（一）纳税人发生应税行为，除本条第（二）项、第（三）项、第（四）项规定外，税率为６％。
（二）提供交通运输、邮政、基础电信、建筑、不动产租赁服务，销售不动产，转让土地使用权，税率为１１％。
（三）提供有形动产租赁服务，税率为１７％。
（四）境内单位和个人发生的跨境应税行为，税率为零。具体范围由财政部和国家税务总局另行规定。
相比较于营业税制下的３％、５％等税率，房地产、建筑增值税税率确定为１１％，在使用一般计税办法（销项税额－进项税额）下，如果进项不足，同时议价能力有限，可能面临税负大幅增加的风险。
二、可以抵扣项目与不可抵扣项目
新政：下列进项税额准予从销项税额中抵扣：
（一）从销售方取得的增值税专用发票（含税控机动车销售统一发票，下同）上注明的增值税额。
（二）从海关取得的海关进口增值税专用缴款书上注明的增值税额。
（三）购进农产品，除取得增值税专用发票或者海关进口增值税专用缴款书外，按照农产品收购发票或者销售发票上注明的农产品买价和１３％的扣除率计算的进项税额。计算公式为：
进项税额＝买价×扣除率
买价，是指纳税人购进农产品在农产品收购发票或者销售发票上注明的价款和按照规定缴纳的烟叶税。
购进农产品，按照《农产品增值税进项税额核定扣除试点实施办法》抵扣进项税额的除外。
（四）从境外单位或者个人购进服务、无形资产或者不动产，自税务机关或者扣缴义务人取得的解缴税款的完税凭证上注明的增值税额。
新政：下列项目的进项税额不得从销项税额中抵扣：
（一）用于简易计税方法计税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费的购进货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产和不动产。其中涉及的固定资产、无形资产、不动产，仅指专用于上述项目的固定资产、无形资产（不包括其他权益性无形资产）、不动产。
纳税人的交际应酬消费属于个人消费。
（三）非正常损失的在产品、产成品所耗用的购进货物（不包括固定资产）、加工修理修配劳务和交通运输服务。
（四）非正常损失的不动产，以及该不动产所耗用的购进货物、设计服务和建筑服务。
（五）非正常损失的不动产在建工程所耗用的购进货物、设计服务和建筑服务。
纳税人新建、改建、扩建、修缮、装饰不动产，均属于不动产在建工程。
（六）购进的旅客运输服务、贷款服务、餐饮服务、居民日常服务和娱乐服务。
（七）财政部和国家税务总局规定的其他情形。
本条第（四）项、第（五）项所称货物，是指构成不动产实体的材料和设备，包括建筑装饰材料和给排水、采暖、卫生、通风、照明、通讯、煤气、消防、中央空调、电梯、电气、智能化楼宇设备及配套设施。
鉴于四大行业税率都有所提升，因此可抵扣进项管理就非常重要，直接决定税负的大小，企业应高度重视抵扣凭证的获取和管理，同时对于已抵扣进项税额如果后续出现新政中罗列的七种不得抵扣法定情形，将面临“应当将该进项税额从当期进项税额中扣减”的法律后果，因此，未来房地产、建筑、金融、生活服务业对发票等抵扣凭证的管理应在公司管理中应提到更加重要的层面。
三、取消混业经营、保留混合销售，兼营应分别核算
新政：纳税人兼营销售货物、劳务、服务、无形资产或者不动产，适用不同税率或者征收率的，应当分别核算适用不同税率或者征收率的销售额；未分别核算的，从高适用税率。
新政：一项销售行为如果既涉及服务又涉及货物，为混合销售。从事货物的生产、批发或者零售的单位和个体工商户的混合销售行为，按照销售货物缴纳增值税；其他单位和个体工商户的混合销售行为，按照销售服务缴纳增值税。
新政：纳税人兼营免税、减税项目的，应当分别核算免税、减税项目的销售额；未分别核算的，不得免税、减税。
２０１２年启动营改增后，出现“混业经营”新概念，新政予以取消，对于之前大家认为会被取消的“混合销售”进而保留，具体是指一项销售行为如果既涉及服务又涉及货物，将根据情况分别适用“销售货物”或“销售服务”纳税，对于兼营行为，纳税人应重视核算，否则将面临适用高税率的不利后果。
（一）纳税人发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天；先开具发票的，为开具发票的当天。
收讫销售款项，是指纳税人销售服务、无形资产、不动产过程中或者完成后收到款项。
取得索取销售款项凭据的当天，是指书面合同确定的付款日期；未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为服务、无形资产转让完成的当天或者不动产权属变更的当天。
（三）纳税人从事金融商品转让的，为金融商品所有权转移的当天。
纳税人以１个月或者１个季度为１个纳税期的，自期满之日起１５日内申报纳税；以１日、３日、５日、１０日或者１５日为１个纳税期的，自期满之日起５日内预缴税款，于次月１日起１５日内申报纳税并结清上月应纳税款。
扣缴义务人解缴税款的期限，按照前两款规定执行。
六、二手房销售和个人出租不动产由地税局征管
新政：营业税改征的增值税，由国家税务局负责征收。纳税人销售取得的不动产和其他个人出租不动产的增值税，国家税务局暂委托地方税务局代为征收。
增值税属于国税系统征管，为了保障征管的效率和效果，新政规定纳税人二手房交易的主管税务机关暂由地税局代理。
七、金融等应税范围分类明确
新政：金融服务。
金融服务，是指经营金融保险的业务活动。包括贷款服务、直接收费金融服务、保险服务和金融商品转让。
１．贷款服务。
贷款，是指将资金贷与他人使用而取得利息收入的业务活动。
各种占用、拆借资金取得的收入，包括金融商品持有期间（含到期）利息（保本收益、报酬、资金占用费、补偿金等）收入、信用卡透支利息收入、买入返售金融商品利息收入、融资融券收取的利息收入，以及融资性售后回租、押汇、罚息、票据贴现、转贷等业务取得的利息及利息性质的收入，按照贷款服务缴纳增值税。
融资性售后回租，是指承租方以融资为目的，将资产出售给从事融资性售后回租业务的企业后，从事融资性售后回租业务的企业将该资产出租给承租方的业务活动。
以货币资金投资收取的固定利润或者保底利润，按照贷款服务缴纳增值税。
２．直接收费金融服务。
３．保险服务。
保险服务，是指投保人根据合同约定，向保险人支付保险费，保险人对于合同约定的可能发生的事故因其发生所造成的财产损失承担赔偿保险金责任，或者当被保险人死亡、伤残、疾病或者达到合同约定的年龄、期限等条件时承担给付保险金责任的商业保险行为。包括人身保险服务和财产保险服务。
人身保险服务，是指以人的寿命和身体为保险标的的保险业务活动。
财产保险服务，是指以财产及其有关利益为保险标的的保险业务活动。
４．金融商品转让。
金融商品转让，是指转让外汇、有价证券、非货物期货和其他金融商品所有权的业务活动。
其他金融商品转让包括基金、信托、理财产品等各类资产管理产品和各种金融衍生品的转让。
新政：销售不动产
销售不动产，是指转让不动产所有权的业务活动。不动产，是指不能移动或者移动后会引起性质、形状改变的财产，包括建筑物、构筑物等。
建筑物，包括住宅、商业营业用房、办公楼等可供居住、工作或者进行其他活动的建造物。
构筑物，包括道路、桥梁、隧道、水坝等建造物。
转让建筑物有限产权或者永久使用权的，转让在建的建筑物或者构筑物所有权的，以及在转让建筑物或者构筑物时一并转让其所占土地的使用权的，按照销售不动产缴纳增值税。
八、存款利息等被纳入“不征收增值税项目”
新政：不征收增值税项目。
１．根据国家指令无偿提供的铁路运输服务、航空运输服务，属于《试点实施办法》第十四条规定的用于公益事业的服务。
２．存款利息。
３．被保险人获得的保险赔付。
４．房地产主管部门或者其指定机构、公积金管理中心、开发企业以及物业管理单位代收的住宅专项维修资金。
对于个人及企业的存款利息，从金融机构的角度来看，时期支出的重要成本项目，比重很大，将“存款利息”纳入“不征收增值税项目”，也就意味着银行等金融机构无法取得可以抵扣的增值税专用发票，同时没有看到其他计税方法的出台，这就意味着金融业一项重要将成本无法抵扣。
九、５月１日后取得的不动产，可以分两年抵扣进项税
新政：适用一般计税方法的试点纳税人，２０１６年５月１日后取得并在会计制度上按固定资产核算的不动产或者２０１６年５月１日后取得的不动产在建工程，其进项税额应自取得之日起分２年从销项税额中抵扣，第一年抵扣比例为６０％，第二年抵扣比例为４０％。
取得不动产，包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等各种形式取得不动产，不包括房地产开发企业自行开发的房地产项目。
融资租入的不动产以及在施工现场修建的临时建筑物、构筑物，其进项税额不适用上述分２年抵扣的规定。
自购买机器设备进项税额可以抵扣后，增值税又向前迈进了一步，新取得的不动产可以抵扣进项税额，有利于减轻企业税负，有利于促进房地产市场的发展。需要注意的是，企业必须依法取得增值税专用发票。
十、３种情形下的建筑业服务，可以适用增值税简易征收
新政：
１．一般纳税人以清包工方式提供的建筑服务，可以选择适用简易计税方法计税。
２．一般纳税人为甲供工程提供的建筑服务，可以选择适用简易计税方法计税。
３．一般纳税人为建筑工程老项目提供的建筑服务，可以选择适用简易计税方法计税。
十一、房地产企业支付的地价款可以抵扣
新政：房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目（选择简易计税方法的房地产老项目除外），以取得的全部价款和价外费用，扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款后的余额为销售额。
十二、营业税优惠政策整体平移
新政：下列项目免征增值税
（十五）个人销售自建自用住房。
（十六）2018年12月31日前，公共租赁住房经营管理单位出租公共租赁住房。
（十九）以下利息收入。
１．２０１６年１２月３１日前，金融机构农户小额贷款。
２．国家助学贷款。
３．国债、地方政府债。
４．人民银行对金融机构的贷款。
５．住房公积金管理中心用住房公积金在指定的委托银行发放的个人住房贷款。
６．外汇管理部门在从事国家外汇储备经营过程中，委托金融机构发放的外汇贷款。
７．统借统还业务中，企业集团或企业集团中的核心企业以及集团所属财务公司按不高于支付给金融机构的借款利率水平或者支付的债券票面利率水平，向企业集团或者集团内下属单位收取的利息。
（二十）被撤销金融机构以货物、不动产、无形资产、有价证券、票据等财产清偿债务。
（二十一）保险公司开办的一年期以上人身保险产品取得的保费收入。
（二十二）下列金融商品转让收入。
（二十三）金融同业往来利息收入。
（二十四）同时符合下列条件的担保机构从事中小企业信用担保或者再担保业务取得的收入（不含信用评级、咨询、培训等收入）３年内免征增值税：
（三十四）为了配合国家住房制度改革，企业、行政事业单位按房改成本价、标准价出售住房取得的收入。
（三十五）将土地使用权转让给农业生产者用于农业生产。
（三十七）土地所有者出让土地使用权和土地使用者将土地使用权归还给土地所有者。
（三十八）县级以上地方人民政府或自然资源行政主管部门出让、转让或收回自然资源使用权（不含土地使用权）。
增值税即征即退
十三、部分跨境金融免税
新政：境内的单位和个人销售的下列服务和无形资产免征增值税，但财政部和国家税务总局规定适用增值税零税率的除外：
（五）为境外单位之间的货币资金融通及其他金融业务提供的直接收费金融服务，且该服务与境内的货物、无形资产和不动产无关。
当前以亚投行为代表的我国金融机构积极参与全球化，拓展海外业务，对于跨境金融服务，新政规定仅“为境外单位之间的货币资金融通及其他金融业务提供的直接收费金融服务，且该服务与境内的货物、无形资产和不动产无关”适用增值税免税，对于其他金融服务并未给与零税率或免税政策。
经国务院批准，自２０１６年５月１日起，在全国范围内全面推开营业税改征增值税（以下称营改增）试点，建筑业、房地产业、金融业、生活服务业等全部营业税纳税人，纳入试点范围，由缴纳营业税改为缴纳增值税。（附件：１：营业税改征增值税试点实施办法，２：营业税改征增值税试点有关事项的规定：３：营业税改征增值税试点过渡政策的规定：４：跨境应税行为适用增值税零税率和免税政策的规定）
误区一：营改增后没有混合销售
误区二：服务业无视同销售
在《营业税条例细则》第五条纳税人有下列情形之一的，视同发生应税行为：
（一）单位或者个人将不动产或者土地使用权无偿赠送其他单位或者个人；
（二）单位或者个人自己新建（以下简称自建）建筑物后销售，其所发生的自建行为；
（三）财政部、国家税务总局规定的其他情形。
因此我们以往都认为营业税下，服务业没有视同销售的说法。因为营业税下视同销售只是存在不动产或者土地使用权无偿赠送和自建建筑物后销售行为。
可是根据财税〔2016〕36号，营业税改征增值税试点实施办法。
二：第十四条下列情形视同销售服务、无形资产或者不动产：
（一）单位或者个体工商户向其他单位或者个人无偿提供服务，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。
（二）单位或者个人向其他单位或者个人无偿转让无形资产或者不动产，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。
（三）财政部和国家税务总局规定的其他情形。
误区三：价格偏低才调整
误区四：年应税销售额超过规定标准的单位和个体工商户必须成为一般纳税人
根据财税〔２０１６〕３６号，营业税改征增值税试点实施办法。
年应税销售额超过规定标准的其他个人不属于一般纳税人。年应税销售额超过规定标准但不经常发生应税行为的单位和个体工商户可选择按照小规模纳税人纳税。不经常发生应税行为这个认定就看税局怎么看了。
误区五：在境内销售服务、无形资产或者不动产，是销售方或者购买方在境内
在原增值税下，我们理解“境内”是根据第八条条例第一条所称在中华人民共和国境内（以下简称境内）销售货物或者提供加工、修理修配劳务，是指：（一）销售货物的起运地或者所在地在境内；（二）提供的应税劳务发生在境内。于是认为销售服务、无形资产或者不动产也是一样只要销售方或者购买方在境内就算在境内。但是根据财税〔２０１６〕３６号，营业税改征增值税试点实施办法。
（一）服务（租赁不动产除外）或者无形资产（自然资源使用权除外）的销售方或者购买方在境内；
（二）所销售或者租赁的不动产在境内；
（三）所销售自然资源使用权的自然资源在境内；
文件对所销售或者租赁的不动产在境内和所销售自然资源使用权的自然资源在境内，做了单独规定。
误区六：不得抵扣的进项税额没有清算之说
在原增值税暂行条例实施细则下，第二十六条一般纳税人兼营免税项目或者非增值税应税劳务而无法划分不得抵扣的进项税额的，按下列公式计算不得抵扣的进项税额：不得抵扣的进项税额＝当月无法划分的全部进项税额×当月免税项目销售额、非增值税应税劳务营业额合计÷当月全部销售额、营业额合计。和财税〔2016〕36号区别不是很大。最大的是条例实施细则并未有对不得抵扣的进项税额进行清算的办法。但是在财税〔2016〕36号提到了清算。
根据财税〔2016〕36号，营业税改征增值税试点实施办法。第二十九条适用一般计税方法的纳税人，兼营简易计税方法计税项目、免征增值税项目而无法划分不得抵扣的进项税额，按照下列公式计算不得抵扣的进项税额：不得抵扣的进项税额＝当期无法划分的全部进项税额×（当期简易计税方法计税项目销售额＋免征增值税项目销售额）÷当期全部销售额
主管税务机关可以按照上述公式依据年度数据对不得抵扣的进项税额进行清算。
误区七：增值税销售额没有结转相抵之说
根据营业税改征增值税试点有关事项的规定，金融商品转让，按照卖出价扣除买入价后的余额为销售额。转让金融商品出现的正负差，按盈亏相抵后的余额为销售额。若相抵后出现负差，可结转下一纳税期与下期转让金融商品销售额相抵，但年末时仍出现负差的，不得转入下一个会计年度。鉴于金融商品特殊，此点政策很特殊。后续应该有具体实施办法。
误区八：进项税额没有分次抵扣之说
原来的增值税政策中，对于一项进项税额没有规定分次抵扣的办法。根据财税〔２０１６〕３６号，营业税改征增值税试点有关事项的规定。适用一般计税方法的试点纳税人，２０１６年５月１日后取得并在会计制度上按固定资产核算的不动产或者２０１６年５月１日后取得的不动产在建工程，其进项税额应自取得之日起分２年从销项税额中抵扣，第一年抵扣比例为６０％，第二年抵扣比例为４０％。那么你可能问，这个分次抵扣的办法如何操作啊。这个可能总局会出具体办法。肯定有一套可行的操作办法。再说增值税后续的补充肯定很多。我们慢慢学习吧。
误区九：增值税没有先预缴后申报增值税之说
营改增扩围完成：
自国务院决定于２０１１年１０月２６日在上海启动营改增试点以来，这一将对销售服务、无形资产和不动产征收的营业税改为增值税的过程已经持续了数年。上海营改增试点于2012年１月１日开始正式实施。随后，中国中央政府显然在渐进扩大营改增的适用范围。
2016年３月23日，财政部和国家税务总局共同出台财税2016年第36号文件（以下简称为“36号文”），从而完成了营改增扩围的最后一步。366号文包含四个附件，即营业税改征增值税试点实施办法（附件一）、营业税改征增值税试点有关事项的规定（附件二）、营业税改征增值税试点过渡政策的规定（附件三）和跨境应税行为适用增值税零税率和免税政策的规定（附件四）。36号文将于2016年５月１日生效。
告别营业税：
适用范围：
增值税的征收范围仅包含在中国境内实际或视同发生的销售服务、无形资产和不动产的行为。特别地，若发生下列情形，将征收增值税：
（ｉ）所销售或租赁的不动产在中国境内；
（ｉｉ）所销售自然资源使用权的自然资源在中国境内；
（ｉｉｉ）服务（租赁不动产除外）或者无形资产（自然资源使用权除外）的销售方或者购买方在中国境内。
当发生下列交易，构成视同销售服务、无形资产和不动产：
（ｉ）单位或个人向其他单位或个人无偿提供服务，但用于公益事业或以社会公众为对象的除外；或
（ｉｉ）单位或个人向其他单位或个人无偿转让无形资产或不动产，但用于公益事业或以社会公众为对象的除外。
另一方面，下列情形下不征收增值税：
（ｉ）境外单位或个人向境内单位或个人销售完全在境外发生的服务；
（ｉｉ）境外单位或个人向境内单位或个人销售完全在境外使用的无形资产；或
（ｉｉｉ）境外单位或个人向境内单位或个人出租完全在境外使用的有形动产。
增值税税率：
增值税税率如下：
（ｉ）默认税率为６％
（ｉｉ）提供交通运输、邮政、基础电信、建筑、不动产租赁服务，销售不动产以及转让土地使用权，税率为11％；
（ｉｉｉ）提供有形动产租赁服务，税率为17％；
（ｉｖ）境内单位和个人进行跨境交易行为，税率为０％；并且
（ｖ）对于小规模增值税纳税人，征收为３％，
过渡政策：
36号文的出台明显给纳税人和税务机关双方都带来了很大的过渡问题。首先，为了保障纳税人先前有权享有的营业税免税或优惠政策，36号文很大程度上在增值税体系下延续了此类免税或优惠政策。其次，对于在2016年５月１日前已经进行的服务或项目，36号文有选择地给予了过渡性对待。例如，一般纳税人销售其于2016年４月30日前取得或自建的不动产，适用５％的增值税征收率。考虑到目前的过渡政策缺乏一致性，那么36号文给每个部门或行业的影响需要个别进行深度分析评估。
我们的观察：
36号文无疑是向着正确方向迈出了一大步，本质上给多年来营改增的渐进扩围划上了句号。36号文的完全生效预测将减轻纳税人的整体税务负担，尽管这未必适用于每一个纳税人。此外，增值税的进项税抵扣将会有力促进服务行业的发展，尤其是跨境服务的增长。
然而，遗憾的是在法律层面上，营改增的最终扩围并非是由全国人民代表大会或国务院直接通过法律或行政法规来完成，从而清晰地显示出法治的不足。除此之外，财政部和国家税务总局的规则制定能力再次显得过于局限和粗糙，36号文中及其附件中仍然没有任何一个示例说明。