昆明市中心城区土地定级与基准地价更新成果的政策解读
朗读
昆明市中心城区土地定级与基准地价更新测算工作已按照有关技术规程规定编制完成，昆明市自然资源和规划局印发了《关于公布昆明市中心城区土地定级与基准地价成果的通知》，现就有关政策解读如下。
一、什么是基准地价
二、制定的背景和依据是什么
2023年是“十四五”规划的第三年，国家对加快经济发展方式转变和社会全面进步提出了更高的要求，地价政策必然要反映国家经济宏观调控的取向，适应国家经济发展方式转变的需要。同时，随着国有土地使用权制度改革的进一步深化和市场化配置土地范围的逐步扩大，客观上也需要对原有的基准地价体系进行补充和完善。且随着昆明市中心城区社会经济发展、国土空间规划的编制，以及城镇建设和基础设施建设的加速，昆明市城镇建设面貌和土地功能分区发生了较大的变化，不同用途、不同区域的地价水平也发生了较大的变化。
昆明市上一轮基准地价评估的基准日是2019年1月1日，至今已有四年多。根据《云南省自然资源厅关于推进和规范自然资源评价评估有关工作的通知》（云自然资利用〔2019〕615号）和《云南省自然资源厅关于做好2022年度自然资源评价评估工作的通知》（云自然资利用〔2022〕523号）等文件要求，基准地价原则上应每三年更新一次，并根据市场变化适时进行调整。2023年需完成昆明市中心城区居住用地、商业服务业用地、工矿用地、仓储用地、公共管理与公共服务用地等用地基准地价的全面更新、公布和备案工作。
三、本次基准地价更新范围包括哪些区域
参照昆明市最新城市总体规划、国土空间总体规划、控制性详细规划，并结合昆明市现状土地需求及未来3—5年昆明市土地供应的范围，确定本次昆明市城区基准地价更新工作范围为五华区、盘龙区、官渡区、西山区、呈贡区、滇池度假区、高新区、经开区、滇中新区，具体为北至云南国际高原特色农产品交易中心、五华区桃园、普吉立交、昆明玉器城、昆明湖等区域，东北侧至长水机场、依云国际社区、昆明幼儿师范高等专科学校等周边区域，与嵩明县杨林职教园区接壤；南至高新产业技术开发区（东区）、万溪冲、滇池度假区的大渔村、大渔公园、呈贡大学城等周边区域；西至西山、高峣立交桥、云南民族村、福保村、滇池等周边区域；东至经济技术开发区、空港经济区、昆明南站及高铁线路等周边区域，总面积650.29平方公里。
四、基准地价更新工作基准日是哪天
本次基准地价更新基准日为2023年1月1日。
五、基准地价设定内涵包含哪些内容
（一）基准地价年期：基准地价年期统一为各类用途的法定最高使用年限。其中商服用地40年；居住用地70年；工矿仓储用地50年；公共管理与公共服务用地50年；地下空间使用权年限参照同类地表用途最高年限。
（二）基准地价开发程度：最高为“六通一平”，即通供气，通供水，通排水，通电，通讯，通路，宗地内场平；最低为“四通一平”，即通供水，通电，通讯，通路，宗地内场平。
（三）基准地价容积率：昆明市中心城区商业服务业用地按照细分用途、不同级别分别设定容积率，最高为3.0、最低为1.2；昆明市中心城区居住用地容积率最高为2.8、最低为1.2；公共管理与公共服务用地容积率最高为1.8、最低为1.2（公用设施用地容积率为1.0）；工矿仓储用地容积率为1.0。
（四）本次更新的基准地价，商服、居住用地为楼面价与地面价，工矿仓储用地、公共管理与公共服务用地为地面价，地下商场、地下车库（结建）为楼面价/地下空间使用权价格。
六、基准地价价格是如何构成的
（一）土地取得成本：包括征地、房屋征收补偿费用，其中征地费用包括土地补偿费、安置补助费和青苗、地上物补偿费等费用，房屋征收补偿费用包括征收房屋及构筑物的补偿费、安置补助费等费用。
（二）土地前期开发成本：指土地前期开发程度达到宗地红线外“六通”（通供气，通供水，通排水，通电，通讯，通路）、宗地红线内“一平”（场地平整）所需的费用。
七、基准地价成果使用说明
（一）基准地价适用于城镇规划区内的现状利用条件下不同级别或不同均质地域内的平均价格。
（三）基准地价的作用是为即将出让的经营性建设用地确定出让底价提供依据，也可以为划拨方式取得土地使用权的建设项目核定建设用地成本提供依据。
（四）基准地价成果自发布之日起施行，有效期从本轮成果政府公布之日起至下一轮成果政府公布实施之日。
八、其他需要注意的事项
（一）在确定宗地的级别基准地价时，若级别界线穿过宗地且大部分面积位于高一级别基准地价内，则宗地基准地价可采用高一级别的级别基准地价。
（二）基准地价覆盖范围外各类型用地的基准地价参照基准地价覆盖范围内同类型用地末级的级别价下限，但不再作区位因素修正，其他修正参数参照同类型用地末级修正体系。
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