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2020.09.15
案例
唐某某与、吴某甲、顾某某、吴某乙、吴某丙分家析产纠纷再审上诉案件
一审：（2012）虎民再初字第0001号
二审：（2014）苏中民再终字第0001号案由：分家析产纠纷
当事人关系：唐某某与吴某乙原系夫妻，吴某甲、顾某某系吴某乙父母，吴某丙系吴某乙同袍姐妹。
2000年×月×日，唐某某与吴某甲登记结婚
2003年，位于苏州市虎丘区浒墅关镇杨安村6组吴家里××号登记于吴某甲房屋拆迁，原、被告均为拆迁安置对象
2005年1月，唐某某与吴某乙女儿吴某丁出生
2005年10月27日，原、被告取得拆迁安置房3套
2006年7月12日，原、被告将其中一套安置房出售
2007年，吴某甲将其中一套安置房赠送给吴某丙
2008年7月21日，唐某某与吴某乙经苏州市金阊区法院调解离婚
2008年7月28日，唐某某起诉至苏州市虎丘区法院要求分家析产
2008年10月20日，苏州市虎丘区法院作出（2008）虎民一初字第1082号民事判决书
2012年3月21日，苏州市检察院对虎丘区法院作出（2008）虎民一初字第1082号民事判决书提起抗诉
2013年11月12日，作出（2012）虎民再初字第0001号民事判决书
2013年11月，被告向苏州市中级人民法院提起上诉
2014年3月19日，苏州市中级人民法院作出（2014）苏中民再终字第001号民事判决书
主要问题
1，婚前男方父母建造房屋，婚后涉及拆迁，女方是否拥有房屋产权？有没有权利要求分割？
2，女方安置面积为30平，拆迁安置三套房屋，三套房屋总面积206平，共房屋产权体现在何处？是体现在其中一处房屋还是三套房屋都拥有房屋所有？
3，在拆迁时夫妻双方已婚但尚未生育孩子，按照拆迁政策多安置28平房屋所有权是归属夫妻二人还是归属后来出生的女儿？
4，按照拆迁政策家庭可以按照成本价购买30平的房屋，实际购买面积为37.63平，那么多出的7.63平面积女方有没有份额？
5，拆迁时作为户主的吴某甲使用拆迁安置补偿款又向案外人购买的30平面积，女方有没有权利要求分割？
6，安置的三套房屋，其中一套自带阁楼69.53平产权有没有女方份额？自行车库所有权归属？
7，购买的三套动迁安置房支付的206628.8元，女方有没有义务分担相应款项？
8，离婚前原、被告已向第三人出售的一套拆迁房怎么处理？后续原告可要求分割份额如何计算？
9，除出售的一套房屋外，另两套房屋没有办理房产证，可否进行分家析产？
10，原被告离婚前，吴某甲将其中一套拆迁安置房赠送给吴某丙，原告对该套房屋能不能在要求分割？以及如何让分割？
11，房屋拆迁时，拆迁补偿款、安置住房面积不足补偿款、过度费、超期交房过度费、按时搬迁奖励款、其他补助分分别归属于谁？
判决结果
1、苏州市中级人民法院作出（2014）苏中民再终字第001号民事判决书判决结果是：驳回上诉，维持原判。
2、（2012）虎民再初字第0001号民事判决书判决结果是：维持（2008）虎民一初字第1082号民事判决书
法院裁判意见和思路
对于问题3：该部分原被告争议较大，属于案件焦点，也是抗诉和提起再审上诉的主要理由。
2008年10月27日，苏州国家高新技术开发区浒墅关镇人民政府征地动迁办公室出具的的说明一份，内容为“根据苏州市高新区房屋拆迁管理暂行办法第四章第三十一条规定，已结婚未生育的年轻夫妇，可以增加一个安置人口（28平方米）。特此说明”；2008年11月6日，苏州国家高新技术开发区浒墅关镇人民政府征地动迁办公室在原有说明基础上，补充如下：“政策上规定未生育夫妇，可以增加一个安置面积，是出于今后小孩子出生后居住需要，在小孩子未出生前，应归属夫妻双方，在下孩子出生后，如涉及分割，应将增加的面积判定为小孩”，苏州市检察院和被告依据苏州国家高新技术开发区浒墅关镇人民政府征地动迁办公室出具的的说明和补充抗诉称，增加的一个安置面积，是出于对今后小孩出生后的生活需要，在小孩子未出生前应归属于夫妻双方，在小孩子出生后，如涉及分割应将增加的面积判定为孩子。原审法院将增加的面积判归原告夫妻所有，损害了吴某丁的合法权益，属于事实认定错误。
对于问题4：按照原审法院和再审法院认定，房屋拆迁除按照拆迁政策进行面积补偿的部分称之为核定核定安置面积，按照拆迁补偿方案按份共有；对于超出面积补偿范围的部分，包括按照成本价购买的面积，称之为超出核定安置面积，由所有被安置人员共同共有。所以，按照成本价购买的面积属于全体被拆迁人共同共有，包括按规定可购买的面积和超过规定购买的面积。
对于问题5：拆迁时作为户主的吴某甲使用拆迁安置补偿款又向案外人购买的30平面积，女方有没有权利要求分割？
在本案中，原告对该部分放弃产权，法院对此也没有明确认定。但笔者以为，该部分面积已经混同在安置的房屋面积中，并且法院在认定各处房屋面积构成时，每套房屋均包含购买的10平方米面积，且该三套房屋属于共同共有，所以，该购买面积也应属于共同财产，可以要求分割的。
对于问题6：安置的三套房屋，其中一套自带阁楼69.53平产权有没有女方份额？自行车库所有权归属？
在（2008）虎民一初字第1082号民事判决书中，虎丘区人民法院认为：阁楼69.35米也属于原、被告五人共同共有，故原告可以分割其中13.87平。自行车库与此类似，也属于共同所有。
对于问题7：房屋拆迁时，拆迁补偿款、安置住房面积不足补偿款、过度费、超期交房过度费、按时搬迁奖励款、其他补助分分别归属于谁？
苏州市高新区农村房屋动迁安置的原则是对于原房屋所有人进行拆迁补偿、对房屋居住人进行安置。所以，按照这一原则，所有可归于房屋、庭院及附属设施的拆迁补偿的部分应当归属于原房屋所有人，所有可归于安置费用的部分应当归属于所有被安置人员。所以，拆迁旧房补偿款、住房安置不足补偿款、装修补偿、水井、树木补偿等应该属于原房屋所有人所有；安置过渡费（包括超期安置过渡费）应该归属于所有全体被安置人员、租房补贴等，如果费用按人头支付的，是个人单独所有；如果费用是按户统一支付的，属于共同共有；无法区分的，应该认定为共同共有。
对于问题8：购买的三套动迁安置房支付的206628.8元，女方有没有义务分担相应款项？
明白了上述问题7就可以知道，购买该三套房屋时支付的206628.8元，是使用的是拆迁补偿款。因该款项属于原房屋所有人，故不属于原房屋所有人原告应按照自己所拥有份额，向原房屋所有人支付相应款项。具体来说，原、被告在购买时，对其中182.42平方米按照530元/平方米计算、对其中23.58平方米按照360元/平方米计算、对60平方米按照1130元/平方米计算、对7.63平方米按照1230元/平方米计算，对于阁楼按照350元/平方米计算；结合原告拥有核定安置面积44平、拥有超出核定安置面积7.526平、拥有阁楼面积13.87平的情况计算。
对于问题9：除出售的一套房屋外，另两套拆迁房屋没有办理房产证，可否进行分家析产？
原告与吴某乙已经法院调解离婚，再与其及其他被告共同拥有房屋已无必要，故法院同意在没有办理房产证的情况下，按照评估价格进行分家析产。
对于问题10：离婚前原、被告已向第三人出售的一套拆迁房怎么处理？后续原告可要求分割份额如何计算？
在（2008）虎民一初字第1082号民事判决书中，虎丘区人民法院认为：其中一套拆迁安置房已于2006年7月12日经原被告出售给第三人，得款27.8万元，视为原告已处分了其在该套房屋内应享有的17.178平方米的份额（即核定安置面积14.67平方米和超出核定安置面积2.508平方米），尚享有动迁安置份额应为核定安置面积29.33平方米、超出核定安置面积2.508平方米和阁楼面积13.87平方米。
对于问题11：原、被告离婚前，吴某甲将其中一套拆迁安置房赠送给吴某丙，原告对该套房屋能不能再要求分割？以及如何让分割？
在（2008）虎民一初字第1082号民事判决书中，虎丘区人民法院认为：苏州市高新区浒墅关镇人民政府根据高新区安置政策而给被告吴某甲一户的三套拆迁安置房屋系原、被告共有，在共有关系存续期间，未经共有人同意，部分共有人不得擅自处分共有财产，故被告吴某甲将其中一套拆迁安置房赠送给吴某丙的行为对原告不发生效力，原告有权分割该套房屋。
律师总结
分家析产案件中，对拆迁房屋及其他拆迁补偿如何进行分割？
首先，需要根据房屋性质查询当地当时房屋拆迁政策性规定，向当地房屋产前办公室调阅苏州高新区住房拆迁房屋安置协议和动迁安置户登记表，明确拆迁安置协议内容和委托人在拆迁安置协议中的应得的份额。
其中，按照拆迁安置协议每一个被拆迁人员名下的“核定安置面积”属于每个被拆迁人个人所有，但一般安置时统一安置，这样一来全体被拆迁人员对取得的“核定安置面积总额”按份共有。
如果涉及到未生育子女或独生子女增加安置的面积，属于子女父母共同共有，分割时平均分割增加的份额。
如果涉及到高龄老人增加的安置面积，般属于高龄老人所有。
如果因为被安置人数达到一定数量而增加的安置面积，应当属于全体被安置人员所有。
其次，如果在分家析产全，原告和其他人对安置的拆迁房屋进行过处分，例如赠予或出售，则需要计算原告安置所得面积分散在每一处安置房产上的面积，计算原告已经处分的面积，在分割时应予以扣除。如果未经处分或非经原告同意的处分，在无需计算。
再次，根据拆迁安置协议，计算原告安置所得份额应承担的购买对价。
再者，需对需要分割的所有房屋单位面积价格进行评估，包括房屋和阁楼、车库等，按照评估的单位面积价格，结合原告所拥有的房屋份额，计算原告应得补偿金额。
最后，原告析产可得现金部分为原告应得补偿金额减去原告安置所得份额应承担的购买对价。