发行人于2016年3月23日变更公司名称及经营范围，详情请参见发行人于2016年3月24日上海证券交易所网站发布的《大连亿达发展有限公司关于变更公司名称和经营范围的公告》。
第一章本期公司债券概况
一、发行人名称
中文名称：亿达发展有限公司
英文名称：YIDADEVELOPMENTLIMITED
二、核准文件和核准规模
经中国证监会“证监许可[2015]2121号”文核准，公司获准向合格投资者公开发行面值不超过人民币30亿元（含人民币30亿元）的公司债券。2016年3月9日至10日，公司成功发行人民币20亿元第二期公司债券（以下简称“本期债券”）。
三、本期债券的主要条款
1、发行主体：大连亿达发展有限公司
2、债券名称：大连亿达发展有限公司2016年公司债券（第一期）
3、债券期限：本期债券为5年期，附第3年末发行人上调票面利率选择权和投资者回售选择权。
4、发行规模：本期债券基础发行规模10亿元，可超额配售不超过10亿元。
5、债券利率及其确定方式：本期债券票面年利率将根据簿记建档结果确定。本期债券票面利率在存续期内前3年固定不变，在存续期的第3年末，公司可选择上调票面利率，存续期后2年票面利率为本期债券存续期前3年票面利率加公司提升的基点，在存续期后2年固定不变。
6、发行人上调票面利率选择权：公司有权决定在本期债券存续期的第3年末上调本期债券后2年的票面利率，公司将于本期债券第3个计息年度付息日前的第20个工作日刊登关于是否调整本期债券票面利率以及调整幅度的公告。若公司未行使利率调整权，则本期债券后续期限票面利率仍维持原有票面利率不变。
7、投资者回售选择权：公司发出关于是否上调本期债券票面利率及调整幅度的公告后，债券持有人有权选择在公告的投资者回售登记期内进行登记，将持有的本期债券按面值全部或部分回售给公司；若债券持有人未做登记，则视为继续持有本期债券并接受上述调整。
8、回售登记期：自发行人发出关于是否调整本期债券票面利率及调整幅度的公告之日起5个交易日内，债券持有人可通过指定的方式进行回售申报。债券持有人的回售申报经确认后不能撤销，相应的公司债券面值总额将被冻结交易；回售登记期不进行申报的，则视为放弃回售选择权，继续持有本期债券并接受上述关于是否调整本期债券票面利率及调整幅度的决定。
9、债券票面金额：本期债券票面金额为100元。
10、发行价格：本期债券按面值平价发行。
11、债券形式：实名制记账式公司债券。投资者认购的本期债券在登记机构开立的托管账户托管记载。本期债券发行结束后，债券认购人可按照有关主管机构的规定进行债券的转让、质押等操作。
12、发行对象及向公司股东配售安排：本期债券面向《公司债券发行与交易管理办法》规定的合格投资者公开发行，不向公司股东优先配售。
13、起息日：本期债券的起息日为2016年3月9日。
14、付息债权登记日：每年付息日期之前的第1个工作日为本期债券的上一年度的付息债权登记日。在付息债权登记日当日收市后登记在册的本期债券持有人，均有权就所持本期债券获得该付息债权登记日所在计息年度的利息（最后一个计息年度的利息随本金一起支付）。
15、付息日：本期债券存续期间，本期债券的付息日为2017年至2021年每年的3月9日。若投资者行使回售选择权，则其回售部分的本期债券的付息日为自2017年至2019年间每年的3月9日。如遇法定节假日或休息日，则顺延至其后的第1个工作日；每次付息款项不另计利息。
16、到期日：本期债券的到期日为2021年3月9日。若投资者行使回售选择权，则其回售部分的本期债券的到期日为2019年3月9日。
17、计息期限：本期债券的计息期限为2016年3月9日至2021年3月8日。若投资者行使回售选择权，则其回售部分的本期债券的计息期限为2016年3月9日至2019年3月8日。
18、兑付日：本期债券的兑付日为2021年3月9日；若投资者行使回售选择权，则其回售部分的本期债券的兑付日为2019年3月9日。如遇法定节假日或休息日，则顺延至其后的第1个工作日，顺延期间兑付款项不另计利息。
19、兑付债权登记日：本期债券的兑付债权登记日为2021年3月9日之前的第3个工作日；若投资者行使回售选择权，则其回售部分债券的兑付债权登记日为2019年3月9日之前的第3个工作日。
20、还本付息方式及支付金额：本期债券采用单利按年计息，不计复利。每年付息一次，到期一次还本，最后一期利息随本金的兑付一起支付。本期债券于每年的付息日向投资者支付的利息金额为投资者截至付息债权登记日收市时所持有的本期债券票面总额与对应的票面利率的乘积；于兑付日向投资者支付的本息金额为投资者截至兑付债权登记日收市时所持有的本期债券最后一期利息及所持有的债券票面总额的本金。
22、担保情况：本期债券无担保。
24、信用级别及资信评级机构：经联合信用综合评定，发行人的主体信用等级为AA，本期债券的信用等级为AA。
25、主承销商、簿记管理人、债券受托管理人：发行人聘请中信证券股份有限公司担任本期债券的主承销商、簿记管理人及债券受托管理人。
26、发行方式：本期债券发行采取网下面向合格投资者询价配售的方式。网下申购由发行人与主承销商（簿记管理人）根据询价簿记情况进行配售。
27、承销方式：本次债券由主承销商负责组建承销团，以承销团余额包销的方式承销。
28、上市交易场所：上海证券交易所。
30、募集资金用途：本期债券募集资金扣除发行费用后拟用于调整债务结构、补充流动资金。
31、募集资金专项账户：
账户名称：大连亿达发展有限公司
开户银行：邮储银行大连新开路支行
银行账户：921023010001108901
32、税务提示：根据国家有关税收法律、法规的规定，投资者投资本次债券所应缴纳的税款由投资者承担。
第二章发行人2016年度经营及财务状况
一、发行人基本情况
注册名称：亿达发展有限公司
法定代表人：姜修文
注册资本：10亿元人民币
设立日期：1992年11月27日
注册地址：辽宁省大连市沙河口区东北路93号
联系地址：大连沙河口区东北路93号亿达广场4座
工商登记号：210200400038778
组织机构代码证号：60487303-X
信息披露事务负责人：王慧婷
邮政编码：116021
经营范围：投资咨询；企业管理咨询；企业形象策划；企业营销策划；国际经济、科技、环保、物流信息咨询服务；以承接服务外包方式从事系统应用管理和维护、信息技术支持管理、数据处理；会议及展览服务。计算机修通讯设备租赁；工程与技术研究；工程管理服务；节能环保技术开发与服务；科技中介服务。
二、发行人经营情况
（一）公司主要业务介绍
发行人是中国最大的商务园区开发商及中国领先的商务园区运营商，以开发、租赁、出售并运营管理整合办公楼及住宅物业的大规模、高质量及低密度的商务园为核心业务。此外，发行人还开发及出售多功能综合住宅小区项目。公司同时提供物业管理及建筑施工、装饰装修及园林绿化服务。
截至报告期末，发行人开发并运营6个商务园区项目，包括全资持有的大连软件园、大连生态科技创新城核心区商务园、亿达信息软件园，以及持有50%权益的大连腾飞软件园、持有50%权益的武汉软件新城和持有22%权益的大连天地。园区具有低容积率、低密度、高绿化率、高独立性的特点，不仅包含办公且提供多功能配套设施及住宅物业，旨在打造多功能智慧社区。
截至报告期末，发行人拥有土地储备约920万平方米，权益应占面积约560万平方米，满足公司未来三到五年发展需要。
1、物业销售
发行人在售项目主要位于大连及武汉，受益于良好的产业发展环境带来的刚性需求，以及有吸引力的居住、医疗、教育环境带来的改善需求，以上城市房地产市场在2016年依然保持了良好的销售状况。借助于精淮的产品定位以及产城融合的战略发展布局，2016年发行人实现签约合同销售金额约为人民币83.05亿元，获得物业销售收入约59.36亿元。
大连是中国东部沿海重要的经济、贸易、港口及旅游城市，得天独厚的地理位置和气候环境优势使大连一直以来具有强大的人口吸纳能力。报告期内，大连地区实现签约会同销售额约62.99亿元，持续保持大连市场龙头地位。公司新推盘的普罗旺斯三期“墅山”别墅项目和“春田里”多层洋房产品亦受到市场热烈欢迎和高度认可，并快速实现去化。武汉是中国重要的工业和科研教育基地，报告期内武汉地区实现销售合同金额约18.34亿元。首次推出的住宅项目“云山湖”开盘，凭借园区内产业氛围的带动和高品质产品的吸引，一经推出便迅速去化。截至报告期末，已实现销售去化率约90%。
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2、持有物业出租
产业园区是中国加快经济发展方式转变和产业结构调整的重要载体，近年来越来越多的央企、国企以及金融资本进入产业地产领域，国家也相继出台了一系列支持政策，其中包括大连和武汉。
发行人凭借深厚的市场化园区运营经验和管理能力吸引了大量客户进驻园区，报告期内上述6个商务园项目已竣工总建筑面积约137.30万平方米，可出租面积约133.50万平方米，获得租金收入约3.92亿元。园区出租情况良好，平均出租率近90%。
3、物业管理
发行人致力于打造专业的住宅和办公物业管理服务，多年来赢得了社会和业主的高度认可。年内，发行人持续提升物业管理能力，成立信息化服务平台，完善业务处理流程，增加客户满意度。截至报告期末，发行人住宅和办公物业管理面积超1000万平方米，获得物业管理收入约3.22亿元。
4、建筑、装修及园林绿化
2016年，公司持续强化业务竞争能力，建筑、装修及园林绿化业务均较快发展。在支持集团内部业务发展的同时实现快速拓展，扩大业务规模。2016年，公司获得建筑、装修及园林绿化收入约4.75亿元。
5、委托运营管理
凭借多年建立起来的专业服务体系、运营管理能力、丰富的客户资源，发行人持续推进轻资产业务的拓展，提供包括项目选址、产品定位、规划设计、代建管理、招商运营、物业管理、增值服务等在内的全产业链轻资产运营管理服务。受益于委托运营服务内容的多元化，在熟悉市场、锻炼团队以及提升运营管理能力的同时，也实现了发行人品牌价值的提升，为后期公司的重资产投资开发奠定基础。截至报告期末，发行人接受委托运营管理项目合计12个，委托运营管理面积合计约137.95万平方米。2016年，商务园委托运营管理服务收入约1136万元。随着委托运营管理项目及咨询服务项目的增加，以及项目运营状态的日趋成熟，预计以上业务会贡献更多的收入。
（二）公司的经营模式
发行人主要开发大规模、高质量及低密度的商务园，包括办公楼、住宅物业以及配套设施，如零售商铺、配套餐厅、仓库及停车位等。公司根据发展计划及市场需求为各个项目制定定期调整的目标出租比例，出售商务园的办公楼；依据发展计划持有商务园内的核心办公楼作为投资物业，以享有租金收入及资本升值；公司销售商务园内的住宅物业、小部分办公楼、商业设施及停车位。公司会根据公司的现金流需求及市场情况而不时调整公司作为投资物业的建筑面积比例。此外，公司向当地政府及其他房地产开发商开发的商务园项目提供专业的运营管理服务。
（三）主要经营业务情况
1、分业务板块的营业收入、营业成本构成情况
单元：元
（1）商务园运营管理收入
2016年，公司商务园运营管理收入增加220.65%，主要原因是本年服务的商务园运营客户及业务量增加所致。
（2）其他业务收入
2016年，公司其他业务收入减少70.44%，主要原因是公司向合营公司收取的管理费收入减少所致。
（3）商务园运营管理成本
2016年，公司商务园运营管理成本增加405.72%，主要原因是本年商务园运营规模扩大、商务园运营管理收入增加导致成本配比增加所致。
2、利润表构成
单位：元
（1）营业税金及附加
2016年，公司营业税金及附加同比减少48.94%，主要原因是本年内“营改增”导致营业税金减少所致。
（2）投资收益/损益
2016年，公司投资收益同比增长358.70%，主要原因是收购原合营企业安博世通为全资子公司产生的投资收益增加所致。
（3）对联营企业和合营企业的投资收益/损益
2016年，公司对联营企业和合营企业的投资收益同比减少160.73%，主要原因是原合营企业安博世通被收购前亏损增加，同时合营企业大连青云天下房地产开发有限公司本年亏损增加所致。
（4）营业外收入
2016年，公司营业外收入同比增加197.22%，主要原因是安博世通及武汉新城非同一控制下企业合并产生利得。
（5）营业外支出
2016年，公司营业外支出同比增加45.96%，主要原因是长期应收款折现损失所致。
（6）其他综合收益的税后净额
2016年，公司其他综合收益的税后净额同比减少105.38%，主要原因是以前年度转为以公允价值模式计量的一项投资性房地产在本年出售所致。
（7）以后将重分类进损益的其他综合收益
2016年，公司以后将重分类进损益的其他综合收益同比减少105.38%，主要原因是以前年度转为以公允价值模式计量的一项投资性房地产在本年出售所致。
（8）自用房地产或存货转换为以公允价值模式计量的投资性房地产转换日公允价值大于账面价值部分。
2016年，公司自用房地产或存货转换为以公允价值模式计量的投资性房地产转换日公允价值大于账面价值部分同比减少105.38%，主要原因是以前年度转为以公允价值模式计量的一项投资性房地产在本年出售所致。
（二）投资情况
1、新增投资
2、股权收购
3、重大投资
报告期内，发行人没有超过上年度经审计的净资产20%的重大投资。
（三）新增借款情况
报告期内，发行人累计新增借款88.19亿元，偿还贷款99.71亿元，融资净额为-11.52亿元。其中累计新增银行及信托机构贷款68.28亿元，发行16亿达01公司债券获得募集资金净额19.78亿元，以及其他借款0.13亿元。
二、发行人2016年度财务情况
2016年，发行人实现营业额人民币71.40亿元，比上年同期下降9.72%；实现归属于母公司股东净利润人民币10.14亿元，比上年同期上涨11.77%。
根据发行人2016年年度报告，其主要财务数据如下：
（一）主要会计数据
（二）主要财务指标
第三章发行人募集资金使用情况
一、本期债券募集资金情况
经中国证监会“证监许可[2015]2121号”文核准，公司获准向合格投资者发行面值总额不超过人民币30亿元（含人民币30亿元）的公司债券。2016年3月9日至10日，公司成功发行人民币20亿元第二期公司债券。
二、本期债券募集资金实际使用情况
截至2016年12月31日，发行人按照募集说明书的规定，使用募集资金已偿还银行借款175,000万元，22,800万元用于补充流动资金。公司资金支出严格按照公司资金管理制度履行资金使用审批手续，涉及每一笔募集资金的支出，均由有关部门提出资金使用计划，经主管负责人签字后报财务部，由财务部经办人员和财务负责人签字后予以付款。
第四章本期债券利息偿付情况
2016年公司债券（第一期）于2016年3月9日正式起息，本期债券的付息日为2017年至2021年每年的3月9日。若投资者行使回售选择权，则其回售部分的本期债券的付息日为自2017年至2019年间每年的3月9日。如遇法定节假日或休息日，则顺延至其后的第1个工作日；每次付息款项不另计利息。
2017年3月9日，发行人支付2016年3月9日至2017年3月8日期间的利息费用，本期债券票面利率为6.50%，每手“16亿达01”面值为人民币1,000元，派发利息为人民币65.0元。
第五章债券持有人会议召开情况
2016年度，发行人未发生需召开债券持有人会议的事项，未召开债券持有人会议。
第六章债券跟踪评级情况
本期债券的信用评级机构为联合信用评级有限公司。联合信用评级有限公司于2016年完成了对本期债券的初次评级。根据《大连亿达发展有限公司2016年公司债券（第一期）信用评级分析报告》，经联合信用评级有限公司（以下简称“联合评级”）综合评定，发行人的主体长期信用等级为AA，本期债券的信用等级为AA。
根据监管部门和联合评级对跟踪评级的有关要求，联合评级将在本期债券存续期内每年进行一次定期跟踪评级，并在本期债券存续期内根据有关情况进行不定期跟踪评级。
报告期内，联合信用评级有限公司对本期债券进行了跟踪评级，出具了《亿达发展有限公司公司债券2016年跟踪评级报告》。本次评级报告维持公司主体信用等级为AA，本期债券的信用等级为AA。
第八章其他事项
一、报告期内公司重大诉讼、仲裁或受到重大行政处罚事项
报告期内，发行人不存在对公司财务状况、经营成果、声誉、业务活动、未来前景等可能产生较大影响的未决诉讼、仲裁事项及行政处罚案件。
二、报告期内公司破产重整事项
报告期内，发行人不存在破产重整事项。
三、公司债券面临暂停或终止上市风险情况
报告期内，发行人债券不存在面临暂停或终止上市风险的情况。
四、公司及其控股股东、实际控制人涉嫌犯罪被司法机关立案调查，公司董事、监事、高级管理人员涉嫌犯罪被司法机关采取强制措施的情况
报告期内，发行人及控股股东、实际控制人、公司董事、监事、高级管理人员均不存在对公司财务状况、经营成果、声誉、业务活动、未来前景等可能产生较大影响的未决诉讼、仲裁事项及行政处罚案件。
五、报告期内其他重大事项
发行人2016年累计新增借款（含公司债券等债务融资工具）超过2015年末净资产87.13亿元的20%。根据《上海证券交易所公司债券上市规则（2015年修订）》第3.3.1条，发行人于2016年4月26日、2016年8月30日就2016年累计新增借款情况予以披露。
报告期内，除《公司债券发行与管理办法》第四十五条规定的“发行人当年累计新增借款或对外提供担保超过上年末净资产的百分之二十”及上述事项外，发行人未发生其他重大事项。
第九章公司债检查整改情况
中国证券监督管理委员会大连监管局（以下简称“大连证监局”）于2016年7月对发行人信息披露、募集资金、财务会计、公司治理等方面进行了全面检查。发行人积极配合、严肃认真对待本次检查。
2016年9月29日，大连证监局向发行人下发《关于现场检查情况反馈意见的通知》，明确发行人存在的主要问题及整改意见。发行人本着规范、务实的原则，严格对照《公司法》、《公司债券发行与交易管理办法》等有关法律、行政法规以及《公司章程》等内部规章制度的有关规定，结合大连证监局的反馈意见，对公司各方面进行了全面、认真的整改，并向大连证监局递交《亿达发展有限公司公司债检查整改的报告》。