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静安区北宝兴路零星旧城区改建项目房屋征收与补偿方案
(征求意见稿）
一、房屋征收与补偿的法律依据
1、国有土地上房屋征收与补偿条例（2011年国务院令第590号）
2、上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则（2011年上海市人民政府令第71号）（以下简称《实施细则》）
3、关于贯彻执行《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》若干具体问题的意见（沪房管规范征〔2012〕9号）、上海市住房和城乡建设管理委员会关于公布部分规范性文件清理结果的通知（沪建法规〔2016〕664号）
4、上海市人民政府办公厅转发市住房保障房屋管理局、市规划国土资源局关于推进本市房屋土地征收中企事业单位房屋补偿工作若干意见的通知（沪府办发〔2014〕13号）
5、住房和城乡建设部关于印发《国有土地上房屋征收评估办法》的通知（建房〔2011〕77号）
6、上海市人民政府关于批转市住房保障房屋管理局制订的《上海市国有土地上房屋征收补偿决定的若干规定》的通知（沪府发〔2012〕73号）、上海市人民政府关于延长《上海市国有土地上房屋征收补偿决定的若干规定》有效期的通知（沪府发〔2017〕30号）
7、上海市人民政府印发《关于坚持留改拆并举深化城市有机更新进一步改善市民群众居住条件的若干意见》的通知（沪府发〔2017〕86号）
8、上海市房屋管理局关于进一步做好本市国有土地上房屋征收他处住房核查工作的通知（沪房征收〔2017〕72号）
9、上海市国有土地上房屋征收评估管理规定（沪房规范〔2018〕5号）
10、上海市国有土地上房屋征收评估技术规范（沪房规范〔2018〕6号）
二、房屋征收的目的
根据《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》第八条，拟征收该国有土地上的房屋。
三、房屋征收的范围
房屋征收四至范围：东至北宝兴路、南至百联购物中心、西至、北至北宝兴路660弄小区。具体门牌号：北宝兴路630号、634号。（详见征收范围图）
四、征收补偿协议主体的确定
房屋征收补偿协议应当由房屋征收部门与被征收人、公有房屋承租人签订。
被征收人、公有房屋承租人以征收决定作出之日合法有效的房地产权证、租用公房凭证、公有非居住房屋租赁合同计户，按户进行补偿。（注：一个不动产单元发放多本不动产权属证书的，按一证计户。）
被征收人以房地产权证所载明的所有人为准，公有房屋承租人以租用公房凭证、公有非居住房屋租赁合同所载明的承租人为准。
房屋征收范围内的公有居住房屋承租人户口迁离本市或死亡的，按照《关于公有居住房屋承租人户口迁离本市或死亡的确定房屋征收补偿协议签订主体的通知》（沪房管规范征〔2013〕9号）文件执行。
五、居住房屋征收补偿所得的归属和安置义务
征收居住房屋的，被征收人取得货币补偿款、产权调换房屋后，应当负责安置房屋使用人；公有房屋承租人所得货币补偿款、产权调换房屋归公有房屋承租人及其共同居住人共有。
六、被征收房屋类型和建筑面积的认定办法
（一）被征收房屋类型的认定
房屋类型根据《关于修订<上海市房屋建筑类型分类表>的通知》（沪房〔90〕规字发第518号）、《关于调整本市房屋建筑类型分类的通知》（沪房地资市〔2003〕141号），以房产产籍资料记载的房屋类型为准。
（二）被征收居住房屋建筑面积的认定
1、被征收公有居住房屋建筑面积的认定：
承租的公有居住房屋，以租用公房凭证所记载的建筑面积为准；租用公房凭证记载的是居住面积的，按下表所列的换算系数计算建筑面积：
房屋
类型公寓独立
住宅(花园住宅)新里
住宅新工房
(有电梯、成套)新工房(无电梯、成套)新工房(无电梯、不成套)“两万户”
新工房旧里
住宅简屋
换算
系数2.061.831.822.001.981.941.651.541.25
在2001年11月1日以前租用公房凭证中已有记载的、用于居住并已计算收取租金的阁楼，高度在1.2米至1.7米（含1.2米和1.7米）的部分，按照实际居住面积的一半，以上表所列换算系数计算建筑面积；1.7米以上的部分，按照实际居住面积，以上表所列换算系数计算建筑面积。租用公房凭证中已有记载的、用于居住并已计算收取租金的的顶层斜阁，经公房管理部门确认后，按照记载面积，以上表所列换算系数计算建筑面积。其他情形的阁楼，不计算建筑面积。但高度在1.2米以下且属于唯一承租部位的阁楼，按照实际居住面积的一半，以上表所列换算系数计算建筑面积。
租用公房凭证记载的独用的厨房（灶间）、备餐室、厕浴室、壁橱、箱子间、走道、晒台、阳台、天井、楼梯间等部位的面积不作为换算建筑面积的基数，但单独调配作为居住部位使用的除外。
2、被征收私有居住房屋建筑面积的认定：
（1）已经登记的私有居住房屋，其建筑面积一般以房地产权证和房地产登记簿的记载为准；房地产权证和房地产登记簿的记载不一致的，除有证据证明房地产登记簿确有错误外，以房地产登记簿为准。私有居住房屋中的阁楼（包括房地产权证“附记”部分的阁楼），不予认定建筑面积；已经登记的私有居住房屋，在房地产权证记载以外的搭建面积，不予认定建筑面积。
（3）未经登记的私有居住房屋，有房屋建造批准文件但未记载建筑面积的，以房屋行政管理部门认定的房屋调查机构实地丈量建筑面积为准，超出房屋建造批准范围的搭建部位不予认定建筑面积。
特殊情形：对共同用地范围内的同幢房屋存在多个独立产权的，其中未经登记的私有居住房屋，以实际丈量的建筑面积为准，但认定建筑面积最多不超过该产权相对应的土证记载面积与该整幢房屋实际层数的乘积，实际层数超过3层的，按3层计算，3层以上部位，不予认定建筑面积。
3、按以上规定中不予认定建筑面积的部分，可以给予建筑物残值补贴（具体详见本方案的建筑面积的残值补贴标准），但经认定为违法建筑的不予补偿。
（三）被征收非居住房屋建筑面积的认定
1、非居住房屋的界定标准：
（1）原始设计为非居住房屋，延续至房屋征收决定作出时仍作为非居住房屋使用的，可以认定为非居住房屋；
（2）公有房屋承租人与公有房屋出租人签订了公有非居住房屋租赁合同，建立了公有非居住房屋租赁关系的，可以认定为非居住房屋；
（3）房地产权证和房地产登记簿记载的权利人为单位，可以认定为非居住房屋，但其房屋性质明确记载为居住或者实际用作职工或者职工家庭居住使用的除外；
（4）原始设计为居住房屋，经市或区（县）房屋行政管理部门批准居住房屋改变为非居住用途的，除有特别规定以外，可以认定为非居住房屋。但在2001年11月1日以前，已经以居住房屋作为经营场所并领取营业执照的，可以认定为非居住房屋；
在2001年11月1日以后，以居住房屋作为经营场所并领取营业执照，未经市或区（县）房屋行政管理部门批准居住房屋改变为非居住用途的，不认定为非居住房屋。
（5）市、区（县）劳动部门核发的《非正规就业许可证》，以及市、区（县）民政部门或街道核发的《社区服务证》的持证人所使用的居住房屋，不认定为非居住房屋。
2、被征收非居住房屋建筑面积的认定：
（1）有房地产权证的，以房地产权证记载的非居住用途的建筑面积为准。
（2）公有房屋签订公有非居住房屋租赁合同的，以合同记载的建筑面积为准。
（7）被征收公有居非兼用房屋建筑面积的认定：
被征收公有房屋因市或区（县）房屋行政管理部门批准部分居住部位改变为非居住用途，产生既有居住部分，又有非居住部分的，非居住部分建筑面积的认定以非居住房屋租赁合同或“居改非”审批文件记载的面积为准，居住部分面积按“居改非”前原始记载的居住面积乘以相应换算系数后，减去认定的非居住部分建筑面积，其剩余面积认定为居住部分的建筑面积。
3、经工商部门核发营业执照且原始设计为非居住房屋的，应按照非居住房屋进行补偿。在房屋征收决定作出时，房屋内有户籍人员的，不得作为居非兼用房屋，不得享受居住困难户保障补贴。
4、
七、协议生效及履行
作出征收决定之日起至签约期内征收签约率达到100%的，征收补偿协议生效。签约率未达到规定签约比例，征收决定终止执行。原则上五年之内不再安排旧区改造征收工作。
被征收人、公有房屋承租人在约定的搬迁期限内不履行搬迁义务，经征收部门书面催告后，仍不履行搬迁义务的，房屋征收部门可以解除已签订的补偿协议，补偿协议约定的权利义务终止。
被征收人、公有房屋承租人因未履行搬迁义务，由房屋征收部门解除补偿协议的，由房屋征收部门报请区人民政府依法作出补偿决定。被征收人、公有房屋承租人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，由作出房屋征收补偿决定的区人民政府依法申请人民法院强制执行。
八、房屋征收补偿方式
征收居住房屋的，被征收人、公有房屋承租人可以选择货币补偿，也可以选择居住房屋产权调换。
征收非居住房屋的，被征收人、公有房屋承租人可以选择货币补偿，也可以选择居住房屋产权调换。
征收企事业单位的房屋《上海市人民政府办公厅转发市住房保障房屋管理局、市规划国土资源局关于推进本市房屋土地征收中企事业单位房屋补偿工作若干意见的通知》规定办理。由房屋行政管理部门代理经租的宗教团体的房屋和执行政府规定租金标准的私有出租的房屋，被征收人以货币补偿为主。
被征收人、公有房屋承租人选择房屋产权调换的，应与房屋征收部门计算、结清被征收房屋补偿金额和用于产权调换房屋价值的差价。
九、征收居住房屋的补偿、补贴及奖励的计算标准
（一）征收私有居住房屋：
被征收居住房屋的补偿金额=评估价格+价格补贴。
评估价格=被征收房屋的房地产市场评估单价×被征收房屋的建筑面积。被征收房屋的房地产市场评估单价低于评估均价的，按评估均价计算。
评估均价=被征收范围内居住房屋评估总价÷居住房屋总建筑面积。本基地被征收房屋评估均价经被征收居民选举产生的评估机构评估并计算后另行公告。被征收房屋评估价经复核，鉴定后有变动的，评估均价不受其影响。
价格补贴=评估均价×补贴系数×被征收房屋的建筑面积。经区人民政府认定本基地补贴系数标准为0.3。
被征收房屋属于旧式里弄房屋、简屋以及其他非成套独用居住房屋的，被征收房屋的补偿金额增加套型面积补贴。套型面积补贴=评估均价×补贴面积。套型面积补贴按照房屋征收决定作出之日合法有效的房地产权证、租用公房凭证计户补贴。经区人民政府认定每证补贴面积为15平方米建筑面积。
（二）征收执行政府规定租金标准的公有出租居住房屋：
征收执行政府规定租金标准的公有出租居住房屋，被征收人选择货币补偿的，租赁关系终止，对被征收人的补偿金额计算公式为：评估价格×20%；对公有房屋承租人的补偿金额计算公式为：评估价格×80%+价格补贴，被征收房屋属于旧式里弄房屋、简屋以及其他非成套独用居住房屋的，按规定增加套型面积补贴。
征收执行政府规定租金标准的公有出租居住房屋，被征收人选择房屋产权调换的，由被征收人负责安置公有房屋承租人，租赁关系继续保持。对被征收人的补偿金额计算公式为：评估价格+价格补贴，被征收房屋属于旧式里弄房屋、简屋以及其他非成套独用居住房屋的，按规定增加套型面积补贴。
（三）征收执行政府规定租金标准的私有出租居住房屋：
征收执行政府规定租金标准的私有出租居住房屋，对被征收人的补偿金额计算公式为：评估价格×100%；对房屋承租人的补偿按照上条第一款的补偿规定执行。
（四）征收宗教团体所有及依法代管的居住房屋：
征收由房管部门代理经租的宗教团体的房屋，以及依法代管的房屋，租赁关系终止。补偿标准按照上条执行。
（五）居住困难户的优先保障
1、居住困难户的申请和审核：
2、居住困难户的保障补贴：
按照本市共有产权保障住房（经济适用住房）面积核定规定及以下折算公式计算后，人均建筑面积不足22平方米的居住困难户，增加保障补贴，但已享受过经济适用住房政策的除外。增加的保障补贴可以用于购买产权调换房屋。
折算公式为：(被征收居住房屋补偿金额+套型面积补贴)÷折算单价÷居住困难户人数；
保障补贴=折算单价×居住困难户人数×22平方米－被征收居住房屋补偿金额。
被征收居住房屋补偿金额=评估价格（公有承租：×80%）+价格补贴+15平方米建筑面积的特定房屋类型套型面积补贴（成套独用工房：评估均价×12平方米建筑面积，若有）
经区人民政府认定本基地折算单价为元/平方米（建筑面积）。
（六）居住房屋的补贴标准
1、装潢补贴：
被征收房屋属于旧式里弄房屋、简屋以及其他非成套独用居住房屋的，按500元/平方米建筑面积给予装潢补贴；被征收房屋属于成套独用工房的，按1000元/平方米建筑面积给予装潢补贴。
2、建筑面积的残值补贴：
以《实施细则》规定的计户单位为基准，每证可以享受一次性建筑面积的残值补贴为5万元/证。
若有下列情形的，可以根据下列标准给予对应的残值补贴：
（1）房屋类型为旧里、新里、“两万户”新工房、独立住宅的公有居住房屋，公房租赁凭证中记载的独用晒台、天井、阳台、高度在1.2米以下（不含）的阁楼，不计入被征收房屋的建筑面积，按照记载的面积的一半乘以评估均价给予残值补贴；公房租赁凭证中记载的独用楼梯间、走道，不计入被征收房屋的建筑面积，按照记载的面积以评估均价给予残值补贴。
注：上述给予残值补贴的部位均指公房租赁凭证中记载的独用部位，公房租赁凭证中记载的公用部位不给予残值补贴。
（2）公有房屋租赁凭证中记载的产权属私的部位和私有房屋不动产权属证书（房地产权证）“附记”部分记载的部位，高度在1.7米以上的，按照记载面积乘以评估均价计算残值补贴；高度在1.2~1.7米（含1.2米和1.7米）的，按照记载面积的一半乘以评估均价计算残值补贴；高度在1.2米以下的，按照记载面积乘以2000元/平方米计算残值补贴。
（3）仅有土地使用权证而无不动产权属证书（房地产权证）的私有居住房屋，经房屋调查机构实地丈量的，实地丈量的建筑面积超出认定建筑面积的部分大于50平方米建筑面积的，超出部分按照1000元/平方米计算给予残值补贴。
即计算公式为：（实地丈量的建筑面积－认定建筑面积－50平方米）×1000元/平方米。
（4）房屋类型为旧里、新里的私房不动产权属证书（房地产权证），其记载建筑面积以外的搭建部位不予认定建筑面积，但超出50平方米建筑面积的搭建部位，超出部分按照1000元/平方米计算给予残值补贴。
3、搬场、家用设施移装补贴：
（1）搬场补贴：15元／平方米×被征收房屋建筑面积，每证低于800元，按800元／证发放。
（2）家用设施移装费补贴：
②管道煤气移装费用每户200元（凭账单）；
③热水器拆装每台300元（凭账单）；
④有线电视移装费每户300元（凭收据）；
⑤空调拆装费每台400元（凭发票）；
⑥宽带移装费每号140元（凭发票）；
⑦由供电部门批准安装并由被征收人、公房承租人出资的10安培以上电表移装费，按现行有关规定。
上述家用设施移装费补贴，若被征收人、公房承租人无法提供对应凭据或合计低于2500元／证的，按2500元／证计算；合计高于2500元／证的，根据对应凭据按实计算。
4、临时安置费补贴：
（1）被征收人、公有房屋承租人选择房屋产权调换的，产权调换房屋交付前，由房屋征收部门支付临时安置费。计算标准为：
被征收房屋属于旧式里弄房屋、简屋以及其他非成套独用居住房屋的，每月临时安置费=60元/㎡×被征收房屋建筑面积；
被征收房屋属于成套独用工房的，每月临时安置费=90元/㎡×被征收房屋建筑面积；
按上述公式计算后，每证临时安置费不足6000元/月的，按6000元/月计算。
（2）过渡期限：
自被征收人、公有房屋承租人（含房屋使用人、同住人）搬离原址并移交空房之日起至所选购的产权调换房屋书面通知办理进户之日止。在过渡期限内按月为单位计算临时安置费，未满一个月的按一个月计算。过渡期限少于3个月的，按3个月计算。
（3）被征收人、公有房屋承租人选择房屋产权调换的，再增加搬家费补贴一次。
（4）过渡方式：自行过渡。
临时安置费不包含在补偿安置协议中，在被征收人、公有房屋承租人填报空房单并搬迁后另行签订结算单。
5、均衡实物安置补贴：
被征收人、公有房屋承租人选择非实物安置协议，可根据被征收居住房屋建筑面积给予每平方米1.5万元的均衡实物安置补贴，每证均衡实物安置补贴低于40万元的，按40万元计算。
在签约期内签约并按时搬迁的可给予3个月的过渡费补贴，补贴标准参照期房临时安置费标准。
（七）居住房屋的奖励标准
1、签约奖励：
签约期内，对签订征收补偿协议的被征收人、公有房屋承租人，每证可获得以下奖励：
（1）征收签约奖励：
在签约期之内签订房屋征收补偿协议且至签约期满之日，基地签约率达到100%的，按38万元/证给予签约奖励；被征收房屋建筑面积超过30平方米的，超出部分再增加1000元/平方米的协议签约奖励。
（2）签约率奖励：
在签约期之内签约，至签约期止，基地签约率达到100%的，给予8.5万元/证的签约率奖励。
特别说明：签约率=已签约证数÷基地总证数×100%。
（3）早签多得益奖励：
凡在签约期内签订房屋征收补偿协议的，根据签订协议的日期享受早签多得益奖励。在签约期前两天签约的，该项奖励标准为每证10万元，在签约期第三天签约的，该项奖励标准为每证5万元，自签约期第四天开始，在5万元的基础上每天递减500元。
计算公式为：
早签多得益奖励＝5万元－500元/天×签约启动第三天至实际签约日的天数。
2、搬迁奖励：
（1）搬迁奖：
（2）提前搬迁加奖：
在“搬迁奖”项基础上，在签约期内签约，并在协议生效后且宣布搬迁启动之日起15天内提前搬迁的，按每证奖励18万元。
（3）搬迁率奖励：
在签约期之内签约，至签约期止或公告的搬迁率计算截止日，搬迁率达到100%的，给予16.5万元/证的搬迁率奖励。
特别说明：搬迁率=已签约并搬迁证数÷基地总证数×100%。
（4）签约期内签约搬迁的利息奖励：
征收居住房屋（居民）、非居住房屋（个体工商户）的被征收人、公有房屋承租人在签约期内签约并在约定的期限内搬迁的，以本方案内规定的被征收房屋价值补偿金额（居住房屋评估价格、价格补贴、套型面积补贴、非居住房屋评估价格）、居住困难户保障补贴（如有）、各类补贴、奖励的总额为基数（但不包括签约率奖励、搬迁奖、提前搬迁加奖、搬迁率奖励、非居住搬迁奖励、过渡费补贴、临时安置费补贴），按照征收公告之日的银行同期一年期贷款年利率的标准计息。（具体计算办法见基地公告）
签约率奖励、搬迁奖励不包含在补偿协议中，在被征收人、公有房屋承租人填报空房单并搬迁后另行签订结算单。
注：已依法按照征收方案作出补偿决定，或被司法强制执行的被征收人、公有房屋承租人不享受上述各项奖励。
（八）除外情况
由房屋行政管理部门代理经租的宗教团体居住房屋和执行政府规定租金标准的私有出租居住房屋的被征收人不享受本条款的（六）至（七）各类补贴、各类奖励，但可以享受本条款的（七）中的签约率奖励和搬迁率奖励。
十、征收居非兼用的非居住部分或个体工商户的非居住房屋的补偿、补贴及奖励的计算标准
本条仅适用于两种情形：居非兼用的非居住部分的补偿、补贴及奖励的计算标准；个体工商户的非居住房屋的补偿、补贴及奖励的计算标准。
（一）非居住房屋凭证与营业执照（必须注册在被征收房屋内）齐全，按以下公式计算补偿金额：
公有房屋：非居住房屋补偿金额=被征收房屋的房地产市场评估单价×被征收的非居住房屋建筑面积×80％。
私有房屋：非居住房屋补偿金额=被征收房屋的房地产市场评估单价×被征收的非居住房屋建筑面积。
（二）停产停业损失补偿：
因征收非居住房屋造成被征收人、公有房屋承租人停产停业损失的，按照《实施细则》第三十五条规定进行补偿。
（三）居非兼用的非居住部分或个体工商户的非居住房屋的补贴标准
1、装饰装修、设备搬迁和安装以及无法恢复使用的设备的补贴：
对被征收非居住房屋内的装饰装修、设备搬迁和安装以及无法恢复使用的设备等，按照被征收非居住房屋建筑面积，给予每平方米4000元的补贴，每证低于30万元的，可按30万元计算。
2、执照补贴：
对持有合法有效的个体工商户营业执照（必须注册在被征收房屋内）的，在签约并搬出原址交出空房后一年内办理注销手续的，按房屋产权证或公房租赁凭证给予30万元/证补贴。
注：同一证被征收房屋内有多个个体工商户营业执照的，仍按照一证予以补贴。
执照补贴不包含在补偿协议中，在相应营业执照注销后（如有多个营业执照的需一并注销）另行签订结算单。
非个体工商户营业执照不享受本补贴。经营场所为流动，但营业执照登记在被征收房屋内的运输类个体工商户营业执照，可参照享受本补贴。对认定为居住房屋但被征收房屋内注册有个体工商户营业执照的，可参照享受本补贴。
（四）居非兼用的非居住部分或个体工商户的非居住房屋的奖励标准
签约期内，被征收人、房屋承租人在签约期限内签订房屋征收补偿协议的，按被征收非居住房屋建筑面积给予10000元/平方米的协议签约奖励，每证低于55万元的，可按55万元计算。
注：居非兼用的非居住部分按证不重复计算，根据居住部分标准按证给予签约率奖励。
被征收人、房屋承租人自协议签订之日起60天内搬出原址交出空房的，可按证给予10万元/证的奖励。
在签约期内签约的，且被征收人、房屋承租人自协议签订之日起15天内搬出原址交出空房的，可按证再给予10万元/证的奖励。
（2）搬迁率奖励：
注：居非兼用的非居住部分按证不重复计算，根据居住部分标准按证给予搬迁奖励。
（五）居非兼用房屋的计算：
征收居住和非居住兼用的房屋，被征收人或公有房屋承租人选择非实物安置的，应当按照居住用建筑面积和非居住用建筑面积分别计算补偿金额，合并后的补偿金额为该房屋的补偿金额。
被征收人或者公有房屋承租人选择房屋调换的，应当按照上述合并后的补偿金额，用居住房屋进行调换并结算差价；对提出居住困难申请的被征收人、公有房屋承租人，应当按照上述合并后的补偿金额进行折算。
折算公式为：（被征收居住房屋补偿金额+被征收非居住房屋补偿金额）÷折算单价÷居住困难人数；
保障补贴=折算单价×居住困难人数×22平方米－（被征收居住房屋补偿金额+被征收非居住房屋补偿金额）。
被征收非居住房屋补偿金额=评估价格（公有承租:×80%）
（六）征收居住和非居住兼用的房屋，可以按照居住用建筑面积和非居住用建筑面积分别计算上述各项奖励。
只有非居住部分，没有居住部分的全非居（个体工商户），在签约期内签订房屋征收补偿协议的，增加签约奖励18万元。
（七）除外情况
由房屋行政管理部门代理经租的宗教团体非居住房屋和执行政府规定租金标准的私有出租非居住房屋的被征收人不享受本条款的第（三）款第2条以及第（四）款的各类补贴、各类奖励。
十一、征收非居住房屋（个人或单位）的补偿、补贴及奖励的计算标准
本条适用于除第十条以外的其他类型非居住房屋的个人或单位，房屋用途为非居住，包括但不限于营业、餐饮、娱乐、健身、休闲、办公、工业、教育等。
（一）非居住房屋（个人或单位）建筑面积和用途的处理
1、非居住房屋的建筑面积，一般以房地产权证记载的建筑面积为准。未经登记的建筑面积，以规划土地批准文件记载为准。实际建筑面积小于规划土地批准文件记载的，以实际建筑面积为准。未经登记且未经规划土地部门批准建造的房屋，未经认定为违法建筑的，可以给予残值补贴。
2、非居住房屋的用途，按照房地产权证记载的房屋用途进行补偿。未经登记的房屋，按照规划土地或住房保障房屋管理部门批准文件记载的用途进行补偿。未经批准改变房屋用途的，不得按照改变后的用途进行补偿。
（二）征收非居住房屋（个人或单位），按以下公式计算补偿金额
不动产权的非居住房屋补偿金额=被征收房屋的房地产市场评估单价×被征收的非居住房屋建筑面积
公有非居住房屋补偿金额=被征收房屋的房地产市场评估单价×被征收的非居住房屋建筑面积×80%
（三）停产停业损失补偿
因征收非居住房屋（个人或单位）造成被征收人、公有房屋承租人停产停业损失的补偿标准，按照被征收房屋市场评估价的10%确定。具体计算公式为：被征收房屋的房地产市场评估单价×被征收的非居住房屋建筑面积×10%
个人或单位对评估结果有异议的，可以按照《实施细则》第二十五条第三款规定申请复核、鉴定。
（四）征收非居住房屋（个人或单位）的补贴标准
对被征收非居住房屋（个人或单位）内的装饰装修、设备搬迁和安装以及无法恢复使用的设备等，按照被征收非居住房屋建筑面积，给予每平方米4000元的补贴，每证低于12万元的，可按12万元计算。
2、建筑物的残值补贴：
对被征收房屋未经登记且未经规划土地部门批准建造的建筑物，未经认定为违法建筑的，按该建筑物实际建筑面积给予1000元/平方米的残值补贴。
（五）征收非居住房屋（个人或单位）的奖励标准
签约期内，非居住房屋（个人或单位）的被征收人、公有房屋承租人签订房屋征收补偿协议的，可按照被征收非居住房屋补偿金额[即：非居住房屋补偿金额（公有房屋:×80%）、停产停业损失补偿、装饰装修、设备搬迁和安装以及无法恢复使用的设备的补偿]的5%计算签约奖励，每证低于20万元的，可按20万元计算。
非居住房屋（个人或单位）的被征收人、房屋承租人在协议签订之日起60天内搬出原址交出空房的，可按照被征收非居住房屋补偿金额[即：非居住房屋补偿金额（公有房屋:×80%）、停产停业损失补偿、装饰装修、设备搬迁和安装以及无法恢复使用的设备的补偿]的10%计算搬迁奖励，每证低于30万元的，可按30万元计算。
（六）除外情况
由房屋行政管理部门代理经租的宗教团体非居住房屋和执行政府规定租金标准的私有出租非居住房屋的被征收人不享受本条款的第（四）款第2条以及第（五）款的各类补贴、各类奖励。
十二、用于产权调换房屋的基本情况和选购方法
详见《静安区北宝兴路星旧城区改建项目产权调换房屋选购办法》。
十三、房屋征收评估机构选定
本基地房地产价格评估机构由房屋征收部门组织被征收人、公有房屋承租人协商选定；协商不成的，经房屋征收部门组织被征收人按照简单多数的原则投票确定评估机构。
十四、受委托的房屋征收事务所名称
上海市闸北第一房屋征收服务事务所有限公司
十五、其他事项
1、被征收人、公有房屋承租人应当如实提供文书送达地址。因提供或确认的送达地址不准确、拒不提供送达地址、送达地址变更未能及时告知征收部门、被征收人、公有房屋承租人或其指定的代理人拒绝签收，将自行承担由此可能产生的法律后果。
2、征收补偿协议签订后，被征收人、公有房屋承租人应当在征收补偿协议或者补偿决定确定的搬迁期限内，负责将房屋使用人和同住人迁出。房屋使用人和同住人未迁出的，视同被征收人、公有房屋承租人未完成搬迁。属于空关房屋的，由征收人负责通知。
3、、签约当事人选择货币化补偿方式的，签订的《房屋征收补偿协议》；选择购买基地提供配套商品房的签订的《房屋征收补偿协议》和《购房意向书》，另需填写《配套商品房供应单》。
5、被征收人、公有房屋承租人若确因自身原因无法处理被征收房屋补偿事宜的，通过公证委托他人办理或第三方公信人士当场见证委托过程并形成相应文书。
6、本基地按规定在公示栏公示征收补偿工作的有关事项。
7、本房屋征收补偿方案中的货币单位为人民币。
静安区北宝兴路星旧城区改建项目
产权调换房屋选购办法
第一条产权调换房源
1、就近房源：
（1）宝山顾村菊泉街55弄，房屋均价30400元/平方米。
就近房源每证仅可选购一套。
2、异地房源：
（1）闵行浦江召楼路1706弄，房屋均价30000元/平方米。
（2）松江佘山北华莹山路450弄，房屋均价24800元/平方米。
特别告知：
征收补偿协议生效后，在确保剩余居民合理比例使用的前提下，经征收部门同意，可将部分多余房源收回，收回房源清单将提前在征收范围内公示，公示期不少于10日，公示期内被征收人和公有房屋承租人仍可选购上述房源。
第二条房源选购规定：
1、选购房型规定：房型根据对应的家庭进行选购，1个家庭可以选购一房或两房房型，2个家庭及以上可以选择一房或二房或三房房型。先选先购，购完为止。家庭指夫妻配偶及未到法定婚龄的子女。
2、选购房源总价的规定：
被征收人、公有房屋承租人选购的产权调换房源，其选购房源总价应当不超过评估价格（公有房屋：×80%）、价格补贴、套型面积补贴、居住困难户保障补贴、装潢补贴、建筑面积的残值补贴、签约奖励（不含居民签约率奖励）的总和之内。在房源总价限定条件之内，选购套数根据被征收房屋的面积和家庭情况综合考虑。选购房型参照第二条第1款。先选先购，购完为止。
3、对符合要求，选择多套产权调换房屋的，临时安置费补贴按如下办法计算：
（1）首先根据原计算公式计算出每月总临时安置费，之后根据多套房屋中每套房屋的价格占总房屋价格的比例，分别对应计算该套房屋的每月临时安置费，即该套房屋的每月临时安置费=每月总临时安置费×（该套房屋的价格÷所选全部房屋的总价格）。计算结果取整数。
自被征收人、公有房屋承租人（含房屋使用人、同住人）搬离原址并移交空房之日起，根据每套产权调换房屋书面通知办理进户之日止分别计算临时安置费，即第一套房屋的每月临时安置费×第一套房屋的过渡期限＋第二套房屋的每月临时安置费×第二套房屋的过渡期限＋……（以此类推）
4、特殊情形：
原则上按“一证一套”进行选房，确有特殊情形的被征收人、公有房屋承租人，需超出本条第一款及第二款之限定的，可向征收事务所提交申请，由街道分指挥部根据被征收房屋的面积和家庭情况综合考虑，予以审核批准。但选购房源超出选购房源总价（不含居民签约率奖励）部分的金额不得大于所选购房屋中最少的一套房屋的房价款。
第三条其他说明
居住困难户认定和补贴办法
一、目的和依据
二、适用范围和补贴归属
本办法适用于静安区北宝兴路星旧城区改建项目范围内由被征收人（户）、公有房屋承租人（户）自愿提出申请核查的。
居住困难户的房屋征收补偿所得包括保障补贴，按照《实施细则》规定，属于被征收人所有，或者公有房屋承租人及其共同居住人共有。
三、居住困难户保障补贴核定对象
符合下列情况的，可核定为居住困难户保障补贴人员：
1、原户口从被征收房屋内迁出的军人、海员、船员、野外筑路、勘探、就学等人员，现户口在部队、单位或学校的；
2、原户口在被征收房屋内，因正在服刑、劳动教养而户口被注销的人员；
3、被核定为本地块居住困难户保障补贴人员的配偶（不含外籍、港澳台人士），其户籍不在被征收房屋处，但符合以下情形之一的：
（1）结婚证开具的日期至本地块房屋征收决定作出之日满一年的；
（2）结婚证开具的日期在本地块房屋征收决定作出之日前，但未满一年，且与配偶所生未成年子女户口已报入被征收房屋内的。
4、有本市户籍的未满18周岁的未成年人（不含外籍、港澳台人士），其生父母一方被核定为本地块居住困难户保障补贴人员的（离婚家庭按照法院民事调解书或判决书、离婚协议书明确的未成年人抚养权归属认定）。
5、已核定为本地块居住困难户保障补贴人员的未满18周岁的未成年人，其有抚养义务的生父母（不含外籍、港澳台人士），可核定为居住困难户保障补贴人员（离婚家庭按照法院民事调解书或判决书、离婚协议书明确的未成年人抚养权归属认定）。
（四）截止房屋征收决定作出之日后的一年内，签约期内签约的居住困难户保障补贴人员中有报本市户籍的新出生婴儿的：
1、在签约前被征收户已提出居困申请并经审核认定符合居住困难户的，认定的居住困难户保障补贴人员中有已怀孕的，且新生婴儿在本市报出生的，可追加认定为居住困难户保障补贴人员，并以结算单形式增加居住困难保障补贴。
2、在签约前被征收户已提出居困申请但不符合居住困难户的，但增加新生婴儿后，经审核认定符合居住困难户的，可以调整房屋征收协议形式增加居住困难保障补贴或者以结算单形式增加居住困难保障补贴。
3、在签约前被征收户未提出居困申请，该户应自知道或应当知道怀孕后及时提出居困申请，若房屋征收协议尚未开始履行可以受理居困申请，增加新生婴儿后，经审核认定符合居住困难户的，可以调整房屋征收协议形式增加居住困难保障补贴。若房屋征收协议已开始履行则不再受理居困申请。
四、居住困难户保障补贴不予核定对象
（一）户口在被征收房屋的，截止房屋征收决定作出之日已离婚，包括但不限于判决（调解）书、离婚协议书等文件表述含义为在被征收房屋无居住权的或者离婚协议书明确户口应当从被征收房屋迁出而未迁出的人员。
（二）户口在被征收房屋的，截止房屋征收决定作出之日房屋已转让、出售、承租权差价交换，因其户口未从被征收房屋迁出造成受让人无法迁入户口的人员。
五、他处住房的认定标准
（一）他处住房的涵义
他处住房，是指征收地块范围内居民本人及其家庭成员（配偶和未成年子女）截止房屋征收决定作出之日5年（含）内，有下列情形的：
1、本市他处的承租公有房屋（包含公有房屋使用权转让合同）；
2、本市他处的产权住房（包含网签购房合同、网签预售合同、预告登记）；
3、将他处的产权住房出售或赠与或其他方式转移产权份额的，或公有住房承租权差价交换的；
4、因本市他处住房（含宅基地）动迁（征收）获得的补偿安置房或产权调换房屋的；
5、因本市他处房屋拆迁（征收）获得过货币补偿的（按标准折算成面积）；
6、本市获得过住房货币补贴；
7、本市他处的宅基地住房；
8、本市他处落实私房政策发回产权由业主自管的住房；
9、本市他处的共有产权保障房（经济适用住房）；
（二）他处住房核查对象
《上海市房屋征收居住困难补贴申请表》中载明的全部申请人。
（三）他处住房建筑面积确定
1、产权住房按照《不动产权属证书》（含《房地产权证》、《房屋所有权证》，下同）记载的建筑面积确定。尚未领取《不动产权属证书》的，根据网签合同载明的建筑面积确定。
2、公有承租房按照《租用居住公房凭证》等记载的居住面积，居住面积根据房屋类型结合对应的换算系数计算建筑面积。换算系数按《关于贯彻执行<上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则>若干具体问题的意见》（沪房管规范征〔2012〕9号）执行。
（四）他处住房人均建筑面积低于15平方米（含）的认定标准
1、被征收房屋居住困难申请人的他处产权住房内无户籍的，根据他处产权住房建筑面积中所享受的权益，低于15㎡时，可认定为他处住房困难；
2、被征收房屋居住困难申请人的他处产权住房内有户籍的，根据他处产权住房建筑面积除以他处住房户籍在册人员和他处住房产权人的人数之和，低于15㎡时，可认定为他处住房困难；
3、被征收房屋居住困难申请人的他处公有住房建筑面积（居住面积乘以相应换算系数）除以他处住房户籍在册人数，低于15㎡时，可认定为他处住房困难。
4、被征收房屋居住困难申请人有多套他处住房的，建筑面积应当合并计算，合计后仍低于15㎡时，可认定为他处住房困难。
5、根据本办法三（二）条款，不具有被征收房屋处常住户口的未成年人符合核定为居住困难户保障补贴人员的，若该未成年人在他处住房内有户籍，则不计入他处住房人数。
6、根据本办法三（三）条款，公有房屋承租人符合核定为居住困难户保障补贴人员的，若该公有房屋承租人在他处住房内有户籍则不计入他处住房人数；若拥有他处有住房产权的，则不计入他处住房产权份额。
本规定的他处住房户籍在册人数是指他处住房的在册户籍至征收决定作出之日已满一年的人数。
六、困难补贴核定计算公式
按照本办法和《实施细则》第三十一条第二款规定的折算公式计算后，人均安置建筑面积不足22平方米的，为“居住困难户”，可增加居住困难补贴，但已享受过经济适用房政策的除外。非居住房屋（全非居）不得享受居住困难户保障补贴。
居住房屋折算公式：被征收居住房屋补偿金额÷折算单价÷核定的居住困难户人数。
被征收居住房屋补偿金额=评估价格（公有承租：×80%）+价格补贴+15平方米套型面积补贴
居住困难补贴=折算单价×居住困难户人数×22平方米－被征收居住房屋补偿金额。
七、申请和审核
（一）申请提出
居住困难审核申请，应当由被征收人、公有房屋承租人提出。被征收人、公有房屋承租人不提出居住困难申请，房屋使用人、共同居住人可以提出居住困难核查申请。
截止签约期满且房屋征收协议签约前，尚未提出申请或虽提出申请但未提交完整申请资料的被征收人和公有房屋承租人，应当自行承担逾期申请造成的奖励补贴等经济损失。
房屋征收协议已开始履行（被征收户、公有房屋承租户开始受领补偿奖励等款项或开始办理产权调换房屋办理进房手续）再提出居住困难申请的，不再受理。可另行通过本市经济适用住房等住房保障政策申请。
（二）申请材料
1、申请人（被征收人、公有房屋承租人或房屋使用人、共同居住人）签名的《居住困难保障补贴申请家庭成员和住房基本情况及查询申请表》。
2、共同申请人签名同意接受核查他处住房情况、户籍并公示结果的书面文件、《居住困难保障补贴申请家庭成员和住房基本情况及查询申请表》。
3、共同申请人的身份证明材料。
4、被征收房屋和需核查的他处住房户口簿等户籍证明；无本市常住户口的需提供所在地户口簿等户籍证明。
5、共同申请人的婚姻状况证明、外地配偶居住证明和户籍证明、未成年人的出生证明；达到法定结婚年龄的未婚者需提供本人单身承诺书；离婚者，应当提交离婚协议书或法院判决（调解）书及离婚后未婚证明。
6、共同申请人户口所在地住房和他处住房的《房地产权证》等有效权属凭证或租赁公房凭证、户口簿等有关凭证。
7、若该户人员放弃申请居住困难户保障补贴的，应当提交放弃申请人员的《放弃申请居住困难户保障补贴承诺书》；或者共同申请人承诺他人放弃申请的书面文件。未经申请核查的人员不得增加居住困难户保障补贴。
8、征收事务所核实放弃申请居住困难保障补贴人员的审查材料。
9、核定需要的其他证明材料。
（三）工作流程
1、受理
（1）被征收人（户）、公有房屋承租人（户）按照本办法规定的书面材料向征收事务所提出核查申请。
（2）征收事务所对申请户提供的书面材料进行核查：对资料不全的申请户应当告知需要补充的材料（申请户在收到书面告知之日起5日内提交补充材料，未在5日内提交补充材料的，视为该户放弃）；对资料齐全的申请户，予以受理并将申请户信息输入信息系统。
2、住房核查
核查过程中，需要申请户提供相应材料的由征收事务所告知，申请户应当在收到书面告知之日起10日内提供补充材料，逾期不提供的，视为该户放弃。
3、认定公示
4、放弃申请
被征收人（户）、公有房屋承租人（户）提出放弃居住困难户保障补贴的，应在签约前由原全体申请人共同签署放弃房屋征收居住困难户保障补贴的书面文件。
八、法律责任
补偿协议签订后，发现因申请人提供虚假材料造成认定有误的，房屋征收部门应当停止发放该户居住困难户保障补贴。
在审核认定过程中，发现申请人存在伪造国家机关公文、证件、印章情形的，视情节轻重，依法追究相应法律责任。
九、居住困难户认定小组组成
静安区北宝兴路星旧城区改建项目项目居住困难联合认定小组由区旧改总办、房管局等部门人员组成。
十、监督保障
居住困难户保障补贴工作接受群众和社会的监督，并自觉接受监察部门、审计部门对认定各环节合法性的监察、审查。