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一、土地增值税清算过程中的实际问题
二、针对上述问题提出的几点建议
（一）认真审核销售收入的真实性
《通知》规定，土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入；未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。企业应根据销售发票、销售合同，房地产项目因其特殊性，基本上所有的销售收入信息均是对外公开，首先在各省市房地产网上查询企业备案信息，商品房销售（预售）许可证、房产销售分户明细表及结合“房产测绘技术报告（实测）”中的内容制定销售明细表，对销售面积和项目可售面积的数据差异进行核实；对销售合同所载商品房面积与“房产测绘技术报告（实测）”实际测量面积不一致，而发生补、退房款的收入调整情况进行核对；对销售价格进行评估时，审核其真实性。并且也区分住宅与非住宅，这样整个进入清算项目的收入就确定下来，那么对应的可售面积，已售面积，剩余面积及收入金额，未售房面积均可进行确认。
（二）认真审核计税扣除依据
1.成本费用规定的扣除项目包括：（1）取得土地使用权所支付的金额；（2）房地产开发成本；（3）房地产开发费用及利息；（4）与转让房地产有关的税金；（5）旧房及建筑物的评估价格；（6）加计的扣除额：从事房地产开发的纳税人可以按照前述第（1）项第（2）项金额之和加计20%的扣除额。扣除取得土地使用权所支付的金额，房地产开发成本、费用及转让房地产有关税金，须提供合法有效凭证上；不能提供合法有效凭证的，不予扣除。首先确认公司账上的明细与发票中是否一致，抽查费用成本发票的发生的真实性，检查相应的合同支付款明细及项目工程结算确认书，并且需要在国税局地税局进行发票真伪查询，确认费用成本发生的真实性和准确性。
2.根据《土地增值税暂行条例实施细则》规定，财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按取得土地使用权所支付的地价款和房地产开发成本之和的5%以内计算扣除。用公式表示为：房地产开发费用=利息+（取得土地使用权所支付的地价款+房地产开发成本）×5%；如果纳税人不能按照转让房地产项目计算分摊利息支出，或不能够提供金融机构贷款证明的，房地产开发费用按取得土地使用权所支付的地价款和房地产开发成本之和的10%以内计算扣除。用公式表示为：房地产开发费用=（取得土地使用权所支付的地价款+房地产开发成本）×10%。两种规定为纳税人提供了选择余地。如果建房过程中借用了大量资金，利息费用很多，房地产开发企业则应采取据实扣除的方式，此时应尽量提供金融机构贷款的证明。
3.按照实际情况来确认扣除项目金额分摊方法：（1）成本受让、分期分批开发的成本费用分摊。企业成片受让土地使用权后，分期分批开发、转让房地产的，其扣除项目金额的确定，可按转让土地使用权的面积占总面积的比例分摊，或按建筑面积计算分摊，也可按税务机关确认的其他方式计算分摊。（2）多个房地产项目共同的成本费用分摊，属于多个房地产项目共同的成本费用，应按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或其他合理的方法，计算确定清算项目的扣除金额。（3）同一个项目多种产品共同的成本费用分摊。对企业既建造住宅又从事其他房地产开发的，统一按其各占总建筑面积的比例，分别计算扣除项目金额。
（三）抓好土地增值税清算后未转让的房地产处理
在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。单位建筑面积成本费用=清算时的扣除项目总金额÷清算的总建筑面积。
参考文献
关键词:房地产企业税负成本管理纳税筹划
房地产企业税务管理涉及生产经营全过程,不但涉税品种繁多，而且房地企业实行交叉征收而形成双重流转税负担(即重复课税),如土地转让环节从交纳土地出让金开始至办理土地变性、过户手续，先后交纳三次契税,同时交纳营业税、城建税、土地增值税、印花税等;房屋建造阶段由施工方交纳营业税、城建税、印花税等;房产销售阶段由地产商交纳的营业税、城建税、教育附加、印花税、土地增值税、企业所得税及各种附加费等;房产保有阶段的房产税和土地使用税等等。据有关数据调查显示，我国房地产企业的税负明显高于各行业的平均水平。为此，作者从节税空间大的税种入手,分税种探讨了合理降低房地产企业税负的方法，以期降低生产成本，提高企业的获利能力。
一、土地增值税纳税管理
房地产企业税负中土地增值税占有较大比重,采用扣除法和评估法计算增值额,实行四级超率累进,税收负担高于企业所得税。所以,从房地产立项阶段就应该考虑纳税筹划问题,选择较优方案,降低土地增值税税负。
(一)避免盲目追求高售价，合理利用税收优惠政策
利用国家税收优惠政策合理避税是减轻房地产企业税负的关键控制点。合理避税不是偷税漏税，是通过科学的选择经济业务和合理的会计核算方法来避免或减少应税额。我国《土地增值税暂行条例》规定中对普通标准住宅有优惠政策，规定增值额未超过扣除项目金额20％的可以免征土地增值税。同时税法还规定对于纳税人既建造普通标准住宅又搞其他房地产开发的，应分别核算增值额。所以房地产企业应充分利用这些有利因素，多建造普通标准住宅，如再搞其它开发设计应合理制订住宅的面积与销售价格，对比增加税负与享受优惠政策之间的收益关系，找出效益最高的经济方案。
(二)正确核算开发成本，防止少计漏计
开发成本是指房屋及配套设施成本、土地使用权支付成本和开发成本，它们包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费等。开发成本是房产开发企业的主要成本，全面、正确计量开发成本对土地增值税有直接影响，开发成本不仅是构成计算土地增值税增值额可扣除项目的重要部分，还是可扣除开发费用与加计20％的计量基数。一些房地产企业将开发成本作为税收筹划目标，建立诸多避税链公司，加大开发成本，通过由低税负公司向高税负的房产开发企业转移费用的方式，以达到避税的目的。
二、企业所得税管理
三、营业税管理
合理安排收款方式，规避代收费用，对于收取销售房款的多交营业税房地产开发企业，大多会为其它部门代收一些费用，这些费用可看作价外费用，但无论进行何种财务会计核算，都应列入营业额计算应纳营业税。税法规定，房产开发企业除符合条件代收的政府性基金或者行政事业性收费与代收的住房专项维修基金外，其他代收款项均需并入销售收入一起缴纳营业税。因此，为了避免这种情况额外增加税收负担，房地产企业在向客户交房前应做好合理的收费设计。另外《国家税务总局关于物业管理企业的代收费用有关营业税问题的通知》规定，物业管理企业代有关部门收取的房租、维修基金、燃（煤）气费、电费和水费等，属于营业税“服务业”税目中的“”业务，不计入征营业税范围。因此，房地产企业可将以上收取的费用转移给物业管理企业，以有效降低营业税负担。
总而言之，在税法日益完善的今天，房地产企业必须深入的研究和理解国家税收政策及优惠政策，在以政策为导向的前提下最大程度的减轻税负，提高成本效益，为企业的持续发展奠定良好基础。
参考文献：
【关键词】房地产企业；财务管理；税收筹划
由于目前大部分房地产经营企业的开发资金来自金融企业的借贷，具有资金量
二、利用建房方式的筹划实务
三、改变销售模式的筹划实务
一是，针对纳税主体的新设分立。即房地产经营企业设立独立销售公司，负责房地产销售，这种分立使土地增值税、营业税、企业所得税的筹划空间很大。案例：大华公司销售的普通标准住宅，在允许扣除的项目金额基本相同的前提下，如果采用两种售价：第一，若以1500万元的价格售出，可扣除的项目金额为1167.5万元，增值率为28.48%，应纳99.75万元的土地增值税，净赚232.75万元。第二，以1400万元的价格售出，可扣除的项目金额为1166.96万元，增值率为19.97%，免征土地增值税，净赚233.04万元。第三，如果大华公司设立独立销房屋销售公司，大华公司将住房以1400万元的售价卖给销售公司，而后由销售公司再以1500万元的价格卖出，当开发公司卖给销售公司时，由于其增值率为19.97%＜20%，免纳土地增值税。当销售公司以1500万元售出时，扣除营业税及附加合计：1500×5.5%=82.5万元，可扣除的项目金额为1167.5+82.5=1250万元，其增值率为16.67%＜20%，免纳土地增值税。最终从集团角度看，销售时只增加营业税等税金：1400×5.5%=77万元，获利润1500－（1167.5＋77）=255.5万元，比筹划前增加255.5－232.75=22.75万元。
四、优化收入结构的筹划实务
五、置业房地产大修理支出的筹划
六、配套设施开发成本的筹划选择
商品房住宅开发项目中，因公建配套、营销策略等需要，一般都附属设计有经规划部门批准的为业主、租客提供休闲、娱乐及商业服务的配套设施，通称“配套设施”。“配套设施”的权属应当由开发商和购房人在商品房预（出）售合同中约定明确，合同未作约定的，“配套设施”所有权归开发商。“配套设施”的建造成本不单独核算，而是通过“开发成本”科目并入可售房产总成本内核算，竣工验收计入“开发产品”并随房产销售收入的实现，结转销售成本。“配套设施”虽由开发企业管理控制，但无偿提供给小业主或租客使用，开发企业推迟办理或不办理其产权登记，会计核算上反映为产权不明的账外资产。采用此法，配套设施成本不仅可以作为土地增值税的扣除项目，而且可以足额抵减应纳税所得额。由于开发商账面既不反映“固定资产——配套设施”，也未反映空置的“开发产品——配套设施”，在产权不明的管理阶段，更谈不上将开发产品转作经营性固定资产的问题。因此，既不存在视同销售的税收问题，也不存在房产税的问题，开发企业总体税负最轻。
七、不同住宅项目分别核算的筹划
通过以上案例分析，介绍了土地增值税税收筹划的几种方法，房地产企业可根据实际情况灵活运用。但其前提应是在合法、合理的情况下节税，减轻税收负担，增加税后利润，实现企业价值最大化。
【参考文献】
[1]危素玉．土地增值税的税收筹划[J]．西安财经学院学报，2004，（2）．
一、房地产企业成本核算的内容
(一)开发费用这项费用是指在房地产开发的过程中,所需要的各项管理、销售等等的费用。这一项费用虽然看起来与工程的开发没有直接的关系,但这些支出的费用其实是会直接影响到房地产后期的收益中。它也大概包括了以下三个方面:1、管理费用这项费用是指房地产公司为了组织管理而支出的费用。比如说各种开发的经营活动等等。这些都是管理费用。管理的费用可以通过大致估算法来进行核算。2、销售费用这项费用是指为了更好地销售自己公司的房地产而支出的费用,比如说宣传费用、销售人员的费用等等。销售所支出的费用要根据实际的情况来进行核算。3、财务费用在房地产开发中,办理一些手续所需要一定的手续费,或者是为了开发房地产而筹措资金的一些费用等等。
二、房地产成本核算中应注意的问题
(一)要了解开发成本的设计正确了解这一项,可以正确的反映出产品的成本结构,就方便我们了解如何降低成本。按照现在的房地产开发企业会计制度规定,开发成本这一项就作为了一级成本的核算科目,其次,将各种建设费用,比如基础建设费用、各项配套设施的建设费用作为二级核算科目,最后,围绕一级和二级核算项目展开核算,形成多元化的核算,方便与日后的查询与统计数据。而且清晰明确的成本核算科目有利于将来的税金计算。
(二)分清成本对象在了解成本的对象时,应该结合成本的实际特点去了解。对于某些大区域成片开发的土地来说,就一定会存在着共同成本的问题。在这个时候,分清成本的具体对象,就显得至关重要了。谁得益谁分摊这一原则就适用于公共成本要分摊的这一情况。一般来说,如果是能分清成本核算对象的,就可以直接进行成本核算;对于有一些不能分清成本对象的情况,就必须根据实际情况,建立新的分摊方法来进行核算。比如说,土地的资金可以按照每人所占的面积来进行分配,而基础建设费和小区配套设施的建设费可以按照可出售的面积来进行分配等等。
(三)一些间接费用的核算很多时候,房地产的开发都会产生间接的支出费用。这些费用主要包括的有企业的各项管理费用、财务费用以及销售费用。按照现阶段的房地产开发企业会计制度的说法,这部分费用都是作为房地产企业的间接费用,算入了房地产的成本中。在这里要注意的是,有些为了项目的进行而贷款的利息部分,这一部分如果也作为间接费用进行核算的话,就会造成财务状况不真实的情况。就不能客观真实的反映出企业的实际情况,同时也会损失企业的开发成本。
而往往项目结算会因为某一两个小问题而变得遥遥无期。要想要解决这个问题,可以提出一个预算费用的概念,就是将还没有完工的工程预算算进成本里,让项目结算能够按时顺利进行,等到日后工程完工后再来按照实际的支出改变项目结算。又因为这一个部分的工程支出费用,经常在总项目的投资中所占比例较小,所以这种预算费用的做法对工程项目的总成本和单位成本都不会造成较大的影响。
【关键词】房地产企业；财务管理；问题；对策
近几年，房地产行业在我国迅速发展，由于国家不断出台调控政策，压缩了行业的利润空间，因此，其必须改善、提升企业的管理能力，保持企业的可持续发展，否则将可能被淘汰。良好的财务管理是实现企业盈利目标的重要保证。但目前许多企业并不能真正重视财务管理方面存在的问题及其带来的后果。
房地产企业的产品主要有土地、房屋、代建工程等，按消费类型分有经济适用房和非经济适用房，其开发方式一般为自行开发、合作开发、代建工程。其行业特点是投资大、周期长、风险高。本文探讨了企业自行开发商品房过程中财务管理存在的问题，并提出了解决对策。
一、目前房地产企业财务管理存在的问题
1.缺乏财务管理风险意识
对于企业来说，存在财务活动，就会有财务风险。对于客观存在的财务风险，企业应该视情况进行防范、降低及规避。目前许多房地产企业的高层及大股东管理观念滞后，财务管理流程模糊，缺乏财务管理风险意识，不重视可行性分析及事前控制，在投资、筹资、招投标等重大决策中，没有财务人员参与，缺乏数据分析和实际调研，导致决策失误，加大企业财务风险。部分企业与母公司、控股公司等关联企业之间，在资金使用、收益分配等方面管理不到位，约定条款不明确，使资金利用效率低下，造成资金流失，无法保证资产的安全、完整。
2.资金筹集、使用及管理不科学
企业的资金分为自有资金和外部融资。虽然自有资金使用成本低，但数量有限，因此企业通常都要利用外部融资来满足项目开发的需要。部分企业忽视了融资成本、还款条件、期限及还款能力，大量向银行贷款，有些企业因达不到银行信贷的条件，进行利率较高的民间贷款，这些都导致了企业债务沉重，甚至造成资金链断裂。
并且，资金筹集完毕后，许多企业在资金使用上没有计划，没有预计好资金投入和资金回笼的周期，资金使用混乱，资金流向缺乏清晰记录，有的企业还存在资金体外循环的问题，给资金违规操作埋下隐患，容易造成企业资金流失。
3.不能很好地进行全面预算管理及成本管理
企业的预算管理涵盖企业经营的各方面，最后汇总到财务部门，通过具体的数据体现预算及执行的结果。目前，有部分企业只对支出控制或只看重利润，缺乏从销售、施工到财务的全面预算。企业若只简单地控制一两方面，其他方面难免失控，达不到预算的预期目的。
房地产企业项目对成本核算和成本控制要求较高。部分企业观念落后，认为成本控制就是成本降低。但过低的成本可能带来质量隐患，需要为弥补质量缺陷投入更多的物力财力。
4.不能有效地进行税收筹划
房地产企业的税收筹划应始于项目的可行性研究。但许多企业并不重视事先筹划，也不注意国家对标准普通住宅的土地增值税税收优惠，到清算时才发现不满足税收优惠条件，需要补交一定数量的土地增值税。部分企业为了节税，违规操作，造成企业需补交税款或被罚款。
5.财务制度不健全，或执行力度不到位
有的企业虽然有财务制度，但实际操作中没有严格执行制度，管理上存在漏洞，导致员工非法侵占企业资产。
6.财务人员素质和专业胜任能力与企业发展不相适应
部分房地产企业人事关系复杂，财务人员专业能力较差，不了解国家政策、法律法规、会计核算方法的新动向，导致财务工作质量低下，更不能为企业的发展决策提供有力帮助。其不了解房地产行业的成本核算，不能对成本进行准确地归集，提供不了全面、准确的成本数据，无法真正控制好成本，及时发现企业潜在的风险。
7.没有建立健全激励和监督机制
部分企业仅重视对经营者、销售人员的考核，缺乏对财务人员的激励，不能真正激发财务人员的工作积极性。
在监督方面，部分小规模房地产企业没有内审机构，有的企业虽然设置内审机构，但由于其缺乏独立性和应有的地位，往往不能发挥内审功能，内审机构在审计过程中遭到其他部门员工的普遍抵触，内审人员难以公正、客观地进行审计。
二、加强房地产企业财务管理的对策
1.提高财务管理风险防范意识
企业大股东、高管及企业每个部门的员工，都应该树立风险防范意识。财务部门更应该将财务风险防范贯穿到财务管理中的每个环节，为企业的投资、筹资等重大决策提供可靠数据和科学的分析。企业之间的资金往来，应有专人管理、分析，切实提高资金利用效率。企业应该建立财务风险预警控制系统，根据企业自身情况制定相应的财务风险控制指标，利用财务报表、预算报表以及其他资料，采用比例分析、因素分析、改进的杜邦分析法等方法进行控制指标的计算、分析。在实际中，资产负债率和现金流对房地产企业的生存发展举足轻重，对其风险控制尤为重要。
2.合理安排资本结构，控制资金成本
企业须利用好财务杠杆，综合考虑筹资成本、还款能力、还款条件及期限，找出适合本企业的资本结构，合理安排资本结构，降低资金成本。
3.加强全面预算管理
只有全员参与企业预算的编制，才能使预算成为其自愿努力的目标。大型企业应成立预算管理委员会，将企业的一切活动纳入预算管理范围。预算管理应有相应的制度，编制、修改、汇总、审批、执行与监督都应该在制度的范围内进行。年终决算后，预算的完成情况应与考核挂钩，
4.进行成本控制，形成成本管理体系
由于前期设计成功与否对后期施工成本影响很大，因此房地产企业需要改变传统的只重视施工阶段成本控制的思路。通过高质量的设计使项目符合国家及行业规定、功能符合项目既定的标准，避免后期因工程不达标而不得不修改设计、重新返工的恶劣后果。
5.做好税收筹划工作
6.建立健全财务制度，加大执行力度
财务部门应真正做到不相容职务分离，做好日常财务核算工作，记录好台账。对于财务工作采用信息化管理的企业，要做好权限设置。对现金等实物资产定期盘点，盘点时至少有两人，做到账实相符。财务部应该有定期的财务例会，给财务人员提供总结汇报工作、互相交流、解决疑难问题的平台。财务部门应按规定，按时提交财务分析报告，反映企业真实的经营状况、提出改进意见和建议。
7.提升财务人员的综合素质
房地产企业要重视提高财务人员素质。企业财务部门应聘用有一定学历背景、业务能力强、经验丰富、有职业道德的员工，并对其进行定期或不定期的培训、交流，鼓励其学习新知识、新技能，不断提升其综合能力，为企业发展提供高素质人才。
8.加强内部审计，建立健全激励监督机制
内审是企业财务管理的重要方面。房地产企业业务繁杂，项目周期长，内部审计有利于发现问题，能督促财务部按企业按制度操作，落实财务管理制度。
房地产企业应保持内审部门的独立性、权威性，聘用有专业胜任能力的员工进行审计。对审计中发现的问题要在审计报告中详细披露，经董事会批准后，责令各部门负责人牵头限期整改，并在下期审计报告中披露上次审计问题的整改效果。
应建立健全完善的激励监督机制、奖惩机制，做到奖惩有据可依。有条件的企业可以引进平衡计分卡进行绩效管理，将企业要实现的目标落实为员工可操作的衡量指标和目标值，激励员工去寻找和支持改进行为和流程的方式，保证企业的目标能够实现。
[1]马丽英.关于加强房地产企业财务管理的探讨[J].现代企业文化，2011，（27）
[2].房地产企业财务管理面临的风险及控制对策[J].当代经济，2012，（11下）
关键词：供销社企业改革改制财务变化
天水土特产品公司是甘肃省供销合作社的直属企业，成立于1953年4月，是甘肃省供销社系统最早的二级批发企业之一，在其60多年的发展中，曾经为繁荣城乡市场，促进商品流通，扩大城乡经济交流，振兴农业经济做出了巨大的贡献。但改革开放以来，随着社会主义市场经济的逐步建立和完善，原有的我坏纳唐范级批发业务已经不能适应经济形势的发展，逐渐被市场经济所淘汰。由于在改革开放初期未能跟上社会和经济发展的步伐，仍沿用计划经济的经营模式和管理方式，企业经营陷入严重亏损、面临倒闭的窘境。2003年，天水土特产品公司按照当时的政策启动了全员“买断”的改革之路，但由于公司连年亏损，财务恶化，资金紧缺，买断费无从兑现。面对这种情形，绝大多数职工都选择离开企业自谋出路。
一、会计核算的变化
会计核算的变化，主要表现在成本核算方面。由于企业的主营业务发生了变化，营业收入和营业成本的具体内容也相应变化，成本核算的内容、方法、科目、规则都发生了根本性的变化。
（一）企业改制前
企业改制以前，经营业务主要是农副产品、废旧物资收购，农资化肥和日用工业品的批发和零售，会计核算执行的是《商品流通企业会计制度》，会计科目的设置和运用以及会计核算方式都是依照商品流通企业会计制度规定进行。虽然2001年新的《企业会计制度》开始实施，但企业的会计核算方式基本维持不变，会计记账仍然以手工为主，会计电算化工作处于尝试阶段。
当时的会计核算业务主要是商品的购销核算、零售核算及库存商品的核算。批发业务按照商品品种进行明细核算，按照加权平均法结转商品销售成本；零售业务以商场柜台销售为主，以柜组为单位采用售价金额核算法，月末结转商品进销差价。在实行增值税以后，零售企业销售商品的售价是含税售价，即在商品的售价里包含了增值税销项税额。由于零售业务“库存商品”科目是按售价记账的，在设置“库存商品”科目的同时，要设置“商品进销差价”科目，商品销售时也按售价借记“商品销售成本”科目，贷记“库存商品”科目，即在平时暂按售价结转商品销售成本，到月末采用一定的方法，计算出已售商品的进销差价后，再对“商品销售成本”科目进行调整，将平时按售价结转的商品销售成本调整为商品销售进价成本。
（二）企业改制后
企业改制以后，房地产和资产经营业务成为了企业的主营业务，会计部门就要相应建立房地产企业的会计核算制度。改制后新成立的企业执行的是《小企业会计制度》，《小企业会计准则》出台后，转为执行《小企业会计准则》。为了能与企业的实际经营业务结合起来，在会计制度规定的基础上，增设了部分一级科目和二级科目。
2.增设二级科目。（1）在“主营业务收入”科目下设置了“商品销售收入”“房地产销售收入”“商铺租赁收入”“物业管理费收入”“仓储收入”五个二级科目，分别核算各类收入，并按部门进行明细核算。（2）在“主营业务成本”科目下设置了“商品销售成本”“房地产销售成本”两个二级科目，分别核算商品销售和房地产销售的成本。（3）在“主营业务税金及附加”科目下设置了“商品销售税金及附加”“房地产销售税金及附加”“资产租赁业务税金及附加”“物业管理业务税金及附加”“仓储业务税金及附加”五个二级科目，分别核算各类业务应负担的税金费用，并按部门进行明细核算。
3.基本核算方法（流程）。房地产业务发生的所有开发费用都在“开发成本”下核算。开发成本下一般设置基础设施费、公共配套设施费以及开发间接费用等明细核算与商品房开发有关的所有费用支出。取得的银行贷款在长短期借款里核算，借款和银行贷款的利息支出计入开发间接费中。一般房地产投入资本达到总投资的一定比例就可以预售商品房，而预售的房款在预收账款里核算。在客户用预收款发票换正规的商品房销售发票时，再将预收账款中相应部分的款项收入结转至销售收入，同时按比例从开发成本中结转销售成本，并计算缴纳增值税。
房地产业务是按预收账款和销售收入预缴所有税金（增值税、城建税、教育费附加、地方教育费附、印花税、土地增值税和企业所得税）的，整个开发项目完成以后，再进行土地增值税和企业所得税的项目汇算清缴。
二、会计制度的变化
在企业改制前的较早时期属于计划经济，供销社企业基本采用的是统购统销制度，企业必须严格按国家统一的供销合作社会计制度的有关规定进行账务处理。
当时实行的是计划管理的原则，农副产品实行计划收购和计划供应以及由供销社严格控制实行统一管理，所有购进量和供应量、购进标准和供应标准、购进价格和销售价格等，都由国家计划来确定。在会计核算方面，企业在发生农副产品销售业务时，按收购价格计算的价值（部分农副产品加收购税金）进行出库，即作为销售成本，而发生的大量生产性费用，却全部归入商品流通费。核算内容的多样性和管理体制的复杂性是其特点。
三、结语
[1]鹿春平.供销社企业改制如何进行规范化操作[J].山西财政税务专科学校学报，2003，（03）.
[2]林建，陈元忠.供销合作社小微企业税收优惠政策及其会计处理[J].商业会计，2015，（04）.
关键词：营改增房地产影响对策
中图分类号：F810文献标识码：A
一、引言
自市场经济体系构建以来，财税体制改革都是国家治理现代化过程中的重要组成部分，而其中“营改增”更是影响到社会方方面面的重大改革。《“营改增”方案》在现行增值税17%标准税率和13%低税率基础上，新增11%和6%两档低税率。租赁有形动产等适用17%税率，交通运输业、建筑业等适用11%税率，其他部分现代服务业适用6%税率。（财税[2011]110号）文件指出，建筑业劳务将会适用11%的增值税税率，但该文件没有提及房地产业未来的增值税处理方式，财税部门也没有出台细则明确纳入“建筑业”税目的具体范围。而房地产问题又是关乎政府和百姓的重大问题。房地产业的“营改增”势必是“牵一发而动全身”的决策。因此，在房地产业“营改增”尚处在“犹抱琵琶半遮面”之际来研究“营改增”对房地产行业的影响以及针对其影响提出几点对策十分有意义。
二、研究背景
三、影响分析及建议
结合以上分析，房地产企业应积极面对“营改增”带来的变化，采取有效措施，统筹多方安排，保证改革平稳过渡。结合企业实际采取以下措施：
2.加强税收筹划。“营改增”改革全面完成后，各行业可能会出现适用17%、13%、11%、6%等不同税率以及适用3%征收率的情况。为公司不同交易事项及同一交易事项的不同部分进行拆分、筹划安排，为合理平衡税负提供了更大空间。
5.完善会计核算制度。增值税的会计核算方法与营业税有较大区别，将加大财务核算的复杂程度及财务核算工作量。公司应及时修订财务核算制度，保证增值税核算的准确性。
“营改增”税制改革对房地产企业的影响是系统的。增值税制度的改革过程从某种意义上看，是增值税链条不断完善的过程。“营改增”使增值税链条基本完整，使纳税人所购的服务类等所含税额可以抵扣。由于在最终消费以前的各个环节，税收环环相扣，基本消除了重复征税，有助提高经济效率。当然，房地产行业尚未进行“营改增”，前述的研究是建立在一定的假设基础上（如税率）得出的结论，房地产行业的“营改增”仍具有未来政策的不确定性，对房地产行业、不动产租赁行业的税负影响可能是巨大的、复杂的。对具体房地产公司的增值税税负影响，根据经营特点、筹划安排的合理性等影响可能出现不同的结果。这对公司税务筹划管理能力，也提出了更高的要求。在“营改增”整体政策导向为“税负水平不增加”的改革背景下，公司应统筹安排税务事项，加强筹划应对改革，最大化“营改增”改革红利，实现企业利益最大化目标。
[1]潘明星.营业税改征增值税：效应分析与改革建议.财政研究，2013[12]：64～67
[2]潘文轩.企业“营改增”税负不减反增现象分析.商业研究，2013[01]：145～150
[3]魏陆.上海“营改增”试点政策效应的分析及完善.税务研究，2013（04）：12～17
[4]杨卫华.营业税改征增值税：问题与建议.税务研究，2013（01）：39～42
[5]马海涛，李升.营业税改增值税：试点评价与改革方向.税务研究，2013（04）：6～12
[6]张伦伦，段义德.营业税改征增值税的联动效益及应对措施.税务研究，2013（04）：25～27
[7]陈晓光.增值税有效税率差异与效率损失――兼议对“营改增”的启示.中国社会科学，2013（08）：67～84
[8]禹奎，陈小芳.我国建筑业“营改增”的税率选择与征管.税务研究，2014（12）：31～35
[9]李晓红，魏微.房地产行业税收负担研究――基于沪、深房地产上市公司的经验数据.税务研究，2015（03）：92～97
[10]郑岩，冼彬璋.房地产业“营改增”改革方案初探.税务与经济，2014（04）：94～100
关键词:地产企业会计处理会计核算风险防范
一、地产企业会计处理纳税问题探讨
(一)收入方面会计核算在税收方面存在的问题
会计准则与税收法规在收入的确认上存在差异。其差异主要表现在预售销售和按揭销售，首先是预售销售。房地产企业只有取得预售许可证之后才能够正式投入市场销售，该销售所得价款为暂收款、预收款性质、不确定收入，待工程完全竣工之后才可以将预收账款转变为主营业务收入，即房地产所得实际收入，而税法规定预收款同样交纳相应的税务；其次是按揭销售。银行要求按揭款支付给开发商之后，由会计确定收入，而税法规定首付款与实际收入日确认收入实现。
房地产开发企业在原来取得的土地上，进行了两种性质的项目开发。如一种是住宅开发，一种是酒店，这两种性质的开发建设，为酒店的经营带来了一定的困难。可以根据财税[2009]59号文件规定采取公司分立的办法，将酒店开发和住宅开发分拆开，酒店开发与住宅开发可分解开成不同的开发主体。
(二)成本费用方面会计核算在税收方面存在的问题
房地产企业成本费用方面会计核算在税收方面存在的问题主要表现在四个方面，第一，成本划分不明确，即诸多成本开支没有计入成本预算；第二，将违规发票入账。第三，成本核算对象不明确，提前列支成本；第四，尚未按照房地产开发的产品对象设置各类明细核算科目。
二、房地产开发成本的核算及控制
(一)成本项目的设立正确划分
成本项目，可以客观地反映产品的成本结构，便于分析研究降低成本的途径。按现行的房地产开发地产企业会计制度规定开发成本作为一级成本核算科目，地产企业应在该科目下，根据自己的经营特点和管理需要，选择成本项目，并据此进行明细核算。成本项目不能太多，对于发生次数较少，特别是单笔发生的费用，应尽量合并。如各种配套费用支出，可设立一个配套费用“明细科目进行核算。而对金额较大并陆续发生的费用应单独设立科目核算。如土地费用、土建费用及设备费用，特别是土建费用，如是分合同发包的还应该按合同进行明细核算，以便能随时了解工作量进度和付款情况，并为工程的竣工决算提供资料。
(二)利用套期保值转移钢材涨价风险
在某一特定时期，期、现货价格同时受共同的经济因素影响和制约，两者的价格变动方向一般是一致的，由于有交割机制的存在，在临近期货合约交割期，期、现货价格具有趋同性。如某工程与承包方签定合同时钢材价格为4500/吨，根据施工进度计划，6个月后要用钢材3000吨，材设部应在合同签定后按照4500元/吨到期货市场采购钢材3000吨，6个月后钢材的价格涨到了6100元/吨，由于期货价格与现货价格的趋同性，到了交割期，钢材的期货价格与现货价格差异不大，这样可以在期货市场将3000吨钢材卖掉，获得1830万元，然后立即用这1830万元到现货市场采购3000吨钢材，这样不管钢材涨价多少，采购这3000吨钢材的实际成本为4500元/吨加手续费915元和保证金利息成本8.10万元（上期所钢材期货在购买时需要支付合约总值8%的保证金，占用资金108万，另需支付手续费915元，为成交额的万分之0.5，保证金利息暂按资金成本利率15%计算，3000×4500×8%×15%/2=8.10万元）。
(三)项目的竣工决算
房地产开发成本核算的最终目的是计算出项目的总成本和单位可销售面积的开发成本，以便地产企业结出经营利润。可是现在房地产开发地产企业较普遍存在的现象是重视工程结算而忽视项目决算。如何解决这个问题，可以通过预提费用科目根据施工图预算将尚未实施的工程预算计入成本，使项目决算能按计划进行，以后待工程完成再按实际支出调整项目成本。设计变更和签证这部分工程支出，在实施限额设计和管理良好的企业通常在项目总投资中所占的比例较小，这样做对项目的总成本和单位成本不会造成较大的影响。
三、完善房地产企业会计核算及加强内控的有效对策
(一)不断完善房地产企业收入核算
房地产企业商品销售主要包括四个步骤，即签订预售合同并预收房款、签订正式销售合同、工程竣工验收合格并交付买方验收以及办理产权过户手续。以上四个环节在房地产商品销售收入确认过程中缺一不可，一旦出现四环节的缺失，势必会给房地产企业带来诸多风险。
咨询企业既要到国税缴税，还要到地税缴税，请老师讲解一下是如何划分的。(北京市李俊峰)
解答所谓国税、地税，是指国家税务局和地方税务局，都是负责税款征收管理的国家机关，但其所管辖的税种是有区别的，因此，的确存在您所说的这种情况。例如一家工业企业可能要到国税去缴增值税、消费税，同时，又要到地税局去缴相应的城建税及附加，这里我们总结了国、地税局征管的税种，您可以参阅一下：
国税局管辖的税种有：增值税、消费税、中直企业所得税、金融保险业营业税、金融保险业企业所得税。由中央参股的股份制公司企业所得税、2002年新成立的内资企业所得税、外资企业所得税、个人所得税(利息所得部分)等。
地税周管辖的税种有：营业税、企业所得税、个人所得税、土地增值税、城镇土地使用税、城市维护建设税、房产税、城市房地产税、车船使用税、车辆使用牌照税、屠宰税、资源税、印花税、农业税、农业特产税、契税、耕地占用税、筵席税、城市集体服务事业费、文化事业建设费，教育费附加、车辆购置税以及地方税的滞、补、罚收入和外商投资企业土地使用费。
如何装订会计账本
咨询请问如何规范装订以前年度的会计账本(天津市王凯)
解答各种会计账簿在年度结账后，除跨年度使用的账簿外，其他账簿应按时整理立卷。
装订前的要求：
账簿装订前，首先按账簿启用表的使用页数核对各个账户是否相符，账页数是否齐全，序号排列是否连续；然后按会计账簿封面、账簿启用表、账户目录、该账簿按页数顺序排列的账页、会计账簿装订封底的顺序装订。
活页账簿的装订要求：
第一、保留已使用过的账页，将账页数填写齐全。去除空白页和撤掉账夹，用质好的牛皮纸做封面、封底，装订成册。
第二、多栏式活页账、三栏式活页账、数量金额式活页账等不得混装，应按同类业务，同类账页装订在一起。
第三、在本账的封面上填写好账目的种类，编好卷号，会计主管人员和装订人(经办人)签章。
账簿装订后的要求：
第一、会计账簿应牢固、平整，不得有折角、缺角，错页、掉页、加空白纸的现象。
第二、会计账簿的封口要严密，封口处要加盖有关印章。
第三、封面应齐全、平整，并注明所属年度及账簿名称、编号，编号为一年一编，编号顺序为总账、现金日记账、银行存(借)款日记账、分户明细账。
第四、会计账簿按保管期限分别编制卷号，如现金日记账全年按顺序编制卷号；总账、各类明细账、辅助账全年按顺序编制卷号。
零余额账户问题
咨询什么是零余额账户，事业单位如何开立零余额账户(湖北省林得后)
劳务公司接受用工单位委托安排劳动力，从用工单位收取的费用如何计算营业税
咨询我公司是一家劳务公司，现接受某用工单位委托安排劳动力，请问我公司收取的相应费用如何计征营业税(江西省叶郁)解答您的这个问题在《财政部、国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知》财税[2003]16号文件有一个比较明确的规定：劳务公司接受用工单位的委托，为其安排劳动力，凡用工单位将其应支付给劳动力上交的社会保险(包括养老保险金、医疗保险、失业保险、工伤保险等)以及住房公积金统一交给劳务公司代为发放或办理的，以劳务公司从用工单位收取的全部价款减去代收转付给劳动力的工资和为劳动力办理社会保险及住房公积金后的余额作为营业额计缴营业税。
哪些运输发票可以抵扣进项税，抵扣前应该注意哪些事项
咨询请问目前实务中，有哪些运输发票允许抵扣进项税，同时在抵扣时，我们要注意哪些事项(安徽省汪丹)
解答目前实务工作中，可以抵扣进项税的运输发票主要是：《公路、内河运输发票》、《全国联运行业货运统一发票》以及套印全国统一发票监制章的其他(铁路、航空)运费结算单据。这里各类运费发票中，均应按国家税务总局国税发[1995]192号文件中规定的发货人、收货人、起运地、到达地等项目填列无误，否则在认证时，可能无法通过。同时提示。企业取得的《托运业发票》或者《业发票》不属于可抵扣的运费发票范围，不能抵扣进项税。
勘察，设计、工程咨询与技术服务、工程建设监理等行业的成本组成
咨询请问勘察、设计、工程咨询与技术服务、工程建设监理等行业成本有哪些(广东省吴来)解答勘察、设计、工程咨询与技术服务、工程建设监理等行业的成本项目包括直接工资、直接材料费、其他直接费用和间接费用。
直接工资是指企业直接从事勘察、设计、工程咨询和技术服务、工程建设监理的人员工资、津贴、补贴、奖金、职工福利费。
直接材料费是指企业在勘察、设计、工程咨询和技术服务、工程建设监理过程中直接消耗的各种材料、燃料和动力、备品配件、低值易耗品、勘探与测量用具、化验器具与试剂药剂、设计与绘图用具、测量用具、测试检验用具等。
其他直接费用是指其他能直接归属某个项目(工程)的费用。如勘察现场零杂费、搬运费、勘探成果检验测试费、软件购置费、文印整理费、差旅费、翻译费、招标投标费等。
间接费用是指企业所属生产经营单位为组织和管理生产所发生的各项支出以及其他不能直接归属某个项目(工程)的费用，包括：生产经营单位管理人员的工资、津贴、补贴、奖金和职工福利费、劳动保护费、办公费、差旅费、交通运输费、邮电通讯费、水电费、取暖费、业务资料费、文印整理费、翻译费、电算费与软件购置费、雇佣劳务费，折旧费、修理费、租赁费、低值易耗品摊销等。
税务文书的送达
咨询由于我单位使用发票违章，税务部门准备对我们进行处罚，处罚前税务所给我们下达了《税务行政处罚告知书》，但是因为我单位法定代表人不在场，税务所的干部就将《税务行政处罚告知书》交给了我单位的财务负责人，并要求他签收。请问财务负责人可以签收吗(河北省重远)
解答财务负责人可以签收。在《税收征管法实施细则》第8章第101条对税务文书的送达做了明确规定：税务机关送达税务文书，应当直接送交受送达人。
受送达人是公民的，应当由本人直接签收；本人不在的，交其同住成年家属签收。
受送达人是法人或者其他组织的，应当由法人的法定代表人、其他组织的主要负责人或者该法人、组织的财务负责人、负责收件的人签收。受送达人有人的，可以送交其人签收。
运输企业申请自开票资格需要的条件
咨询我公司是一新办运输企业，请问申请运输企业自开票单位的条件是什么(湖南省蒋佳)
解答根据《货物运输业营业税征收管理试行办法》的规定，新办运输企业要申请为运输企业自开票单位，应该具备以下条件：
(一)具有工商行政管理部门核发的营业执照。地方税务局核发的税务登记证。交通管理部门核发的道路运输经营许可证、水路运输许可证；
(二)年提供货物运输劳务金额在20万元以上(新办企业除外)；
(三)具有固定的办公场所(如是租用办公场所。则租期必须1年以上)；
(四)在银行开设结算账户；
(五)具有自备运输工具。并提供货物运输劳务；
(六)账簿设置齐全。能按发票管理办法规定妥善保管、使用发票及其他单证等资料，能按财务会计制度和税务局的要求正确核算营业收入、营业成本、税金、营业利润并能按规定向主管地方税务局正常进行纳税申报和缴纳各项税款。
支票密码的问题
咨询什么叫支票密码，如果要设立支票密码，要配置哪些设备系统(海南省刘波)
解答支票密码是指付款人在签发票据和结算凭证时，使用特定的电子支付密码器，输入银行账号、用户密码、密钥及票据有关要素后，经过置乱加密运算生成一组数字支付密码，并将该密码填入票据，持票人申请支付时，银行首先运用计算机校验系统作相应的核对运算，以迅速鉴别票据的真伪，实现结算手段的电子化。
企业的支票密码系统由校验机、下载器、参数输入器、口令输入器、备份盒、支付密码器、支付密码管理软件等组成。实务工作中，这套设备一般从您的相应开户行直接购买即可。
商业承兑汇票与银行承兑汇票的联次及其作用
咨询请简单介绍商业承兑汇票和银行承兑汇票的联次及其作用。(福建省潘直)
解答商业承兑汇票一式三联，第一联为卡片，由承兑人(付款单位)留存；第二联为商业承兑汇票，由收款人开户银行随结算凭证寄付款人开户银行作付出传票附件；第三联为存根联。由签发人存查。
银行承兑汇票一式四联，第一联为卡片。由承兑银行支付票款时作付出传票；第二联由收款人开户行向承兑银行收取票款时作联行往来账付出传票；第三联为解讫通知联，由收款人开户银行收取票款时随报单寄给承兑行。承兑行作付出传票附件；第四联为存根联。由签发单位编制有关凭证。
社会团体收取的会费和派收取的党费是否应交营业税
咨询我们近期审计了多家社会团体和派的05年财务资料，现在有个问题我们不是很清楚，即这些社会团体和派收取的会员及党费是否要计缴营业税，是否有金额的限制(吉林省孙阳)解答根据《财政部国家税务总局关于对社会团体收取的会费收入不征收营业税的通知》财税[1997]63号的规定：
社会团体是指在中华人民共和国境内经国家社团主管部门批准成立的非营利性的协会、学会、联合会、研究会、基金会、联谊会、促进会，商会等民间群众社会组织。
社会团体会费，是指社会团体在国家法规、政策许可的范围内，依照社团章程的规定，收取的个人会员和团体会员的款额。
社会团体按财政部门或民政部门规定标准收取的会费，是非应税收入，不属于营业税的征收范围，不征收营业税。但这里有前提条件，即要按“财政部门或民政部门规定标准收取”，您在审计时。可以要求该团体提供财政或者民政部门的相应审批文件。并参照该团体和党派实际收取的会费，党费是否与文件一致，对超出标准的部分，属于应税收入，应该依法计缴营业税。
各党派、共青团、工会、妇联、中科协、青联、、侨联收取的党费、会费，比照上述规定执行。
低值易耗品的摊销方法及会计处理
咨询目前实务中低值易耗品实用的摊销方法主要有哪些，具体的会计核算是怎样的(北京市梁辉)
解答目前在实务工作中，对低值易耗品的摊销，一般是采用“一次摊销法”或者“五五摊销法”。低值易耗品较少或者相应金额不大的企业，一般采用“一次摊销法”，其相应的会计核算方法是：将领用的低值易耗品价值全部摊入有关的成本费用科目，即借记“营业费用”，“管理费用”、“制造费用”等科目的“低值易耗品摊销”子目，贷记“低值易耗品――××低耗品”。报废时，将报废低值易耗品的残料价值或者变卖收入作为当月低值易耗品摊销额的减少，红字冲减“营业费用”、“管理费用”、“制造费用”等科目的“低值易耗品摊销”子目。同时借记“原材料”相应子目或者现金科目即可。具体的分录如下：
领用时：
借：营业费用――叫低值易耗品摊销
管理费用――低值易耗品摊销
制造费用――叫低值易耗品摊销
贷：低值易耗品――××低耗品(按领用低值易耗品的价值100％摊销)
报废时的残料价值或者变卖收入
借：营业费用――低值易耗品摊销红字
管理费用―――低值易耗品摊销红字
制造费用――低值易耗品摊销红字
贷：原材料――××材料
现金
低值易耗品较多的企业。一般采用“五五摊销法”进行摊销。采用“五五摊销法”进行摊销的企业，应在“低值易耗品”科目下设置“库存低值易耗品”“在用低值易耗品”“低值易耗品摊销”3个二级明细科目。其相应的会计核算方法是：
领用时，借记“低值易耗品――在用低值易耗品(××低耗品)”，贷记“低值易耗品科目――库存低值易耗品(××低耗品)”。月未。根据当月领用的低值易耗品的实际成本的50％，作为当月领用时的低值易耗品的摊销额，借记“营业费用”“管理费用”“制造费用”等科目的“低值易耗品摊销”子目，贷记“低值易耗品――低值易耗品摊销(××低耗品)”科目。
低值易耗品报废时，应按入库残料的价值或者变卖收入，借记“原材料――××材料”“现金”等科目。按报废低值易耗品的已提摊销额，借记“低值易耗品――低值易耗品摊销(××低耗品)”，按报废低值易耗品的实际成本的50％减去残料价值(变卖收入)后的差额，借记“营业费用”“管理费用”“制造费用”等科目的“低值易耗品摊销(××低耗品)”子目，按报废低值易耗品的实际成本，贷记“低值易耗品――在用低值易耗品(××低耗品)”。
具体的分录如下：
领用时的分录
借：低值易耗品――在用低值易耗品(××低耗品)
贷：低值易耗品――库存低值易耗品(××低耗品)(按领用低值易耗品的价值100％结转)
同时作摊销50％的分录：
借：营业费用――低值易耗品摊销
制造费用――低值易耗品摊销
贷：低值易耗品一低值易耗品摊销(××低耗品)(按领用低值易耗品的价值50％摊销)
报废时的分录
制造费用――低值易耗品摊销(上述三科目的金额按领用低值易耗品的价值50％扣除残值或者变卖收入后的余额填写)
原材料――××材料
贷：低值易耗品――低值易耗品摊销(××低耗品)(按领用低值易耗品的价值50％摊销)
同时，作如下结转分录：
借：低值易耗品――低值易耗品摊销(××低耗品)
【关键词】地矿单位；企业所得税；会计核算
一、事业单位应税收入的界定
二、完善事业单位企业所得税缴纳的建议
1.完善地矿单位企业所得税的会计核算方法。首先，对四个季度预缴所得税税款进行核算时，应根据季度预缴纳税申报表所中填写的数额编制以下会计分录：
借：结余分配
贷：其他应付款——应交企业所得税
借：其他应付款——应交企业所得税
贷：银行存款
其次，在会计年末进行结转时，若出现预缴企业所得税款大于汇算清缴企业所得税款的情况，必须将结余分配进行重新调整，编制以下会计分录：
借：其他应付款——应交企业所得税（本年度多缴纳的税额）
贷：结余分配
贷：其他应付款——应交企业所得税（本年度少缴纳的税额）
三、完善地矿单位企业所得税的会计核算改革
[1]徐卫红.事业单位缴纳建安营业税企业所得税的几点困惑[J].大江周刊（论坛）.2009（9）
[2]王嘉齐.事业单位缴纳企业所得税有关问题探析[J].现代商业.2008（15）
[3]王保国.对事业单位缴纳企业所得税有关问题的思考[J].会计师.2009（8）
[4]张慧.事业单位所得税汇算清缴的会计处理探讨[J].商业会计.2010（8）