第一条为进一步加强乐清市城乡个人住宅建设管理，规范个人建房的规划建设程序，改善城乡人居环境，提高城乡建设品位，促进社会和谐稳定，根据《中华人民共和国建筑法》、《中华人民共和国城乡规划法》、《浙江省城乡规划条例》等法律法规及规范性文件，结合我市实际，制定本办法。
第二条本办法所指个人住宅建设是在我市行政区域内村（居）民以个人名义出资在集体土地或国有土地上建设个人住宅的行为，包括新建、改建和扩建等行为。
第二章一般规定
第三条个人住宅建设应当符合城乡规划，并遵循合理布局、节约用地、先规划后建设等原则。
第四条按城乡建设和发展需要，市域范围内划分为城镇建设重点控制区域和一般控制区域，实行对个人住宅建设的分类管理。城镇建设重点控制区域的范围由市人民政府发文予以确定。
第五条城镇建设重点控制区域内个人住宅应按公寓式进行建设，严禁建设个人单间式住宅。
第六条重点控制区域以外的其他区域，为个人住宅建设的一般控制区域。鼓励在一般控制区域内建设个人公寓式住宅。
第七条在重点控制区域内已形成整幢建设的成排房屋，其中未建的实有用地规模少于两间（包括两间，总用地面积100平方米以下）的“插花闲置地”，不宜建公寓式的，经村民委员会、镇（街道）审查并同意后，可按程序申请办理单间式住宅。实有用地规模大于两间的，在规划编制时应当予以统一安排。
第八条国有划拨或出让期未满的住宅用地上的单间式住宅(非房地产开发项目)申请原址拆建的，在符合规划的前提下可按程序申报审批个人联建公寓式住宅。出让住宅用地上拆建翻新时增加建筑面积的，应当经国土部门同意并续补缴土地出让金。拆建翻新的建筑层数按照修建性详细规划确定；没有修建性详细规划的，按原房产证层数进行审批。国有土地上拆建个人联建公寓式住宅最高不得超过六层(含六层)。原土地使用权边界不规则或者压占城市道路规划路幅、建筑退让区域、消防通道的，经所在村村民代表大会或集体经济组织同意并经国土部门批准后，可在建设用地范围内适当调整土地使用边界，但不得扩大原土地使用面积。
第九条严格控制与规划不符合的危旧房进行原地拆建。对存在安全隐患或自然灾害造成的毁坏性房屋，要进行修复加固；无法修复加固的，由村委会优先予以统一拆迁安置；对近期无法落实拆迁安置的，经市房屋安全鉴定机构鉴定为D级危房的且属于产权人唯一住所的，允许原拆原建或按人均40平方米的面积进行拆建，且最高审批层数为三层以下（含三层）并严格要求在原地拆建。是否属于唯一住所由镇（街道）会同国土所、住建所确定。
第十条个人住宅的立面色彩和景观应注重与周边环境和建筑的协调，并符合《乐清市城市色彩规划》。十层以下住宅屋顶宜采用坡屋顶形式。
第三章重点控制区域内的个人住宅建设
第十一条在重点控制区域内建设个人住宅，应按照下列要求进行：
（一）重点控制区内应当根据控制性详细规划编制修建性详细规划（或建筑总平面图），作为个人联建公寓式住宅的审批依据。未编制修建性详细规划或建筑方案的区域，一律不得批准个人建房。
（二）修建性详细规划的规划用地范围原则上应做到全村覆盖；局部地块改造条件成熟的，可以单独编制修建性详细规划。规划范围应以道路、河流、公共绿化带等作为明显规划界限。
（三）以个人联合为主体申请个人联建公寓式住宅的，建筑层数不超过十层（不含十层）。联建十层以上高层公寓式住宅以及建设小区内的公共服务配套用房的，应由村委会或村集体经济组织为主体统一办理审批手续。
（四）对尚不能按照修建性详细规划实施连片整体改造的，可以在修建性详细规划范围内划分便于近期实施的若干独立实施区域进行局部整体改造。独立实施区域的划分一般应符合以下要求：
1、控制红线内规划建筑离界距离满足技术规定且对红线外现状合法建筑日照分析符合规定。对区域外原已达不到日照标准的建筑，以不降低其原有日照标准为条件。
2、四至为24米以下（不含24米）规划道路的，以道路中心线为界。
3、各独立实施区域之间的界线应重合。
（五）独立实施区域内不影响规划实施且建筑质量较好的单间式住宅，可以在原宅基地使用人与村委会签订退回宅基地协议并办理产权注销登记手续后，由村委会统一收回房屋暂时作为村内危房的安置房或拆迁户周转房。该类保留建筑在审批新建项目时不考虑对其的日照等影响，并应在本独立实施区域内新建公寓全部建成并投入使用后拆除且不再进行拆赔补偿。
（六）独立实施区域内个人住宅建设按统一规划、统筹拆赔、分步建设的原则。在独立实施区域已经制定拆赔方案并经村民代表大会通过后，可以按整栋住宅进行建设。
（七）对独立实施区域内拆赔安置后剩下的多余住宅，由村委会统一安排，优先作为村内危旧房改造、住房困难户、其他拆赔户的置换安置房。
第十二条在重点控制区域内建设个人住宅，建房面积按照以下标准执行：
（一）无房户新建个人联建公寓式住宅按套数进行控制。小户（3人及3人以下）不得超过1套，中户（4至5人）和大户（6人及6人以上）不得超过2套。套型建筑面积原则上不超过160平方米。
（二）对已经划定独立实施区域范围内对原有住房进行拆迁并建设（异地或原地建设）个人联建公寓式住宅的，其建房标准在具体分配方案中明确，但最高不得超过以下补偿标准：
1、四层以下（含四层）的合法建筑按照其房屋的合法占地面积的4倍标准确定应置换的建筑面积。
2、五层以上（含五层）的合法建筑按照其房屋合法建筑面积的1倍标准确定应置换的建筑面积。
3、已确认使用权或者产权的道坦、简易房（厕所、猪舍、柴基等）按照其合法占地面积的1倍标准确定应置换的建筑面积。
（三）为鼓励地理区域不突出、经济欠发达地区内村民参与改造建设的积极性，全市按照区域经济社会发展水平划分为一、二、三、四类地区，并按照地区分类修正上条规定的可以置换的建筑面积上限。
镇（街道）名称和范围
类别
修正系数
乐成街道、城东街道、城南街道、柳市镇、北白象镇、虹桥镇建成区范围
一类地区
1.0
盐盆街道、翁垟街道、白石街道、石帆街道、天成街道、淡溪镇、清江镇、芙蓉镇、雁荡镇、大荆镇建成区范围，以及一类地区的非建成区范围
二类地区
1.05
盐盆街道、翁垟街道、白石街道、石帆街道、天成街道、淡溪镇、清江镇、芙蓉镇、雁荡镇、大荆镇非建成区范围
三类地区
1.1
仙溪镇及以上镇（街道）辖区中原城北、四都、雁湖、岭底、智仁、双峰、镇安等区域范围
四类地区
1.15
（四）因自建安置房套型设计原因，置换建筑面积达不到自建安置房套型面积的，允许村民间进行内部调剂。
（六）无房户人口数量和建房条件审核按照《关于印发乐清市个人建房用地管理办法（试行）的通知》（乐政函〔2012〕86号）。
第十三条在重点控制区域内建设个人住宅，用地和规划许可应按照以下分类和要求进行审批：
（一）十层以下（不含十层）个人联建公寓式住宅（局部改造）
1、该类项目由建房户共同进行申报。
2、村委会以地块或独立实施区域为申报范围拟定具体分配方案，召开村民代表大会讨论并确定具体分配方案和拟申报建房户名单。
3、市住建局应根据建房户的共同申请，依据修建性详细规划（或建筑方案），出具规划用地红线图和规划设计条件（包括用地面积、总建筑面积、建筑层高、层数、限高、各套型建筑面积、各套型套数和建筑间距等要求，下同）。
4、市国土资源局对建房资格、条件及面积标准进行审查，并会同镇人民政府、街道办事处根据规划设计条件足额确定应建户名单和套数后，予以公示并出具办理建设用地规划许可联系单。暂时难以足额确定应建户名单的，可以安排总量的20%以内由村委会代管，以后落实到应建户。
5、名单内建房户持村委会的书面同意意见、核准的建房户名单、国土局联系单等材料向市住建局申请核发建设用地规划许可证后，向市国土资源局申请办理土地批准文件。
6、建房户应当委托有资质设计单位根据规划条件和规划进行施工图纸设计。
7、建房户向市住建局提交使用土地的有关批准文件、建筑施工图纸及设计资质证书、已批准的修建性详细规划（或建筑总平面图）等材料向市住建局申领建设工程规划许可证。
8、按照独立实施区域模式实施的项目，在办理建设工程规划许可时还应当提供以下资料：
①经村委会同意并确认的完整地块内独立实施区域划分图纸。
③区域内保留房屋情况说明和限期自行拆除承诺书。
（二）个人联建公寓式住宅（整体改造且六层以下（含））
1、该类项目应符合第十二条第（五）款规定,由村委会统一进行申报。
2、村委会根据修建性详细规划，按照建筑占地范围划分宅基地，并拟定具体分配方案，召开村民代表大会讨论并确定宅基地报批方案。
3、市住建局应根据村委会申请，依据修建性详细规划，出具规划用地红线图和规划设计条件（内容同上），规划设计条件应明确建筑占地（宅基地）面积。
4、市国土资源局对建房资格、条件及面积标准进行审查，并会同镇人民政府、街道办事处根据规划设计条件确定的宅基地面积足额核定应建户名单及宅基地面积，并向市住建局出具工作联系单。市国土资源局应同时进行建房用地预审并安排用地计划。
5、村委会持书面申请报告、核准的建房户名单、国土局工作联系单等材料向市住建局申请核发建设用地规划许可证后，向市国土资源局申请办理土地批准文件。
6、村委会委托有资质设计单位根据规划条件和规划进行施工图纸设计。
7、村委会向市住建局提交使用土地的有关批准文件、建筑施工图纸及设计资质证书、修建性详细规划（或建筑总平面图）等材料向市住建局申领建设工程规划许可证。
（三）十层以上（含十层）联建高层公寓式住宅
1、该类项目由村委会或村集体经济组织统一进行申报。
2、审批流程参照附件1。
第十四条个人联建公寓式住宅的施工许可管理。
（一）经批准的十层以下（不含十层）个人联建公寓式住宅在施工前应与具有相应施工资质等级证书的单位或经过培训合格的个体工匠签订施工协议，并领取施工许可证后方可施工。
（二）十层以上（含十层）高层公寓式住宅项目必须委托有资质施工企业施工，施工前应申请领取施工许可证。
第十五条实行个人联建公寓式住宅收费优惠政策。
在重点控制区域内集体土地上建设个人联建公寓式住宅的，免收散装水泥押金、土地登记发证费等；减半收取城市基础设施配套费、人防费、防雷检测费等。
第三章一般控制区域内的个人住宅建设
第十六条在一般控制区域内建设个人住宅，应按照下列要求进行：
（一）一般控制区内属于城市（镇）总体规划确定的城市（镇）建设用地范围之内的村庄，建设个人住宅时应当符合控制性详细规划。一般控制区内属于城市（镇）总体规划确定的城市（镇）建设用地范围之外的村庄，应当编制村庄规划，作为个人住宅的审批依据。
（二）在一般控制区内规划和审批个人单间式住宅层数按以下原则控制：
1、修建性详细规划或村庄建设规划中的规划个人单间式住宅最高不得超过5层。
2、控规范围内尚未编制修建性详细规划的，审批个人单间式住宅最高不得超过4层。
4、审批位置可根据实际情况在规划位置1米范围内适当调整，但应按照规划技术管理规定重新核算并确定建筑层数。
5、住宅间距以满足日照要求为基础，综合考虑采光、通风、消防、防灾、管线埋设、视觉卫生等要求确定。
6、原已有规划的，按原批准的规划执行。
（三）个人单间式住宅底层层高不得超过4.2米，二层及二层以上不超过3.3米。
（四）一般控制区内建设个人公寓式住宅的，可以参照第二章规定和审批程序执行，并享受相同优惠政策。
第十七条在一般控制区域内建设个人住宅，应按照以下要程序进行审批：
（一）建房户向市国土局申请宅基地用地预审。
（二）建房户持村民委员会签署的书面同意意见和市国土局工作联系单向市住建局申领建设用地规划许可证。
（三）市国土资源局按照乐政函〔2012〕86号文件规定批准宅基地使用权。
（四）建房户向市住建局提交使用土地的有关批准文件、建筑施工图纸等材料向市住建局申领建设工程规划许可证。
（五）三层以上、投资额在30万元以上或者建筑面积在300平方米以上的项目在施工前应与具有相应施工资质等级证书的单位或经过培训合格的个体工匠签订施工协议，并领取施工许可证后方可施工。
第四章监督管理
第十八条设计单位在编制施工图纸时应以修建性详细规划为依据，不得擅自突破规划条件。
第十九条建设个人住宅在施工前应委托有相应测绘资质的单位进行坐标放样；在基础施工至正负零零时，建房户或村委会应当向负责规划审批的部门申请红线验线，经验线合格的，方可进行正负零以上施工。
第二十条工程竣工后建设单位（个人）应委托有相应测绘资质的单位进行竣工测绘和房屋面积测量，作为规划核实和房产登记的依据。
第二十一条在集体土地上建设的个人联建公寓式住宅除依法可流转给本市范围内的农户外，其他原则上不得买卖与转让。对不符合购买或安置资格购买入公寓楼住宅的，由镇（街道）人民政府责令退还所购房屋。
第五章附则
第二十二条本管理办法中有关个人建房用地标准及办理程序等与乐政函〔2012〕86号文件有冲突的，以本办法的规定为准。