融入了21世纪的现代风格呈现出一种充满活力、宁静而又极具生活品质的理想居所。由Foster+Partners设计的巴特西屋顶花园和GehryPartners的灵感之作-前景广场，亦各具特色装点着伦敦的天际线，如同精心雕琢的艺术作品令人沉浸于非凡的视觉盛宴。
巴特西电站的与众不同正在于居民对这片区域的热爱，在这里尽享家门口的便利，从购买一份简单的牛奶面包到一瓶优质的红酒、奢华手表或手袋，这一切所需尽在咫尺。
巴特西电站如今是伦敦最繁华的商业区之一，140多家国际知名品牌皆汇聚于此包括Apple、ChanelBeauty、Lululemon、Mulberry、Boss、Rolex等。
这里还吸引了全球美食爱好者的目光，名厨FrancescoMazzei的Fiume餐厅、丹麦披萨餐厅Mother、被评为伦敦最浪漫餐厅的Megan's、历史悠久的西班牙餐厅TapasBrindisa以及网红甜品店KOVA，巴黎贝甜等均已入驻，为味蕾开启一场狂欢之旅。
在巴特西电站，还汇聚了电影院、尖端VR体验中心、剧院、全景玻璃电梯、艺术画廊及各类展览活动，将这里构建出一个多元化的娱乐社交场所。
同时在这里还会经常举办各类活动，无论是夏日精彩纷呈的巴特西运动会，还是冬日温馨梦幻的圣诞集市以及全伦敦独一无二的河滨溜冰场特色美食、现场音乐与趣味项目交织，为节日留下令人难忘的回忆。周末在河畔悠然漫步，品尝美食、欣赏手工艺品和街头表演，人们在这里可以伴随迷人的景致，体验富有英伦风情的生活方式。
而巴特西电站凭借着其优越的地理位置，也吸引到众多大公司进驻，其中苹果公司在电站的锅炉房(BoilerHouse)区域租用了足以容纳3,800名员工的50万平方英尺办公空间，作为苹果公司英国总部办公所在地。
据介绍，整个重建预计将在2028年完成，未来将打造成新的“15分钟”生活、工作和娱乐圈，提供丰富多彩的生活。
05
杨树浦电厂项目未来又会如何呢？
巴特西电站的成功之处是在于如何将工业遗产转化为现代城市空间，在兼顾历史保护和再利用的同时，又重新激发起这片社区新的活力。
针对历史建筑的保护和再利用，这里不仅保留了城市的记忆，也为现代城市生活提供了新的功能空间，改造后的巴特西电站变成了一个集购物、娱乐、文化、酒店、住宅以及办公于一体的超大型城市社区综合体，这种多功能的综合体开发模式既提高了空间使用效率，同时也为居民和游客提供了丰富的生活体验。而通过巧妙设计的公共空间，如全高空隙、中央中庭等，提升了游客的体验，也为生活在这里的人提供了更多活动的场所。
巴特西电站，在真正意义上打造了一个“社区”的概念，让人在这里能找到家的归属感，同时提供了各种工作机会，让更多的人在这里施展自己的才华，实现人生的抱负。
应该说同样是作为工业遗存改造项目，巴特西电站项目为未来杨树浦电厂更新改造提供了很多值得借鉴的地方。
杨树浦发电厂20分钟车程到达范围
上海国际时尚中心
杨树浦电厂附近景点
目前在电厂项目的东面是由国棉十七厂改建的上海国际时尚中心，在今年五一期间，这里的客流达到了9.66万人次，而在项目的南面还有杨树浦发电厂遗迹公园和由原来电厂净水池改造而成的“一尺花园”咖啡厅，而由储灰罐改建的灰仓艺术空间未来更有可能变成上海儿童中心(上海国际儿童交流中心)，在附近还预留了游客码头。这里丰富的场景也为游客提供了更多的活动选择。
电视剧《你也有今天》杨树浦发电厂场景截图
杨树浦发电厂地块及周边现状
目前个人盲猜杨树浦发电厂项目迟迟不开发的原因主要有两点，第一是暂时附近没地铁。目前电厂附近的确规划有24号线，在腾越路杨树浦路这里规划有一个车站的设置，但是目前《上海第四期轨道交通建设计划》尚未公布，具体线位到底如何走？还有待进一步确认。
而且就算公布了，24号线何时开始建设也是一个很大的不确定因素，如果24号线能在2026年开建的话，预计杨树浦电厂项目很可能和24号线同步开工建设，地铁开通，项目建成。
杨树浦电厂地块规划调整前后指标对比
第二，项目存在规划调整的可能。在新的规划中杨树浦电厂4个主要地块总建筑面积高达28.85万方，如果按照老规划中商业20%、办公60%的比例计算，那么商办体量也要达到23万方了，而且对比旧版规划的话，新规划中4幅主要地块用地性质按照顺序排列全部都是C8C2C3，也就是说以办公为主，商业和文化为辅，如果28.85万方按照60%比例计算的，那么未来杨树浦发电厂项目的办公体量也要约17.3万方了，而且周边还有合生地块、煤气厂地块、美团、B站、尚未启动的大桥东核心区等一大堆商办项目，这里又如何竞争？靠内卷？拼租金吗？更何况还有外区的竞争！那么我们杨树浦发电厂是不是可以学习一下巴特西电站，增加居住的功能？或者是可以先租后买的那种租赁住宅呢？都是商办体量的话，的确很难，或者搞点科技研发研中心或者引入类似上纽大一样的学校也未尝不可！甚至把杨树浦电厂目前的规划体量削减一部分，又为什么不可以呢？所有的规划都应该顺应时代的需求！
巴特西电站Lift109
布莱顿i360观光塔
同时杨树浦发电厂作为上海16个地标建筑之一，未来两根近180米左右的烟囱怎么利用也是需要考虑的？像巴特西电站那个电梯109，将有一个玻璃电梯，通过烟囱上升109米，可以看到伦敦的景色；还有像布莱顿那个360度观景台，都是可以借鉴的！温度计这种就不要搞了！既然是地标就应该有地标的样子，要注重人的参与性！
最后我想说的是，无论怎么样，在我的脑海里，杨树浦发电厂未来应该是一个充满想象的地方，不管未来这里有什么业态，但这里一定是一个混合型的街区，人们在这里既可以工作，也可以娱乐，还可以居住，甚至可以在这里学习，内部精致化的场景设计也为不同人群提供了众多交流的空间，未来丰富化的活动组织也使这里汇聚更多的人，参与其中。把它真正变成一个24*7的现代城市空间，把这里变成黄浦江边的一个最具活力的社区和街区，这才是杨树浦发电厂更新改造的目的和目标，最后也希望杨树浦发电厂能尽快启动吧！