当前美国房屋销售（以下房屋销售指现房销售，期房占比很小忽略不计）大概每年400万套，处于2010年以来的最低点。其中一手房销售每年70万套，处于2010年以来偏高位置。所以美国地产销售不振主要是是二手房拖累。一手房销量不算太差。
两者分化决定因素是换房的机会成本。已有住房的住户疫情期间锁定了低利率贷款（92.4%的居民按揭是固定利率），换房会增加付息成本，不愿意将自己房子卖掉，所以二手房供给不足，新入者只能选择新房。由于美国的文化、价格、地段等因素，购房者不太愿意选择新房。上车新房意味着更高的房价和更高的按揭利率，地段的选择范围也更窄。
3.供给：整体房屋库存严重不足，但具有较强的结构性，一手房的供需形势远好于二手房。
一手房的库存46万套，库销比7个月左右，处于2008年以来的高位，但其实只比13-20年的中枢高1个月，这是一个小众市场。一手+二手库存133万套，处于历史低位，库销比只有4个月。
4.价格
疫情后，中位数房价上涨了44%，其中一手房上涨了32%。总体来讲，美国的一手房市场处于供需双强状态，二手房处于供小于求状态。由于一手房库存矛盾不明显，所以价格涨得比二手房慢。现在一幢黄金地段的二手房通常有很多人争夺报价。如今美国一二手房价差已经归零。
5.购买力
下图为美国房地产经纪人协会总结的房贷利率、房价和家庭收入的关系。按揭利率对消费者购房成本有巨大影响。2021年按揭利率3%，消费者的月度本息支出只有1206美金，占可支配收入的16.9%。2023年平均按揭利率6.88%，月度本息支出达2072美金，占可支配收入的25.4%。中位数房价在此期间仅上涨了10%，本息支出却上升了71.8%。
按揭利率飙升和房价上涨使得能买得起房家庭比例明显减少。2021年中位数家庭收入85806美金，按20%首付、家庭25%可支配收入用来买房计算，入围家庭收入需达到57888美金，也就是是说，2021年有148.2%的家庭有购房能力。但2023年，中位数家庭收入97699美金，入围家庭收入达到99456美金，入围家庭只有98.2%。
这意味着，在高利率、高房价下，家庭买房的门槛大大提升了，这会压制需求。而且难以判定，购买力到底是被制约了还是耗尽了。
从房东角度，如今房贷利率和租金回报率接近(都是7%左右)，在21年之前，两者差值长期在4%左右。这也是制约二手房需求的重要因素。
6.总结
疫后美国房地产市场处于需求被严重抑制状态。二手房市场因利率锁定丧失流动性，严重供不应求，价格上涨较快。一手房市场供给稳定扩张，但因价格高企、地段一般等因素，购房者较为犹豫，一手房价格在22年以后止步不前。同时，因为房价上涨、按揭利率过高，新购房家庭的购买力在不断被侵蚀，但因为利率锁定，已有住房家庭的收入并没有被挤占。所以，美国房价上涨牺牲的是新购房者的利益，是一种财富再分配。美联储的货币政策有效地压制了房地产市场的成交量。但因为高房价诱惑，开发商还在不停开发一手房，所以并没有压制住新房供给。开发商也是受益者之一。
7.展望
向后看，美国地产市场的发展轨迹依货币政策有所不同，分三种情况讨论：
①如果美联储能尽快将利息降到长期中性利率以下（3%左右），有望将房贷利率降到4.5左右。这种情况下，房地产市场会被明显盘活，二手房将回到较一手房有折让的状态。二手房最终的状态取决于持币观望者和换房者哪边力量更强。由于强劲的购房需求，一开始，一手房库存去化也会加快，开发商仍有动力增加供给，但要警惕一手房吸引力减弱，最终引起一手房供大于求。由于美国一手房建设规划期相对较长，土地审批流程繁琐，不会出现一窝蜂盖房的情况，所以一手房的供给问题可控。这种情况同时利好开发商和家装零售商。
②如果美国经济“不着陆”，美联储很难短期大幅降息，而是继续采取数据依赖模式逐步降息，最终的降息幅度也低于预期，那么二手房市场很难被盘活，供给短缺问题仍将严峻。这种情况下，房价很难下降、房贷利率居高不下，一二手房价将倒挂，这会使某些心急的买家转投一手房，倒逼一手房价格上涨，开发商有动力增加更多供给。这个过程是以牺牲新购房利益为代价的，当新购房者无力购房，房地产市场将达到均衡，住房通胀将趋缓。这种情况利好开发商，不利好家装零售商。
③如果美国经济硬着陆，虽房价和租金都会降，但居民购房意愿也会下降，同时，甩卖住房的户主增多，二手房会跌的比一手房多。二手房要跌到一定程度才能吸引抄底盘。这种情况同时利空开发商和家装零售商，但对家装零售商的利空稍小一些。
两种典型公司举例
1.霍顿房屋（房屋开发商）
建筑材料和工具（30%）：面向专业承包商和建筑公司，提供木材、混凝土、电线等建筑材料，以及电动工具、手动工具等专业设备。
园艺和户外产品（30%）：涵盖植物、花卉、土壤、肥料、草坪维护设备、户外家具和烧烤设备，满足家庭庭院和户外空间的需求。
家电：销售厨房电器、大型家用电器如冰箱、洗衣机、干衣机等，部分产品提供安装和维修服务。