为了确保事情或工作扎实开展，常常需要提前准备一份具体、详细、针对性强的方案，方案指的是为某一次行动所制定的计划类文书。优秀的方案都具备一些什么特点呢？下面是小编帮大家整理的设备维修管理方案，仅供参考，欢迎大家阅读。
1.目的
保持厂基础设施、设备的良好状态，以保证使用过程效能，确保产品满足顾客的要求。
2.范围
适用于本厂基础设施、设备的控制和管理。
3.职责
生产部是设备维护保养的归口管理部门。负责厂的基础设施、设备的管理。
生产部根据厂基础设施、设备的实际情况，负责建立管理档案，制订《设备操作规范》，对设施、设备实施全过程的管理。
生产部负责所有的设施、设备进行维修、保养及运行操作管理。
4.工作程序
设备在使用过程中，随着运行工时的增加，各部机构和零件由于受到摩檫、腐蚀、磨损、振动、冲击、碰撞及事故等诸多因素的影响，技术性能逐渐变坏。
保养作业内容
按照保养作业性质可分为：清洁，检查，紧固，润滑，调整，检验和补给作业。检验作业由国家指定的检验部门执行，或由本司专职检验人员负责进行。
1)清洁、检查、补给作业一般由设备操作人员执行。
2)紧固、调整、润滑作业一般由机修工执行。
3)压力容器作业由专业人员执行。
4)电气作业由专业人员执行。
保养制度
我厂的设备保养制度是以预防为主，定运行工时进行保养的原则，分为例行保养，一级保养，二级保养，三级保养，季节性保养。
设备保养的分级和作业内容是根据实际使用中技术情况的变化;设备的结构;使用的条件;环境条件等确定。是根据零件磨损规律，老化规律，把程度相近的项目集中起来，在达到正常磨损，老化将被破坏前进行保养，保持设备整洁，发现和消除故障隐患，防止设备早期损坏，达到设备维持正常运行的目的。
设备的例行保养
设备的例行保养是各级保养的基础，直接关系到运行安全，能源的消耗，机件的使用寿命。例行保养作业由设备操作人负责执行，其作业中心内容以清洁、补给、安全、检视为主，坚持开工之前、运行中、收工后的.三检制度。检查操纵机构、运行机件、安全保护装置的可靠性，维护整机和各总成部位的清洁，润滑必须润滑到位，紧固松动件等。
设备启动前的工作项目。
1)清洁设备，清除与生产无关的杂物。
2)检查各指示仪器，仪表，操作按钮和手柄以及紧急停止按钮是否正常。
3)检查各部位有无漏水，漏气，漏电的现象。
设备运行中的检查。
1)注意各仪器仪表的工作情况，及各部位有无异常的声响。
2)运行中注意安全部件是否正常。
收工后的作业项目
1)清洁设备外部，除去管道和容器内的生产用料，清洁各种零部件。
2)放尽系统内的剩水，检查润滑油的质量，油量视需要补给。
3)排除运行中发现的缺陷和故障。
设备的维修保养
设备的维修保养是合理使用设备的重要环节，必须用强制性的保养制度取代那些随坏随修，以修代保，进行频繁的大拆大卸的做法。
设备的维修保养就是在以预防为主的思想指导下，把设备保养作业项目按其周期长短分别组织在一起，分级定期执行，设备的定期保养分为：一级保养，二级保养，三级保养。
一级保养
一级保养是各级技术保养的基础，各级技术管理部门必须十分重视一级保养工作的质量。由专业维修工负责执行。主要作业内容以清洁、润滑、紧固为主，检查操纵、指示用仪器、仪表、安全部位、各种阀门、润滑油油平面。
二级保养
设备的二级保养以清洁、检查、调整、校验为中心内容。由专业维修人员负责执行。除执行一级保养作业项目，并检查运动部件的润滑油状况，清洗各类滤清器，检查安全机件的可靠性，消除隐患，调整易损零部件的配合状况，旋转运动部位的磨损程度，校验指示用仪器仪表和控制用仪器仪表、计量用仪器仪表，延长使用寿命，维护设备的技术性能。
三级保养
三级保养以解体清洗、检查、调整为中心内容。拆检齿轮变速和电磁变速器，清除污垢、结焦，视需要对各部件进行解体、清洗、检查，清除隐患，排除缺陷，对设备进行全面检查，视需要进行除锈、补漆，对电气设备进行检查、试验。
季节性保养
本市冬、夏气温相差悬殊，设备的工作条件也发生明显变化。为此，在进入冬夏两季之前，应结合二级保养进行季节性保养作业，以避免因气温变化造成设备性能不良和机件损坏。
使用过程故障维修
生产过程中若发生机械设备故障，应及时通知本组组长联系电工维修，并填写设备维修记录单。维修后，经使用人检验正常运行，并清洗消毒后再进行正常工作。
设备维修保养记录
1、目的
明确公司内所有检维修作业过程的安全管理规定，确保设备检维修安全、顺利、高质量完成，特制定本制度。
2、适用范围
适用于公司范围内的所有检维修作业。
3、职责
设备负责人对大检修进行计划并报总经理审批。
安全负责人对检修现场的作业安全进行监督管理。
4、控制程序
检修计划的下达
设备检维修计划分年度检维修计划和日常检维修。
根据设备检维修间隔期及日常设备检查中发现和存在的问题，由设备负责人根据实际生产情况和设备运行情况，制定公司年度大修计划，交总经理审核，由总经理批示，下达年度大修计划。
年度大修计划在每年的十二月中旬编制上交，同时提出备品备件、材料、工具计划，制订检维修计划应包括检修项目及内容、检修负责人、检修进度等。
日常检维修计划由检维修负责人直接下达。
检维修计划应包括设备及安全设施检维修的内容。
检维修计划应做到“五定”，即定检修方案、定检修人员、定安全措施、定检修质量、定检修进度。
检修准备工作
应根据检维修计划进行风险分析、制定风险控制措施。
a.检修负责人根据检修计划编制检修施工方案，落实检修人员的具体分工及安全措施。
b.检修负责人根据检修任务划分作业组，凡两人以上的`检修作业，必须指定一人负责安全工作，检查和落实安全措施。
检修负责人要做好检修工具的整理工作，要求合理布置、周密检查、安全可靠。
检维修前还应执行下列程序:
a.进行危险、有害因素识别;
b.编制检维修方案;(检修规程已明确的，能按照检维修规程进行检修的，可不再编制检维修方案。)
c.办理工艺、设备设施交付检维修手续;
d.对检维修人员进行安全培训教育;
e.检维修前对安全控制措施进行确认;
f.为检维修作业人员配备适当的劳动保护用品;
g.办理各种作业许可证。
检修作业管理
检维修实施过程中，严格执行安全规章制度，现场应设有安全防护栏杆、警示标志等，确保检维修安全。
检维修过程中应按照《安全作业管理制度》进行管理，涉及高处、动火、动土、断路、吊装、抽堵盲板、受限空间等作业时，必须严格执行有关规定，检修负责人应根据作业内容需要，办理动土、动火、进入受限空间等作业证，作为检维修施工依据。
安全负责人应对检维修现场进行安全检查。
设施交接
检修前交接
a.应制定停车方案，并按规定进行停车。当设备检修对生产设施进行卸压、降温、排净、置换、隔离，切断检修设施的水、电、气等。
b.分析测定检修环境空气中的可燃气体的含量，应达到安全要求。
c.检修负责人在现场检查检修设施，同时指派一人在检修现场协助/监护工作。
d.设施移交后，未征得检修负责人同意，不得使用。
检修后交接
a.检修完毕后应做到“三清”:一是清除设施内部遗忘工具和零配件;二是清扫管路，清理拆除阻塞;三是清除现场的杂物垃圾。
b.检修完毕后进行试漏、试压、试车，做好记录，恢复原有的安全防护设施。
c.检修完毕要执行交验手续，双方当场检查质量合格，安全设施恢复完备。
d.对检修前切断的管线、重点设施等，要由专人检查处理。
e.检修后试车应与负责运行人员联系，不得私自乱开乱动。
f.生产设施检修要有完整检修记录，并存档。
5、一般日常检维修作业参照上述规定执行。检修维护作业都应按规定记录。
为了确保设备在生产过程中能正常运行，有效的`提高生产效率，控制设备维修成本和使用寿命，杜绝设备长期带病运行；车间投入生产的设备年终都应该进行全面检修和保养。
一、行车
清理电柜和表面灰尘，在各活动部位加油润滑。检查钢丝绳有无断丝现象及电路，调整制动系统到合适位置，处理漏油现象。
二、卷板机
清理电柜和表面灰尘，在各活动部位加油润滑。调整各部分螺栓松紧度及电气部分，认真检查液压部分，处理漏油现象，更换变速箱机油。（30型及40型大修、40型配件未到、未完成）
三、火焰切割机
清理电柜、机身表面灰尘，在各活动部位加油润滑。更换变速齿轮箱油，检查各行走部分的松紧度和间隙，必要更换配件、轴承和维修。检查各气路有无漏气现象。
四、空压机
检查气路，清理电柜、机身表面灰尘，在各活动部位加油润滑。更换机油、检查螺栓有无松动和更换损坏缓冲垫，检查各电机轴承并加油润滑。
五、埋弧焊机及直流焊机
清理机身表面及内部灰尘，检查机身是否缺少螺栓及钣金是否完好，检查各线路有无松动及烧坏现象。
六、滚轮架
清理机身表面灰尘，检查控制箱及控制盒，在各活动部位加油润滑，更换变速齿箱机油。检查各传动链条、链轮、齿轮、轴承松紧度和磨损情况并安装好防护罩，必要时修理和更换。
七、喷漆地车
检查控制箱及控制盒，及各行走部分。
八、液压对管机
清理机身表面灰尘，在各活动部位加油润滑，检查液压部分。
一、范围：
二、职责：
焊接操作人员负责焊接生产设备的日常维护，设备管理员负责焊接生产设备的例行检查维护，焊接责任人负责本计划实施的监督。
三、计划内容：
1、焊接生产设备的日常使用与维护：
2、焊接生产设备操作人员在每次使用设备之前都要对设备进行检查，内容有：连接电缆是否正常、有无破损，气路、水路是否通畅、有无泄漏，气体流量计是否正常工作，工作电流、电压设定是否正常，焊机冷却风机是否工作，送丝机工作是否正常，焊炬、切割炬是否正常，切割用自行小车工作是否正常。并要检查此前的操作者是否作了点检记录。
3、在完成当日工作时，操作者应将焊机的工作状态情况记入《焊接设备日常使用点检表》。
4、当设备在用前检查或在使用中出现问题时，如属于电缆连接不良、气管或水管泄露等易于修复的情况，操作者可自行修复，在不影响设备使用性能的情况下可继续工作；如设备主机出现故障，或经简单修理无法恢复正常工作的故障，须立即停止使用，并报告负责焊接设备的.焊接责任人。出现的故障都要如实记入《焊接设备日常使用点检表》。
5、焊接生产设备的例行检查维护保养：
6、焊接生产车间的设备管理员负责对焊接生产设备进行定期的例行检查维护保养，每月末的最后一个工作日按本计划的要求进行。
7、例行检查维护保养的主要内容：
（1）用于焊接操作的电流表、电压表、流量计的状态；
（2）电缆、软管、接头等的状态；
（3）送丝机构及导管的状态；
（4）焊具、割具的状态；
（5）热切割设备中的切割小车、导轨、机械夹具的状态；
（6）焊机内风冷风机的状态；
（7）焊机内部大电流通路的连接状态，以及内部集尘情况。
8、采用外观检查、仪器测量、手动紧固的方式进行逐项的检查维护保养。当焊机内部集尘较多时，应使用干燥压缩空气进行吹拂清理。送丝机应定期在驱动机构部分加润滑油。
9、当检查项目与技术要求出现较大偏差时，应予以及时校正。无法校正时，应停止该设备的使用。
10、检查维护保养的内容与结果记入《焊接设备维护保养计划表》，异常情况要及时报告焊接责任人和生产部门管理者。
为认真贯彻落实中央、省、市疫情防控工作的有关精神，切实做好新型冠状病毒感染肺炎疫情市政公用项目工地防控工作，确保人民群众身体健康和生命安全，针对我局项目各参建企业将在近期结束休假，复工复产，企业职工从各地陆续返沈，各项目工地新型冠状病毒感染肺炎疫情防控进一步严峻和紧迫的形势，结合我局实际情况，现制定工作方案如下。
一、严格落实参建各方主体责任
一是各机关业务处室牵头、市政建设项目服务中心配合负责所承担项目的疫情防控工作，落实项目专（兼）职防控人员，负责日常疫情防控工作，负责检查督促施工企业、监理单位、第三方进场检测（监测）机构等单位落实疫情防控责任。
二是PPP中标单位、EPC中标单位和施工企业具体负责项目疫情防控工作，实行项目经理负责制，设置疫情防控管理专岗，负责项目复工前的全面排查、复工准备和复工后疫情日常防控工作。
三是各监理单位负责协助我局督促施工企业落实项目疫情防控措施，并负责项目监理人员的疫情防控工作。
二、严格落实复工复产审批制度
各施工企业应严格落实复工复产前工地疫情防控和安全生产保障措施，项目达到如下条件后，由局项目责任处室提报局党组会议研究决定。
（一）成立项目经理负责的疫情防控机构，设立专人专岗，对接属地行业主管部门、疾病控制部门，全面落实各项疫情防控措施。
（二）设置单独的隔离观察宿舍，用于需临时隔离观察的人员单独生活居住，隔离观察措施应符合属地疾病控制部门要求。
（三）保障防疫物资充足到位，项目工地应准备足够的口罩、测温计、消毒液等疾病控制用品。
（四）排查复工人员两周内往来史、接触史，杜绝疫情的输入性、扩散性蔓延。
（五）实行实名制管理，严格进、出场实名制考勤，真实采集和录入全部进场人员姓名、身份证号、工种、班组、籍贯、联系方式等实名信息。
（六）工地施工现场、生活区、办公区、机械设备均已经完成消毒杀菌处理。
（七）安全生产条件和保障措施达到复工复产要求。
五、密切做好突发疫情处置工作
六、严肃做好疫情信息报送工作
按照《市市政公用局关于做好局管工程项目延后复工和施工现场人员管控工作的通知》（沈市政公用发〔2020〕4号）要求，各施工企业应在项目主管处室的指导下，严肃做好疫情防控每日报告，动态更新，及时上报。
一、目的
为提高特种设备的检验率，防止存在安全隐患的特种设备进入使用环节，防范特种设备事故的发生，特制定本作业指导书。
二、作业范围
凡是达县境内特种设备制造单位生产的锅炉、压力容器、压力管道元件、起重机械、大型游乐设施的制造过程和锅炉、压力容器、电梯、起重机械、客运索道、大型游乐设施的安装、改造、重大维修过程（简称“监督检验”），以及使用已满一个检验周期的特种设备（简称“定期检验”）。
三、实施依据
《特种设备安全监察条例》第二十一条：“锅炉、压力容器、压力管道元件、起重机械、大型游乐设施的制造过程和锅炉、压力容器、电梯、起重机械、客运索道、大型游乐设施的安装、改造、重大维修过程，必须经国务院特种设备安全监督管理部门核准的检验检测机构按照安全技术规范的要求进行监督检验；未经监督检验合格的不得出厂或者交付使用。”
第二十八条：“特种设备使用单应当按照安全技术规范的定期检验要求，在安全检验合格有限期届满前一个月向特种设备检验检测机构提出定期检验要求，未经定期检验或者检验不合格的特种设备，不得继续使用。”
四、监督检验程序和要求
（一）申请条件
申请特种设备制造安装改造维修（以下简称生产）过程的监督检验应当具备以下基本条件：
l。生产企业应当取得制造、安装、改造、维修许可证，且在有效期内；
2。安装改造维修施工已经按照规定进行了施工告知；
3。安装的设备是取得制造许可证的制造单位的产品，并符合安全技术规范的要求；
4。所改造维修的设备已经办理了使用登记手续；
5。生产质量管理体系运转正常；
6。有与生产范围相适应的安全技术规范、标准；
具体条件和要求见有关监督检验规则等安全技术规范。
（二）实施机构
监督检验由**市特种设备监督检验所进行，定期检验由国务特种设备安全监督管理部门核准的检验机构进行。监督检验程序。
（三）特种设备制造监督检验程序：
1、申请
申请制造监督检验的单位，应当向当地质量技术监督局提出申请，并附以下材料各1份：
（1）制造许可证（副本或者复印件）；
（2）制造的主要产品及其生产计划。
申请安装改造维修监督检验的单位在履行告知手续后，向当地质量技术监督局所属的特种设备检验检测机构提出申请，并附以下材料各1份：
（1）施工告知书（复印件）；
（2）施工合同；
（3）施工计划。
2、受理
当地质量技术监督局接到制造监督检验申请书后，经审查认为符合规定要求的，予以受理并通知所属的检验检测机构安排监督检验工作，同时通知制造单位。
检验检测机构接到安装改造维修监督检验申请书后，经审查认为符合规定要求的，应当做好监督检验的安排工作，并通知安装改造维修单位。
3、监督检验
制造监督检验：
制造单位应当在现场向监督检验机构提供以下材料和条件：
（1）生产计划；
（3）质量管理人员、专业技术人员和专业技术工人名单和持证人员的征件。
（4）制造设备的设计文件、制造工艺文件；
（5）制造过程的.各种检查、验收资料；
（6）设立专人配合监督检验工作；
（7）必要的办公条件；
检验检测机构应当根据制造单位的产量，安排符合规定要求的检验人员从事监督检验工作。
安装改造维修监督检验：
安装改造维修单位应当在现场提供以下材料和条件：
（1）施工计划；
（3）质量管理人员、专业技术人员和专业技术工人名单和持证人员的证件；
（4）设备的出厂文件、安装改造维修施工工艺和相应的设计文件。
（5）施工过程的各种检查、验收资料；
（6）设立专人配合工作；
（7）根据监督检验的情况，需要在现场设立固定办公场所的，要准备必要的办公条件。
检验检测机构应当根据设备的状况，安排符合规定要求的检验人员从事监督检验工作。
4、出具监督检验证书
检验检测机构经过监督检验，认为生产过程、设备安全性能符合安全技术规范的要求，按台（气瓶按批）出具特种设备安全性能监督检验证书（证、副本各一份）；对生产过程中发现的问题，出具特种设备安全性能监督检验联络单或者意见通知书。
监督检验具体规定见特种设备监督检验规则等安全技术规范。
（四）期限
1、许可实施机关接到申请书及有关资料后，应当在5个工作日内完成受理工作，作出是否安排监督检验的通知。
2、监督检验必须满足其生产活动的要求，监督检验工作完成后，一般设备应当在5个工作日内出具监督检验报告，大型设备应当在30个工作日出具监督检验报告。
一、定期检验
（一）条件
申请特种设备定期检验，除准备好必要的设备资料外，还应当具备以下基本条件：
2、盛装易燃、有毒的设备进行了置换、中和、消毒、清洗，并保持分析合格；
3、需要打开、拆卸的，已经按照规定完成；
4、高温设备已经得到可靠冷却，满足工作条件；
5、需要设置隔离区的，已经进行了隔离，并设置了安全标志；
6、准备需要的电源、水等能源；
7、确定了配合和监护人员，有安全保护措施。
8、对数量较多或者大型设备的定期检验，需要设置现场检验检测办公场所的，应当提供办公场所。对设立专门检验检测基地进行移动式设备的定期检验，其准备工作一般由检验检测机构进行，申请单位予以配合。
国家质检总局核准的特种设备检验检测机构。
（三）程序
特种设备定期检验包括申请、定期检验、出具检验报告等程
检验检测机构经审查符合条件的予以受理，安排检验工作，并通知申请单位；不符合条件的，不予受理并说明理由。
3、定期检验
现场检验时，使用单位应当配备人员进行监护和配合，并准备以下资料：
（1）设备档案；
（2）设备运行、维修等记录。
检验检测机构应当安排符合规定要求的检验检测人员进行定期检验。定期检验按照相应的特种设备定期检验规则进行。
4、出具检验报告
检验检测机构经过检验，对设备安全性能做出评价，出具相应的检验报告或者合格证书；经检验，发现存在隐患需要整改、判废的，应当报告当地质量技术监督部门。
1、设备使用单位应当在安全检验合格有效期届满前1个月向检验检测机构提出检验申请。接到申报的检验检测机构应当在5个工作日内受理并作出安排计划，保证按时完成定期检验工作。
2、定期检验工作完成后，一般设备应当在10个工作日内出具定期检验报告或者合格证书，大型设备可以在30个工作日内出具检验报告或者合格证书。对检验合格需要及时投入运行的设备，从事检验检测机构的人员可以在检验工作完成后的5日内，出具定期检验初步结论意见书并对此负责。
3、使用单位对检验结论有异议的，可以在收到检验报告（或者初步结论意见书）后15个工作日内书面提出意见。
近几年来，随着xx经济建设的不断发展，人民生活水平和整体素质的进一步提高，各村的拆迁小区和商业性的开发小区如雨后春笋般涌现出来。然而由于历史、区域性发展与建设、集镇规划等问题，并没有全部实行专业化、市场化物业管理。为加快推进xx平安和谐社区建设，制定一套规范的、符合xx实际的物业管理方案，并在全镇小区推广是及时且必要的。
一、目前xx镇小区概况
在xx经济快速发展的同时，xx的城镇建设也得到了突飞猛进的发展。居民群众的居住环境发生了巨大的变化，一个个新建起来的小区为居民打造了一个舒适、优美、和谐、文明的家园。全镇范围内，已经实行正式的物业管理的小区有金都华庭、丽景花苑、锦绣家园、金湾花苑等6个;而各村的拆迁安置小区如宗言村和谐苑、xx村卧龙湖小区、三房巷的周南花苑等都是由村委代管或基本没有管理。
二、全镇推行物业管理的.必要性
(一)商业住宅小区
xx已有的成气候的商住小区基本都已经有专业的物业管理公司进驻管理。在小区管理上，他们有一套专业的、相对完善的管理模式，但并不代表可以高枕无忧，因为城市经验移植到农村有时也会水土不服。由于历史、文化及风俗习惯的差异，农村居民和城市居民存在一定的差距。虽然经济发展了，但城市化进程相对滞后，如果不从农村实际出发，完全照搬城市物业管理模式，就是引发很多问题，锦绣家园和金湾花苑已经因为沟通上的不通畅造成物业管理和小区业主之间发生矛盾与摩擦。所以，对于xx镇的商业小区而言，物业管理也需要因地制宜。
(二)农村拆迁小区
各村经济的发展及对生活环境要求的提高，促使拆迁小区建设进入到一个蓬勃发展的阶段。在管理模式上都是由各村自行管理，由于没有统一的规范，造成管理效果参差不齐，引发一系列问题。
1、安全问题:目前，很多村的拆迁小区因没有建设完毕，还有后期工程正在进行，所以没有进行封闭式的管理。小区道路虽装有监控设备，但基本形同虚设，早安全上造成了隐患。
2、卫生环境问题:拆迁小区使村民原来的闲散的聚居模式变为集中的居住模式。原来只要自扫门前雪就行，现在多出很多公共地方需要大家共同维护，但由于小农思想的影响，很多村民就疏忽了这一块，造成一些公共区域(如楼道)垃圾成灾。
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3、绿化问题:小区建成伊始，绿化设施齐全，环境优美。然而过不多久，花圃都成了村民各自的菜园子，甚至还出现为了争点方寸之地令邻里之间产生矛盾。村里没有办法，只能让铲车铲掉重新种上绿化，但紧跟着村民又会种菜，于是，在村委和村民之间就会进行一场你栽我铲，你铲我栽的持久拉锯战。这种治标不治本的方法，造成了资源的严重浪费。
4、维护问题:俗话说:“三分建、七分管”，房屋时一年新、二年旧、三年乱、四年破。由于缺乏定期的、专业的房屋维护，很多拆迁小区的房屋状况都出现了一定的问题，影响了房屋的使用年限。所有这些凸显出来的问题，都在提醒我们，在全镇实施统一规范的物业管理是非常迫切的，它对全镇经济建设、精神文明、文化素质的提升起着重要的作用。
三、政府推行物业管理的办法
1、为全镇的小区合理规划物管区域
物管是区域化管理，首先明确各区域边界，物管区域划定与规划相匹配，考虑物业共用设备设施、建筑规模、社区建设，以方便人们生活、生产，合理利用区域资源。以便于管理为原则，形成一定规模面积与一点能够数量的常住人口，有独立或相对分界线的居住小区。
2、为老居住区域完善物业管理基础设施，协调部门关系。政府在镇区老居住区加大投入，改善小区的基础设施和生活环境，改变一般散沙的现象，完善至物管的基本状态，并要与国土、房管、建设、卫生、公安、规划等部门协调好，做到全体配合，各自做好本职工作，不越位、错位和缺位，共同推进老小区的物业管理。
3、加强宣传，增强居民物业管理意识物业管理是新生事物，存在一个逐渐熟悉与接收的过程，政府应当以多种形式向社区居民宣传《物业管理条例》等法律、法规和政策，有针对性地做好宣传引导工作，提高居民对物业管理法的认知度，逐步使其树立依法管理的意识。通过周边物业管理示范小区，使居民清楚认识到小区引入物管的优点，使之逐步树立有偿服务的意识，通过讲座、讨论、问答等多种交流方式，生动形象地普及物管常识，提高居民群众对物管的认识程度，使其逐步树立自治管理意识。
5、成立物业管理科，全程跟进小区物业管理xx是个经济发达的工业重镇，新兴的生态名镇。城镇建设标准按照城市的格局在规划和建设。各式小区在快速建设成长中，随着居民收入水平与消费水平的提高，对工作于居住环境的要求也随之提高。一支专业的物业管理队伍，为xx镇创造一个优美、舒适、安全、方便的人居环境。同时也体现出xx政府为民造福，加强城镇管理的一个重要举措。
四、物业管理基本形式
1、简易物业管理
在各项设施、规模等还不完善的情况下，社区或村委可采用简易物业服务。由小区内失业人员、低保和离退休人员组建服务队，提供公共秩序、安全防范、环境卫生保洁为主的服务，在镇物业管理科的督导下，具体由各村委、社区负责。
2、专业物业管理条件好，设备齐全的小区，可通过业主大会，选聘专门的物业管理公司进驻小区进行管理。具体筹备由村委社区负责，镇物业管理科做好统筹和协调工作。
3、业委物业管理在条件成熟的区域，业主自己选出一个比较精良的管理委员会，全权负责整个小区的物业管理，民主的制定各项规章制度。所有业主都要自觉爱护房屋及公共设施;维护安全与环境卫生。如有业主违约，将会按照既定的规章制度按约处理。如此民主自治的物业管理，形成成本低，效率高的双赢局面。
为了搞好《金龙商贸广场》商贸、住宅区物业管理服务，给业主创造一个温馨、和谐、优美的居住环境，特制定如下实施方案：
一、管理服务指导思想与目标
本公司在物业管理中以人为本，服务至上，一切从业主的需要出发，对小区的房屋建筑、公共设施设备、公共秩序、环境卫生、绿化等实施全面的管理、维修、服务，努力营造温馨、和谐、优美的居住环境;以三级企业二级管理为目标，把《金龙商贸广场》商贸、住宅区建成安全小区、环保小区、文明小区，争创市、省级优秀示范商务、住宅小区。
二、物业管理服务基本要求
1、与小区业主（使用人）签订规范的物业管理服务合同，双方权利义务关系明确。
2、对住宅小区房屋建筑与共用部位、共用设施设备进行认真查验，验收手续齐全。
3、管理人员、专业操作人员按照国家有关规定取得物业管理职业资格证书或岗位证书。
4、制订完善的物业管理方案，质量管理、财务管理、档案管理等制度健全。
5、管理服务人员统一着装、佩戴标志，行为规范，服务主动、热情。
7、根据业主需求，提供物业服务合同之外的特约服务和代办服务，并公示服务项目与收费价目。
8、按有关规定和合同约定，及时公布物业服务费用收支情况。
9、按合同约定规范使用住房专项维修资金。
三、《金龙商贸广场》商贸、住宅区物业管理范围
《金龙商贸广场》商贸、住宅区占地总面积平方米，总建筑面积平方米（其中住宅平方米；商业用房平方米）。
四、《金龙商贸广场》商贸、住宅区物业管理内容及具体要求
1、房屋建筑管理维修
（1）、对房屋共用部位进行日常管理和维修养护，检修记录和保养记录齐全。
（2）、根据房屋实际使用年限，适时检查房屋共用部位的使用状况，需要维修，属急修范围的抢修不超过24小时；属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围的，及时编制维修计划和住房专项维修资金使用计划，向业主大会或者业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织维修。（未成立业主委员会的向开发商报告）
（3）、每3日巡查1次小区房屋单元门、楼梯通道以及其他共用部位的门窗、玻璃等，做好巡查记录，并及时维修养护。
（4）、按照住宅装饰装修管理有关规定和业主公约（业主临时公约）要求，建立完善的住宅装饰装修管理制度。装修前，依规定审核业主（使用人）的装修方案，告知装修人有关装饰装修的禁止行为和注意事项。每日巡查1次装修施工现场，发现影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益现象的，及时劝阻并报告开发商、业主委员会和有关主管部门。
（5）、对违反规划私搭乱建和擅自改变房屋用途的行为及时劝阻，并报告业主委员会和有关主管部门。
（6）、小区主出入口设有小区平面示意图，各幢及楼层、门户有明显标志。
2、共用设施设备维修养护
（1）、对共用设施设备进行日常管理和维修养护（依法应由专业部门负责的除外）。
（2）、建立共用设施设备档案（设备台帐），设施设备的运行、检查、维修、保养等记录齐全。
（3）、设施设备标志齐全、规范，责任人明确;操作维护人员严格执行设施设备操作规程及保养规范;设施设备运行正常。
（4）、对共用设施设备定期组织巡查，做好巡查记录。需要维修，属于小修范围的，及时组织修复;属于大、中修范围或者需要更新改造的，及时编制维修、更新改造计划和住房专项维修资金使用计划，向业主大会或业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织维修或者更新改造（未成立业主委员会的向开发商报告）。
（5）、消防设施设备完好，可随时启用;消防通道畅通。
（6）、设备房保持整洁、通风，无跑、冒、滴、漏和鼠害现象。
（7）、小区主要道路及停车场交通标志齐全。
（8）、路灯、楼道灯完好率不低于95％。
（9）、容易危及人身安全的.设施设备有明显警示标志和防范措施;
（10）制订对可能发生的各种突发设备故障应急方案。
3、维护小区公共安全秩序
（1）、商贸小区（开业后）出入口24小时值勤、对重点区域、重点部位每2小时巡查1次。
（2）、对进出小区的车辆进行管理，引导车辆有序通行、停放。
（3）、对火灾、治安、公共卫生等突发事件制订应急预案，事发时及时报告业主委员会和有关部门，并协助采取相应措施。
（6）、对小区内高空抛物坠物、台风、火患等公共安全隐患及时公示、警示注意事项，共同做好安全防范工作。
（7）、对消监控中心按责严密监视，发现问题立即发出预警报告，及时处理。日常摄像下载备份规定保留一周
4、保洁服务
（1）、在各楼层和各门厅口设置垃圾桶、果壳箱，垃圾袋装化，每日清理、集送1次，做到生活垃圾日产日清。
（2）、小区道路、小区范围内绿化带（及附属物）广场、停车场等每日清扫1次;
（3）门厅、楼道每日清扫1次，每周拖洗1次;
（4）人行楼梯及扶手每周清扫、抹擦2次;
（5）共用部位门、窗、不锈钢扶栏、公用部位照明灯罩、消防水带箱、灭火器每月抹擦1次；
（6）二次供水水箱按规定半年清洗1次，定时巡查，定时化验，水质符合卫生要求。
（7）、区内公共雨、污水管道每年疏通1次;雨、污水井每月检查1次，并视检查情况及时清掏；化粪池每2个月检查1次，每年清掏1次，发现异常及时清掏。
（8）、根据实际情况定期进行消毒和灭虫除害。
5、绿化养护管理
（1）、安排专业人员实施绿化养护管理。
（2）、对草坪、花卉、绿篱、树木定期进行修剪、养护。
（4）、定期清除绿地杂草、杂物。
（5）、适时组织浇灌、施肥和松土，做好防涝、防冻。
（6）、适时喷洒药物，预防病虫害。
四、管理目标概要描述
我公司将把《金龙商贸广场》商贸、住宅区管理成为宁德市一流服务的物业管理区域。我司的管理服务将采用国家标准的管理模式，以建设部《全国物业管理示范物业标准及评分细则》为管理标准。具体物业管理过程的服务程序、质量标准及考核评价，依据ISO9001国际质量管理体系、ISO14001环境管理体系及OHSAS18001职业安全卫生管理体系执行。
1、使《金龙商贸广场》商贸、住宅区的服务管理水准达到国内一流水平，达到“福建省物业管理优秀示范物业管理”标准。
2、若获业主委托，进一步挖掘我司自身潜力，开展有偿特约服务，为业主的商务、家居带来更大的方便。
“细节决定成败，精益成就品质”，一个有思想的企业，无不执着于细节，钟情于精益，只有对细节的坚守，对精益的眷顾，才能更好的达到管理目标，彰显管理品质，成就企业的价值。企业只有细致入微地审视自己的经营管理，注意细节、砍掉浪费，精益化设备管理的目的就是通过运营方式的转变，精益求精提高资源效率，让经营成果日臻完美，在白热化的竞争中取胜，以完美的过程取得完美的结果，推动企业占取经营优势。
一、精益化设备管理是企业做强做优的迫切需要
卓越的企业都是在细节的比拼上下了大功夫的。海尔公司总裁张瑞敏有一句名言：“把每一件简单的事做好就是不简单，把每一件平凡的事做好就是不平凡。”他就是凭着这种做好每一件小事的执着，从细化管理入手把一个濒临倒闭的小厂，发展成为著名的家电企业。人们都知道瑞士手表靠精工细活，而荣耀天下；而德国人严谨细致的作风更是广为流传，这些都是基于对细节的决断，赢得了享誉全球竞争力。还有人们熟知的“丰田”汽车，之所以能成为世界最优秀的品牌之一，其根源是丰田公司的精益化设备管理。当初，丰田公司提出管理从生产线细化开始的思路时，那些世界汽车巨头对丰田的想法根本不屑一顾。丰田公司经过不懈的努力，终于在质量上把欧美汽车抛在了后面。如今，丰田汽车一度竟成了世界汽车王国美国市场的霸主。
二、精益化设备管理是一个长期性、程序化的过程
不论什么事，无论是什么重大决定，无论什么企业，实际上都是由一些细节组成的，那些轰轰烈烈的大动作并不常见。我们综观中外许多企业的成功之道，其之所以能有杰出的成就，往往主要是管理层始终把细节的竞争贯彻于整个生产和经营始终。细节的竞争既是成本的竞争，工艺、创新的竞争，也是各个环节协调能力的竞争；从另一个层面上说，精益化设备管理是一个长期性、程序化的过程，即按照严格的程序化标准持之以恒的坚持实施。
相反，不注重细节而导致出现严重后果的事例同样是比比皆是，如我国前些年澳星发射失败也就是细节问题，在配电器上多了一块0.15毫米的铝物质，正是这一点点铝物质导致澳星爆炸，造成了无法估量的经济损失和影响；还有国内的一些着名企业的昙花一现，其中有一个根本的原因就是忽视细节，管理浮于表面化。精益化设备管理从某种意义上就是一种军事化管理，一点一滴容不得半点马虎，同时持久以恒，彻底摒弃那种作风粗糙、管理粗放、急功近利的弊病。
三、精益化设备管理是企业打造核心竞争力的重要途径
作为发电企业，要想实现一流目标，要想提高效益，必须有清晰的思路，建立健全操作性强的规章制度。围绕生产安全、过程控制、成本管理、技术创新等，牢固树立“管理出效益”的理念，把资源做优，把制度做精，把管理做细，把措施做新。向安全要效益，向控制要效益，向成本要效益，向创新要效益。在管理细节上要以精益求精的作风，一丝不苟的精神，带动企业管理机制的突破和长足发展。
1、建立翔实系统的管理制度，健全精益管理的控制体系
2、细化工作目标和任务，树立精益管理作风
3、加强管理过程控制，全面实施精益管理
完美的细节代表着永不懈怠的管理风格，完美细节的组合构成精益别致的管理过程链条。要注重对管理过程的控制，以点带面，将真实、生动的管理细节环环相扣，组成管理过程链条，全面推行精益管理。在成本费用管理上，从细节入手，对成本、费用的依据、原则、程序、核定等方面，进行细致入微的规定，确保以最低的成本、最低的费用开支，取得最大的效益。在资金监管工作中，将资金监控工作深入到生产经营第一线，按制度要求严格监控每一笔资金开支，建立严格的制度，促使资金监管工作迈上标准化的轨道，维护企业管理制度的权威；遵循企业信息化发展的规律，从财务管理、物流管理、营销管理、生产管理等由易到难的环节逐步推进。充分运用财务、营销、采购、仓储、生产等管理系统，逐步实现物流、资金流、信息流的集成。在过程管理中追求零浪费、零库存、零浪费、零切换、零故障、零缺陷、零停止，以提高精益管理的效益。对精益生产的“八要素”全面全过程管理，即对人员、机器、材料、方法、环境、检测、信息和能耗的全过程控制。
4、将人本管理、绩效管理贯穿于精益管理之中
为切实加强我街道老旧小区物业管理工作，努力构建与城市管理水平相适应的物业管理新机制，进一步完善小区公共配套设施，提升小区居住环境，规范物业管理活动，提高居民安居乐业的满意度，根据区政府关于加强住宅小区物业管理工作的有关要求，结合我街道实际，特制定本方案。
一、指导思想
以科学发展观为指导，以体制机制创新为核心，按照行业管理与属地管理相结合、物业管理与社区管理相结合、业主自主管理与社区自治相结合的“三结合”原则，强化属地管理职能，理顺物业管理体制，扩大物业管理覆盖面，建立健全规范、稳定、有效、和谐的物业管理长效机制，不断巩固礼貌城市建立成果，进一步促进礼貌社区与和谐宁南建设。
二、职职责务
（一）强化属地管理，建立责权明确的工作体系
按照“重心下移、属地管理”的原则，建立街道物业管理办公室领导下的“两站一中心”物业管理体系，承接市区物业管理部门下放的部分职能，具体落实辖区住宅小区物业管理的组织、监管工作，。
1.街道物业管理办公室职责
（1）会同主管部门参与辖区物业管理招投标、新建居住小区的物业承接验收、物业服务企业资质审核、物业管理区域划分；负责物业维修资金续筹与使用审核，物业服务质量检查考评，物业管理项目交接监管等。
（2）指导、监督业主委员会的成立、改选和换届工作，并对业主委员会的备案提出审核意见；负责指导、监督业主大会、业主委员会日常运作。
（3）对本辖区内没有物业管理或物业公司弃管的住宅小区，在业主大会没有确定管理方式之前，负责组织街道物业服务中心有偿带给物业基本服务。
（4）协调处理辖区内有关物业管理投诉和信访方面的工作。
（5）对未按规划建设配套共用设施、社区和物业管理用房，或配套用房、设施存在质量问题的，提请有关部门责令开发建设单位整改。
（6）组织建立辖区物业管理的领导机构。
2.社区居委会职责
（1）指导成立业主大会筹备组，派代表参加筹备工作；会同开发建设单位组织新开发的小区召开第一次业主大会，并监督指导业主委员会依法选举；指导监督业主委员会换届和新老业主委员会的交接工作等。
（2）监督、指导业主委员会的工作。负责传达街道对社区公共利益作出的决定，对业主委员会的决议提出推荐和意见。
（3）配合街道办事处建立辖区物业管理职责体系，并融入到社区综合管理当中。
（4）成立物业管理监督小组，负责对物业管理服务质量进行日常监督，并及时把信息反馈给街道物业管理办公室。
（5）负责协调物业管理企业与业主委员会之间的关系。
3.物业管理服务中心职责
（1）负责老旧小区内住宅及公共设施、公共秩序、居住环境、卫生、绿化、停车场、装修的管理和服务工作。
（2）理解业主委员会或业主管委会的监督，广泛听取业主、使用人意见，提出整改措施并落实；定期参加业主大会，为业主、使用人带给优质服务。
（3）受理业主来访、查询、委托、投诉等事宜，能解决的及时解决。
（4）建立健全住户档案，完善老旧小区管理台帐。
（5）检查、督促清洁人员做好楼道和小区环境卫生工作，加强老旧小区环境保护宣传工作。
（6）定期检查保养公用设施设备，对下水道、化粪池适时组织疏通清理，发现问题及时解决。
（7）每一天不少于两次在小区内巡逻，遇突发事件采取必要措施并及时向有关部门报告。
（8）对小区进出车辆进行管理、疏导，持续出入口畅通。
（9）按时保质完成上级部门交办的物业管理其他工作。
（二）完善分类管理模式，逐步实现物业管理规范化
1.已实施市场化物管的小区管理要求：建立健全业主委员会，协调业主对物管公司的监管；加强物管公司的培训指导，不断提升服务水准；对物管公司的服务质量进行考评，为主管部门年审带给基本意见；参与优秀小区评比活动，推广优秀小区的管理和服务模式，推动物业管理规范运行。
2.单位自管小区的物管要求：督促自管单位切实担负起物管职责，及时将各级有关检查考评状况向物管公司及其行政主管部门进行通报，构成齐抓共管的合力。
3.不具备市场化运作的老旧小区的接管要求：由街道物业管理服务中心负责有偿带给基本物业服务，经过一段时期运行，逐步过渡到由业主委员会与街道物业管理服务中心签订服务委托合同，进行基本业务规范管理。
4.对经济适用房住宅区的接管要求：经济适用房住宅区属于政府保障性住房，原则上由街道物业服务中心统一实施物业管理，实行低标准收费。开发商按规定建设必须比例的商业用房，其收益用于补贴物业管理费的不足。
（三）加大帮扶力度，推进物业管理持续健康发展
一是加大对小区居民的宣传力度，增强居民花钱买服务的意识。组织社委会协助物业公司收取物业管理费，以收费促管理，以管理促环境，以环境再促收费，构成良性循环。二是用心争取上级部门支持。协助搞好出新小区房屋维修、保洁护绿、治安巡逻等工作，为物业管理创造条件、带给支持。三是鼓励具有必须实力的物业管理企业参与竞争。提高市场份额，推进物业公司规模化管理，降低运营成本，提高整体水平。
三、组织领导
四、机构设置
为便于机构运转，街道成立物业管理办公室，下设立“两站一中心一小组”执行机构，具体负责物业管理过程中的事务处理。
1.街道物业管理矛盾投诉调解站
站长：储德顺
成员：陶芸
2.街道物业管理应急维修服务站
站长：丁勇
成员：加盟企业
3.街道物业管理服务中心
常务主任：谢洪
成员：袁洋、王子成、孙桂勇、杨日富、徐长祥、周明福、陈杰、丁勇、孙子明、陶芸、徐雅珍、干程
4.社区物业管理监督小组
各社区居委会成立物业管理监督小组，实行二级监管。一级监管，由街道物业管理办公室与各社区主任组织实施，履行区物业科下放职权与职责；二级监管由小区“四位一体”组织实施，由居委会社工代表、社区业主代表，社委会代表、物业公司代表组成，社委会主任任组长，负责对物业管理服务质量进行日常监督，并及时把信息反馈给街道物业管理办公室。
五、实施步骤
1.制定方案阶段（6月12日前）
（1）调查辖区内住宅性质。分已实行物业管理小区、自管小区、失管小区，摸清范围、楼幢数、居民户数等状况。
（2）外出调研，深入试点单位调研住宅小区属地化管理经验。
（3）落实办公的.场地，各种制度及网络流程图上墙。
2.宣传发动阶段（6月20日前）
（1）召开领导小组成员及“两站一中心一小组”人员动员会。
（2）通过各社区物业执行机构。召开社区居民骨干、楼幢长、党小组长、社区积极分子，进行广泛宣传发动，提高社区居民对实行物业管理的认识，用心协助物管公司开展工作。
3.全面实施阶段（6月21日—6月30日）
“两站一中心一小组”全面开展工作，切实为社区居民开展物业服务。
六、工作要求
1.加强领导，提高认识。各级领导要从建设新型现代社区、提升城市管理水平，促进和谐社会建设、推进礼貌城市建立的高度出发。认真领会物业管理体制创新的重要好处，强化职责意识，精心组织，周密部署，明确措施，建立问责体系，确保体制创新各项工作落到实处。
2.强化宣传，营造氛围。要做好舆论正面引导，大力宣传实行规范化物业管理的好处、作用及物业管理的有关政策法规。采取散发宣传单、印制便民手册、宣传板报等方式，用心引导业主自觉遵守物业管理的有关规定，树立物业管理是消费、是商品的意识，营造全社会共同关心、支持、参与住宅小区实行规范化物业管理工作的良好氛围。
3.明确职责，落实要求。各职能科室要齐抓共管，相互配合，落实支持物业工作的各项政策。各社区要建立物业管理工作领导机构，建立“一把手”负总责的职责体系，抽出精干力量落实社区职责及考核标准。街道物业管理办公室要认真组织检查考核工作，建立健全联席会议制度，严格督办并通报检查结果，确保试点工作顺利进行。
4.突出重点，加大投入。各社区要加大对本辖区物业管理的监管，个性对老旧小区要重点扶持，完善各项公共配套设施，并延伸服务资料。同时，街道将采取争取一点，自筹一点的办法，对老旧小区物业管理给予必要投入。
为规范与完善公司对维修工具的管理，推进精细化管理，有效管控经营成本，特制定此管理办法。
二、适用单位
本规定适用于深圳市华侨城物业服务有限公司总部管辖的各管理服务中心及实质控制经营的分（子）公司所属管理服务中心（以下简称“管理服务中心”）。
三、职责
1、管理服务中心主任对维修工具管理负总责。
2、维修负责人（或指定专人）负责维修工具的申购、发放控制、使用的监督检查，并制定年度维修工具使用预算，月度维修工具采购计划。
3、维修工负责个人工具的保管，合理使用。
4、指定专人负责维修工具的.进销存登记。
四、管理规定
1、管理服务中心根据工作需要将维修工具分为两类：管理服务中心维修人员共同使用的公用工具和分配到维修人员个人单独使用的个人工具。
2、公用工具管理
（1）公用工具由维修负责人或指定专人负责领用及保管，并如实记录于《维修工具进销存台帐》，《公用维修工具清册》中；
（2）维修员借用公用工具是应经维修主管同意，并如实记录于《公用工具领用登记表》中；
（3）维修主管或指定专人对公用工具定期进行保养。
3、个人工具管理
（1）个人工具由维修员个人领用及保管，并如实记录于《维修工具进销存台帐》，《个人工具领用登记表》中；
（2）维修员对个人使用工具定期进行保养。
4、所有的维修工具必须严格遵守安全操作规程正确、合理地使用，发现问题必须立即停止使用。
5、维修工具属公司财产，严禁用做私人用途；原则不得外借使用，如有特别情况须由主管以上人员同意，方能借出。
6、维修工具丢失或损坏，属维修人员或保管人员责任的，由责任人照价赔偿；属正常使用损耗，由管理服务中心按年度预算与月度计划申报采购。
7、正常损耗领用新工具时必须“以旧领新”，收回后的旧工具，交由采购部门统一处理，不准外流。
8、维修主管或指定专人定期对维修工具进行检查，发现情况及时处理。
9、维修人员调迁、辞职、解聘时，维修主管或指定专人对维修工具进行盘点，发现缺少或损坏由责任人照价赔偿。
10、管理服务中心须对维修工具进行年度盘点，盘点需报备所在公司财务部。
11、日常管理中各项登记表格要求登记及时、填写清晰规范、责任人签字确认。
五、维修工具日常管理流程
维修工具日常管理按下列程序执行：
1、管理服务中心编制维修工具年度预算。
2、管理服务中心根据维修工具年度预算，编制维修工具月度领用计划，计划报所在公司财务部与采购部门备案。
3、管理服务中心根据维修工具年度预算与月度领用计划填写“维修工具申购单”。报批通过后，由采购部门采购。
4、领取维修工具后，及时凭采购部门出具的出库单与实领工具登记《维修工具进销存台帐》；公用工具并登记于《公用维修工具清册》。
5、公用工具借用：登记《公用工具领用登记表》；个人工具领取：登记《个人工具领用登记表》。
6、定期对维修工具实施进销存检查、核销。
7、核查结果处理：
（1）正常损耗：登记《报废工具登记表》，实施“以旧领新”，报批申购；
（2）非正常损耗：确定责任，追究赔偿。
8、每年实施一次综合盘点。
9、维修工具日常管理流程图（见附件《管理服务中心维修工具日常管理流程图》）。
1、《维修工具进销存台帐》；
2、《公用维修工具清册》；
3、《公用工具领用登记表》；
4、《个人工具领用登记表》；
5、《报废工具登记表》；
6、《维修工具盘点表》。
七、附则
1、本规定解释权归财务稽核部。
2、本规定自颁布之日起执行。
一、工程概况
吉泰润园顶层屋面渗漏，其主要原因是防水层老化不能起到防水作用SBS经多年温差变化现已部分开裂、损坏，周边女儿墙泛水处空鼓、脱落，落水口有堵塞排水不畅情况，天沟有积水现象，车库顶板渗水。
二、施工准备
1、技术准备
由项目技术负责人组织有关人员学习施工规范和工艺标准，熟悉现场情况，并结合实际讨论实施方案。
针对工程特点，编写技术交底，提出材料计划。
明确施工流水组织，难点要点。
2、机具准备
气泵、高压灌浆机、刮杠、铁抹子、煤气烤灯、喷壶、刀子、墩布、手持压辊、铁锹、扫帚、铲刀、钢卷尺、灭火器等。
3、材料准备
（2）、刚性防水，采用高分子聚合物防水砂浆。
（3）、高压灌注堵漏材料
（4）、1:3水泥砂浆
三、主要施工方法
车库漏水维修
1、施工工艺
（1）、高压灌浆打针
高压化学灌浆堵漏施工应由受过专业培训的人员且有专业施工设备的施工队进行施工。
（2）、清理：详细检查、分析渗漏情况，确定灌浆孔位置及间距。清理干净需要施工的区域，凿除砼表面析出物，确保表面干净。
（3）、布孔：封闭圈裂缝由于开裂不规则，采用斜孔方案灌浆，布孔裂缝两侧左右交叉布置，孔距30cm，角度为70°。
（4）钻孔：使用电锤造孔，钻头直径为14mm,钻孔角度70°，钻孔深度≦结构厚度的2/3，钻孔必须斜穿过主漏水裂缝面，但不得将结构打穿。用气泵将裂缝内的粉尘冲洗干净。天沟慢渗则分别在渗水面钻梅花孔。用清洗机冲洗灌浆孔，直至灌浆孔出水清澈则可进行下一步工作。
（5）、埋嘴：观察主漏水孔的压力，水流不急压力不大时可用快干堵漏剂埋注灌浆止水针头，（根据施工情况也可打入木楔再用快干堵漏剂封堵，结构稳固后再重新钻开木楔再安装膨胀止水针头）。当结构达到一定的强度没有渗漏时，其它泄水孔分别安装膨胀止水针头，用专用内六角扳手拧紧，使灌浆嘴周围与钻孔之间无空隙，不漏水。墙面慢渗也依次安装膨胀止水针头。漏水点分别按层次错位安装25CM、10CM、8CM止水针头，这样灌浆可以从深层至表层完全密实灌浆。堵塞所有孔洞、缝隙。
（6）、灌浆：首先灌注丙酮浆液测试，以了解裂缝是否有效畅通，通过压注丙酮量计算裂缝容积，以便确定灌浆量。之后使用高压灌浆机试压，不得超过砼结构受压范围。向灌浆孔内灌注化学灌浆料。单孔逐一连续进行。当相邻孔开始出浆后，保持压力3~5分钟，即可停止本孔灌浆，改注相邻灌浆孔。待所有的孔都灌完后，回到先前第一个灌浆孔，再次灌浆以保证压力最大化。待所有的孔灌完后同样也是回到先前第一个灌浆孔回灌一次。
（7）拆嘴：灌浆完毕24小时，确认不漏即可去掉或敲掉外露的灌浆嘴。清理干净已固化的溢漏出的'灌浆液。
斜屋面及天沟SBS防水卷材施工
1、工艺流程
基层清理→涂刷基层处理剂→附加层→卷材铺贴→卷材收头粘结→卷材接头密封
2、基层清理
3、喷刷冷底子油
在基层表面满刷一遍冷底子油，底油的施工也按先高后低、先远后近、先立面后平面的顺序进行。同一屋面上先涂刷排水较集中的水落口、天沟等节点，再进行大面积的涂布。屋面转角及立面的涂刷层应薄涂多遍，不得有流淌和堆积现象。涂刷要均匀、不透底、遮盖率100%，底油总厚度不得小于3mm。在底油实干前，不得在防水层上进行其它施工作业，不得上人和堆放物品，干燥后方可铺粘卷材。
4、铺贴卷材附加层
屋面女儿墙、排风道出屋面、外墙根部、天沟阴阳角部位加铺一层同质卷材附加层，将卷材裁成相应的形状进行热熔满贴，宽度500mm，附加层施工必须粘贴牢固。落水口周围与屋面交接处，应做密封处理，并加铺两层附加层，附加层深入水落斗的深度不得小于100mm。
5、大面铺贴SBS防水卷材
大面进行铺贴时，卷材尽量顺着屋面长方向满粘，卷材的搭接宽度不小于100㎜，搭接缝的边缘以溢出热熔的改性沥青为宜，搭接必须按顺水方向进行搭接，然后用喷灯均匀热熔卷材搭接缝用小抹子把边抹好。相邻两幅防水卷材应错开搭接，错开1/3～1/2幅。
四质量标准
主控项目
1、防水砂浆的原材料、外加剂及预埋件必须符合设计要求和施工规范有关标准的规定，检查出厂合格证、试验报告。
2、防水卷材的规格、性能、配合比必须达标，并有合格的出厂证明。
3、保护层采用1：3水泥砂浆，配置时严格按配比进行，所用原材料及配合比必须符合设计要求和施工规范的规定。保护层层的坡度必须符合设计要求。防水层不得有渗漏和积水现象。细部防水构造必须符合设计要求和规范要求。
一般项目
1、冷底子油涂刷要均匀，不得有漏刷、透底和麻点现象。
2、防水卷材铺附加层接头要嵌牢固。
3、卷材粘结要牢固，无空鼓、损伤、滑移翘边、起泡、皱折等缺陷。
4、卷材的铺贴方向正确，搭接宽度允许偏差为-10mm。
5、面层表面不应有裂纹、脱皮、麻面、起砂等缺陷。
6、面层表面的坡度应符合设计要求，不得有倒泛水和积水现象。
五成品保护
1、雨水口、内排水口等部位应采取临时措施保护好，防止堵塞和杂物进入。
2、突出屋面管根、排水口，阴阳角等处和周边防水层不得碰损，部件不得变位
3、防水施工过程中，未固化前不得上人走动，以免破坏防水层，造成渗漏的隐患。
4、在已做好的屋面层上严禁过早上人，必须达到设计允许的强度后方可上人施工。
5、在已做完的屋面层上运输，必须先铺木板道路
六安全、环保措施
1、防水施工前，应进行安全施工交底；每班作业前，应对吊装设备、铺/挂设台架进行安全检查，并对施工人员交代安全注意事项。
2、防水施工前，应制定安全紧急预案，以应对和处理施工中的安全问题。
3、防水施工所有的材料均属易燃物，贮存、运输过程必须严禁烟火，在现场施工时，设专人看护，发现火情，立即报警。现场喷灯，专人使用，不能随意点火。现场必须配备相应的消防器材。
4、使用煤气喷枪前要到项目部开具动火证，没有动火证严禁施工。
5、施工现场内严禁吸烟。
6、完成各项施工任务，必须做到工完场清。
7、雨、雾、大气湿度过大及六级以上大风天气不宜施工。
8、施工使用的易燃物及易燃材料应存放于指定地点，并有防护措施及专人看管。
9、喷灯、喷枪及易燃品等，下班后必须放入有人管理的指定仓库。
10、施工完毕后剩余的材料容器及少量废料严禁随意丢弃、倾倒，及时回收处理，以免造成污染。
一、工程概述：
二、施工要求：
2.1烟囱外壁加固：用—60x6的扁铁在烟囱外壁加包箍（1道/50cm，另加竖筋6根，包箍与竖筋相应焊接）进行加固，防止烟囱裂缝继续加大。
2.2烟囱避雷设施检查、更换：对顶部避雷针、避雷围线进行检查，发现损坏部分，实施更换；避雷针在砼顶部以下部分及环形围线实施防腐。
2.3烟囱爬梯等钢构件防腐（醇酸调和漆等）：首先，进行除锈（敲击一遍脱落浮尘、锈斑，钢丝刷磨刷一遍，铁砂布磨擦一遍）；其次，检查有无损坏、脱焊部分，有则为其损坏部分修复、脱焊部分加焊；再其次，刷底漆一遍，面漆两遍。
2.4烟囱顶口维修：拆除烟囱顶口松动腐蚀部分，用水泥砂浆修补恢复原样。
三、施工技术措施：
本工程采用“不搭脚手架”、“高处悬吊”特种操作工艺进行施工。
3.1该工程采用高空悬吊活动座式登高板施工操作,用φ25的钢筋做成“S”形钢钩在烟囱顶口按等份固定紧,在“S”形钢钩挂上滑轮再用一根φ18m/m的白棕绳穿过滑轮并在一固定位置锚紧,白棕绳的另一端固定一个“U”形铆锁,活动座式登高板固定在“U”形铆锁上,施工人员在活动座式登高板由上而下操作。
3.2施工时，所用施工材料通过另外悬挂的棕绳由专人负责上下牵拉运输到指定高度。
3.3烟囱外壁加固
3.3.1包箍的`制作：根据砼烟囱外壁圆周的大小从上到下制作不同尺寸的包箍，每隔50cm制作一道包箍（包箍材料为—50x5的扁铁）。每道包箍由相同的两片组成，在每片包箍的两头分别加焊法兰（法兰同样由扁铁制作而成，其长度为80mm），焊接前在每个法兰上用钻头打孔，孔径为φ18mm，并配备紧固螺丝（φ16x260mm）。
3.3.2包箍的安装：在包箍安装前，先按烟囱外壁圆周等份在外壁悬挂6根竖筋（材料为—50x5扁铁），然后将制作好的包箍按烟囱外壁圆周的大小包在竖筋外，两片包箍用4根配套螺栓紧固，为增加其牢固性，将每道包箍和每根竖筋都用电焊焊接牢固。
3.4烟囱爬梯钢构件刷漆防腐：
3.4.1钢构件表面处理:
用钢丝刷、专用铲刀等工具清理钢构件表面的灰尘及浮漆。
对死角积灰、积垢或锈蚀严重的边角用特制工具清除,对于锈蚀严重及氧化皮大部分脱落出现麻点、麻坑的部位,采用钢丝刷除锈,力求达到最佳除锈效果（达到St2.5级）。
3.4.2钢构件表涂:
工程所用的油漆材料进场必须持有《生产许可证》、《产品质量检验证明单》、《产品合格证》。
油漆调配严格按油漆涂料《使用指南》和产品使用说明书规定标准指数配制,配漆、调漆必须由专业人员进行,认真阅读、弄清、弄懂产品说明书,严格配比比例,掌握好调漆浓度。调漆必须使用专用容器、专用工具,调漆量应严格跟踪当日的施工用量,当日调漆当日用完。施工完的油漆表面不得出现针孔、裂纹、脱落、漏涂。涂膜光滑平整,不准有流淌、刮痕、桔皮。
（油漆材料的选用也可根据业主方的要求来定。）
3.5烟囱顶口维修及避雷系统检修：
烟囱顶口维修：拆除烟囱顶口疏松风化的渣块，用水泥砂浆重新粉刷恢复原样。
根据工作安排，由城建股负责组建维修施工人员承担维修任务，所需材料及作业工具由宏宇城投公司物资采购办公室采购。为便于顺利施工，结合城市现状实际及市场工人工资标准，特拟定如下实施方案：
（一）坚持以人为本，安全第一，保证质量。
（二）注重时效，维修及时，消除隐患。
（三）控制规模，投资小直接修补，投资大审批后实施。
（四）加强监督、实事求是，人工考勤、材料领取。
二、城市维修范围
城市规划区内竣工验收交付使用的城市道路、桥梁、广场、公园、河堤、景观等基础设施及排水管网、人行道护栏、路沿石等。不含交通局管理养护、维修的`城市过境公路。
三、维修队伍工人选择
先多招一批约25名人员进行一次集中全面维修，然后固定约10名左右技术好、责任心强、服从管理的人员每月进行查漏补缺维修，需突击维修时再增加人员维修。维修工人分两组，一组主要从事路面、广场、河堤护栏等技术性强的工作；另一组主要从事排水管道清掏等工作。每一组安排一名组长负责管理工人，配合城建人员督促施工质量、进度，领取所需材料，统筹工作计划、完成工程量等。
四、工期安排
（一）施工：20xx年6月1日—7月30日前完成集中全面维修，8月1日开始进行查漏补缺维修。
（二）材料采购、机械租凭：20xx年5月31日前完成。
五、人工工资标准建议
工人实行考勤制度，按出勤天数每月底领取一次工资。技工：180元/工日；普工：120元/工日；掏粪普工：160元/工日；管理人员按技工标准计取。工日：按8小时计算为一个工日，夜间加班达4小时计1个工日，不足4小时按每小时技工补助50元、普工补助30元。遇到抢险等工作另行考虑工资标准。
六、职责分工
（一）城建股：
（二）财务室：
负责联系县财政局按时拨付维修工程款，及时发放工人工资，支付机械租凭款、材料款，监督工人考勤。
（三）物资采购部：
负责材料采购、施工机械租凭、施工工具等保障供应，材料库管理，监督材料使用，监督工人考勤。