《如东县物业服务收费管理实施细则》政策解读
如东县发展和改革委员会、如东县住房和城乡建设局制定的《如东县物业服务收费管理实施细则》（以下简称《细则》），2016年5月1日起正式施行。为了让广大业主和物业服务企业更好地了解物业服务收费管理政策，维护业主和物业服务企业的合法权益，促进我县物业服务行业健康有序发展，县发展和改革委员会结合部门职能，对《细则》作出了政策解读，具体如下：
1.制定《细则》的法律法规政策依据？
答：《中华人民共和国价格法》、《中华人民共和国物权法》、《江苏省物业管理条例》、《江苏省物业服务收费管理办法》等法律法规及有关规定。
2.什么是物业服务费，通常包括哪些收费项目？
物业服务收费包括物业公共服务费、汽车停放费、特约服务费、代办服务费。
3.物业公共服务费具体收费标准如何确定？
答：物业公共服务费，是指物业服务企业按照物业服务合同约定提供具有公共性的物业基本服务，向业主或物业使用人收取的费用。
非普通住宅和非住宅物业服务收费实行市场调节价，具体收费标准由业主、物业使用人与物业服务企业在物业服务合同中约定。
4.新公布的如东县普通住宅前期物业公共服务等级收费标准是如何规定的？
答：实行政府指导价的普通住宅前期物业公共服务收费，实行等级服务、等级收费。物业服务等级分为五级，一、二、三、四、五级服务的收费标准基准价分别为0.30元／平方米·月；0.50元／平方米·月；1.00元／平方米·月；1.25元／平方米·月；1.60元／平方米·月。浮动幅度：上浮不超过20%，下浮不限。
5.哪些汽车停放费实行政府指导价？
答：普通住宅前期，物业管理区域内业主共有、专有、专用的车位（车库）的汽车停放收费实行政府指导价管理。
6.普通住宅前期物业公共服务等级收费标准是如何制定的？
答：县价格主管部门会同物业管理行政主管部门，综合考虑物业公共服务平均成本、最低工资标准调整幅度以及居民消费价格指数变动情况，依据本县物业服务标准制定相应的普通住宅前期物业公共服务分项目分等级收费的基准价与浮动幅度。
县价格主管部门会同物业管理行政主管部门每三年内对普通住宅前期物业公共服务分项目分等级标准以及相应的基准价与浮动幅度进行评估，根据评估结果适时调整，并向社会公布。
7.住宅小区入住以后，如果物业公共服务费标准需要调整，应当履行什么程序？
答：住宅小区入住以后，业主大会、业主代表大会或物业管理委员会（以下统称业主大会）成立前，普通住宅物业公共服务费标准因服务成本变化需要调整，或因政府指导价标准变化需要提高的，物业服务企业应在街道办事处（乡镇人民政府）组织、指导与监督下，公开真实、完整、有效的物业服务成本信息，向业主征询意见，经专有部分面积占建筑物总面积半数以上的业主且占总人数半数以上的业主同意，形成业主共同决定，在政府指导价范围内实施调整并约定执行。
8.计算物业公共服务费时，计费面积以什么为准？
答：物业公共服务收费按房屋所有权证登记的建筑面积计算；尚未办理权属登记的，按房屋买卖合同记载的建筑面积计算。未计入产权面积的附属房屋面积不作为计费面积。
9.业主应当从何时起开始交纳物业公共服务费用？
答：业主应当按照房屋买卖合同（符合竣工验收条件）、入住通知书约定的房屋交付之日起按月交纳物业公共服务费用。已竣工但尚未售出或者尚未交付业主的，物业公共服务费用由建设单位承担。
10.房屋交由他人使用的，物业服务费用由谁承担？
答：业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业公共服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业公共服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
11.房屋空置期间物业公共服务费有何优惠措施？
答：因业主原因未及时办理入住手续或办理入住手续后未入住或未使用的物业，业主应事前向物业服务企业书面告知，并经确认后按规定标准的70%交纳物业公共服务费，减免期限最长为36个月。业主大会成立后，由业主大会与物业服务企业约定。
12.物业费可以预收么？预收期限是多久？
答：物业服务企业可以根据物业服务合同预收物业公共服务费用，但预收的期限最长不得超过一年。
13.住宅小区汽车停放收费项目和对应服务内容有哪些？
答：住宅小区汽车停放收费通常包括收取汽车停放费和车位租金。其中，汽车停放费包括用于车位、车库的公共设施设备运行能耗及维护、保洁、秩序维护、管理服务人员费用以及法定税费等。租金是车位所有权人或管理者将车位出租给使用人所收取的费用。
14.住宅小区汽车停放收费、租金标准如何确定？
答：汽车停放收费具体执行标准，由物业服务企业或专业管理机构与业主在县价格主管部门公布的政府指导价范围内，根据物业服务合同约定收取。
租金具体执行标准，由车位专有人或管理者在县价格主管部门公布的政府指导价范围内，根据物业服务合同约定收取，也可委托物业服务企业代收，分别核算。
15.新公布的住宅小区汽车停放收费政府指导价标准是如何规定的？
答：室外地面车位汽车停放费150元/车位·月；室内业主租用车位汽车停放费为50元/车位·月，车位租金为180元/车位·月；室内业主拥有产权或使用权车位汽车停放费为50元/车位·月；机械车位汽车停放费为50元/车位·月，车位租金为200元/车位·月；访客等临时停车收费5元/次。上述标准为基准价，具体执行价格在上浮不超过20%、下浮不限的范围内确定。
对进入住宅区进行执行公务的警车、消防车、救护车、工程救险车、军车（武警车辆）、为业主搬（送）物品等车辆免收停车费。
16.需要占用业主共有的道路或者其他场地停放汽车的，应当如何办理？所得收益如何使用？
答：占用业主共有的道路或者其他场地停放汽车的，业主大会成立前，应当在前期物业服务合同中约定，物业服务企业应当将汽车停放费单独列帐，所得收益的百分之七十纳入住宅专项维修基金，其余部分可以用于补贴物业服务费。
17.人防车位的汽车停放费和租金标准如何确定？
答：物业管理区域内依法配建的人民防空工程平时用作停车位的，汽车停放费及租金标准在政府指导价范围内确定。人防车位收取的汽车停放费、租金应当依照有关规定，用于该人民防空工程设施的维护管理和停车管理的必要支出。省有另行规定的，按省规定执行。
18.公共照明、公共用水等公共能耗费用如何收取？
答：物业管理区域内，共用的电梯、水泵、中央空调、集中供热、监控机房等设施设备运行电费及公共照明、公共用水等由物业服务企业负责代收代交的费用。
代收代交费用由物业服务企业单独列账，按实际支出和约定方式向业主或物业使用人合理分摊，已计入物业公共服务成本的不得重复收取。分摊办法应当通过物业服务合同约定，合同中没有约定或约定不明确的，按业主专有部分占建筑物总面积的比例分摊。
19.装潢垃圾清运处理费收费标准是什么？
答：业主或使用人装修产生的建筑垃圾应支付装潢垃圾清运处理费，收费标准按《县政府办公室关于调整建筑物装潢垃圾清运处理收费标准和收费办法的通知》（东政办发〔2014〕41号）执行。
20.房屋或车位交付使用时发放的出入证（卡）是否需要另行付费？
答：新建住宅小区实行门禁出入证（卡）管理的，建设单位应当为业主、物业使用人免费配置不少于4张出入证（含IC卡等）；业主大会成立后，实行出入证管理的，由业主大会与物业服务企业协商约定。业主另有需求申请办理的，可以适当收取工本费。
21.物业服务收费对实行明码标价的要求？
22.物业服务收费对财务公开的内容有哪些？
实行包干制收费方式的，物业服务企业应当对实施管理和服务的具体物业管理区域实行单独建账，按照服务合同的约定公布财务收支状况，接受监督。
实行酬金制收费方式的，物业服务企业应当按照规定对物业服务各项资金的收支建立台账，应当每年向业主大会或全体业主公布物业服务费的收支情况，并接受业主委员会的核查。
23.价格主管部门对物业服务企业的哪些行为要予以处罚？
答：（1）超出政府指导价浮动幅度制定收费标准的；
（2）不按照规定提供服务而收取费用的；
（3）采取分解收费项目、重复收费、扩大收费范围等方式变相提高收费标准的；
（4）强制或变相强制服务并收费的；
（5）接受供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等专业经营单位委托，代收有关费用时向业主收取手续费等额外费用的；
（6）不按规定实行明码标价的；
（7）未按法定要求公示或失实公示物业服务费用、经营设施收益收支、公共水电费分摊等情况的；
（8）其他违反价格法律、法规、规章规定的行为。
24.业主不按照约定履行交费义务怎么办？
答：业主、物业使用人应当按照物业服务合同的约定，按时交纳物业服务费用，业主、物业使用人未按照物业服务合同约定交纳物业服务费用的，业主委员会、物业服务企业可以督促其限期交纳；逾期不交纳的，物业服务企业可以依据物业服务合同的约定，依法追缴。
物业所有权发生转移时，业主应当与物业服务企业结清物业服务费用。
25.以前的物业服务合同尚未到期，新细则出台后如何适用？
答：对于本细则实施前，业主已与建设单位在商品房买卖合同中约定前期物业服务收费，或已与物业服务企业签订前期物业服务协议的，物业公共服务费可按原约定执行。需要调整物业公共服务费标准的按照本细则第十一条规定执行。